臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第233號
上 訴 人 林春成
訴訟代理人 許朱賢律師
被 上訴人 許美惠
訴訟代理人 趙培宏律師
邱任晟律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國104年
1月28日臺灣新北地方法院103年度訴字第2482號第一審判決提起
上訴，本院於105年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一、三項關於命上訴人將房屋及其共有部分與停車位編號一八「騰空」部分，應予廢棄。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明求為判決：
(一)原判決不利於上訴人之部分廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
(一)上訴駁回。
(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人主張：
(一)坐落新北市○○區○○段○○段0000○號建物即門牌號碼新 北市○○區○○路000號9樓房屋及共有部分即同地段5031建 號建物，所有權權利範圍：100000分之324 ；含停車位編號 18，所有權權利範圍：100000分之99（房屋及共有部分含停 車位，以下合稱系爭建物），為被上訴人所有。兩造原係夫 妻，已於99年4月7日協議離婚。上訴人嗣後請求將系爭建物 無償供伊居住2年，兩造於民國（下同）100年5 月24日簽訂 切結書（下稱系爭切結書），系爭切結書第4 條約定自上訴 人於100年5 月27日給付積欠被上訴人之新臺幣（下同）500 萬元債務後，被上訴人同意將系爭建物自100年6月1日至102 年5月31日止，無償提供上訴人居住2年，系爭建物之主臥室 需保留予被上訴人使用及放置物品以及上訴人應繳納水電、 瓦斯、管理費等條件，如上訴人有遲繳系爭建物之水電、瓦 斯、管理費時，被上訴人即得自遲繳日起算1 個月收回系爭 建物。
(二)嗣因上訴人自101年12月至102年2月遲繳共計3期（3 個月）
之管理費，遭上北大社區管理委員會於102年2月20日催繳管 理費，上訴人業已違約。被上訴人於102年2月26日寄發律師 函，表示收回系爭建物，並請上訴人於同年3 月10日前遷讓 系爭建物並完成點交，另給付積欠之費用，但上訴人並未遷 讓系爭建物，故上訴人自102年3月11日起，即屬無權占有。 被上訴人雖再三催促上訴人，上訴人卻表示欲向被上訴人購 買系爭建物，兩造無法達成買賣合意後，上訴人一再拖延， 遲未自系爭建物搬離，被上訴人於102 年11月14日及同年月 22日，再次寄發律師函，請上訴人搬離系爭建物並點交返還 予被上訴人，上訴人仍未置理，亦已超過系爭切結書第4 條 約定102年5月31日之期限，上訴人無權占有系爭建物，顯已 侵害被上訴人之所有權，並獲得相當於租金之不當得利。爰 依據系爭切結書約定及民法第767條第1項規定，請求上訴人 應自系爭建物遷出並返還予被上訴人；並依民法第179 條、 第184條第1項前段規定，請求上訴人給付被上訴人11萬1,99 0 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，並自103年7月29日起至遷讓返還系爭建物之日止， 按月給付被上訴人6,144 元等語（原審對於被上訴人上開請 求，判決上訴人敗訴，上訴人不服而上訴；其餘未繫屬本院 之部分，茲不贅述）。
三、上訴人則以：
(一)依兩造離婚協議書一（一）略謂：「如女方欲出售該不動產 時，男方得以同一條件向女方購買」，已約定上訴人得以合 理市價優先購買系爭建物，系爭建物及坐落基地之客觀合理 市價約855萬元，被上訴人卻於102年7 月後多次向上訴人提 議以1,500 萬元（同時要求上訴人負擔過戶所需全部費用及 稅捐）出售系爭建物及坐落基地，明顯高於市場行情，故意 阻止兩造間買賣契約條件之成就，依民法第101條第1項，應 視為條件已成就。況被上訴人業於起訴狀自認系爭建物起訴 時之交易價額即訴訟標的之利益只有90萬6,900 元，上訴人 願依此價額承受系爭建物。故兩造間就系爭建物業依合理市 價或被上訴人所自認之90萬6,900 元合意成立買賣契約，被 上訴人無權請求返還系爭建物。
(二)退步言，上訴人不僅於100年5月27日前持續支付相關費用及 占用系爭建物，依系爭切結書第1、3、4條還須支付500萬元 予被上訴人、負擔貸款所需鑑價費、設定費、登記規費等、 水電、瓦斯及管理費，自不能拘泥於系爭切結書用語「無償 」2 字而忽略上訴人需支出多項鉅額金錢之負擔，故上訴人 負擔系爭建物之水電、瓦斯、管理費，並提供500 萬元緊急 貸款予被上訴人而占有使用系爭建物，兩造間自屬「特別高
貴」之有償租賃關係。另為取得系爭建物使用權利及其他目 的，上訴人依系爭切結書第1條給付500萬元予被上訴人，避 免被上訴人當時因新購文山區房地卻無力支付價款而違約， 系爭切結書第3 條並約定：俟被上訴人完成該文山區房屋交 屋貸款後次月即100 年12月18日前，被上訴人應立即返還該 500萬元予上訴人，該500萬元本身並非租金約定，而係供被 上訴人購屋之緊急貸款，應按該貸款5%法定週年利率、以7 個月（自借款始日5 月27日起至清償期末日12月18日止）為 清償期之利息來計算兩造約定之2 年租金，故上訴人使用系 爭建物2年之約定對價為14萬5,833元，每月租金為6,076 元 。且被上訴人於約定期限屆滿後，就上訴人繼續使用系爭建 物並未表示反對之意思，基於民法第451 條規定，視為以不 定期限繼續租賃契約，被上訴人無權請求返還系爭建物。又 被上訴人因遲繳101年12月至次年2月管理費，曾有社區管理 委員會通知應於102年2月27日以前繳納，上訴人隨即完納， 迄今也無任何欠繳管理費之情形，被上訴人沒有在系爭切結 書約定之「遲逾1 個月未納」後通知將終止租賃契約及收回 系爭建物，上訴人仍有權繼續使用系爭建物。
(三)兩造於婚姻關係存續時之96年間即遷入系爭建物共同居住， 兩造簽署離婚協議書時更以系爭建物為共同戶籍地，被上訴 人遲至99年10月18日才將戶籍遷出，夫妻應履行同居義務， 被上訴人不得請求上訴人遷讓房屋。且上訴人既屬有權占有 ，被上訴人無權請求損害賠償或返還不當得利，遑論上訴人 已預付將近628 萬元、持續代償每月水電、瓦斯、管理費等 租金對價，被上訴人沒有任何請求權可言。參照國際研究報 告，臺灣大都會區公寓之平均年租金為不動產交易總價之1. 57%，被上訴人自認系爭建物價值相當於房屋課稅現值90萬6 ,900元，則系爭建物之每月租金行情不會大於1,187 元，被 上訴人無權請求高於每月1,187 元之不當得利。另被上訴人 於102年7月30日以電子郵件片面要求上訴人：增加給付使用 系爭建物之對價「每日700元」（平均每月約2萬1,292 元） ，則上訴人使用系爭建物之對價不會高於每日700 元。另被 上訴人並未聲明「騰空」之部分，也未一併請求返還基地， 兩造對系爭建物內部之家具、電器及其他動產所有權仍有爭 執，原判決就「騰空」部分顯屬訴外裁判，且所命給付難以 執行等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷一第157頁背面、第158頁）：(一)被上訴人為系爭建物之所有權人（見原審卷第9頁），系爭 建物目前由上訴人占有使用中。。
(二)兩造於99年4月7日簽訂離婚協議書（見原審卷第10、11頁）
。
(三)兩造於100年5月24日簽立系爭切結書（見原審卷第12至14頁 ）。
(四)系爭建物位於上北大社區，上北大社區管理委員會寄發管理 費催繳通知單（記載102 年2月20日），表示被上訴人自101 年12月起至102年2月止，已欠繳每月管理費達3 期之久（見 原審卷第73頁）。
(五)兩造間確認婚姻關係存在事件業經新北地院104年度婚字第1 17號判決確定，駁回上訴人之訴（見本院卷一第52至60頁） 。
五、本院之判斷：
本件上訴後之爭點，經兩造於104年9月30日之準備程序期日 同意後整理如下述項目：（一）上訴人是否與被上訴人合意 成立買賣契約而有權占有系爭建物？（二）上訴人是否與被 上訴人合意成立租賃契約而有權占有系爭建物？（三）被上 訴人請求上訴人遷讓返還系爭建物，有無理由？（四）被上 訴人請求上訴人給付賠償金或不當得利，有無理由？如有理 由，金額為何？以下即分別予以說明：
(一)上訴人是否與被上訴人合意成立買賣契約而有權占有系爭建 物？
１ 兩造間雖曾協商買賣之事宜，但並無證據證明兩造業已合意 成立買賣契約，被上訴人既為系爭建物之所有權人，於議價 時當然有決定系爭建物出售價格之自由，亦無所謂條件成就 與否之問題，上訴人主張系爭建物客觀合理市價約855 萬元 ，被上訴人故意刁難開出高價而阻止買賣契約條件之成就云 云，要無可採。上訴人另主張被上訴人於原審提出系爭建物 之房屋稅繳款書（見原審卷第45頁），已自認系爭建物之訴 訟標的所有利益僅90萬6,900 元，上訴人願依此價額承受系 爭建物云云，然原審已核定訴訟標的價額為1,552萬2,373元 ，並裁定命被上訴人按此價額繳納裁判費在案，此有裁定書 乙份在卷可憑（見原審卷第167 頁），上訴人猶主張系爭建 物之訴訟標的所有利益僅有90萬6,900 元云云，已屬無據， 且被上訴人並無承諾按此價格出售系爭建物之意思及負有出 售系爭建物之義務，上訴人前述主張，自不足採。 ２ 查兩造簽訂之離婚協議書第1條第1項約定：「如女方欲出售 該不動產時，男方得以同一條件向女方購買」等語（見原審 卷第10頁），固可認定上訴人就系爭建物有意定之優先購買 權存在，惟上開優先購買權之約定，僅係賦予上訴人於被上 訴人與第三人簽訂買賣契約時得以同一條件優先購買之權利 而已，並非課予被上訴人必須依上訴人之出價而出售系爭建
物之義務，本件被上訴人既無出售系爭建物予第三人之事實 ，則上訴人主張行使優先購買權而與被上訴人成立買賣契約 云云，亦無理由。是上訴人主張依據買賣契約關係而有權占 有系爭建物云云，實屬無據。
(二)上訴人是否與被上訴人合意成立租賃契約而有權占有系爭建 物？
１ 上訴人主張依照系爭切結書第4條約定：「女方同意自男方1 00年5月27日給付前開500 萬款項後，自100年6月1日起將新 北市○○區○○路000 號九樓房屋無償提供男方居住兩年， 該兩年期間該屋水電、瓦斯、管理費歸男方負擔，且男方不 得未經女方書面同意更換該屋大門鑰匙，並將主臥室留予女 方放置個人物品使用。如男方在該兩年期間有遲逾一個月未 納該屋水電、瓦斯、管理費，則男方同意女方自遲繳日起算 一個月收回該屋」等語（見原審卷第13頁），其中「水電、 瓦斯、管理費」由上訴人負擔，此即為有償之租金對價給付 云云。然按：租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區 別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人 將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳 納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借 貸，即所謂附負擔之使用借貸（最高法院84年度台上字第26 27號、86年度台上字第1286號判決意旨參照）。查系爭切結 書已明白約定係「無償」使用借貸，僅依使用者付費之原則 而約定由上訴人負擔使用系爭建物期間之水電、瓦斯、管理 費等相關支出而已，參照前述說明，此係所謂附負擔之使用 借貸，上開費用並非租用房屋本身之對價，上訴人前揭主張 ，自無可採。
２ 上訴人另主張前揭約定由上訴人提供500 萬元緊急貸款後， 被上訴人始同意將系爭建物交付上訴人使用，兩造約定2 年 租金為500萬元之7個月利息即每月6,070 元，屬於有償租金 而成立「特別高貴」之租賃契約云云。然系爭切結書第4 條 約定係搭配系爭切結書第1、2、3 條約定而來。系爭切結書 第1、2條約定被上訴人前向第三人買受臺北市文山區房屋所 需貸款，上訴人同意連同應給付被上訴人之精神賠償金，於 100年5月25日前給付被上訴人300萬元；100 年5月27日前給 付200萬元，共計500萬元，如違約並同意等額之賠償，債務 人為上訴人。系爭切結書第3 條約定，嗣後被上訴人以系爭 建物向銀行貸款，再借給上訴人500 萬元，由上訴人繳納貸 款銀行本息作為清償積欠被上訴人500 萬元之方法，債務人 仍為上訴人，此有系爭切結書可資參照（見原審卷第12頁） 。故上訴人依約應於100年5月27日給付被上訴人500 萬元，
為兩造協議離婚之相關財務約定並包括精神賠償金在內，顯 非上訴人支付予被上訴人作為租用系爭建物之租金性質，上 訴人前揭主張，亦屬無據，
３ 上訴人又辯稱被上訴人早已拋棄遷讓房屋期限之主張，就上 訴人繼續使用系爭建物無反對之意思表示，於期限屆滿後任 由上訴人繼續使用系爭建物，應視為以不定期限繼續租約云 云。然兩造間就系爭建物並未成立租賃契約乙節，詳見前述 ，自無期限屆滿後視為成立不定期租賃之問題。況被上訴人 先後於102年2月26日、102年11月14日、102年11月22日，寄 發律師函催告上訴人遷讓返還系爭建物在案（見原審卷第15 至20頁），並非無反對之意思表示，雖因兩造嗣後協商買賣 之事宜而未果，仍不能認為被上訴人有默示同意上訴人繼續 使用系爭建物之情事，故上訴人此部分主張，要無可採。 ４ 至上訴人雖抗辯被上訴人於102年2月26日寄發之律師函（見 原審卷第15、16頁）為無權代理，不生合法催告效力云云， 然上開律師函係被上訴人委任本件訴訟代理人趙培宏律師、 邱任晟律師所寄發，並已送達上訴人在案，有郵件掛號收件 回執附卷可參（見原審卷第17頁），並經被上訴人提起本件 訴訟時提出，復有被上訴人之授權書乙紙為證（見本院卷一 第165 頁），足認確經被上訴人授權在案而為有權代理之事 實，況無權代理者，依民法第170 條規定，經本人承認即溯 及發生效力，上訴人空言否認專業律師寄發之律師函為無權 代理不生合法催告效力云云，顯屬無據。
(三)被上訴人請求上訴人遷讓並返還系爭建物，有無理由？ １ 兩造間就系爭建物並無買賣及租賃關係，而為使用貸借關係 ，已如前述，依系爭切結書第4條約定，上訴人如有遲延1個 月未繳納水電、瓦斯、管理費者，被上訴人得自遲繳日起算 1個月收回系爭建物。查上訴人自101年12月至102年2月均未 按時繳納管理費，於103年1月至103年8月亦未按時繳納管理 費，遭上北大社區管理委員會先後於102年2月20日、103年8 月11日催繳管理費，並經被上訴人多次催告通知要收回系爭 建物之事實，有上北大社區管理費催繳通知單（見原審卷第 72、73頁）及被上訴人之102年2月26日、102年11月14日、1 02年11月22日之律師函為證（見原審卷第15至20頁），並有 上北大社區管理委員會104年11月20日上北大（104）函字第 000000000號函覆本院在案（見本院卷一第189頁）。上訴人 嗣後雖有繳納後續之管理費，有上訴人提出之收據為憑（繳 納103年1至12月；101年12月至102年5月；102年6月至8月； 102年9月至12月，見原審卷第148、149頁），另有上北大社 區管理委員會回覆本院之函文所附收據為證（見本院卷一第
190頁），仍無礙於上訴人當時有逾期未繳納費用之事實， 則被上訴人依約終止使用借貸契約，請求上訴人遷讓返還系 爭建物，應屬有據。至上訴人雖否認前述上北大社區管理費 催繳通知單之真正，並抗辯有利可白塗抹痕跡及各行間距不 符云云（見本院卷第175頁；第178頁），然其真正業經上北 大社區管理委員會104年11月20日上北大（104）函字第0000 00000號函覆本院證明無誤在案（見本院卷一第189頁），利 可白塗抹痕跡並不當然表示該催繳通知單係經偽造、變造之 事實，況各行間距不符，可能係因影印縮放大小比例所致， 上訴人空言否認，自不足採。
２ 上訴人另抗辯被上訴人逾時提出相關證據而聲明異議云云（ 見本院卷二第2、3頁；第7 頁），然查，上訴人嗣後既爭執 原證12、13即上北大社區管理費催繳通知單（見原審卷第72 、73頁）之形式真正，則被上訴人另行聲請調查證據，經上 北大社區管理委員會以上開函文針對原證12、13之形式真正 予以確認，僅係就被上訴人於原審提出之原證12、13之補充 而已，應予准許。上訴人又抗辯原證19之社區規約（見原審 卷第241、242頁），係被上訴人於原審準備程序後，遲至言 詞辯論時始行提出云云，惟被上訴人提出前述上北大社區規 約係就上北大社區之管理費繳納規範予以說明，僅係就原證 12、13即上北大社區管理費催繳通知單之內容予以補充，無 礙於訴訟終結，且上訴人既否認其形式真正，則被上訴人聲 請本院函查社區規約，並經上北大社區管理委員會以前揭函 文回覆確認屬實，亦應予以准許。
３ 上訴人又主張系爭建物為兩造離婚前之共同住所，夫妻應履 行同居義務，被上訴人無權請求遷讓云云。然兩造已於99年 4月7日簽立離婚協議書（見原審卷第10、11頁），並於同日 辦畢離婚之戶籍登記在案（見原審卷第227、228頁），且兩 造間確認婚姻關係存在事件業經新北地院104年度婚字第117 號判決確定，駁回上訴人之訴，詳如前述不爭執事項（五） 所示，系爭切結書於100年5月24日簽立當時，兩造已無婚姻 關係存在，自無夫妻應履行同居義務之問題，則上訴人前述 主張，亦無可採。
(四)被上訴人請求上訴人給付賠償金或不當得利，有無理由？如 有理由，金額為何？
上訴人於被上訴人終止使用借貸契約後繼續占用系爭建物， 為無權占有，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求相 當於租金之不當得利。爰參酌系爭建物位於三峽新北大特區 ，鄰近國立臺北大學三峽校區、新北市立桃子腳國中、北大 附中、龍埔國小等學校，教育機能良好，附近尚有三峽老街
、鶯歌陶瓷博物館、佳園圖書館及北大藝術大道等設施，周 遭有餐廳、便利商店、量販店、郵局、市場、服飾店等便利 設施，生活機能亦屬良好，鄰近高速公路，聯通土城、板橋 、中和等地區，交通機能尚堪便利等情事（見原審卷第59至 69頁），且系爭建物占用基地亦構成使用土地之不當得利， 本院認為應以系爭建物及基地申報總價年息6%計算不當得利 ，尚稱允當。查系爭建物坐落基地為新北市○○區○○段○ ○段00地號土地，面積為10,357.41 平方公尺，被上訴人就 土地之應有部分為100000分之332，自102年1 月起之申報地 價為每平方公尺9,360 元（見原審卷第250、251頁），而系 爭建物103年度課稅現值為90萬6,900元（見原審卷第45頁） ，以系爭建物及基地申報總價年息6%，計算每月相當於租金 之不當得利應為6,144元，計算式：[（10,357.41×332/100 000×9,360）＋906,900+ ] x 6%÷12月＝6,144，元以下4 捨5入，以下均同】。被上訴人以102 年2月26日律師函限期 上訴人應於102年3月10日遷讓返還系爭建物（見原審卷第16 頁），則被上訴人請求上訴人自102年3月11日起至提起本訴 訟前即103年7月28日止，應給付10萬1,990元（計算式：6,1 44×16個月又18天＝101,990 ）及自起訴狀繕本送達翌日即 103年8月20日（見原審卷第75頁）起至清償日止，按年息5% 計算之利息；並自103年7月29日起至遷讓返還系爭建物之日 止，按月給付6,144 元之不當得利，為有理由，應予准許。 逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定物上請求權之 法律關係，請求上訴人應自系爭建物遷出並返還予被上訴人 ，並依民法第179 條規定不當得利之法律關係，請求上訴人 應給付10萬1,990 元及自103年8月20日起至清償日止，按年 息5%計算之利息；並自103年7月29日起至返還系爭建物之日 止，按月給付6,144 元，自屬正當，應予准許。從而原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又按民事訴訟法第 388 條規定，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，違者 即屬訴外裁判，經查，被上訴人於原審訴之聲明從未請求「 騰空」之部分，而系爭建物內部之動產所有權歸屬於兩造間 仍有爭執，自不宜視為屬於原審判決命上訴人遷出並返還系 爭建物附隨效力之一部分，故原審判決主文第一、三項所命 「騰空」部分，核屬訴外裁判，就此部分上訴人之上訴自屬 有理由，應由本院將該部分之訴外裁判予以廢棄。又該部分 雖經本院予以廢棄，但並非被上訴人請求無理由所致，仍應 由上訴人負擔第二審訴訟費用之全部，始屬公允，均附此敘
明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 吳燁山
法 官 林俊廷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
書記官 鄭淑昀
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。