臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第446號
原 告 陳雅萍
訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師
被 告 王國雄
陳曾花連
共 同
訴訟代理人 林小燕律師
參 加 人 姜榮男
訴訟代理人 陳祐良律師
訴訟受告知
人 葉子賢
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，經本院於民國10
5年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王國雄應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地所有權移轉登記為原告所有，並將該二筆土地及如附圖編號Ｂ屬關係地號內面積五六四平方公尺之鐵皮屋交付予原告。被告陳曾花連應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地、同區番子田段六三四地號土地所有權移轉登記為原告所有，並將該三筆土地交付予原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬柒仟伍佰元，及自民國一０四年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０四年四月一日起至移轉並交付前二項所示土地之日止，按日給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰柒拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。第三人為輔助一造起見而參加於訴訟，須就兩造 之訴訟有法律上利害關係者，始得為之，所謂法律上利害關 係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該 判決之內容將受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益 者。查原告請求被告王國雄應將坐落臺南市○○區○○段00
0○00000地號土地（下稱系爭958、958-1地號土地）所有權 移轉登記為原告所有，並將該2筆土地及如附圖編號B屬關係 地號內面積564平方公尺門牌號碼臺南市○○區○○路0段00 0號之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）交付予原告；被告陳曾花 連應將坐落臺南市○○區○○段00000○00000地號土地、同 區番子田段634地號土地（下稱系爭959-2、933-1、634地號 土地，與系爭958、958-1地號土地合稱系爭土地，系爭土地 與系爭鐵皮屋合稱系爭不動產）所有權移轉登記為原告所有 ，並將該3筆土地交付予原告，而參加人姜榮男（下稱參加 人）具狀表示其向被告王國雄承租系爭土地，其就系爭土地 有優先承買權，參加人就本件訴訟自有法律上利害關係，其 為輔助被告而聲明參加訴訟，核與前揭法條規定相符，自應 准許。
貳、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民 事訴訟法第182條第1項所明定，惟法條既明定「得」以裁定 停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量 之權。本件被告及參加人以參加人主張其就系爭土地有優先 承買權，並起訴請求確認兩造間就系爭土地之買賣契約不存 在，該案雖經本院以l03年度訴字第579號（下稱前案）判決 參加人敗訴，惟參加人已上訴至臺灣高等法院臺南分院，並 以103年度上字第226號請求確認買賣契約存在等事件受理在 案，目前尚在審理中，爰依民事訴訟法第182條第1項聲請裁 定在臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號事件確定前 停止本件訴訟程序。惟查，臺灣高等法院臺南分院103年度 上字第226號業已於民國105年1月14日判決駁回參加人之上 訴，有該判決1份在卷可稽，且參加人就系爭土地有無優先 承買權，經本院調查證據之結果，已足形成心證，並無停止 本件訴訟程序之必要，是被告及參加人聲請裁定停止本件訴 訟程序，核無必要，不應准許。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：（一）被 告王國雄應將系爭958、958-1地號土地移轉登記為原告所有 ，並將該2筆土地及系爭鐵皮屋交付予原告。（二）被告陳 曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地移轉登記為原 告所有，並將該3筆土地交付予原告。（三）被告應連帶給 付原告新臺幣（下同）1,490,760元，及自104年4月1日起至 移轉並交付系爭土地之日止，按日連帶給付原告4,920元， 及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。嗣於起訴狀繕本送達後，將聲明第3項變更為 ：被告應連帶給付原告1,490,760元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自104 年4月1日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日連帶給付原 告4,920元，此屬減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟 法第255條第1項第3款規定，尚無不合，應予准許。乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、系爭958、958-1地號土地及系爭鐵皮屋為被告王國雄所有， 系爭959-2、933-1、634地號土地為被告陳曾花連所有。被 告委託仲介公司出售系爭不動產之際，明確表示所售土地無 出租情事，系爭鐵皮屋亦地主所自建，倘買賣有成交時，地 上物即連同土地一併移轉，依現況點交買受人等情，嗣兩造 於103年4月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），被告王國雄亦親自到場簽約並重申上情，兩造合意由被 告將系爭不動產一併讓售予原告，總價金為820萬元，原告 於簽訂系爭買賣契約當日即給付第一期款82萬元，並於103 年4月18日給付第二期款368萬元，於103年4月30日給付第三 期款370萬元，原告已付清系爭不動產之全部價金。詎辦理 系爭土地過戶期間，參加人以其就系爭土地有優先承買權為 由，訴請確認參加人與被告2人就系爭土地之買賣契約存在 ，經鈞院103年度訴字第579號審理，惟被告王國雄配合參加 人為諸多不實之陳述，幸經鈞院查明被告王國雄與參加人之 間實際上無租賃關係，參加人亦無任何可主張土地優先承買 權之依據，駁回其訴訟，原告之買受權利方不致受影響。惟 被告至今未依系爭買賣契約將系爭土地移轉登記並交付予原 告，反而擅將土地交予參加人使用，以致原告給付高額價金 之後，迄今仍無從就買受之土地為使用收益，權益嚴重受損 ，不得不提起本件訴訟。
二、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得所有權 之義務。」民法第348條第1項規定甚明。又「契約當事人一 經意思表示一致，其契約即屬合法成立，雙方均應受其拘束 ，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求 解約，亦不能由一造任意撤銷」最高法院18年上字第484號 著有判例可參。查被告既將系爭不動產出售予原告，揆諸前 開規定，被告自負有移轉其所有權並交付買賣標的物予買受 人之義務，不容其事後任意反悔或毀約，則原告依據系爭買 賣契約，請求被告將原告買受之不動產移轉登記為原告所有 ，並交付予原告，當屬有據。
三、依系爭買賣契約第7條第1、2項規定「乙方（即被告）保證
產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址 糾紛、占有糾紛或一物數賣情事」、「本約簽定後，乙方不 得就買賣標的增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典…等 情事或其他擴張信用之行為」，第9條第5款規定「本約買賣 標的物雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利 登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者， 最遲不得於103年鑑界後10日），同時甲方（即原告）應履 行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業 或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時 ，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬 分之6計付違約金賠償甲方」。經查，兩造簽定系爭買賣契 約之後，於103年4月14日即就系爭土地申請鑑界，案經臺南 市麻豆地政事務所於103年5月22日複丈完畢，且原告亦於10 3年4月30日即已付清全部價金，揆諸前開規定，被告至遲應 於鑑界後10日內即103年6月1日前將系爭土地交付原告，逾 期不為交付者，每逾一日即應按買賣總價金萬分之6計付違 約金賠償原告。乃被告非但迄今未將系爭土地交付原告，反 而將土地交予參加人使用，且配合參加人製作內容不實之租 賃契約書，又於參加人提出之訴訟中配合其假稱有土地優先 承買權之約定云云，均如前述，顯見被告違約之惡意甚明， 其就未能於規定期限內移轉並交付買賣標的物予原告乙節， 確有明顯可歸責之事由，按系爭買賣契約，被告自當應給付 違約金予原告。依此計算，被告須自103年6月2日起，按日 給付原告4,920元之違約金【計算式：8,200,000元×6/10,0 00＝4,920元】，計算至原告起訴之前一日為止，被告應連 帶給付原告1,490,760元【計算式：4,920天×303天（103年 6月2日至104年3月31日）＝l,490,760元】，故原告請求被 告連帶給付1,490,760元，並自104年4月1日起至移轉並交付 系爭土地之日止，按日連帶給付原告4,920元，洵非無據。四、並聲明：（一）求為判決如主文第1、2項所示。（二）被告 應連帶給付原告1,490,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自104年4月1 日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日連帶給付原告4,92 0元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：
一、參加人就系爭土地確實有優先承買權：
（一）系爭土地均為被告王國雄所有，其中系爭959-2、933-1、 634地號土地乃被告王國雄借用被告陳曾花連名義登記， 系爭土地之管理處分權均屬於被告王國雄，合先敘明。（二）被告王國雄與訴外人姜天福即參加人之父相識多年，將系
爭土地出租予參加人，供姜天福、參加人父子經營洗菱角 事業，雙方於97年簽訂租賃契約（下稱系爭97年租約）， 原於契約中約定租金每年4萬元，惟契約簽訂後，參加人 因所承租範圍不敷使用，遂有擴大範圍，是以，隨後雙方 又以口頭協議更改租金為每年8萬元，因被告王國雄與姜 天福父子彼此互信，故雙方並未再為更改契約之舉，至97 年租賃期限屆滿前，參加人詢問被告王國雄是否續租，被 告王國雄基於雙方情誼，當即表明同意後，參加人亦隨即 交付每年租金8萬元予被告王國雄，雙方再簽訂租賃契約 （租期為102年12月l日起至107年11月30日止，下稱系爭1 02年租約），且因被告王國雄與參加人亦曾談及系爭土地 之買賣，故再於系爭102年租約上約明日後如被告擬出售 系爭土地時，參加人有優先承買權。
二、原告依系爭買賣契約請求被告將系爭土地所有權移轉登記為 原告所有，並將系爭不動產交付原告，並無理由：（一）被告王國雄為出售系爭土地而委託仲介林鉦智之時，即有 告知系爭土地上尚有承租人一事，而林鉦智於向被告王國 雄爭取委託仲介之際，乃向被告王國雄陳稱，被告僅需於 「標的物現況說明書」上簽名即可，其餘部分由其負責勾 選即可，沒有問題，因被告王國雄年事已高，「標的物現 況說明書」字體甚小，仲介林鉦智亦未逐條念讀或說明使 被告王國雄明瞭，被告王國雄不疑有他，遂於「標的物現 況說明書」簽署「王國雄」三字，其餘勾選事項皆交由林 鉦智負責，詎林鉦智竟於被告王國雄簽名後，於「標的物 現況說明書」上勾選並無出租，實屬違反雙方委任契約之 舉。
（二）被告王國雄亦有交代林鉦智應詢問姜天福父子是否買受系 爭土地，此係因系爭不動產買賣之價格幹旋，雖屬雙方利 益之角力，但因被告王國雄與姜天福相識甚久，顧及雙方 情誼，不敢直接開口談價格，方多次交代仲介林鉦智應先 詢問參加人或姜天福是否買受，期能透過仲介之口以達到 雙方皆能滿意之價格，既不傷情誼，亦能達到出售系爭土 地之目的。豈料，仲介林鉦智不僅完全未依被告王國雄之 交代，詢問參加人或姜天福是否買受系爭土地，更刻意欺 瞞被告王國雄而對王國雄謊稱已電話詢問過「姜先生」， 「姜先生」不願意買受系爭土地云云，進而與原告簽屬系 爭買賣契約。
（三）被告與參加人間確有系爭102年租約存在，依該租約參加 人確有優先承買權，然因仲介林鉦智刻意矇騙而未通知優 先承買權人，而今參加人既已主張其優先承買權，則系爭
買賣契約即應存在於被告與參加人間，是以，原告請求被 告將系爭土地所有權移轉登記並交付予原告所有，實屬無 據。
三、 原告依系爭買賣契約第9條之約定，請求被告自103年6月2 日起，連帶按日給付原告違約金4,920元，並無理由：（一）查系爭買賣契約第9條後段係記載「如屆最後期限乙方仍 不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算…」，然依第 9條前段之約定，本件應於「所有權移轉登記完畢，並辦 妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交」， 而今系爭不動產因涉有訴訟，而遭地政機關駁回所有權移 轉登記之申請，是以，並無「l03年鑑界後10日」點交之 適用，故原告主張該條款而請求被告賠償違約金云云，實 不足採。
（二）參加人於知悉被告王國雄已與原告簽屬系爭買賣契約後， 前來詢問被告王國雄，被告王國雄方知悉仲介林鉦智並未 詢問姜天福父子是否承買，而使其權益受損，參加人為維 護其權益而對被告及原告提起確認買賣契約存在訴訟，經 鈞院103年度訴字第579號為參加人敗訴判決後，參加人提 起上訴，現由臺灣高等法院臺南分院以103年度上字第226 號受理在案，而系爭土地因涉私權爭議方因而未完成移轉 登記，實非被告王國雄有何違反契約之舉，況且，系爭不 動產之買賣有如此多紛爭皆係起因於林鉦智未依被告王國 雄之指示通知姜天福父子，反謊稱已經通知而姜天福父子 不願承買云云，實非可歸責於被告王國雄。
（三）綜上所述，系爭不動產之買賣係因林鉦智未依被告指示通 知優先承買權人姜榮男，而系爭買賣契約簽訂之時，原告 亦已知悉系爭土地上尚有租約，且系爭土地所有權移轉係 因主管機關予以暫停，並非被告阻撓，故原告主張被告應 給付其違約金云云，實屬無據，倘鈞院仍認被告應給付違 約金，該違約金之約定亦顯過高，而應予以減少。四、原告或其代理人陳勝昆業已於簽訂系爭買賣契約時知悉系爭 土地上仍有租約及優先承買權存在：
（一）被告王國雄於委託仲介出售系爭土地時，即已向仲介林鉦 智表示系爭土地上尚有租約，亦已向仲介表示應先聯繫姜 天福父子，然仲介林鉦智未聯繫竟向被告謊稱係姜天福父 子不買等事實，被告王國雄於臺灣高等法院臺南分院103 年度上字第226號確認買賣契約存在等事件開庭時，亦已 當庭再次表示系爭不動產委託林鉦智出售時，有向林鉦智 說系爭土地有3個人承租，且亦有請林鉦智若原告欲買受 系爭土地時，應先告知優先承買人姜榮男或姜天福等語，
故林鉦智與原告說系爭土地無人承租不實在。
（二）原告之代理人陳勝昆與林鉦智於簽署系爭買賣契約時，皆 明知系爭土地上仍有租約，此自林鉦智曾於檢察官訊問時 陳述「簽訂系爭買賣契約當天簽約前被告王國雄希望陳勝 昆能夠照現況和有租用下的狀況把系爭土地之承租關係承 受下來，陳勝昆當下是說本來要拆掉重新整理，但被告王 國雄有跟他說看可不可以不要拆，再繼續租用，而承租人 就是2個，就是那個保養廠和…，被告王國雄後表示假如 要拆掉，要處理他自己去處理，所以後面的簽約流程他全 部配合」等語，可知原告至遲亦應於系爭買賣契約簽訂前 即已知悉系爭土地上尚有租約及有優先承買權人存在一事 ，然因買賣契約乃係制式合約，其上條款皆係早已印製完 畢，故系爭買賣契約上第7條雖有記載「一、乙方（即被 告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使 用權、界址糾紛、占有糾紛或一物數賣情事。」，然此並 非買賣雙方意思表示之真意，因被告早已告知其上尚有租 約存在，而原告之代理人陳勝昆早已知悉系爭土地上仍有 租約。
五、原告於103年4月18日匯368萬元、103年4月30日匯370萬元入 履約保證金帳戶，乃係原告自行提前給付而非按系爭買賣契 約約定時間所為給付：
查系爭買賣契約第5條「買賣價金之給付與收受」雖有約定 第二期款為368萬元，然並未約定乙方應於何日前備齊一切 過戶所需資料，惟被告王國雄於103年4月15日即已向林鉦智 表示欲解除系爭買賣契約（被告之口頭用語表達未必精確， 然其意為不欲將系爭土地賣予原告），並請林鉦智轉達予原 告知悉，詎料，原告知悉後竟提前將第二期款及第三期款陸 續匯入履約保證金帳戶內，嗣後，亦一再聲稱其已給付全部 款項，倘被告不欲履行則須賠償其兩倍價金，足見其明知系 爭土地已出現優先承買權人主張權利，其仍加速將款項匯入 履約保證金帳戶，實係為獲取高額賠償金。
六、依據系爭買賣契約書第9條第5款約定，應於所有權移轉登記 完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理 點交：
系爭買賣契約書第9條第5款雖另有註記「若因相關作業遲延 者，最遲不得逾103年鑑界後10日」，然該註記亦已明確表 示相關作業延遲，惟本件並非有相關作業延遲之情形，而係 因涉有訴訟而經主管機關予以駁回，此有臺南市麻豆地政事 務所「所登記字第0000000000號」函記載：「…依前開說明 三規定，已屬土地登記規則第57條第1項第3款規定：『登記
之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關 係人間有爭執者』之情形，爰本所業依法以l03年5月5日登 記駁回字第30號駁回通知書駁回旨揭案件之申請。」可稽， 而系爭買賣契約第9條第5款既記載：「本約買賣標的雙方應 於『產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷 等作業無誤後』辦理點交」，所有權移轉登記既未完畢，則 無後續點交之進行，況依「若因相關作業延遲者，最遲不得 逾103年鑑界後10日）」之記載，可知係因相關作業延遲方 有該最後點交期限之適用，然本件所有權移轉登記係經主管 機關予以駁回，故系爭買賣契約縱有上開條款註記，然該條 款並不適用於本件情況甚明。
七、綜上所述，被告並無違反系爭買賣契約，原告請求被告給付 違約金云云，實無理由，況且，系爭買賣契約是否尚存在， 實仍繫於臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號確認買 賣契約存在事件之認定，而被告王國雄確與參加人簽有系爭 102年租約並約定優先承買權，參加入既因未受通知而無法 表示承買與否，其於知悉後主張承買，買賣契約即應存在於 被告與參加人之間，原告所請均屬無理由云云，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。被告願供擔保，請准宣告免為假執 行。
參、參加人則以：
一、參加人與被告就系爭不動產有租賃關係存在，且有優先承買 權存在：
（一）按有關一般商用房地之租賃，因承租人於承租後，常投入 成本建置，故於租約到期後，除非經營不善或擴大規模不 敷使用，承租人於正常經營之狀況下，繼續續約，乃事理 之當然，更屬一般之經驗法則。參加人與被告王國雄就系 爭不動產，自97年11月30日起，即訂有租賃契約，而系爭 97年租約，其租期係自97年11月30日起至102年11月30日 止，此亦為雙方所不爭執，而參加人向被告承租系爭不動 產，其目的在於供參加人所經營菱角產銷事業之使用，而 參加人於承租土地後，即自行出資興建洗菱角池及菱角池 上之鐵皮雨遮，並於洗菱角池旁鑿深井抽水供洗菱角用， 此外，另並為販售菱角之目的，於其上搭設廣告招牌，並 在承租土地之北側亦興建鐵皮屋及雨遮，共耗費數10萬元 。如前所述，參加人業已投入前開成本，於正常經營之狀 況下，就系爭不動產繼續延續系爭97年租約簽立系爭102 年租約（修訂範圍為擴大承租範圍及調高租金），本屬事 理之當然；更何況參加人係產銷菱角之大盤商，其向一百 多位農民所收購之菱角，均係於系爭不動產上之洗菱角池
洗滌，並未於他處洗滌，如參加人未予續約，於事業正常 經營之狀況下，另覓他處興建洗菱角池，並通知農民將採 收之菱角送往他處，則屬必然，豈可能未有任何動作。（二）承上，參加人租賃使用系爭不動產之實際狀況，亦業經臺 灣高等法院臺南分院103年度上字第226號優先購買權訴訟 案件，於104年4月28日準備程序傳喚證人鄭素珠、葉子賢 、陳文祥證述無誤，已足資證明參加人確實持續租賃使用 系爭不動產。
（三）系爭102年租約係參加人與被告就系爭不動產延續系爭97 年租約所繼續簽立，並載有優先購買權條款，且經參加人 與被告王國雄所簽名，依民事訴訟法第358條第1項，應推 定為真正，職是，參加人就系爭不動產有優先購買權。二、原告或其代理人陳勝昆於簽約系爭買賣契約前已知系爭土地 有被告與參加人之租賃關係存在：
（一）依據臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號於104年7 月21日當庭勘驗103年度偵字第13541號103年12月4日偵訊 光碟之勘驗筆錄可知，原告早於簽訂系爭買賣契約前已知 系爭不動產上存有被告與參加人所簽訂之租約，雖林鉦智 一再辯稱僅有二人租用而擬企圖掩蓋參加人亦有租用之事 實，或又改口該二人僅係使用，而非租用，然由林鉦智之 證述內容陳述「簽約那天就是王國雄希望陳先生能夠照現 況和有租用下的狀況把它承受下來。」，檢察官問『何時 發現有優先承買權？你什麼時候發現上面其實是有承租人 的？』，林鉦智：『是那些委託的人之前就知道上面有2 個人在使用，就是那個檳榔攤和…』」，可知於委託之前 ，被告王國雄確實已於簽訂委託買賣土地契約之前即已告 知林鉦智系爭不動產上存有租賃契約乙事，而被告王國雄 既已告知，根本無道理僅獨漏參加人租用系爭不動產乙事 。
（二）依據被告王國雄於優先購買權訴訟中所述，其於簽訂委託 買賣土地契約時，除告知林鉦智系爭不動產上存有租賃契 約乙事外，並已告知參加人就系爭不動產有優先購買權， 並請林鉦智需先向參加人為詢問，並告知其聯絡之手機號 碼，請其需先詢問參加人是否有優先購買之意願。然林鉦 智竟為圖其自身利益，恐由參加人優先承購，其無法取得 買方部分之仲介費，故因而並未依照被告王國雄之要求與 指示向參加人為優先承購之詢問，嗣並為掩飾其過錯，又 就優先購買權訴訟於鈞院為虛偽不實之證述，配合原告謊 稱簽約前並不知系爭不動產已出租，亦不知有優先承買權 。承上，被告王國雄確實早已將系爭不動產出租予參加人
、訴外人葉子賢及檳榔攤方先生，以及參加人就系爭不動 產有優先承購權乙事，告知林鉦智，且原告亦知之甚詳。（三）原告與其夫婿陳勝昆和其父親陳成文，與參加人同為經營 菱角產銷之同業，其所開設之實體店面位於系爭不動產之 斜對面，即參加人設置之洗菱角廠及販售處之斜對面，參 加人於該處租用系爭不動產從事相關產銷及營業活動已長 達數年，原告知之甚詳，根本無待乎林鉦智告知，更況， 兩造均為臺南官田地區之主要菱角產銷者，彼此平常即有 極直接之商業競爭關係，雙方已均知悉對造之存在，而今 ，原告卻辯稱不知參加人租用系爭不動產，實難採信為真 實。
三、原告請求給付違約金部分，依據系爭買賣契約，亦乏所據， 並無理由：
（一）依系爭買賣契約書第9條第5款規定係原告與被告約定於系 爭不動產之產權移轉登記完畢後，並辦妥相關之他項權利 登記或塗銷等作業無誤後，始進入點交程序作業。（二）承前，系爭不動產之所有權移轉登記根本尚未辦理完畢， 因涉有訴訟而經主管機關予以暫停，職是，系爭不動產之 所有權移轉登記及相關之他項權利登記或塗銷等作業既尚 未辦理完成，依據系爭買賣契約，根本尚未進入賣方之點 交程序（及點交前所需之鑑界程序），而買方亦根本尚未 需履行給付全部價金，自無由因原告於本件過程中，為掩 飾其過，於明知系爭不動產所有權移轉登記既未完成且根 本尚未進入點交與交付價金程序之情況下，竟由其單方擅 將價金匯入所謂之信託專戶（既非貸款核撥專戶，亦非完 成清償作業，亦非存入乙方指定之帳戶），即擬透過匯款 造成交易已完成之假象，原告向被告所為違約金給付之請 求，實屬無由。
四、綜上所述，參加人就系爭不動產有優先承買權，原告請求被 告將系爭不動產移轉登記並交付與原告，及請求被告應連帶 給付原告違約金，並無理由。
肆、兩造不爭執之事實：
一、系爭958、958-1地號土地及系爭鐵皮屋為被告王國雄所有； 系爭959-2、933-1、634地號土地為被告陳曾花連所有。被 告陳曾花連為被告王國雄之嬸嬸，系爭959-2、933-1、634 地號土地之實際所有權人及管理人為被告王國雄，僅是借名 登記於被告陳曾花連名下。
二、被告2人就系爭不動產與原告於103年4月10日簽訂系爭買賣 契約，約定價金為820萬元，簽約時給付第1期款82萬元，於 被告備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約
代書收執之日給付第2期款368萬元，於稅單核發後5日內給 付第3期款370萬元。原告已於103年4月10日簽約時給付第1 期款82萬元，並於103年4月18日匯368萬元、103年4月30日 匯370萬元入系爭買賣契約約定之中國信託商業銀行受託信 託財產專戶。
三、系爭買賣契約第7條約定「一、乙方（即被告2人）保證產權 清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛 、占有糾紛或一物數賣情事。二、本約簽訂後，乙方不得就 買賣標的增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典…等情事 或其他擴張信用之行為…」，第9條約定「…五、本約買賣 標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登 記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最 遲不得逾103年鑑界後10日）同時甲方（即原告）應履行全 部價金之交付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存 入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限，乙方仍不能點交時， 乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分 之6計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經 甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」。四、兩造於103年4月14日就系爭土地申請鑑界，經臺南市麻豆地 政事務所於同年5月22日複丈完畢。
五、參加人以其就系爭土地有優先承買權為由，訴請確認兩造間 就系爭土地之買賣契約不存在。被告2人應將系爭土地所有 權移轉登記於參加人，經本院103年度訴字第579號判決參加 人敗訴，參加人提起上訴，臺灣高等法院臺南分院103年度 上字第226號於105年1月14日判決駁回參加人之上訴。六、系爭土地迄今尚未移轉所有權登記為原告所有，被告迄今並 未將系爭不動產交付原告。
七、臺南市麻豆地政事務所於103年5月6日寄送所登記字第00000 00000號函予兩造，表示因參加人提出聲明異議書，請求駁 回兩造申請系爭土地所有權移轉登記，已屬土地登記規則第 57條第1項第3款規定：「登記之權利人、義務人或其與申請 登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」之情形，爰 依法以103年5月5日登記駁回字第30號駁回通知書駁回上開 系爭土地所有權移轉登記之申請。
伍、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：參加人就系爭土地有無優先承買權？ 原告依系爭買賣契約請求被告2人將系爭土地所有權移轉登 記為原告所有，並將系爭不動產交付原告，有無理由？原告 依系爭買賣契約第9條之約定，請求被告2人自103年6月2日 起，按日給付原告違約金，有無理由？如有，原告請求之違
約金是否過高？原告請求被告2人連帶給付之依據為何？原 告於103年4月18日匯368萬元、103年4月30日匯370萬元予被 告，是否係按系爭買賣契約約定之時間所為之給付，或係原 告自行提前給付？依據系爭買賣契約第9條第5款之約定，本 件應於何時進入點交作業程序？應於所有權移轉登記完畢， 並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交， 或最遲不得逾103年鑑界後10日辦理點交（如認地政機關於1 03年5月22日鑑界完畢，應於103年6月1日前點交）？經查，一、參加人就系爭土地並無優先承買權：
（一）證人即住商不動產公司職員林鉦智於本院103年度訴字第5 79號審理時具結證稱：（王國雄、陳曾花連是否委託你出 賣系爭土地？）是。（這5筆土地是否有出租？）當初委 託的時候，我有詢問王國雄，因為系爭土地上現況有保養 廠、檳榔攤，是有在使用，我有詢問王國雄是否有租約， 王國雄回說租約已經到期，現在是借用關係，如果有買方 出現的話，他是可以聯絡他們搬遷。（王國雄在委託你出 售系爭土地時，有無提到如果有買主出現，價格也談定以 後，必須要再向姜榮男探詢他有無購買意願？）沒有。（ 在之前，王國雄有無向你提到系爭土地有跟別人約定優先 承買權的事情？）沒有等語，證人即住商不動產公司店長 郭峰誠於本院審理時具結證稱：（你們在確認價格的過程 中，王國雄有無提到說有其他人有優先購買權的事情？） 沒有。（王國雄有無說必須要探詢姜榮男要不要買受以後 ，才可以跟陳雅萍簽約？）沒有。（簽約之際，王國雄本 人有無提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情？） 沒有。．．．我在4月18日才去找王國雄，我問王國雄為 何要把這件買賣搞得很複雜，結果他要我繼續進行王國雄 與陳雅萍之間的買賣，還說要叫姜先生（指姜榮男）去找 別地方就好。（後來王國雄有無因為要辦理跟陳雅萍之間 的買賣，配合提供相關的必要文件？）王國雄於4月29日 有申請印鑑證明交給代書。．．．我約代書在4月29日晚 上七點半去陳曾花連的家，王國雄有陪我們去，當場有陳 曾花連與其兒子陳賜章，我們有跟陳曾花連說到本件有訴 訟，陳賜章就質問王國雄說你不是講沒有租約，為何還會 有這份107年到期的租約（即系爭102年租賃契約），王國 雄當場回答不出來，結果陳賜章一直逼問，王國雄才說是 為了配合原告他們，才簽系爭102年租賃契約，陳賜章也 是在公務機關服務，所以他就跟王國雄說你要去處理，不 可造假，王國雄就說他去處理，要麻煩陳曾花連的大兒子 出面幫他去跟姜先生溝通，結果在5月2日早上，王國雄有
打電話給林鉦智，約10點半到六甲農會，要去跟陳曾花連 的大兒子即陳賜福說明，我就陪同林鉦智過去六甲農會， 當場才知道陳賜福是六甲農會的理事長，當場就在六甲農 會的辦公室談，現場有很多人，王國雄就拿出法院寄的資 料交給陳賜福，要他幫忙處理，陳賜福跟旁人看完之後就 詢問王國雄怎麼還會有這張107年到期的租約，王國雄說 他是被姜姓父子煩到受不了才簽的，眾人包括陳賜福就罵 他為何一件單純買賣，為何要配合第三人來欺騙買方呢？ 王國雄就回答說「他們叫我到法院出面就可以了，其他的 他們會處理。」等語（該案103年6月9日言詞辯論筆錄） ，證人林鉦智、郭峰誠與兩造並無親誼關係，衡情應無甘 冒偽證罪責而為虛偽陳述之理，其二人之證詞應可採信。 依證人林鉦智、郭峰誠之上開證詞可知，被告王國雄自委 託證人林鉦智出售系爭土地時起至與原告就系爭土地簽訂 買賣契約止，均未向證人林鉦智、郭峰誠表示其有與參加 人簽訂系爭102年租賃契約，被告王國雄甚至向證人林鉦 智表示系爭土地並無租約。被告王國雄是因為被參加人姜 榮男父子煩到受不了，才配合參加人簽立系爭102年租賃 契約。可見被告王國雄並未與參加人簽立系爭102年租賃 契約，而係在被告王國雄與原告簽訂買賣契約後，才在參