臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第22號
上 訴 人 許德宗
訴訟代理人 徐國楨律師
被 上訴人 呂理竹
訴訟代理人 鍾添錦律師
複 代理人 李建民律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於民國103年1
1月25日臺灣新竹地方法院103年度訴字第540號第一審判決提起
上訴，本院於105年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國88年1月17日與上訴人簽立不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將伊所有坐落新竹縣竹 北市○○段000地號（重測前為梨頭山下段28-67地號）、面 積1,478.01平方公尺農地（下稱系爭土地），除保留其中17 5平方公尺即權利範圍17500/147801（下稱系爭未出賣部分 土地）為道路使用外，其餘面積1,303平方公尺（約394.15 坪），以每坪新臺幣（下同）22,000元、總價金8,671,500 元出賣予上訴人。然因斯時土地法第30條規定，私有農地所 有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有 ；違反前項規定者，其所有權之移轉無效。伊遂就系爭未出 賣部分土地借名登記予上訴人，而將系爭土地全部所有權移 轉登記予上訴人。嗣土地法第30條規定於89年1月6日刪除， 農地已可移轉為共有，系爭買賣契約特約事項第7條固約定 「乙方（即被上訴人）保留不賣部分如日後能分割，甲方（ 即上訴人）無條件分割還給乙方」。惟因農業發展條例第16 條仍有耕地最小分割面積0.25公頃之限制規定，上訴人無法 就系爭未出賣部分土地單獨分割並移轉所有權予伊，且系爭 買賣契約特約事項第7條並未限制不得移轉持分面積為共有 ，兩造復無系爭土地日後不能移轉共有之約定，爰以起訴狀 繕本之送達，為終止系爭借名登記契約之意思表示，依終止 借名登記契約後之法律關係，聲明請求上訴人將系爭未出賣 部分土地所有權應有部分17500/147801移轉登記予伊。原審 為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，被上訴人 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造前此商談系爭買賣時，約定除系爭未出賣 部分土地保留供被上訴人通行外，餘均出售予伊。惟因斯時 法令禁止農地細分，而伊寧以高於當時市價每坪約15,000元
之價格，以22,000元買受，不願與被上訴人維持共有，以免 日後使用及產權之複雜，被上訴人即同意將系爭土地全部登 記為伊單獨所有，俟該農地得分割後，再由伊分割系爭未出 賣部分土地予被上訴人。故兩造簽訂系爭買賣契約時，於特 約事項第7 條明文約定，即未來法令若修正，上開特定之保 留部分如日後能分割，始由伊無償分割予被上訴人。且本件 兩造買賣之時點，在89年1月4日農業發展條例實施以前，兩 造當時本可分割農地，不受分割面積須達0.25公頃之限制， 而係被上訴人未予分割，被上訴人現請求移轉為共有，為無 理由。又被上訴人同意將系爭未出賣部分土地，暫時辦理借 名登記予伊，雙方並有特別約定事項如前，可知伊登記取得 系爭土地所有權全部，乃依據兩造簽訂之系爭買賣契約，且 被上訴人所保留道路部分，亦由其通行使用迄今，被上訴人 訴請移轉系爭未出賣部分土地應有部分，意圖造成共有狀態 ，而非請求分割，已違兩造簽約本旨等語置辯。並上訴聲明 ：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁 回。
三、被上訴人於88年1月17日與上訴人簽立系爭買賣契約，除將 系爭未出賣部分土地（應有部分17500/147801、面積計175 平方公尺）保留為道路使用外，系爭土地其餘面積1,303平 方公尺，以每坪22,000元、總價8,671,500元出賣予上訴人 ，兩造並於系爭買賣契約特約事項第7條約定：「乙方（即 被上訴人）保留不賣部分如日後能分割，甲方（即上訴人） 無條件分割還給乙方」。惟為符合斯時土地法第30條之規定 ，被上訴人將系爭土地全部所有權移轉登記予上訴人，就系 爭未出賣部分土地則借名登記予上訴人等情，為兩造所不爭 執（見本院卷第18、19、42頁反面、64頁反面、66、67頁） ，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本在卷足稽（見原審 卷第8-15頁），堪信為實在。
四、被上訴人主張土地法第30條規定嗣於89年1月6日刪除，系爭 土地已可移轉為共有，其就系爭未出賣部分土地已無借名登 記必要；雖農業發展條例第16條仍有耕地最小分割面積0.25 公頃之限制規定，而無法就系爭未出賣部分土地單獨分割並 移轉所有權，惟系爭買賣契約特約事項第7條未限制不得移 轉為共有，爰以起訴狀繕本之送達為終止借名登記契約之意 思表示，請求上訴人將系爭未出賣部分土地所有權應有部分 移轉登記予伊。然經上訴人以前詞置辯。查：
㈠系爭土地地目田、使用分區為特定農業區、使用地類別屬農 牧用地，面積1,478.01平方公尺，有土地登記謄本可按（見 審卷第15頁）。而系爭買賣契約第15條不動產標示約定：「
土地座落新竹縣竹北市○○○○段00000地號權利範圍全部 、地目田、面積0.壹四七八公頃土地壹筆。實測面積為0.壹 叁0叁公頃、約三九四.壹五坪，總價款為捌佰陸拾柒萬壹仟 伍佰元正，實測圖附本契約」、特約事項第1條約定：「雙 方同意保留現有道路達六米不賣」（見原審卷第11、13頁） ，對照系爭買賣契約所附實測圖（見原審卷第12頁），足見 兩造於88年1月17日簽立之系爭買賣契約，乃就系爭土地， 除系爭未出賣部分土地外，其餘面積1,303平方公尺部分所 為買賣，上情並為兩造所不爭執，業如前述。惟系爭土地之 所有權全部登記於上訴人名下，有土地登記謄本可稽（見原 審卷第15頁），就此，除上訴人自承係因斯時法令禁止農地 細分外，兩造並同陳斯時為符合土地法第30條之規定，遂由 被上訴人將系爭土地全部所有權移轉登記予上訴人，就系爭 未出賣部分土地則借名登記予上訴人等語（見本院卷第64頁 反面）。而兩造於88年1月17日簽訂系爭買賣契約時，土地 法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自 耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共 有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」、農業發展 條例第30條亦規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。但 因出售與毗鄰耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因 繼承而移轉者，得為共有；共有耕地每人持分達五公頃以上 且有分割之必要者，得報經該省（市）主管機關核准分割為 單獨所有；部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分 得為分割」。足證被上訴人主張系爭買賣契約簽訂時，因系 爭土地不能分割及共有，兩造乃約定將系爭未出賣部分土地 所有權應有部分借名登記在上訴人名下乙節為真。 ㈡按解釋契約，除契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求外，應以當事人立約當時之真意為準，不能拘泥文字致失 真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為 斷定之標準（本院17年上字第1118號、19年上字第453號判 例意旨參照）。次按借名登記者，謂當事人約定一方將自己 之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他 方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出 名者間之信任關係，性質與委任關係類似，應類推適用民法 第549條終止之規定，亦即當事人之任何一方，得隨時終止 委任契約。又不動產之借名契約關係既已終止，基於終止借 名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有 權登記（最高法院104年度台上字第2136號、103年度台上字 第1148號判決意旨參照）。查，系爭買賣契約簽訂時，因系 爭土地不能分割及共有，兩造始約定將系爭未出賣部分土地
所有權應有部分借名登記在上訴人名下，惟嗣前開土地法第 30條及農業發展條例第30條關於農地不得分割及移轉為共有 之規定，均於89年1月26日經修正刪除，故系爭土地依法已 得移轉為共有。被上訴人保留為道路之系爭未出賣部分土地 面積不足0.25公頃，依修正後農業發展條例第16條第1項規 定，雖不得請求分割，惟既依法已得移轉為共有，被上訴人 據而終止兩造借名登記契約，並以本件起訴狀繕本之送達為 終止借名登記契約之意思表示（見原審卷第4頁、本院卷第6 4頁反面），請求上訴人將系爭未出賣部分土地之所有權應 有部分17500/147801（計算式：175÷1478.01＝17500/1478 01）移轉登記予伊，洵無不合。
㈢上訴人雖抗辯依系爭買賣契約特約事項第7條之約定，系爭 未出賣部分土地，如日後法令修正而能分割，始由其無償分 割予被上訴人，至請求移轉系爭土地應有部分，有違兩造約 定之真意；又兩造買賣時點，在89年1月4日農業發展條例實 施以前，當時本可分割農地，不受分割面積須達0.25公頃之 限制，係被上訴人未予分割云云。然本件兩造買賣時，依89 年1月26日修正前之農業發展條例第30條前段：每宗耕地不 得分割及移轉為共有之規定，系爭土地亦無從辦理分割。上 訴人以兩造當時本可分割農地，不受分割面積須達0.25公頃 之限制，係被上訴人未予分割，抗辯被上訴人請求移轉共有 為無理由云云，核與事實有間。次查，證人即系爭買賣契約 代書及見證人池雙木具結證述：特約事項第7條約定之用意 ，係因被上訴人需該道路，故該部分上訴人不買，如可分割 則分割返還被上訴人；兩造沒有討論到日後能夠共有（見原 審卷第38頁反面、39頁反面）等語，並自承：伊於簽約當時 未想到共有問題（見原審卷第39頁反面）；經核與證人亦系 爭買賣契約見證人蘇金水結證所稱：被上訴人在系爭土地鄰 近處有1屋，需有道路出入，其表示道路留下供其使用，惟 當時無法分割，故約定全部登記予上訴人，如日後可分割時 ，無條件將道路部分登記予被上訴人。買賣契約成立時，伊 未聽聞兩造提及關於約定日後不能移轉為共有之部分，合約 有無記載伊亦不清楚，應以契約為準（見本院卷第49頁反面 -50頁反面）之情節大致相符。而依證人上開所述，前開特 約事項第7條之約定，係因被上訴人需保留系爭未出賣部分 土地以供出入，故上訴人不予買受，並允諾俟可分割時，即 無條件分割還給被上訴人；兩造於訂約時之討論並未及於日 後共有部分。惟衡酌當時土地法第30條及農業發展條例第30 條均已明文禁止移轉為共有，上情並為兩造所悉，業如前述 ，然兩造於訂約當時未就日後共有問題為討論，自無從僅以
系爭買賣契約特約事項第7條之約定，即遽予推論兩造有日 後不得共有之約定。又上訴人雖抗辯系爭土地鄰近土地當時 市價每坪僅約15,000元，伊以22,000元高價承買，乃因並非 為共有云云。惟就鄰近土地於系爭買賣契約簽立時之市價僅 15,000元乙情，上訴人並未舉證以實其說，核復與證人蘇金 水所證：每坪22,000元為雙方合意之價格，無所謂貴或少（ 見本院卷第50頁反面）等語，亦未盡合，所辯尚無足採。至 證人池雙木固證稱：寫特約事項第7條時如寫入共有，被上 訴人就不會購買；如當時拿出來討論被上訴人就不會買受， 如果要共有，上訴人不可能以每坪22,000元價錢去買云云（ 見原審卷第39頁正、反面）。惟依兩造簽訂系爭買賣契約時 之土地法第30條及農業發展條例第30條之規定，系爭土地斯 時不能分割及共有，證人為執業代書，對此當知之甚詳，其 所證如寫入共有，被上訴人即不予購買，或以每坪22,000元 購買云云，當與事實相悖；再者，證人曾自承伊於簽約當時 未想到如日後可共有時不要辦理為共有之問題（見原審卷第 39頁反面），足見其上所證，僅為證人池雙木個人臆測之詞 ，自亦無以憑為被上訴人有利之認定。
五、綜上，被上訴人依終止借名登記契約後之返還請求權，請求 上訴人將系爭土地之所有權應有部分17500/147801移轉登記 予被上訴人，核屬有據。原審為被上訴人勝訴之判決，核無 違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經斟酌後，認 均與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 吳青蓉
法 官 王幸華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 陳嘉文