臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第872號
原 告 謝金龍
訴訟代理人 莊信泰律師
被 告 黃介信
訴訟代理人 鄭世賢律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105年1月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之土地及建物合併分割如下：如附表所示之土地及建物均分歸被告所有；被告並應補償原告新臺幣肆佰貳拾萬貳仟參佰捌拾壹元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）如附表所示之土地及建物均為兩造所共有，應有部分均各 為2分之1，兩造間就附表所示土地及建物均無不分割之約 定，亦無不能分割之情形，而兩造經協議多次均無法達成 分割協議，爰依民法第823條第1項、第824條第5項規定請 求分割系爭房地，並請求依附圖所示之分割方案分割。（二）原告所提出附圖方案基於下列理由應屬適當之方案： 1、系爭土地原係由原告與原告女婿即訴外人黃國書共同出資 購買，嗣並共同出資興建土地上之系爭建物，惟全部登記 為黃國書所有，嗣經鈞院判決黃國書應將系爭土地及建物 應有部分2分之1移轉登記為原告所有，其後黃國書於民國 102年5月31日以贈與為原因將附表所示土地及建物應有部 分2分之1登記為其子即被告所有，又附表所示之建物原由 黃國書經營鐘茂企業有限公司（下稱鐘茂公司），嗣鐘茂 公司之負責人亦已變更為被告。
2、系爭建物現況經鈞院囑請臺南市鹽水地政事務所測量結果 面積雖為749.88平方公尺，惟依86年11月6日臺南縣（改 制前）鹽水地政事務所建物測量成果圖所示合法建築面積 僅185.70平方公尺，係嗣後違建成現況面積，故建物之合 法面積應僅185.70平方公尺，而附圖分割方案係將系爭3 筆土地合併後從中間劃分為Ａ、Ｂ兩部分，分別由兩造分 得一半之土地，對兩造較為公平，而從中間劃分一半雖導 致建物有部分坐落於原告所分得之Ａ部分土地，然該部分 建物依上開所述應屬違建，無合法存在理由，而土地上建 物既由被告經營鐘茂公司使用，則由被告取得合法建築面 積185.70平方公尺之所有權應為妥適，至原告未能依應有 部分比例分得建物權利部分，可由被告以價金補償原告。
（三）並聲明：
1.兩造共有之附表所示土地應合併分割如附圖所示即：Ａ部 分面積1,809平方公尺之土地分歸原告取得；Ｂ部分面積1 ,809平方公尺之土地分歸被告取得。
2.兩造共有之附表所示建物分割由被告取得。 3.原告因本分割方案致不能按其應有部分受分配，被告應依 不動產估價報告所示之金額找補。
二、被告則抗辯以：
（一）附表所示土地為耕地，係被告父親黃國書與原告於85年間 所共同出資買受，以黃國書名義登記為單獨所有權人，並 於86年間於上開耕地上興建附表所示之農舍建物，嗣原告 於100年間訴請黃國書移轉應有部分2分1為原告所有，其 後黃國書又於102年5月31日將其所有應有部分2分之1移轉 登記為被告所有，故兩造就系爭土地及建物之共有係始於 101年11月13日，分割應符合89年1月26日修正後之農業發 展條例及農業用地興建農舍辦法。
（二）依農業用地興建農舍辦法第2條第3款之規定，申請興建農 舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，而系爭建物為 農舍，其基地為附表編號1、2耕地，面積合計2512平方公 尺，係合乎上開規定之合法農舍，然原告主張將農舍分為 二部分，除分割後農舍無法申設水電外，分割為二部分後 之基地面積均僅1809平方公尺而不符合上揭農舍興建標準 ，顯係易合法為非法農舍，亦無法分割登記致為違章農舍 ，原告主張之分割方案並不適當，被告認上開土地及農舍 應以變價分割較為適當，將三筆土地及農舍所有權歸於單 純合一，亦較能利用及發揮農用價值，被告希能取得全部 土地及建物所有權繼續使用，並願意負擔鑑價費用，以鑑 定價格補償原告。
（三）三筆土地實際已圍為一整個區域使用，土地上除興建系爭 農舍外，並有搭建水泥地坪及圍牆，依鈞院囑請不動產估 價師鑑定結果，上開土地改良物即水泥地坪及RC圍牆已占 用系爭3筆土地面積之全部，水泥地坪及RC圍牆價值為新 臺幣（下同）2,527,588元，並作為鍾茂公司廠房汽車出 入、停放、裝卸貨物使用，甚具經濟利用價值，若將3筆 土地為分割，系爭建物實難期單獨使用收益，且系爭建物 及其土地改良物興建時係經原告同意，且出入孔道及其土 地改良物之設施均有經過規劃暨考量，若將土地及建物為 實物分割為二部分，兩造分得之土地均難以單獨使用收益 ，亦無法發揮系爭建物之經濟利用價值，難以實物分割， 準此，被告主張將附表所示土地及建物均分歸被告所有，
被告願以價金補償原告，如無法將原物全部分歸被告所有 ，則主張以變價分割方式分割系爭土地及建物等語。（四）並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）附表所示3筆土地地目為田、使用分區為特定農業區及使 用地類別為農牧用地，且3筆土地相連，為3宗相毗鄰之耕 地，土地上興建有附表所示之建物，依建物登記謄本所示 坐落基地為編號1、2之一層鋼造之農舍，均為兩造所共有 ，應有部分均各為2分之1。附表所示3筆土地係於85年間 由被告父親黃國書（與原告原為翁婿關係）與原告所共同 出資買受，以黃國書名義登記為單獨所有權人，並於86年 間於上開耕地上興建附表所示之農舍建物後，由黃國書將 上開土地及建物規畫成一區域經營鐘茂公司使用，嗣原告 於100年間訴請黃國書移轉應有部分2分1為原告所有，其 後黃國書又於102年5月31日將其所有應有部分2分之1移轉 登記為被告所有，並由被告繼續經營鐘茂公司。（二）兩造就附表所示土地及建物並未以契約訂有不分割之期限 。
（三）附表所示3筆土地現以水泥圍牆圍成一整個區塊。系爭3筆 土地東南側1608地號土地為一水利地，現為寬約3米之水 溝，水溝東南邊有一寬約3.5米之柏油道路，東北側1607 地號土地為一水利地現為水溝，水溝東北側1606地號土地 現為約4.7米寬之柏油道路，西北側1643、1644地號土地 現均為水溝，土地西南側1612地號土地為他人之土地。系 爭3筆土地東南側有一出入口，全部土地東南邊前半段興 建有3層樓之鐵皮房屋一棟，該鐵皮房屋面西有設置一鐵 皮大門，該鐵皮房屋1樓部分規劃為一整個廠房使用，現 放置車床機器，廠房內左右兩側各有一鐵製樓梯可通往2 樓，2樓部分無其他隔間亦為一整個廠區，廠區內放置機 器及各式產品，2樓之左右兩側亦有設置鐵樓梯可通往3樓 ，3樓部分係作為倉庫使用。3層樓鐵皮房屋之西北側、西 南側各有一2層樓鐵皮房屋，現作為辦公室使用，3層樓之 鐵皮房屋與其西北側之2層樓鐵皮房屋內部有出入口相連 通，西北側、西南側之2層樓鐵皮房屋之1樓亦有獨立之鐵 皮大門有出入，3層樓鐵皮房屋與其西北側、西南側之2層 樓鐵皮房屋呈一ㄇ字形等情，業經本院會同兩造及地政人 員至現場履勘明確，有本院103年9月1日勘驗測量筆錄、 現場草圖及現場照片在卷可憑，並有臺南市鹽水地政事務 所103年9月30日所測字第0000000000號函所附複丈之成果 圖在卷可稽（本院卷第63頁至第64頁），建物實際興建面
積及位置如本院卷第64頁之土地複丈成果圖所示。四、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件原告主張 兩造就附表所示3筆土地及建物並無不分割之協議，亦無 不能分割之情事，惟迄至本院辯論終結前均無法達成分割 協議，則原告請求裁判分割附表所示土地及建物，於法自 屬有據。
（二）又按農業用地興建農舍辦法第12條第2項雖規定「已申請 興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應 於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別 著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」，惟農業 用地興建農舍辦法仍係依據農業發展條例第18條第5項規 定授權所制定之法規命令，其本質上不得超越母法授權之 範圍。而農業發展條例第18條第5項係規定「前四項興建 農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率 、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建 方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內 政部會同中央主管機關定之」，可知農業發展條例對於已 興建農舍之農業用地分割時，並無須提出未經套繪管制或 解除套繪管制證明始能分割之限制或相類似之精神，故農 業用地興建農舍辦法第12條第2項之規定，限制農地共有 人請求分割之權利，已超過母法授權之範圍，應不生效力 。查系爭3筆土地為耕地，且土地現所興建之系爭建物為 農舍事實，有土地及建物登記謄本可參，然依前述說明， 此揭事實僅係於分割後辦理解除套繪管制前，不得再申請 興建農舍而已，尚不得因此認系爭3筆土地及建物有不得 分割情形，與原告本件請求分割系爭不動產間應不生影響 。
（三）再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分 配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金 分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分 配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以 原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共
有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法 令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1 項、第2項、第3項、第4項、第5項分別定有明文。依上開 規定可知，我國民法關於分割共有物，係以原物分割為原 則，變價分割為例外。又按共有人因共有物分割之方法不 能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民 法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束 （最高法院49年台上字第2569號判例要旨參照）。再按法 院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情 形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則 ，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第16 07號判決要旨參照）。經查：
1、系爭3筆土地及建物現已以水泥圍牆圍成一整個區域作為 被告所經營之鐘茂公司工廠使用，而該整個區域僅東南側 有一出入口可對外通行出入等情，詳如不爭執事實（三） ，原告雖主張原物分割，並提出如附圖所示之分割方案即 將系爭3筆土地合併自中間劃分為Ａ、Ｂ部分，分別由兩 造各自取得，另建物全部分歸被告取得，並由被告依不動 產估價報告補償原告未分得建物之金額，惟：
①附表所示建物於土地登記簿謄本登記面積雖為185.70平方 公尺，惟目前實際坐落位置及面積詳如本院第64頁所示， 業經本院會同兩造囑託臺南市鹽水地政事務所測量明確， 若依附圖分割方案分割，則被告所分得建物將有約3分之1 部分坐落於原告分得之土地上，有遭拆除之虞，嚴重影響 建物之使用及經濟價值。
②原告雖主張系爭建物合法面積僅185.70平方公尺，其超過 之面積本即為違建，無合法存在於原告所分得之Ａ部分土 地之理由云云，然縱系爭建物有違法增建情形，亦僅屬行 政機關是否依法拆除之問題，於行政機關拆除前，就已興 建部分，仍有民法上之所有權權利歸屬及使用之經濟價值 ，況系爭建物之興建及使用情形，本即均有經原告同意， 原告現以建物有違建情形而主張無依現狀保留之必要，自 無足取，且系爭3筆土地原即由原告與前共有人黃國書購 買供興建系爭建物作為鍾茂公司作為整個廠區使用，未興 建廠房之Ａ部分土地亦有大部分鋪設為水泥地，供車輛進 出廠房及停放、裝卸貨使用，此核對現場圖、現場照片及 勘驗筆錄及附圖亦甚明確，而上開建物現況經尚承不動產 估價師聯合事務所估價總值為3,264,978元，而土地上已 興建之圍牆及所鋪設之水泥等總值亦有2,527,588元（PC 水泥地坪1,772,820元+RC造圍牆754,768元），合計5,792
,566元，有估價報告書可稽，經濟價值甚高，若依附圖分 割方案分割，被告所經營之鍾茂公司即無出入口可供車輛 進出，且上開建物及土地改良物亦均無法做原來狀態之繼 續使用，對被告原來之使用狀態影響甚大，對被告顯相當 不利，而原告所分得之土地亦無法做原來之利用，均有損 土地及建物之經濟價值。再者，農業發展條例第18條第4 項中段明定：農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵 押權，是系爭建物若依原告主張之方案由被告取得，則系 爭建物坐落用地應併同移轉分割為被告所有，此與原告主 張之附圖方案亦有不符。
③綜合上開土地及建物目前使用情形及土地現況，系爭土地 及建物以附圖分割方式予以分配，對兩造顯非為最有利益 之結果。
2、本院斟酌共有人取得系爭土地及建物應有部分之過程及系 爭3筆土地及建物實際已由被告所經營之鍾茂公司作為廠 房使用多年，且已規劃為一整個區域使用，並有鋪設水泥 地、興建水塔及規劃車輛進出動線及所增建之建築改良物 等之建物使用價值等情，認系爭土地及建物如由共有人平 均受原物分割，不管採取何種分割方式，分割後土地均無 法整體利用，且建物及建築改良物之價值亦均會受減損， 再參酌被告就共有物在經濟生活上及其營業利益上已有密 不可分之依存關係，是如將土地及建物全部分配予原來使 用之被告，未受分配之原告則以金錢補償之，應可兼顧兩 造之利益，應屬妥適之分割方法。又被告雖聲明主張以變 賣之方式為分割方法，惟被告於審理期間即曾一再表示希 將系爭3筆土地及建物全部分割由被告單獨所有，可由被 告作原來之使用，並願意以金錢補償原告等語，是被告亦 有上開意願，而關於分割共有物，既以原物分割為原則， 變賣分割為例外，本院審酌前開分割方法亦屬原物分割方 法之一，故被告嗣後所主張之變價分割，本院爰不予審酌 ，附此敘明。
3、復按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3 項定有明文。而所謂金錢補償，應可參考原物市場交易之 價格予以補償。經查，系爭3筆土地及建物經本院囑託尚 承不動產估價師聯合事務所就系爭3筆土地及建物進行估 價，經鑑估土地（含土地改良物）及建物總價合計為8,40 4,762元，有該所估價報告書可憑，且為兩造所不爭執， 自可為補償之依據，是受原物分配之被告，自應以上開價 值2分之1即4,202,381元對未受分配之原告為價金補償。
五、綜上所述，原告為附表土地及建物之共有人，訴請分割附表 所示土地及建物，為有理由。本院審酌上情，認附表所示土 地及建物全部分配予有經營使用必要之被告，而由被告以金 錢補償原告4,202,381元，應為妥適之分割方法，爰判決如 主文所示。又按分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方 式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割 之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，依民事訴訟法第80條 之1規定，應由兩造各按其應有部分比例負擔之。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
民事第四庭 法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
書記官 羅振仁
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│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利│
│ │ │目│ │ │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 小 段 │ 地 號 │ │ 平方公尺 │範 圍│
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│1 │臺南市│ 鹽水區 │舊營段│後寮小段│ 1609 │田│ 1,077.00 │ 全 部 │
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│2 │臺南市│ 鹽水區 │舊營段│後寮小段│ 1610 │田│ 1,435.00 │ 全 部 │
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│3 │臺南市│ 鹽水區 │舊營段│後寮小段│ 1611 │田│ 1,106.00 │ 全 部 │
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│編│ │ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積（平方公尺） │ │ │
│ │ │ │ │ ├───────────┬─────┤權 利│ │
│ │建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌 │要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ │備 考 │
│ │ │ │ │ │ │要建築材料│範 圍│ │
│號│ │ │ │及 房 屋 層 數│ │及用途 │ │ │
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│１│ 184 │臺南市鹽水區舊│臺南市鹽水區後寮│鋼造，農舍 │ 一層：185.70 │ │ 全部 │1.建築完成日：民國│
│ │ │營段後寮小段16│72之3號 │ │ 總面積：185.70 │ │ │ 86年10月20日 │
│ │ │09、1610地號 │ │ │ │ │ │2.使用執照字號：（│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ 86）年南工局（鹽│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ 建）自用農舍使字│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ 21號 │
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