臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1038號
上 訴 人 王鋒杰
訴訟代理人 歐斐文律師
被 上訴 人 龔筱明
訴訟代理人 朱育男律師
上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國104年6月
16日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第637號第一審判決提起上
訴，本院於105年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付新臺幣壹佰伍拾陸萬伍仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國(下同)103年3月3日向上訴人 委託代理之仲介凱璿不動產事業股份有限公司(下稱凱璿公 司)表示，願以新臺幣(下同)3,130萬元購買上訴人所有坐落 高雄市○○區○○○段000000○0000000地號土地(下稱系爭 土地)，同時交付發票日為103年3月3日，票據號碼BA000000 0，面額600萬元之支票1張予凱璿公司作為定金(下稱系爭定 金支票)，凱璿公司則代理上訴人交付買賣定金收據(下稱系 爭定金收據)予伊收執，兩造已成立買賣之預約，並約定應 於同年3月10日至凱璿公司簽訂不動產買賣契約書。詎上訴 人未於約定日期到場簽約，經伊以存證信函催告上訴人於函 到5日內簽約，未蒙置理，上訴人顯已違約，爰依系爭定金 收據第4條後段之約定，並類推適用民法第249條第1項第3款 之規定，聲明請求：上訴人應給付伊600萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(原審判 決上訴人應給付被上訴人156萬5,000元，及自103年5月8日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘 之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴；被上訴人就其敗訴部 分未據聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍)。 並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於103年2月20日與凱璿公司簽訂土地專任委 託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，委託凱璿公司出售 系爭土地，委託售價為3,980萬元(含伊應負擔之土地增值稅 及服務報酬)，同日並簽訂委託事項變更契約書(下稱變更契 約書)，於第4條約定買方出價金額扣除土地增值稅及仲介服
務報酬後，伊須實拿3,100萬元始同意出售。被上訴人於103 年3月3日出價3,130萬元，扣除土地增值稅及仲介報酬後已 低於3,100萬元，未達伊之委託售價，與伊就買賣價金尚未 達成合意，凱璿公司越權代理伊出售及收受定金之行為，對 伊不生效力；且伊亦未於系爭定金收據「賣方欄」簽字，兩 造間顯未成立買賣預約，被上訴人依系爭定金收據第4條約 定及民法第249條第1項第3款之規定，請求伊返還定金，並 無理由等語置辯。
並於本院上訴聲明：
(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲 請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於103年2月20日與凱璿公司簽訂系爭委託銷售契約書 ，委託凱璿公司出售系爭土地，委託期間自103年2月20日起 至同年6月30日止，委託銷售價格3,980萬元(委託價額為上 訴人願出售之價額且已包含上訴人負擔之土地增值稅及服務 報酬在內)，同日並簽訂變更契約書，約定「屋主實拿新臺 幣叁仟壹佰萬元整，以上為仲介服務費，但以不超過成交價 4%為上限」等語，有土地專任委託銷售契約書、委託事項變 更契約書在卷可稽(原審卷第38-40頁)。(二)被上訴人於103年3月3日向凱璿公司表示願以3,130萬元購買 ，並交付系爭定金支票予凱璿公司作為定金，有買賣定金收 據、系爭定金支票附卷可查(原審卷第11、41頁)。(三)上訴人於103年3月7日以臺北中山郵局第400號存證信函向凱 璿公司終止系爭委託銷售契約及變更契約，凱璿公司於103 年3月12日收受送達，並於104年2月13日以高雄新興郵局第 299號存證信函，將系爭定金支票檢還被上訴人，被上訴人 已收受等情，有上開2存證信函在卷可稽(見原審卷第48-51 、123-125頁)。
四、兩造爭點及本院論斷：
被上訴人主張，伊購買系爭土地之價格已達上訴人之委託售 價，並交付定金支票予上訴人之代理人凱璿公司收執，與上 訴人已成立買賣預約，上訴人未依約簽立買賣契約書，已違 反系爭定金收據約定，應返還定金等語，為上訴人所否認， 並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被上訴人之出 價，是否已達上訴人之委託售價？兩造是否成立系爭土地之 買賣契約或預約？㈡被上訴人依買賣定金收據第4 條約定及 類推適用民法第249 條第1 項第3 款之規定，請求上訴人給 付156 萬5,000 元，有無理由？以下分述之：
(一)被上訴人之出價，是否已達上訴人之委託售價？兩造是否成 立系爭土地之買賣契約或預約？
１、上訴人委託凱璿公司出賣系爭土地之售價為何？ (1)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義(最高法院96年度台上字第286號判決參照)。 (2)經查，上訴人於103年2月20日與凱璿公司簽訂系爭委託銷售 契約書，並於同日再簽訂變更契約書，為兩造所不爭執，並 有系爭二份契約書在卷可稽(原審卷第38-40頁)，系爭委託 銷售契約書及變更契約書既為同一日所簽訂，則有關出售價 額，自應合併觀查系爭二份契約書之約定，始能探知上訴人 訂約之真意。系爭委託銷售契約第2 條、第5 條約定：委託 銷售價格3,980 萬元( 委託價額為上訴人願出售之價額且已 包含上訴人負擔之土地增值稅及服務報酬在內) ；服務報酬 之支付金額為成交價額4%( 內含營業稅) 等語，已明確約定 委託售價3,980 萬元包含土地增值稅及成交價額4%之服務報 酬在內，故上訴人「實得之金額」為成交價扣除土地增值稅 及成交價額4%之服務報酬。而變更契約書第4 條則約定：「 屋主實拿新臺幣叁仟壹佰萬元整，以上為仲介服務費，但以 不超過成交價4%為上限」等語。證人元美莎即凱璿公司之銷 售員於原審證稱：此約定乃保障屋主一定可以拿到3,100 萬 元，如果買方出價是3,100 萬元，表示凱璿公司無法拿到服 務費，還是可以成交等語( 原審卷第95頁) ，是依證人元美 莎之證言，縱凱璿公司無仲介服務費或未達系爭委託銷售契 約所約定之成交價額之4%，仍可成交，但須屋主保證實拿 3,100 萬元至明。變更契約書第4 條之約定，既僅就系爭委 託銷售契約中有關仲介費用4%另為如上約定，未就土地增值 稅變更約定，並保證上訴人實拿3,100 萬元，則3,100 萬元 即不得再扣除土地增值稅，否則上訴人即無從保證實拿 3,100 萬元。故土地增值稅部分仍應依系爭委託銷售契約之 約定，從3,980 萬元扣除之，扣除後上訴人可實拿3,100 萬 元，始達到上訴人委託之價格，故上訴人辯稱，3,100 萬元 加上系爭土地之土地增值稅及服務報酬費，方為其同意出售 之最低價額，應可採信。
(3)證人元美莎雖於原審證稱：所謂實拿3,100萬元，就仲介服 務費而言，但土地增值稅、過戶費用等相關稅捐還是上訴人
負擔，伊於102年10月有幫上訴人成交另一筆土地，土地增 值稅也是從總價中扣除，上訴人應知悉等語(原審卷第96頁) ，然變更契約書既未就土地增值稅另為約定，仍應回歸系爭 委託銷售契約之約定，從總價中3,980萬元中扣除，始符契 約之本意，已如前述。況總價3,980萬元扣除被上訴人不爭 執之土地增值稅479萬3,882元(本院卷第35、37頁)及4%之服 務費159萬2,000元，上訴人尚可得3,341萬4,118元(39,800, 000-4,793,882-1,592,000)，如若證人元美莎所證，3,100 萬元仍須扣除土地增值稅及服務費用，上訴人約僅能獲領2, 400 餘萬元，低於原約定可受領之價額甚多，在無其他特別 約定下，上訴人於同日所簽之二份契約書，有如此之價差， 實與常情不合。而本件若可歸責於上訴人之事由不願與被上 訴人簽約，凱璿公司依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第3 款之約定，可向上訴人收取4%之服務費，是凱璿公司為本件 之利害關係人，證人元美莎為其受僱者，證言難免偏頗，所 證3,100 萬元須扣除土地增值稅及服務費用之證言，應有迴 護凱璿公司之情，不足採信。
２、被上訴人出價，是否已達上訴人委託之售價？ 經查，被上訴人出價3,130萬元，為兩造所不爭執(見不爭執 事項㈡)，未達以3,100萬元加計土地增值稅479萬3,882元之 金額，則上訴人辯稱，被上訴人之出價，未達其委託之售價 ，信而有徵。
３、委託凱璿公司代理上訴人收受定金之效力，是否及於上訴人 ？兩造是否成立買賣契約或預約？
系爭委託銷售契約第6條第2項約定：上訴人、凱璿公司約定 本契約為專任委託契約，買方出價達到委託價額時，上訴人 同意凱璿公司無須再行通知上訴人得全權代理收受定金及安 排買賣雙方簽約事宜，上訴人並同意買賣契約於凱璿公司收 受定金時成立生效等語(原審卷第38頁)，據此約定，買方出 價達到委託價額時，凱璿公司始有權代理上訴人收受定金， 買賣契約或預約始成立生效，反之，則無權代理收受，買賣 契約或預約亦未成立生效。又按無代理權人以代理人之名義 所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法 第170條第1項定有明文。經查，本件被上訴人之出價並未達 委託價額，已如前述，凱璿公司即無代理上訴人收受定金之 權限，其已收受被上訴人600萬元定金支票(見不爭執事項㈡ )之行為，即屬無權代理，而上訴人並未同意凱璿公司收受 定金行為，亦未於系爭定金收據之賣方欄上簽名承認，有系 爭定金收據在卷可參(原審卷第11頁)，則凱璿公司收受定金 之效力，對上訴人不生效力，兩造間之買賣契約或預約尚未
成立生效。
(二)被上訴人依買賣定金收據第4條約定及類推適用民法第249條 第1項第3款之規定，請求上訴人給付156萬5,000元本息，有 無理由？
按因可歸責於上訴人之事由致無法簽立買賣契約時，上訴人 應加倍返還已收全部之定金；次按契約因可歸責於受定金當 事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之 定金，買賣定金收據第4條、民法第249條第1項第3款雖有明 定。經查，凱璿公司固於103年3月3日代理上訴人與被上訴 人簽訂買賣定金收據，然凱璿公司無權代理上訴人收受定金 ，上訴人亦未在買賣定金收據簽名承認，凱璿公司代理上訴 人與被上訴人簽訂買賣定金收據之行為，對上訴人不生效力 ，均如上述，上訴人自未與被上訴人成立買賣定金收據契約 ，則被上訴人依買賣定金收據第4條約定及類推適用民法第2 49條第1項第3款之規定，請求上訴人給付156萬5,000元本息 ，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依買賣定金收據第4條約定及類推適用 民法第249條第1項第3款之規定，請求上訴人給付156萬5,00 0元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應給付 被上訴人上開本息，並為假執行及免為假執行之宣告，自有 未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 2 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 高明德
法 官 林鳳珠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 2 日
書記官 楊秋鈴
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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