損害賠償
臺灣高等法院(民事),上字,103年度,226號
TPHV,103,上,226,20160223,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　103年度上字第226號
上　訴　人　顧乃坪　
訴訟代理人　鄭世脩律師
　　　　　　蘇哲民律師
　　　　　　錢炳村律師
複　代理人　吳常銘律師
被　上訴人　賴小萍　
　　　　　　匯城不動產開發有限公司
上　一　人
法定代理人　吳政哲　
訴訟代理人　林淑惠律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年12
月31日臺灣桃園地方法院102年度訴字第681號第一審判決提起上
訴，本院於105年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人賴小萍（以下與被上訴人匯城不動產開發有限公司 合稱被上訴人；或分稱賴小萍、匯城公司）經合法通知未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形 ，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人經由匯城公司之仲介而於民國101年11 月23日以新臺幣（下同）600萬元向賴小萍購買桃園市桃園 區（改制前為桃園縣桃園市○○○○段00000地號土地所有 權應有部分二分之一及其上10437建號建物即門牌號碼為桃 園市○○區○○路000號2樓房屋所有權全部（以下合稱系爭 不動產；或分稱系爭房屋、系爭土地），雙方訂立不動產買 賣契約（下稱系爭買賣契約），載明系爭房屋面積為139.89 ㎡。賴小萍雖已於102年1月4日將系爭不動產移轉登記予上 訴人所有，然經上訴人於103年8月19日申請地政機關測量結 果，系爭房屋實際面積僅有127.77㎡，業經地政機關據以辦 理更正登記；另系爭房屋之坐落基地即系爭土地並不臨路， 與前方介壽路間隔有桃園市○○區○○○段0000 00地號土 地（下稱系爭504-30地號土地），屬於桃園市○○區○○路 000號1樓房屋（下稱一樓房屋）所有權人所擁有、供作騎樓 使用，一樓房屋所有人雖未禁止上訴人通行系爭504-30地號 土地，上訴人仍受有系爭房屋「不臨路」之損害，且賴小萍



因系爭房屋未臨路而允諾協助完成系爭房屋自來水安裝，事 後並未履行。賴小萍於銷售過程中隱瞞系爭房屋面積短少及 不臨路之瑕疵，應負物之瑕疵擔保及不完全給付責任，爰依 民法第360條、第227條規定（擇一為上訴人勝訴判決），請 求賴小萍賠償系爭房屋面積短少12.12㎡之損害51萬9,149元 、系爭房屋不臨路損害112萬801元，合計163萬9,950元。匯 城公司仲介上訴人與賴小萍訂立系爭買賣契約，於銷售過程 中與賴小萍共同隱瞞系爭房屋前揭瑕疵，致上訴人受有上開 損害，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定賠償上 訴人上開損害163萬9,950元。又賴小萍、匯城公司對上訴人 所負賠償責任為不真正連帶關係，如有一被上訴人已為給付 ，在給付之範圍內，另一被上訴人同免給付義務。爰依民法 第360條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定求為判決：㈠賴小萍應給付上訴人163萬9,950元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡匯 城公司應給付上訴人163萬9,950元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢上述所命給付，如 有一被上訴人已為給付，在給付範圍內，另一被上訴人同免 給付義務。㈣願供擔保請准宣告假執行。｛原審就此部分為 上訴人敗訴判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至於原審駁 回上訴人其餘請求（即請求被上訴人應負「連帶」賠償責任 、以及請求原審共同被告永慶房屋仲介股份有限公司負賠償 責任）部分，上訴人已撤回該部分上訴（見本院卷二第20頁 背面筆錄、第23頁撤回上訴聲明狀），已告確定。｝並上訴 聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該 部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄 部分：⒈賴小萍應給付上訴人163萬9,950元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒉匯城公司 應給付上訴人163萬9,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息。⒊上述所命給付，如有一被 上訴人已為給付，在給付之範圍，對另一被上訴人同免給付 義務。㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、賴小萍未於言詞辯論期日到庭，惟據其先前到庭陳述及提出 書狀略謂：賴小萍於98年間與訴外人即一樓房屋所有人林文 進、林玉美進行訴訟，經法院請桃園縣地政事務所針對系爭 不動產進行鑑界丈量，系爭房屋面積丈量結果為140㎡，與 權狀記載相仿。至於上訴人事後申請地政機關丈量系爭房屋 面積短少12.12㎡情形，賴小萍全然不知，並非故意隱瞞， 且無從歸責於賴小萍，上訴人請求賴小萍賠償系爭房屋面積 短少之損害應無理由。另賴小萍於銷售系爭不動產前，已請



仲介公司告知上訴人系爭房屋所屬一樓之騎樓用地，有屬於 一樓房屋所有人之私有土地，系爭房屋之自來水管線無法經 由騎樓用地進行安裝，上訴人於購買系爭不動產過程亦曾親 至現場看屋，已親見一樓騎樓正上方之露台牆上掛有「私人 土地，請勿闖入，違者法辦」等字樣，仍願與賴小萍訂立系 爭買賣契約，其事後再請求賴小萍賠償系爭房屋不臨路之損 害，亦無理由等語置辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、匯城公司則以：賴小萍於93年12月14日因拍賣取得系爭不動 產所有權，執行法院核發予賴小萍之不動產權利移轉證明載 明系爭房屋面積為139.89㎡（均坐落於系爭土地上），並將 系爭房屋連同未辦理第一次所有權登記之陽台（即上訴人稱 露台，亦載明坐落於系爭土地上）一併點交予賴小萍。一樓 房屋所有人林文進、林玉美訴請賴小萍拆屋還地事件（臺灣 桃園地方法院96年度訴字第1957號，下稱96年拆屋還地事件 ），賴小萍與林文進、林玉美成立訴訟上和解而允諾拆除部 分，乃坐落於系爭504-30地號土地上之露台所搭建之鐵皮遮 雨棚9㎡，與系爭房屋無涉。又賴小萍事後訴請林文進、林 玉美拆屋還地事件（臺灣桃園地方法院98年度訴字第265號 ，下稱98年拆屋還地事件），承審法院於審理中曾囑託桃園 縣地政事務所測量系爭土地上全部建物位置、面積，其原有 建物140㎡（即如該測量成果圖D所示部分，亦即系爭房屋合 法建築部分），與系爭房屋所有權狀登記面積139.89平方公 尺相仿，賴小萍對於系爭房屋面積短少乙節並不知情，並無 故意不告知情形，匯城公司亦無疏於查證、告知情形。又賴 小萍於委託匯城公司銷售系爭不動產時，即已說明露台僅3 平方公尺坐落於系爭土地上，其餘9平方公尺則是坐落於訴 外人林文進、林玉美所有之504-30地號土地上，且匯城公司 提供予上訴人系爭不動產之所有權狀、建物謄本及系爭不動 產買賣契約並無露台等附屬建物之記載，足見系爭不動產買 賣契約並不包括露台之所有權，被上訴人於銷售過程中顯未 故意隱瞞對露台無所有權之瑕疵。從而匯城公司仲介銷售系 爭不動產時已盡調查及告知義務，上訴人依不動產經紀業管 理條例第26條第2項請求匯城公司負賠償責任，顯無理由等 語置辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准免為假執行。
四、兩造同意下列事項為真實，法院得逕採為判決之基礎（見本 院卷一第83頁、第150頁筆錄）：
㈠上訴人於101年11月11日委託匯城公司（八德大潤發加盟店 ）仲介購買系爭不動產（見原審卷第23頁之不動產買賣意願



書、第24頁之買方給付服務費承諾書）。
㈡賴小萍則與匯城公司（八德大潤發加盟店）訂立專任委託銷 售契約，委託匯城公司出售系爭房地（見原審卷第78-79、 80、81頁）。
㈢嗣上訴人與賴小萍經由匯城公司之承辦人員何詠琦、黃秉澤 、鄭郁達仲介，於101年11月23日訂立系爭買賣契約，由上 訴人以600萬元向賴小萍購買系爭不動產（見原審卷第25-30 頁之不動產買賣契約書，第31頁之標的物現況說明書），上 訴人事後已付清全部價款，賴小萍亦於102年1月4日將系爭 不動產移轉登記予上訴人所有（見本院卷一第65、73頁之不 動產登記謄本）。
㈣上訴人與賴小萍訂立系爭買賣契約時，系爭房屋原登記面積 為139.89㎡，賴小萍已於102年1月4日將登記面積為139.89 ㎡之系爭房屋移轉登記予上訴人所有（見本院卷一第73頁之 建物登記謄本）。嗣上訴人於103年8月19日申請地政機關測 量結果，系爭房屋面積僅127.77㎡（較系爭買賣契約定面積 短少12.12㎡），業經地政機關於103年9月16日辦理面積更 正登記（見本院卷一第85-87頁之建物所有權狀、建物登記 謄本）。
㈤上訴人與何詠琦之line通訊內容（見原審卷第116-138頁文 件）為真正。
五、上訴人依民法第227條、第360條規定（擇一為其勝訴判決） 請求賴小萍賠償系爭房屋面積短少、不臨路等瑕疵之損害計 163萬9,950元，另以匯城公司與賴小萍共同隱瞞系爭房屋之 瑕疵情形，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求 匯城公司賠償163萬9,950元，賴小萍、匯城公司所負賠償責 任具不真正連帶關係，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置 辯。是以，本件爭執要點厥在於：㈠上訴人主張被上訴人於 銷售過程中隱瞞系爭房屋面積短少之瑕疵，是否可採？㈡上 訴人主張被上訴人於銷售過程中隱瞞系爭房屋有未臨路之瑕 疵，以及賴小萍事後未履行協助安裝自來水設施等，是否可 採？㈢上訴人依民法第227條、第360條規定（擇一為其勝訴 判決）請求賴小萍賠償163萬9,950元，有無理由？㈣上訴人 依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求匯城公司賠 償163萬9,950元，有無理由？茲析述本院就上開爭執要點得 心證之理由如下：
㈠上訴人主張被上訴人於銷售過程中隱瞞系爭房屋面積短少之 瑕疵，是否可採？
按「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地法第43條定有 明文。被上訴人辯稱賴小萍於93年間經由法院拍賣取得系爭



房屋所有權，法院於93年間核發予賴小萍之不動產權利移轉 證書載明系爭房屋面積為139.89㎡（均坐落於系爭土地上） ，執行法院並將系爭房屋連同坐落於系爭土地上未辦理第一 次所有權登記之露台（不動產權利移轉證書及點交切結記載 為「陽台」）一併點交予賴小萍，且直至地政機關於103年9 月16日辦理更正登記前，系爭房屋均登記面積為139.89㎡， 被上訴人在地政機關重測並據以辦理面積更正登記前均不知 系爭房屋之實際面積如何等語，業據其提出與所述相符之臺 灣桃園地方法院不動產權利移轉證書、點交切結、系爭房屋 於103年9月16日更正登記前後之建物登記謄本附卷可稽（見 本院卷二第85-86頁、第87頁、第73、86-87頁），堪認被上 訴人前揭所辯為可採。是賴小萍已將登記面積為139.89㎡之 系爭房屋移轉登記予上訴人所有，系爭房屋事後雖經地政機 關於103年9月16日辦理更正面積為127.77㎡（見上開兩造不 爭執事項㈣），然在地政機關辦理更正登記前系爭房屋既一 直登記面積為139.89㎡，被上訴人因信賴地政機關依土地法 所為登記，而不知悉系爭房屋之實際面積僅為127.77㎡，自 無何刻意隱瞞系爭房屋實際面積短少情形可言。至於林玉美 、林文進與賴小萍間96年拆屋還地事件，則係林玉美、林文 進主張賴小萍於93年間取得系爭房屋所有權後，無權占用其 所有系爭504-30地號土地上之系爭房屋外露台上加蓋鐵皮遮 雨棚（面積9㎡），因而訴請賴小萍拆除該加蓋之鐵皮遮雨 棚，賴小萍則事後與林玉美、林文進成立訴訟上和解（下稱 系爭和解筆錄），並同意拆除上開2樓露台外加蓋之鐵皮遮 雨棚（面積9㎡）等情，此有被上訴人提出之民事起訴狀、 複丈成果圖、和解筆錄、拆除鐵皮遮雨棚前後之照片（見本 院卷二第88-91、96、97-100頁，本院卷一第165-166頁）等 件為證。依系爭房屋之建物登記謄本記載面積為139.89㎡、 均坐落於系爭土地上，而系爭房屋外之露台則屬未辦理第一 次所有權登記之建物，詳如前述，是賴小萍依系爭和解筆錄 拆除系爭504-30地號土地上之系爭房屋外露台上加蓋鐵皮遮 雨棚（面積9㎡），要無影響系爭房屋原本之登記面積，事 理至明，自無從據以推論賴小萍於締結系爭買賣契約時已然 知悉系爭房屋面積短少，或被上訴人有何刻意隱瞞系爭房屋 面積短少之情形。上訴人徒以系爭房屋事後經測量結果面積 短少12.12㎡，以及賴小萍曾依系爭和解筆錄拆除事後加蓋 之鐵皮遮雨棚，並於系爭買賣契約之標的物現況說明書內關 於「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除 」、「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利 或曾發生爭議」項內均勾選「否」等情，遽而主張賴小萍於



締結系爭買賣契約時即已知悉系爭房屋之實際面積短少，以 及被上訴人共同刻意隱瞞系爭房屋面積短少云云（見本院卷 二第45-46頁書狀），並無可採。
㈡上訴人主張被上訴人於銷售過程中隱瞞系爭房屋有未臨路之 瑕疵，以及賴小萍事後未履行協助安裝自來水設施等，是否 可採？
⒈上訴人主張被上訴人刻意隱瞞系爭房屋坐落基地即系爭土 地，與前方之介壽路間隔有系爭504-30地號土地，系爭 504-30地號土地為一樓房屋所有權人所擁有、供作騎樓使 用等情云云，惟為被上訴人所否認。經查：上訴人與匯城 公司訂立之不動產買賣意願書第9條「特約條款」以手寫 方式約定：「⒈賣方需承諾本標的物路權之使用及自來水 管線水錶等申裝無問題，否則，本斡旋無效。⒉自來水申 裝費用由買方支付。」等語（見本原審卷第23頁、上開兩 造不爭執事項㈠）；而上訴人與賴小萍締結之系爭買賣契 約第17條「特別約定事項」亦以手寫方式約定：「…⒉本 案無自來水設施，已詳告甲方（按：指上訴人）知悉，甲 方並同意承受簽訂本約，經雙方協議申請按裝自來水設施 之相關手續及費用由甲方自行負擔處理，乙方（按：指賴 小萍）承諾無條件配合出面協助完成按裝處理，標的現行 使用為地下水。…⒌本案標的位於1F騎樓上方之標的，現 已改為露台使用，已詳如甲方知悉，甲方同意買受。」等 語（見原審卷第29頁）；且參照證人何詠琦證述：伊於 101年間受僱於匯城公司，並擔任系爭買賣契約之買方即 上訴人之仲介人員，因系爭房屋之坐落基地即系爭土地， 與前方之介壽路間隔有系爭504-30地號土地，屬於一樓房 屋所有權人所擁有、並供作騎樓使用，系爭房屋外之露台 只有三分之一使用權，其餘部分屬於一樓房屋所有人所擁 有，伊已將相關情形告知上訴人，上訴人因而要求於不動 產買賣意願書第9條「特約條款」以手寫方式作相關約定 ，嗣因系爭504-30地號土地所有權人不同意系爭房屋申請 安裝自來水管線通過該土地，上訴人與賴小萍協議結果， 由上訴人自費申請從系爭房屋之後方接自來水管，賴小萍 則承諾協助辦理，上訴人與賴小萍因而同意締結系爭買賣 契約，並於系爭買賣契約第17條「特別約定事項」以手寫 方式作相關約定等語（見本院卷二第129-131頁筆錄）。 由此足見，被上訴人辯稱其於締結系爭買賣契約過程，已 將系爭房屋外之露台使用情形，以及系爭土地與前方之介 壽路間隔有系爭504-30地號土地，系爭504-30地號土地為 一樓房屋所有權人所擁有、供作騎樓使用等情告知上訴人



，否則，上訴人應無於與匯城公司訂立之不動產買賣意願 書第9條「特約條款」、與賴小萍締結之系爭買賣契約第 17條「特別約定事項」各以手寫方式作上述約定內容。又 證人鄭郁達證述：伊於101年間受僱於匯城公司，並擔任 系爭買賣契約之賣方即賴小萍之仲介人員，「要簽約之前 ，有一次複看，我與何詠琦一起陪同上訴人去看屋況，當 下我有解說房屋現況給買方聽，因為騎樓是一樓屋主的， 我先跟上訴人說一樓騎樓的部分是一樓的，但是可以進出 的，及騎樓上面的露台部分，有告知買方說使用權只有三 分之一，另外自來水牽的管線，因為賴小萍與一樓屋主有 糾紛，一樓地主不讓賴小萍牽自來水上去，這部分有告訴 買方說賴小萍會願意配合由房屋後面接自來水管供二樓房 屋使用。」、「（問：請提示原審卷被證二不動產買賣契 約第17條「特別約定事項」，當時為何有這些約定之記載 ？）這部分是當時請代書備註的條款，會寫這些條款是因 為請代書再跟買方確認系爭房屋的現況，就是自來水及騎 樓等部分。」等語（見本院卷二第132頁正反面筆錄）； 證人即承辦系爭買賣契約移轉登記之代書沈維剛亦證述： 上訴人於簽約當天有帶1份地籍圖及2份平面圖前來，伊使 用地籍圖向上訴人說明系爭買賣契約之標的物內容，並強 調系爭504-30地號土地為他人所有土地，非屬系爭買賣契 約之標的，上訴人於過程中曾詢問一樓騎樓上方牆壁有同 色系磁磚的原因為何，當時是由賴小萍說明買受後有拆除 該部分，並特別在契約上記載露台是屬於一樓騎樓的屋頂 ，當時這樣的記載是要強調該露台是一樓房屋所有權人增 建騎樓所形成；系爭買賣契約第17條「特別約定事項」第 5點的記載內容，即告知上訴人露台現況的來龍去脈，簽 約過程中，並無聽到上訴人主張現場的露台應該是屬於系 爭買賣契約之標的等語（見原審卷第109頁背面至第110頁 筆錄）。由此益見，被上訴人確已將系爭房屋外之露台使 用、以及系爭土地與前方介壽路間隔有他人所有之系爭 504-30地號土地等相關情形，詳實告訴上訴人知悉，並無 何刻意隱瞞上開情形可言。上訴人援引系爭買賣契約第17 條「特別約定事項」第5點之記載內容，主張該記載導致 上訴人誤認騎樓上方空間為系爭買賣契約之標的，而未能 及時發現系爭房地存有不臨路之重大瑕疵云云（見本院卷 二第46-47頁書狀），並無可採。
⒉至於上訴人主張賴小萍事後未履行協助系爭房屋安裝自來 水設施義務，則為被上訴人所否認。經查：系爭買賣契約 第17條「特別約定事項」第⒉點約定：「本案無自來水設



施，已詳告甲方（按：指上訴人）知悉，甲方並同意承受 簽訂本約，經雙方協議申請按裝自來水設施之相關手續及 費用由甲方自行負擔處理，乙方（按：指賴小萍）承諾無 條件配合出面協助完成按裝處理，標的現行使用為地下水 。」等語（見原審卷第29頁），可知，上訴人與賴小萍係 約定由上訴人自行辦理系爭房屋申請安裝自來水設施手續 並負擔相關費用，賴小萍僅居於協助辦理而已。上訴人既 迄未能提出已申請系爭房屋安裝自來水設施之文件，或請 求賴小萍協助安裝自來水設施而遭拒絕之證明（見本院卷 二第204頁筆錄），其遽而主張賴小萍未善盡履行協助系 爭房屋安裝自來水設施之義務云云，自無足採。 ㈢上訴人依民法第227條、第360條規定（擇一為其勝訴判決） 請求賴小萍賠償163萬9,950元，有無理由？ ⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不 完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。 」；「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償； 出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第227條第1、 2項、第360條分別定有明文。是買賣契約之出賣人如有可 歸責於己之事由而為不完全給付；就出賣之物缺少所保證 之品質或故意不告知物之瑕疵情形，買受人固得各依上開 不完全給付或物之瑕疵擔保責任規定，請求出賣人負賠償 責任；但出賣人如無上開情形，買受人即無從依上開規定 請求出賣人負賠償責任。
⒉經查：
⑴賴小萍於締結系爭買賣契約後，已於102年1月4日依約 將登記面積為139.89㎡之系爭房屋移轉登記予上訴人所 有（見上開兩造不爭執事項㈣），客觀上要已依系爭買 賣契約之約定履行，難謂有何不完全給付情形。至於上 訴人於103年8月19日申請地政機關測量系爭房屋面積為 127.77㎡（較系爭買賣契記載面積短少12.12㎡，見上 開兩造不爭執事項㈣），距離賴小萍將系爭房屋移轉登 記予上訴人所有已相隔一年六個月以上期間，上訴人並 未舉證證明系爭房屋面積短少情形，在辦理移轉登記時 即已存在，且賴小萍信賴地政機關之登記，在移轉登記 時客觀上無從預見日後系爭房屋實際面積會減少而與建 物登記謄本記載不符，並無刻意隱瞞系爭房屋面積短少 情形，詳如前述，難謂有何故意、過失等可歸責事由可 言，是上訴人依民法第227條不完全給付規定請求賴小



萍負損害賠償責任，於法尚有未洽，並無理由。又買賣 房屋之面積與契約約定之坪數不符而有所短少，固可認 為屬民法第359條所指物之瑕疵，然買受人得否依民法 第360條規定請求損害賠償，則以買賣之物有缺少出賣 人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限 。賴小萍於出售系爭房屋過程，並無故意不告知系爭房 屋面積短少情形，詳如前述，且系爭買賣契約雖有系爭 房屋登記面積為139.89㎡之記載，此要僅係數量或範圍 之表示而已，尚難認為賴小萍已有為品質之特約擔保， 上訴人既未能舉證證明賴小萍另有保證品質或故意不告 知瑕疵情形，其遽依民法第360條規定請求賴小萍賠償 系爭房屋面積短少之損害51萬9,149元，於法未洽，亦 為無理由。
⑵賴小萍於締結系爭買賣契約過程，已將系爭房屋外之露 台使用、以及系爭土地與前方介壽路間隔有他人所有之 系爭504-30地號土地等相關情形，詳實告訴上訴人知悉 後同意購買，詳如前述。上訴人主張其因不知悉上情而 購買系爭房屋致受有「系爭房屋不臨路」之損害云云， 已難謂可採。又上訴人主張賴小萍未善盡履行協助系爭 房屋安裝自來水設施之義務，亦不足採，如同前述。是 以，賴小萍事後依約將系爭不動產移轉登記予上訴人所 有（見上開兩造不爭執事項㈢），對此部分要已依系爭 買賣契約履行而無不完全給付情形，且無應負物之瑕疵 擔保責任可言。上訴人主張賴小萍刻意隱瞞「系爭房屋 不臨路」瑕疵，且未履行協助安裝自來水設施義務，致 其受有「系爭房屋不臨路」之損害，依民法第227條、 第360條規定請求賴小萍賠償損害112萬801元，洵屬無 據，為無理由。
㈣上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求匯城 公司賠償163萬9,950元，有無理由？
按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任。」不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。是經 紀人員執行仲介或代銷業務行為，如無可歸責之事由，或交 易當事人未受有相關損害，自無從依上開規定請求經紀業與 經紀人員負連帶賠償責任。經查：匯城公司於締結系爭買賣 契約之過程，已將系爭房屋外之露台使用、以及系爭土地與 前方介壽路間隔有他人所有之系爭504-30地號土地等相關情 形，詳實告訴上訴人知悉後同意購買，詳如前述。上訴人主 張匯城公司刻意隱瞞系「爭房屋不臨路」之瑕疵，其購買系



爭不動產後，系爭504-30地號土地所有人雖無禁止上訴人通 行該土地（騎樓）以連接介壽路，上訴人仍受有「系爭房屋 不臨路」之損害云云，要無可採，上訴人遽而依不動產經紀 業管理條例第26條第2項規定，請求匯城公司賠償「系爭房 屋不臨路」之損害，為無理由。又上訴人於103年8月19日申 請地政機關測量系爭房屋面積為127.77㎡（較系爭買賣契約 定面積短少12.12㎡，見上開兩造不爭執事項㈣），距離賴 小萍將系爭房屋移轉登記予上訴人所有已相隔一年六個月以 上期間，上訴人並未舉證證明系爭房屋面積短少並非發生在 本件移轉登記之後，且系爭房屋在地政機關辦理更正登記前 一直登記面積為139.89㎡，匯城公司之仲介人員信賴地政機 關依土地法所為登記，在地政機關更正面積登記前，無從預 見系爭房屋實際面積會與建物登記謄本記載不符，詳如前述 。是以，匯城公司之仲介人員依系爭房屋之建物謄本記載內 容告知上訴人系爭房屋面積情節，難謂有何因故意或過失違 背查證、告知義務可言，匯城公司之仲介人員並無可歸責之 事由，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定， 請求匯城公司賠償「系爭房屋面積短少」之損害，尚嫌無據 ，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人出售系爭不動產過程，並無隱瞞系爭房 屋面積短少或有「不臨路」等瑕疵，上訴人亦未舉證證明賴 小萍未善盡履行協助系爭房屋安裝自來水設施義務，其主張 賴小萍有不完全給付以及應依物之瑕疵擔保責任賠償其關於 系爭房屋面積短少及「不臨路」之損害163萬9,950元，以及 匯城公司執行仲介人員因故意或過失致上訴人受有系爭房屋 面積短少及「不臨路」之損害163萬9,950元等，均不足採。 從而，上訴人依民法第227條、第360條規定請求賴小萍給付 163萬9,950元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5%計算之利息，並依不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定請求匯城公司給付163萬9,950元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5%計算之利息，均屬無據，應予駁回。 又上訴人之請求既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，應 併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴判決，並駁回其假執 行之聲請，於法尚無不合。上訴論旨仍執陳詞指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或未經本院引用 之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述 ，附予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。



中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林純如
法 官 王永春
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
書記官 江采廷
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。