返還價金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,104年度,789號
TPDV,104,重訴,789,20160217,3

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第789號
原　　　告　瑱匯實業股份有限公司
法定代理人　何家旭
訴訟代理人　於知慶律師
　　　　　　劉昱玟律師
被　　　告　忠泰建設股份有限公司
法定代理人　李忠義
訴訟代理人　連浩鈞
　　　　　　許献進律師
　　　　　　鄭藝懷律師
　　　　　　孫珮瑾律師
上　一　人
複　代理人　廖培穎律師
被　　　告　臺灣產物保險股份有限公司
法定代理人　李泰宏
訴訟代理人　呂素貞
　　　　　　方金殿
　　　　　　許俊彥
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年1月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟 法第24條定有明文。查兩造合意以本院為第一審管轄法院， 此有兩造間房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約）第33 條約款在卷可稽（見本院卷㈠第26頁反面），是本院就本件 訴訟自有管轄權，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加為他訴，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變 更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或 追加。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第 3 款、第2項、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時訴之 聲明第2項原為：「被告應加計如起訴狀附表1所示之利息新 臺幣（下同）197萬5,653元，及自臺北中崙存證號碼000697 號存證信函送達日至清償日止按年息 5％之利息。」（見本



院卷㈠第4頁）。嗣於民國105年1月7日以民事辯論意旨狀變 更為：「被告應連帶加計如附表所示之利息195萬8,682元， 及自臺北中崙存證號碼000697號存證信函送達日後第 8天， 即104年4月4日起至清償日止按年息5％計算之利息。」（見 本院卷㈡第38頁）。核屬縮減應受判決事項之聲明，且被告 對於原告上開減縮無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規 定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊公司於101年4月25日與被告簽訂系爭契約書， 約定由伊公司向被告購買坐落於臺北市○○區○○段 0○段 000○000地號之玉石山社區A1戶第16樓房屋（下稱系爭房地 ），總價金2億6,472萬元，其中1億8,530萬元為伊公司預定 之貸款金額，兩造約定由伊公司委託被告向金融機構辦理貸 款，同時約明如被告日後洽定之貸款金額因不可歸責於雙方 之事由而少於預定貸款金額時，由兩造另行協商差額部分之 付款方式，協商不成立時，雙方同意解除契約，並由被告按 各期價款收受期間，依中華郵政 1年期定儲利率加計利息返 還伊公司。嗣經被告向兩家貸款銀行洽詢後，確定僅能貸得 系爭房地價金之5成即1億 3,236萬元，兩造經數次協商未果 ，伊公司遂於104年3月26日以臺北中崙郵局存證號碼000697 號存證信函通知被告忠泰公司解除契約，並依民法第 259條 關於契約解除後之法律規定，請求被告連帶返還伊公司已交 付之買賣價金6,631萬0,299元，及被告收受各期價款之日起 至伊公司於104年3月27日解除契約為止，依中華郵政 1年期 定儲利率1.37％計算得如附表所示之利息共計195萬8,682元 ，暨上開存證信函送達日起至清償日止按年息 5％計算之遲 延利息。並聲明：㈠被告應連帶給付原告6,631萬0,299元。 ㈡被告應連帶加計給付原告如附表所示之利息195萬8,682元 ，及自臺北中崙存證號碼000697號存證信函送達日後第 8天 即104年4月4日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈢願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭契約第 9條第3項第1款規定，伊等公司所洽定之貸款 金額如因不可歸責於雙方之事由以致少於預定貸款金額時， 兩造應另行協商差額部分之付款方式，於協商不成立時，雙 方始同意解除契約。惟此係指原告辦理完成對保手續後，確 定銀行所核准之貸款金額少於原告預定貸款金額時，兩造始 就貸款不足之差額部分進行協商，在原告配合銀行辦理各項 對保、貸款手續前，雙方協商義務尚未發生，遑論合意解除 契約，否則若此時貿然協商，如最終未獲銀行核貸，原告依



系爭契約約定即應於使用執照核發起60日內繳納預定貸款金 額，根本無庸進行協商；而於銀行雖核貸但所貸成數差額與 協商不同時，勢必又將再一次展開協商，徒增加雙方勞費， 況且原告完成對保手續後，銀行必定會確認買賣標的之不動 產業已同時辦理所有權移轉登記及抵押權登記，期間原告均 得隨時通知銀行停止撥款，並無不利益，故應解為原告完成 對保手續後，兩造始有協商義務之發生。
㈡退言之，縱認原告未履行銀行對保手續義務不妨礙協商之進 行，惟兩造始終未曾進行實質協商，蓋原告於 103年11月間 雖曾派訴外人何家瑜即原告法定代理人之胞姐欲與伊公司業 務部副理陳津松會談，惟陳津松並未經伊公司授權得代表與 原告協商系爭契約相關事宜，陳津松僅表達請原告儘速辦理 貸款手續，仍不能認為已經協商；103 年12月間何家瑜原已 安排與訴外人瞿世泉即伊等公司所共同指派之具代表權限人 ，就系爭房地之貸款金額洽談解決方式，然何家瑜在被告忠 泰建設股份有限公司（下稱忠泰公司）電梯裡偶遇被告忠泰 公司常務董事李彥良後，臨時要求與李彥良商談，但李彥良 亦未經伊等公司共同授權得代表進行協商；何家瑜於同月再 與李彥良會面，但李彥良仍未經伊等公司共同授權，故此次 仍非代表伊等公司所為之正式協商，縱認為李彥良有代表權 可以代表伊等公司協商，當時李彥良既已提出貸款差額部分 可延長付款期限至與銀行貸款期間相同，利率並比照銀行方 案，應認為伊等公司已盡協商義務，反觀原告所提，由伊公 司提存款項於銀行擔保足額貸款之方案，則不具可行性，其 後又拒絕接受伊等公司於催告信函中所提出之20年分期付款 ，並按約定銀行利率計算利息之貸款成數差額解決方案，原 告顯未盡協商義務，而與系爭契約第 9條第3項第1款規定不 符，況且該約款係約定協商不成立時，兩造同意解除契約， 文義上應係合意解除約定，須經兩造同意後始得解除，非指 協商不成立後，即生解除之效力，更非指一方得單方行使解 除權，縱認該約定係以協商不成作為解除契約之條件，原告 故意以非正式協商等不正當行為促使條件成就，依民法第10 1條第2項規定，應視為條件不成就，自不生解除契約之效力 。
㈢再者，系爭契約第9條第2項第4款、第17條第1項第7款分別 約定原告委託伊等公司代辦抵押貸款各項手續所發生之稅、 規費、保險費、代辦費等，應於辦理抵押貸款對保手續時一 次預繳，又系爭契約所定應由原告負擔之費用，由伊等公司 於申請使用執照前預估金額後通知原告預繳。另系爭契約第 9條第4項及附件之代辦貸款委託書第 3條亦約定原告未依伊



等公司通知之期限（即通知後20日內）辦妥對保等一切貸款 手續，致伊等公司無法如期取得全部貸款者，視為原告自始 不辦貸款，原告即應依伊等公司通知辦理貸款日起20日內完 成對保手續，否則視為自始不辦貸款，原告即應依系爭契約 第9條第1項約定於使用執照核發日起60日內繳納該部分價款 。詎原告經伊等公司於 103年10月31日寄發辦理對保通知書 及代辦抵押貸款所生費用預繳通知書後，仍遲未預繳稅捐與 代辦費用，亦未配合銀行辦理貸款手續，依上開約款應視為 自始不辦貸款，原告又未於伊等公司 103年12月22日取得系 爭房地使用執照後60日內繳納貸款金額，已陷於給付遲延， 經伊公司於104年5月4日、5月18日分別寄發存證信函催告給 付未果後，再於以 104年6月3日以存證信函催告給付逾期即 解除契約之意思表示，經原告於 104年6月4日收受後迄今仍 未履行，系爭契約因此解除，伊等公司依照系爭契約第27條 第 3項約定得沒收原告繳納之部分價款充作違約之損害賠償 ，原告自無由請求返還價金，亦無由適用系爭契約第9條第3 項第1款約定請求依中華郵政1年期定期儲金利率計算利息返 還原告之理。
㈣又依中華郵政1年期定期儲金之利率表所載，中華郵政1年期 定儲利率未達 1,000萬元者，利率始依1.37％計算，本件原 告請求返還之價金遠超過 1,000萬元，雙方且未約定適用固 定利率，應以伊等公司於解約時所收受之價金 6,618萬元， 而適用中華郵政1年期定期儲金1,000萬元以上之機動利率0. 5 ％計算利息。末依系爭契約附件所載，伊等公司所收受之 價金應為6,618萬元（計算式：264,720,000元－185,300,00 0元－13,240,000元＝66,180,000元），其他13萬0,299元係 屬於依原告要求「客變（即變更設計）」之費用，無論解約 與否，均應由原告負擔，不應請求伊等公司返還等語，資為 抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
原告主張伊公司於101年4月25日與被告簽訂系爭契約，約定 由伊公司向被告購買系爭房地，兩造約定總價金2億6,472萬 元中之1億8,530萬元為伊公司委託被告向金融機構辦理貸款 之金額，然經被告向貸款銀行洽定後，確定僅能貸得1億3,2 36萬元，伊公司爰依系爭契約約定，就貸款差額部分與被告 另行協商，詎料兩造經數次協商均無結果，伊公司乃於 104 年 3月26日以存證信函通知被告忠泰公司解除契約，並依契 約解除後法律關係請求被告返還價金6,631萬0,299元，並依 系爭契約約定請求被告收受各期價款至解除契約為止，如附



表所示之利息共195萬 8,682元，暨自104年4月4日起至清償 日止之法定遲延利息，為被告所否認，並以前揭情詞置辯， 是本件爭點厥為：㈠原告主張系爭契約業經兩造協商不成而 合法解除，有無理由？被告抗辯原告未依系爭契約辦理對保 手續並進行協商，其解除契約並無理由，是否有據？㈡承上 ，若原告解約有據，則其依系爭契約約定所得請求返還之價 金與利息各為何？茲析述如下：
㈠原告主張系爭契約經兩造協商不成而合法解除，並無理由： ⒈按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切 證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一 二語，任意推解致失真意。解釋契約，應探求當事人立約 時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並 斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，基於誠 實信用原則為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，是解 釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，方 期不失立約人之真意。此有最高法院19年度上字第58號、 19年台上字第 453號、39年度台上字第1053號、18年度上 字第1727號判例可資參照。又按民事訴訟法第 277條規定 ，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。 各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責， 故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得 不更舉反證；原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之 證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁 回原告之請求。準此，兩造簽立系爭契約後，以有效履行 契約為常態，如有其他事由致契約解除、停止為變態事實 ，是本件原告既主張兩造間系爭契約已發生約定之解約事 由，就此有利事實自負有舉證責任。
⒉經查，原告主張伊公司依系爭契約委託被告辦理之1億8,5 30萬元貸款，經被告向貸款銀行洽定後，確定僅能貸得 1 億 3,236萬元，兩造復數次協商不成，故已發生系爭契約 所定合意解除契約事由，被告自應返還所收受之價金及利 息云云。惟查，系爭契約第 9條第3項第1款規定：「前項 委託乙方（即被告）向金融機構辦理貸款者，倘乙方洽定 之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列方式處理： ㈠不可歸責於雙方時之處理方式如下：■雙方同意另行協 商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約 ，乙方應按各期價款收受期間，依中華郵政 1年期定儲利 率加計利息返還甲方（即原告）。」（見本院卷㈠第18頁 反面），是仍需原告委託被告所洽定之貸款金額確定少於



1億8,530萬元貸款，方有上開約款之適用，然本件原告經 被告於 103月10月31日寄發對保通知書要求配合辦理貸款 對保程序後，迄今並未配合辦理對保手續，原告即於 104 年 3月26日以存證信函向被告表示「契約約定預定貸款成 數與央行規定之貸款成數有落差」，兩造復協商不成，故 解除系爭契約，被告則先於 104年5月4、18日寄發存證信 函催促原告儘速辦理對保及繳納相關稅費，再於104年6月 4 日以存證信函向原告表示因原告經多次催促後未履行給 付相關稅捐、規費及辦理銀行貸款對保程序之契約義務， 故解除契約並沒收原告所繳納之部分價款，此有兩造間往 來存證信函、代收款繳款通知書等件影本附卷可證（見本 院卷㈠第56頁正、反面、第115至119頁、第124至136頁） ，堪信原告迄今並未依系爭契約約定與被告所洽詢之銀行 辦理對保手續，以致無法確定銀行本件核貸金額是否不足 兩造約定貸款金額1億8,530元，以及貸款差額為若干，遂 無法於確定貸款差額後依上開約款進行協商差額部分之付 款方式，準此而言，原告主張已確定貸款不足且經兩造協 商不成，伊公司得依系爭契約第 9條第3項第1款規定解除 系爭契約云云，自難認有據。
⒊原告雖主張依據被告於 103年11月間所寄發之房貸資料彙 整表，可知本件系爭房地最多僅可貸得5成即1億 3,236萬 元，已確定無法貸得系爭契約所約定之1億8,530萬元，兩 造即應就差額方式進行協商，原告之系爭契約實際締約兼 代表人何家瑜曾分別於 103年11、12月間與被告忠泰公司 之陳津松經理、李彥良常務董事商討差額付款之方式，但 被告僅要求伊公司儘速辦理對保手續，對於伊公司提出之 條件全然推託、拖延，毫無協商誠意，終至協商不成，伊 公司自得於104年3月26日依約行使解除權云云，並提出房 貸資料彙整表、兩造往來電子郵件、中央銀行（下稱央行 ）對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定 修正規定、 103年6月26日第130號理監事聯席會議決議等 件影本為證（見本院卷㈠第53至55頁、第143至146頁）。 然依上開房貸資料彙整表及央行規定、決議所載，央行於 103年6月26日發布修正後之金融機構辦理購置住宅貸款及 土地抵押貸款規定，要求金融機構承作公司法人之購置住 宅貸款，其貸款條件限制包含不得有寬限期，貸款額度不 得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之 5成，而 國泰世華光華分行、華南銀行圓山分行遂據此修正對於類 似原告之公司法人購置系爭房地之貸款成數為 5成（見本 院卷㈠第53頁），惟銀行實際核貸金額為何，仍須原告辦



理對保、核貸手續後方可確認，此觀之央行復於104年8月 13日針對高價住宅、公司法人購置住宅及自然人第三戶購 屋之最高貸款成數，由5成調高為6成（見本院卷㈠第 162 頁、卷㈡第55頁），可知系爭房地之實際貸款成數於銀行 實際核貸前並不確定，隨時有可能依央行政策、原告公司 財務狀況，或當時經濟景氣等因素而上下浮動增減，原告 雖主張此時已可確定所獲銀行核貸之金額必定少於系爭契 約約定之7成金額即1億 8,530萬元，兩造即應進入協商階 段云云，然被告如未能確認貸款差額，何以決定本件與原 告協商之條件，此種情形於原告所獲核貸之金額遠低於兩 造約定之 7成（如2成、3成）時，尤為明顯，甚至假使原 告因系爭契約第9條第4項各款之情形（例如徵信後不符合 辦理貸款資格、原告拒絕配合貸款手續、自動放棄貸款、 未依期限辦理對保等）以致最終未獲銀行核貸，依上開約 款及同條第 1項約定，兩造根本無庸經協商，原告即應於 使用執照核發起60日內前繳納第 9期價款（即金融貸款部 分，見本院卷㈠第35頁），是以，原告主張本件無須經對 保並確認銀行核貸金額，即可進行協商云云，顯與系爭契 約約款與當事人真意不符，自難憑取。
⒋原告又主張系爭契約第 9條第3項第1款規定之要件為「洽 定」，並非「實際獲貸」，僅需被告所洽定之貸款成數低 於兩造於系爭契約中所約定之成數，兩造即可進行協商， 而本件依銀行法相關規定、央行當時決議及系爭房地所在 位置，已足以確認伊公司就系爭房地所獲貸之成數絕對不 可能高於或低於 5成，對保即非伊公司之先行給付義務， 兩造即應進行協商云云。惟查，系爭契約第 9條第3項第1 款係約定：「前項委託乙方（即被告）向金融機構辦理貸 款者，倘乙方洽定之貸款金額少於預定貸款金額…」（見 本院卷㈠第18頁反面），該契約條文係承接同條第 2項而 來，而同條第 2項係規定：「…㈠本約附件㈣金融貸款款 項由甲方（即原告）委託乙方向金融機構辦理貸款給付者 ，應於簽訂本約時同時簽立附件㈥『代辦貸款委託書』交 付乙方…」（見本院卷㈠第18頁反面），而依系爭契約附 件㈥之「代辦貸款委託書（下稱系爭委託書）」第 2點則 約明：「上述預定貸款金額或實際獲貸金額與本約付款 專項第九期款總和有差額時，差額部分甲方應於使用執照 核發日起45日內繳清。關於貸款手續及實際獲貸之金額 、期限、利率、償還方式等，悉依金融機構之規定辦理， 甲方並應遵守下列約定，否則視為自始不辦貸款，依房地 預定買賣契約第9條第1項規定辦理：…㈡甲方應依乙方通



知辦理貸款日起20日內完成對保手續。…」（見本院卷㈠ 第36頁反面），是以系爭契約第9條第3項第 1款所記載之 「洽定」文字，參酌系爭契約中其他相關條文之記載與體 系解釋之方式，應係指原告依循系爭契約約定與金融機構 辦理對保、貸款手續後所核貸之金額而言。再者，縱使依 據央行於 103年11月間之政策，對於類似原告之公司法人 購置住宅及土地抵押貸款額度不得超過買賣價金之 5成， 但此一貸款上限亦可能隨時因央行政策改變而做調整，況 且金融機構並非僅僅根據系爭房地所在地點而決定貸款成 數，尚須斟酌其他眾多因素（如前述之當時高價位房地產 之一般交易價格、市場熱絡與否或原告之財務狀況等）， 而被告於無法完全確認金融機構最後核貸金額與兩造約定 之貸款差額以前，自難以決定應以何種條件與原告就貸款 差額部分進行協商，均已詳如前述，則原告主張依系爭契 約條文及中央銀行當時決議，兩造無待銀行決定核貸金額 即可先行協商，故對保並非伊公司依系爭契約需先履行之 義務云云，並非可取。
⒌原告又主張依系爭委託書第 1點約定，伊公司委託被告代 向金融機構申請貸款之金額為1億8,510萬元，故伊公司辦 理對保義務係以被告代辦申請貸款金額1億8,510萬元為前 提，否則將造成伊公司於對保後即應依系爭委託書第 2點 規定，將差額部分於使用執照核發日起45日內補足之不合 理情況，有違合約規定應經協商意旨云云。惟查，原告之 對保義務目的在於確認貸款差額，以便兩造就差額部分決 定以何種條件進行協商，且於原告配合完成貸款、對保手 續以前，兩造實無法確認貸款差額，迭如前述，則確定獲 貸金額為1億8,510萬元即非原告對保之前提，原告此部分 主張應有誤會。其次，系爭委託書第 2點僅約定預定貸款 金額或實際獲貸金額，與系爭契約付款專項第 9期款總和 有差額時，原告應於使用執照核發日起45日內繳清差額部 分（見本院卷㈠第36頁反面），但此一條文未區分可否歸 責於原告之不同，對照系爭契約第 9條第3項第3款係約定 如洽定之貸款金額少於預定貸款金額係可歸責於原告時， 原告同意於使用執照核發日起45日內繳清，即可知系爭委 託書第 2點係適用於「可歸責於原告」之情形，否則如不 論何種情況導致貸款成數不足，均應由原告於使用執照核 發日起45日內繳清貸款差額，兩造即無需於系爭契約第 9 條第3項第 1款另外約定不可歸責於雙方時之「協商機制」 ，是原告關於對保後不論可否歸責於原告，原告均需於使 用執照核發日起45日內繳清貸款差額之主張，亦乏所據，



不足為憑。
⒍原告復主張伊公司如自動放棄辦理貸款或提出任何理由阻 止金融機構撥款或暫緩撥款予被告，以致被告無法如期取 得全部貸款者，依系爭契約第9條第4項第 3款規定，視為 伊公司自始不辦貸款，並同意依本條第 1項規定辦理，而 應於使用執照核發日起60日內繳納價款，伊公司自不可能 於差額尚未協商前，即逕依照被告要求進行對保云云。惟 查，系爭契約既已有效成立，兩造即需依系爭契約規定履 行給付義務，就買受人（即原告）而言，依系爭契約約定 如期給付價金即為主給付義務，故原告即應依系爭契約約 定向約定之金融機構辦理貸款、對保手續，俾利兩造儘速 確定貸款是否尚有差額，如有差額且係不可歸責於締約雙 方之事由所致，即由兩造進行協商，如無法協商成立，兩 造即可依系爭契約第 9條第3項第1款規定解除契約，原告 要求於對保前即確認貸款差額並進行協商，實與兩造締結 系爭契約之真意有違，亦與常情不符，自不可取。況且被 告於貸款差額為 2成之假設前提下，願意提供原告就差額 部分以20年分期付款、利率比照洽定特定銀行之利率計算 （此部分詳後述），此亦有存證信函在卷可參（見本院卷 ㈠第117至118頁），基此，原告拒絕對保以確認貸款差額 ，並無理由。
⒎原告另主張伊公司於 103年11、12月間指派何家瑜與被告 忠泰公司之行政人員蔡雅琍、業務部副理陳津松、常務董 事李俊良協商，但被告於 3次協商中均拖延、拒絕提出貸 款差額之具體解決方式，自屬協商不成，伊公司得依約解 除系爭契約云云，被告則以原告從未與伊等公司獲授權協 商系爭契約之副總瞿世泉進行協商，系爭房地價金高達 2 億 6,472萬元，協商理應謹慎為之，但兩造亦始終未曾啟 動正式協商機制等語抗辯。經查，證人何家瑜證稱：伊為 原告之最大股東及實際上營運管理人，伊收到系爭房地之 房貸資料彙整表及代收款繳款通知書（見本院卷㈠第53、 178 頁）時，發現與兩造當初同意之貸款7成有2成的差額 ，伊於第一時間就去電給華南商業銀行（下稱華南商銀） 、國泰世華商業銀行（下稱國泰世華）承辦人，承辦人告 知係因為央行修改了法令，以致無法貸款予原告 7成房價 ，伊於是找被告忠泰公司的承辦人李蕙縈，李蕙縈要伊找 蔡雅俐，蔡雅俐也無法處理，但有幫伊約被告忠泰公司的 主管，就是陳津松，但在第 1次與陳津松協商後，陳津松 無法解決2成差額的問題，當天談了3個多小時，後來伊與 蔡雅俐、李蕙縈聯繫，又安排第 2次洽談的機會，但是在



去找蔡雅俐的主管時，在被告忠泰公司的電梯內遇到李彥 良，伊與李彥良是舊識，李彥良表示知道系爭房地的問題 ，並表示跟他談就可以，伊知道李彥良是被告忠泰公司的 常務董事，也是小老闆，所以願意與李炎良商討，但是還 是沒有結論，伊表示貸款差額係因央行政策調整所致，不 可歸責於原告，如果原告無法負擔貸款差額，被告是否會 視同原告違約並將系爭房地沒收，但是李彥良表示伊很有 錢，可支付這 2成貸款差額，伊提出由被告忠泰公司提供 擔保給銀行，讓銀行貸款給原告 7成房屋價金，李彥良表 示被告忠泰公司沒有這樣做過，也沒有辦法這樣做，所以 雙方沒有結論。被告忠泰公司一直要求原告去對保，但伊 表示如果就這 2成的差額無法協商完成就無法對保，因為 一旦對保之後，原告就沒有理由請銀行遲延付款，對保之 後如有差額，原告需在使用執照取得後45日內補足差額， 所以伊堅持要協商完成後再去對保，不然對原告沒有保障 。後來伊有請蔡雅俐再聯繫李彥良安排第 3次協商，但是 第3次協商的結果與第2次完全一樣，李彥良還是要伊去對 保，所以沒有結論。伊之後還是有去電李彥良，但是找不 到人，被告的承辦人僅一直要求伊去對保，都沒有回應伊 的問題，後來伊心灰意冷，就打電話跟寄電子郵件給蔡雅 俐，表示協商不成就解約。被告忠泰公司從未告知有權協 商系爭房地爭議為該公司副總瞿世泉，亦未曾質疑伊代表 原告出面商談貸款差額之正當性。李彥良有於協商過程中 表示可以讓原告就差額部分比照銀行條件處理，伊希望被 告忠泰公司可以幫原告跟銀行談到 7成的貸款，但被告僅 要求伊去對保，並表示不對保就是違約，就是沒收總價金 的15％等詞（見本院卷㈠第215至219頁），證人陳津松證 稱：伊未獲得被告授權與原告洽商系爭房地貸款差額之問 題，有權商討為業務部副總瞿世泉，伊與何家瑜見過一次 面，知道她是客戶，伊未曾向何家瑜表示有權協商，伊說 要請示公司後再回覆，並且於隔日將此事告知瞿世泉，但 伊不知道瞿世泉後來與何家瑜商談的結果，但伊知道何家 瑜後來跟李彥良碰到面，就沒有與瞿世泉商談等詞（見本 院卷㈠第219頁反面至第222頁），證人李彥松證稱：伊沒 有代表被告與原告討論系爭房地貸款差額如何處理，應由 被告忠泰公司之業務部門最高主管瞿世泉負責，伊與何家 瑜在103年11、12月間曾針對系爭房地問題會面2次，第 1 次是伊在公司電梯內遇到何家瑜，伊本來不知道何家瑜是 來商討貸款差額的問題，伊有開玩笑跟何家瑜表示她不需 要足額貸款，何家瑜表示伊本來準備了7、8,000萬元，沒



有貸足額的需要，但是現在央行調整政策只能貸款 5成， 伊表示何家瑜並不需要足額貸款到 7成，何家瑜表示被告 忠泰公司有違約的問題，伊表示應該沒有違約的問題，僅 是就貸款差額部分要如何處理，可以去參考、瞭解其他同 業的作法再來談。第 2次係伊邀約何家瑜，伊表示被告應 該沒有違約的問題，以及伊所瞭解之同業因應央行政策調 整之各種作法，其中一種就是就差額部分延長付款期限， 可以延長到與銀行貸款期間一致，利率也比照銀行，如果 原告不需要足額貸款，提前繳付的差額也可以折抵利息， 但是何家瑜沒有具體的建議，僅由提到由被告忠泰公司提 出一筆款項給銀行作為擔保原告足額貸款之條件，但是伊 無法理解何家瑜的想法，最後結論是大家回去考慮看看， 但伊所提議的條件仍須被告均同意才生效，何家瑜雖沒有 特別表示過，但伊知道系爭房地本來就是她買的。後來伊 有請瞿世泉與何家瑜聯絡，因為伊後來常不在國內，但瞿 世泉表示聯絡不到何家瑜。伊覺得原告延後付款20年與向 銀行取得足額貸款並無不同，但何家瑜不接受，只是一直 希望被告提出對原告更有利的方案，猜測何家瑜是希望被 告可以折價，但何家瑜沒有具體提出等詞（見本院卷㈠第 222至225頁）。綜上，縱使系爭房地係以原告名義購買， 但被告歷來接洽系爭房地買賣事宜之對象均為何家瑜，且 證人陳津松、李彥良均知悉何家瑜方為系爭房地之實際購 買人，是何家瑜自有權代表原告出面商談，而何家瑜雖不 知被告內部有權出面洽談系爭房地貸款差額問題之承辦人 為何人，但已經將原告對於系爭房地貸款差額之處理意見 透過陳津松、李彥良轉達被告之被授權人瞿世泉，李彥良 亦已將被告可能提出之貸款差額處理方案，即延長貸款差 額部分之付款期限與利率計算等同核貸銀行條件告知何家 瑜，此一建議亦於嗣後經被告 104年6月3日以存證信函正 式告知原告（見本院卷㈠第115至119頁），故原告雖遲遲 未能辦理對保以確認系爭房地之貸款差額，但兩造實質上 已針對央行調整政策後可能發生之 2成貸款差額交換初步 意見，惟雙方之建議仍基於假設之前提，蓋原告如未辦理 對保，仍無法知悉實際貸款差額，故原告主張兩造已經正 式開始協商，但被告均拖延、拒絕提出解決方案，以致協 商不成云云，應與實際情形不符，要難採信。
⒏綜上所述，原告既未依系爭契約約定辦理對保手續以確定 貸款差額，既使兩造曾就可能發生之貸款差額交換意見， 但仍無由認定兩造已開始正式協商，則原告主張得依系爭 契約第 9條第3項第1款約定解除契約，即屬無據。



㈡承上，原告既不得依系爭契約第 9條第3項第1款約定解除系 爭契約，則其依同條項約定及民法關於契約解除之法律規定 請求被告連帶返還伊公司已支付之買賣價金6,631萬0,299元 ，以及被告收受各期價款至104年3月27日解除契約為止，依 中華郵政 1年期定儲利率1.37％計算所得如附表所示之利息 共計195萬8,682元暨法定遲延利息，均無理由，不應准許。四、綜上論述，被告抗辯，應屬可信，原告主張，為不足採。從 而，原告主張伊公司得依系爭第 9條第3項第1款係約定及民 法第 259條契約解除回復原狀之規定，請求被告連帶返還伊 公司已交付之買賣價金6,631萬0,299元及被告收受各期價款 至104年3月27日解除契約為止，依中華郵政 1年期定儲利率 1.37％計算得如附表所示之利息共計195萬8,682元，暨上開 存證信函送達日起至清償日止按年息 5％計算之遲延利息， 均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所附麗，亦不應准許，併予敘明。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之其他證據，經本院斟 酌後，認為與判決結果並無影響，自無庸一一詳予論駁之必 要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 17 日
民事第三庭 法 官 張志全
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 17 日
書記官 洪王俞萍
附表：
┌───────────────────────────────────────────────────────────┐
│中華郵政一年定期儲金未達新臺幣1,000萬元之固定利率 │
├────────────────────────┬─────────────────┬────────────────┤
│期間 │ 年利率 │ 月利率 │
├────────────────────────┼─────────────────┼────────────────┤
│1年以上未滿2年 │ 1.370％ │ 0.114167％ │
├────────────────────────┴─────────────────┴────────────────┤
│應加計之利息（新臺幣/元）（參本院卷㈠第246頁反面至第247頁） │
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│ 編號 │ 付款 │ 付款 │所受各期價款至104年3月27日解除契約為止，依中華郵政1年期定儲利率1.37％加計之利息 │
│ │ 日期 │ 金額 ├───────┬──────┬─────────────────────────┤
│ │ │ │ 利息 │ 期間 │ 計算式 │




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│ 01 │101年 4月25日 │ 100,000 │ 3,996 │ 35個月 3天 │ 100,000元×0.114167×35個月＝3,996元 │
├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼─────────────────────────┤
│ 02 │101年 5月 2日 │26,370,000 │ 1,003,704 │ 34個月26天 │ 26,370,000元×0.114167×35個月＝1,003,704元 │
├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼─────────────────────────┤
│ 03 │101年 6月22日 │13,240,000 │ 488,818 │ 33個月 6天 │ 13,240,000元×0.114167×33個月＝488,818元 │
├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼─────────────────────────┤
│ 04 │102年 1月 8日 │ 3,320,000 │ 98,549 │ 25個月20天 │ 3,320,000元×0.114167×26個月＝98,549元 │
├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼─────────────────────────┤
│ 05 │102年 4月19日 │ 3,310,000 │ 86,915 │ 23個月 9天 │ 3,310,000元×0.114167×23個月＝86,915元 │
├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼─────────────────────────┤
│ 06 │102年 7月12日 │ 3,310,000 │ 75,457 │ 20個月16天 │ 3,310,000元×0.114167×21個月＝75,457元 │
├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼─────────────────────────┤
│ 07 │102年 9月 6日 │ 3,310,000 │ 67,800 │ 18個月22天 │ 3,310,000元×0.114167×19個月＝67,800元 │
├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼─────────────────────────┤
│ 08 │102年10月22日 │ 3,310,000 │ 64,242 │ 17個月 6天 │ 3,310,000元×0.114167×17個月＝64,242元 │
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│ 09 │103年 5月28日 │ 3,310,000 │ 37,789 │ 10個月 │ 3,310,000元×0.114167×10個月＝37,789元 │
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│ 10 │103年 6月13日 │ 110,509 │ 1,135 │ 9 個月15天 │ 110,509元×0.114167×9個月＝1,135元 │