確認建物使用權存在
臺灣高等法院(民事),上易字,104年度,567號
TPHV,104,上易,567,20160223,1

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臺灣高等法院民事判決        104年度上易字第567號
上 訴 人 添馨貿易有限公司
法定代理人 邱仕鴻
訴訟代理人 周燦雄律師
      蔡炳楠律師
被上訴人  實業大樓管理委員會
法定代理人 薛福昌
訴訟代理人 王坤成律師
上列當事人間請求確認建物使用權存在事件,上訴人對中華民國
104年3月20日臺灣臺北地方法院103年度訴字第2600號第一審判
決提起上訴,本院於105年1月26日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面:
㈠被上訴人經合法通知無正當理由未到場,核無民事訴訟法第 386條所列各款情形,上訴人聲請一造辯論判決,核無不合 ,應予准許。
㈡按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益 者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不明 確,原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,且 此種不安之狀態,能以確認判決將之除去者而言(最高法院 96年度台上字第455號判決意旨參照)。經查上訴人主張就 如附圖所示A、B、C部分建物(下稱系爭A、B、C部分 建物、合稱系爭建物)有使用權,而被上訴人否認之,則上 訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,且此種 不安之狀態,能以確認判決將之除去,自有確認利益。被上 訴人辯稱:上訴人於91年8月29日致函被上訴人稱已於91年7 月30日遷址,則上訴人已終止使用並拋棄占有系爭建物,自 無提起本件確認之訴之利益云云,即不足採。
二、上訴人主張:訴外人瑞和實業股份有限公司(下稱瑞和公司 )等人於民國(下同)59年間投資興建臺北市○○○路0段0 號實業大樓(下稱系爭大樓),並於60年11月15日取得使用 證照。系爭大樓頂樓突出物並未辦理保存登記,屬於起造人 所有。瑞和公司自始管理使用系爭大樓,並於頂樓突出物底 部增建系爭建物。嗣於80年12月31日,系爭大樓區分所有權 人全體出具管理使用權證明書,約定瑞和公司就系爭建物有 使用權,瑞和公司並於86年12月20日將系爭建物使用權讓與



訴外人黃淑鑾黃淑鑾又讓與上訴人。上訴人自85年起至今 按期繳納房屋稅、大樓管理費、水電費,惟被上訴人於91年 1月31日以系爭大樓所有權人之名義,指摘上訴人無權占用 系爭建物,並限期命上訴人遷出系爭建物。爰依分管契約之 法律關係,求為判命:確認上訴人對系爭建物之使用權存在 等語(惟原審為上訴人敗訴之判決,上訴人不服提起上訴。 )並上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對於坐落臺北 市○○○路0段0號頂樓,如附圖A、B、C斜線所示建物, 面積共40.68平方公尺之使用權存在。
三、被上訴人未於言詞辯論期日到場,惟據之前書狀陳稱:系爭 A部分建物為系爭大樓之附屬建物,屬系爭大樓全體區分所 有權人共有。系爭A部分建物之使用權,不得與所有權分離 而單獨為讓與標的。訴外人瑞和公司於系爭大樓建築完成後 ,未經系爭大樓全體所有權人同意,擅自搭建系爭B、C部分 建物,屬違章建築,自屬無權占有系爭大樓頂樓。又系爭建 物需由內部電梯方能通行,且其上設有系爭大樓之電梯機房 及水箱等,足見系爭建物欠缺構造上及使用上之獨立性,依 民法第811條規定,應由原建築所有權人取得所有權,原建 築所有權範圍因而擴張,非由起造人取得所有權。況瑞和公 司於86年12月20日出具之管理使用權轉讓切結書記載,已將 其所有實業大樓原有房屋及車位出售完磬,自不得再將系爭 建物使用權單獨轉讓與上訴人。又系爭證明書並非分管契約 ,僅為全體區分所有權人授權瑞和公司使用系爭建物之證明 。縱認為分管契約,亦僅存在於全體區分所有權人間;惟瑞 和公司既已非所有權人,系爭證明書自難拘束被上訴人及其 他區分所有權人全體等語,資為抗辯。並答辯聲明:上訴駁 回。
四、兩造不爭執之事項:
㈠訴外人瑞和公司等12人為起造人,於59年間興建系爭大樓, 並於60年11月15日經臺北市政府工務局核發(60)使字第1245 號使用執照。
㈡如附圖所示系爭建物,均未辦理保存登記。系爭A部分建物 於系爭大樓興建完成時即已存在。惟自60年12月起按營業用 稅率課徵房屋稅,89年間課稅現值為4萬7,100元。瑞和公司 於86年間將系爭建物之占有讓與訴外人黃淑鑾。上訴人於89 年1月15日繳納系爭A部分建物之房屋稅2,020元、102年6月 2日繳納系爭B、C部分建物之房屋稅1,083元。上訴人於82 年、84年、86年、87年、88年均繳納水電管理費。 ㈢系爭A部分建物為系爭大樓之附屬建物。
五、兩造爭執要點為:㈠系爭建物是否為系爭大樓全體區分所有



權人共有?㈡系爭大樓全體區分所有權人是否就系爭建物訂 立分管契約?上訴人是否依約得專用該等部分建物?上訴人 請求確認就該等部分有使用權存在,有無理由?茲就兩造爭 點及本院得心證理由分述如下:
㈠系爭建物是否為系爭大樓全體區分所有權人共有? ⒈經查系爭大樓為鋼筋混凝土造10層樓建物,起造人為訴外人 瑞和公司等12人,有使用執照影本可稽(見原審103年度北 簡字第2902號卷﹝下稱北簡卷﹞第8頁)。瑞和公司嗣後改 組為瑞和庭建設開發股份有限公司,有公司變更登記事項卡 影本可按(見原審卷第55頁)。系爭大樓頂樓即11樓平台有 突出物二層,系爭建物位於突出物底層,至於其上第二層建 物之主要功能則為電梯機房、水箱等,為系爭大樓之共用部 分,有電梯機房屋頂平面圖、機械房電器配線平面圖、10層 排水平面圖影本可按(見原審卷第36至43頁)。而系爭大樓 頂樓入口處左側第一間為系爭A部分建物,為鋼筋混泥土造 ,內有辦公桌椅、電燈、冷氣機、影印機,無水電供應;A 部分建物內部右側與系爭B部分建物相連,B部分建物內右 側有一流理台,左側為衛浴設備;系爭C部分建物為石綿瓦 搭建,供儲物空間使用,與A、B部分建物並未相通;系爭 建物均經由系爭大樓電梯旁樓梯步行上頂樓後進出,有原法 院勘驗筆錄、複丈成果圖、現場照片可稽(見原審卷第19頁 反面至20、24頁、北簡卷第63至64頁)。 ⒉次查證人陳生育即瑞和公司前任經理於原審審理時到庭結證 稱:「我是瑞和公司員工,自67年起至90年間擔任財務方面 工作,後來是執行秘書。前任負責人侯政廷往生後,由其子 侯博文擔任董事長。86年間我擔任瑞和公司經理,且為公司 股東。系爭建物於我任職期間已經蓋好,由瑞和公司使用, 頂樓突出物跟地下室停車位均未登記產權,故由原起造人為 分管協議,突出物部分依分管協議是由瑞和公司使用,系爭 突出物於起造當時即已經興建,是RC部分。70年間瑞和公司 另行搭建浴室及儲藏室供員工使用,RC部分作為小會議室且 放置一些模型。當時瑞和公司員工林朝靖跟老闆說,他從彰 化來比較遠,是公司同意他住在頂樓突出物,所以公司才會 搭蓋浴室及外面鐵皮放置物品。嗣因資深員工黃淑鑾於86年 間要退休,瑞和公司將系爭頂樓突出物及鐵皮部分轉讓予黃 淑鑾使用,以補貼其退休金,至於有無簽訂書面及黃淑鑾事 後有無轉讓他人,我不清楚。系爭突出物於當時管理處有裝 用電分錶,可以計算電費及管理費,迄轉讓時尚有,也有申 請用水。對於轉讓黃淑鑾林朝靖住在該處,並非我所經手 或授權的,因林朝靖居住該處時,我尚非管理部經理,但轉



讓予黃淑鑾時,我已經是管理部經理,林朝靖搬走後,公司 於系爭頂樓突出物放置物品,之後才轉讓給黃淑鑾」等語, 有原審言詞辯論筆錄可證(見原審卷第51至53頁),則據此 足證瑞和公司興建系爭建物,以供員工使用,嗣後並將系爭 建物之管理使用權讓與訴外人黃淑鑾
⒊按公寓大廈管理條例第3條第4款規定:「共用部分:指公寓 大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而 供共同使用者。」第5款規定:「約定專用部分:公寓大廈 共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」經查依系爭 建物之構造、功能及目的觀察,並參酌證人陳生育之上開證 言,足證訴外人瑞和公司於60年間同時興建系爭大樓與位於 頂樓之系爭A部分建物,且系爭A部分建物具有構造上及使 用上之獨立性,並非系爭大樓專有部分,乃不屬專有之附屬 建築物,則依上開規定,即應認為系爭A部分建物為系爭大 樓之共用部分,為系爭大樓全體區分所有權人共同使用。至 於瑞和公司嗣後復於系爭大樓頂樓興建系爭B、C部分建物 ,B部分建物供廚房、浴室使用,並無獨立出入口,必須經 由A部分建物出入;C部分建物供儲物空間使用,雖有獨立 出入口,但欠缺使用及經濟上之獨立性,故依民法第811條 規定,系爭B、C部分建物即因附合於系爭A部分建物而為 重要成分,與A部分建物一併為全體區分所有權人共同使用 。是上訴人主張:系爭A部分建物因未辦理建物第一次所有 權登記,故應由起造人建設公司即訴外人瑞和公司原始取得 所有權,與系爭B、C部分建物一併由瑞和公司取得所有權 云云,即屬無據。
㈡系爭大樓全體區分所有權人是否就系爭建物訂立分管契約? 上訴人是否依約得專用該等部分建物?上訴人請求確認就該 等部分有使用權存在,有無理由?
⒈經查訴外人瑞和公司於80年12月31日與其他區分所有權人全 體即訴外人臺灣省合作金庫東和鋼鐵企業股份有限公司、 臺灣區鋼鐵工業同業公會、日商伊藤忠商事股份有限公司臺 北分公司、南港輪胎股份有限公司許育瑞等人簽訂管理使 用權證明書,約定由瑞和公司管理使用系爭大樓9樓閣樓, 有該證明書影本可稽(見北簡卷第10、11頁),是就共用部 分約定由瑞和公司使用,則據此足證系爭大樓全體區分所有 權人已就系爭建物訂立約定專用契約,約定系爭建物為瑞和 公司專用部分。
⒉按84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第4條第2項規 定:「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及 其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔



。」,且依84年7月12日修正公布之土地登記規則第80條規 定:「區分所有物共同使用部分不得分割,除法令另有規定 外,應隨同各相關區分所有建物移轉、設定或為限制登記。 」蓋使用權為所有權之積極權能之一,不得與所有權分離而 為單獨讓與。經查瑞和公司已於86年間將系爭大樓之房屋及 車位出賣完畢,惟將系爭建物使用權讓與訴外人黃淑鑾,有 管理使用權轉讓切結書影本可證(見北簡卷第12頁),且瑞 和公司目前已非系爭大樓之區分所有權人,均為兩造所不爭 執。則瑞和公司於86年間將其就系爭大樓區分所有之專有部 分所有權移轉他人時,瑞和公司就位於頂樓之系爭建物共用 部分即無使用之權能。惟查瑞和公司將系爭建物之管理使用 權單獨讓與訴外人黃淑鑾,則依上說明,即不合法,黃淑鑾 並未因此取得系爭建物之使用權,自無從再行讓與使用權予 上訴人。是上訴人主張取得使用系爭建物使用權,並請求確 認就該等部分有使用權存在,即屬無據。
六、綜上所述,上訴人依分管契約之法律關係,請求確認上訴人 對系爭建物之使用權存在,並非正當。原審為上訴人敗訴之 判決,理由雖與本院不同,但結論並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當,求予廢棄改判,仍應認為無理由,應予駁回。七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊、防禦方法,核與判決 結果不生影響,毋庸逐一論列,併此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由。依民事訴訟法第463條、第 385條第1項前段、第449條第2項、第78條,判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 蕭詩穎

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參考資料
瑞和庭建設開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
日商伊藤忠商事股份有限公司 , 台灣公司情報網
東和鋼鐵企業股份有限公司 , 台灣公司情報網
南港輪胎股份有限公司 , 台灣公司情報網
和實業股份有限公司 , 台灣公司情報網
添馨貿易有限公司 , 台灣公司情報網