臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第21號
原 告 劉鴻潤
訴訟代理人 劉秋明律師
被 告 林怡汝
林佩宜
陳安秀
上列三人共同
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代理 人 黃淑怡律師
黃豐緒律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105年1月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查本案原以台北唐莊管理委員會為原告起訴請 求被告林怡汝、林佩宜、陳安秀將如附表所示之建物返還共 有人全體，並請求林怡汝、林佩宜、陳安秀與訴外人林瓊輝 （業經原告撤回，見本院民國105年1月26日言詞辯論筆錄， 本院卷二第113頁）返還不當得利（見本院103年度司店調字 第313號卷〈下稱調解卷〉第2頁），嗣於104年3月12日當庭 變更原告為劉鴻潤，及變更聲明第4至7項給付不當得利予全 體共有人，再於105年1月26日言詞辯論期日撤回請求返還編 號32、33、34、35停車位及不當得利，並變更聲明為：㈠被 告林怡汝應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地 （下稱441地號土地）如複丈成果圖所示車位編號27、28號 ，面積24.84平方公尺共有物返還共有人全體。㈡被告林佩 宜應將坐落441地號土地如複丈成果圖所示車位編號29、30 號，面積26.53平方公尺共有物返還共有人全體。㈢被告林 佩宜應將坐落441地號土地及台北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱442地號土地）如複丈成果圖所示車位編號 30-1號，面積13.82平方公尺共有物返還共有人全體。㈣被 告陳安秀應將坐落442地號土地如複丈成果圖所示車位編號 36、37、38號，面積36.04平方公尺共有物返還共有人全體 ，有言詞辯論筆錄在卷可憑（本院卷二第113-114頁）。核 本件原告由台北唐莊管理委員會變更為劉鴻潤，均係基於共 有人對於第三人就共有物之全部本於所有權之請求，以及原
告主張被告無權占有之事實，其基礎事實同一，揆諸上開規 定，應予准許。
二、原告主張：
㈠林瓊輝於79年間在441地號土地上，起造興建一地上13層及 地下1層之建物（下稱第一期建物），另訴外人新通建設股 份有限公司（下稱新通公司）於79年間，在442地號土地上 ，起造興建一地上9層、地下1層之建物（下稱第二期建物） ，與第一期建物共組台北唐莊社區。第一期建物之台北市○ ○區○○段○○段0000○號（下稱1318建號）建物登記用途 為防空避難室兼停車場，防空避難設備面積為1565.97平方 公尺，停車場面積為室內22輛，經台北市政府工務局核發建 造執照在案。第二期建物之台北市○○區○○段○○段0000 ○號（下稱1246建號）建物登記為防空避難室，台北市○○ 區○○段○○段0000○號（下稱1247建號）建物登記為地下 室蓄水池、配電室、電樓梯間、水箱，屋頂突出物之電梯、 機械室、水箱，平台等共同使用部分，並無規劃停車場，且 登記為全體區分所有權人共有。又第一期建物採預售屋方式 出售，預售屋廣告DM圖示及預定房地買賣契約書（下稱預售 契約）附件8地下1樓平面配置圖，標示地下室車位共計22個 ，竣工後，則向台北市政府建築管理處申報地下室停車位共 計23輛，嗣於79年7月28日經台北市古亭地政事務所測量為 25輛。林瓊輝復已依預售契約之約定，以買賣為原因將第一 期建物之所有權移轉登記予買受人名下，其中1318建號建物 登記為全體區分所有權人共有，則各承購戶與起造人間之預 售契約已就前開22個車位成立分管契約，至超過預售契約外 之2個車位，因係經主管機關核准，故應為合法。詎林瓊輝 嗣後於未經所有共有人同意下，擅自於第一期建物之1318建 號劃設編號27、28、29、30、30-1之停車位，於95年3月30 日將編號27、28停車位讓與林怡汝，將編號29、30、30-1停 車位讓與林佩宜。再於第二期建物之1247建號擅自劃設編號 36、37、38停車位，並於未經所有共有人同意下，將上開停 車位交由陳安秀出租。依台北市古亭地政事務所103年11月 10日北市古地登字第00000000000號函說明可知，區分所有 建物依圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分 辦理登記，至於法定防空避難室及法定停車空間內容僅係關 於區分所有建物之地下層得否申請單獨編列建號辦理建物所 有權第一次登記，及該法定停車空間或防空避難設施之移轉 承受人是否以區分所有建物之區分所有權人為限，1318建號 建物業經申請單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記為分 別共有，被告辯稱其就劃設之停車位有單獨所有權，尚屬有
誤。為此，爰依民法第767條、第821條前段規定，請求林怡 汝、林佩宜、陳安秀將上開車位返還予全體共有人。 ㈡並聲明：⒈被告林怡汝應將坐落台北市○○區○○段○○段 000地號土地（下稱441地號土地）如複丈成果圖所示車位編 號27、28號，面積24.84平方公尺共有物返還共有人全體。 ⒉被告林佩宜應將坐落441地號土地如複丈成果圖所示車位 編號29、30號，面積26.53平方公尺共有物返還共有人全體 。⒊被告林佩宜應將坐落441地號土地及台北市○○區○○ 段○○段000地號土地（下稱442地號土地）如複丈成果圖所 示車位編號30-1號，面積13.82平方公尺共有物返還共有人 全體。⒋被告陳安秀應將坐落442地號土地如複丈成果圖所 示車位編號36、37、38號，面積36.04平方公尺共有物返還 共有人全體。
三、被告林怡汝、林佩宜、陳安秀共同抗辯略以： ㈠林瓊輝及由其擔任負責人之新通公司，於79年7月間起造竣 工地上13層、地下1層，門牌號碼為台北市○○區○○路0段 00巷00弄00000號之第一期建物，而上述地下1層坐落於441 地號土地之1318建號，於79年8月10日申辦所有權第一次登 記時，登記為林瓊輝所有，坐落於442地號土地之1246建號 ，於79年7月12日申辦所有權第一次登記為新通公司所有， 建物使用用途登記為防空避難室，又辦理上述1318、1246建 號建物第一次登記前，地政機關各於79年7月28日、7月10日 進行實測，據測量成果圖所示1318建號建物設有25個車位、 1246建號建物則未劃設任何車位。嗣建物起造人即所有權人 林瓊輝、新通公司始於1318、1246建號建物樓地板劃設車位 ，其中30個車位坐落於1318建號內，6個車位坐落於1246建 號內（編號33至38），餘1個則跨連於1318、1246建號內， 總計37個車位，因上開37個車位係在79年7月竣工後重新劃 設，故與77年4月間預售契約所附地下1樓平面配置圖內載24 個車位、77年3月送審之建造執照申請書所載停車場室內車 位22輛、79年7月竣工圖內載23個車位，及依據原使用執照 79使字第422號附竣工平面圖所為79年7月28日第一次測量成 果圖所示23個車位（嗣於80年5月9日始依80變使字第36號變 更使用執照增加繪製2個車位，而變為25個車位），均不相 同，惟主管機關業已認定增加之車位數並未違反停車空間相 關法令暨建築技術規定，有台北市政府建築管理處103年10 月31日北市都建使字第00000000000號函可稽，上開車位之 設置自無不法。
㈡起造人林瓊輝、新通公司劃設上開37個車位後，始於79年8 月17日次第售出所有權持分，並以上述37個車位，作為起造
人與承購戶定明就1318、1246建號建物之承購戶得分管範圍 之依據，而分管範圍所坐落之1318、1246建號建物，性質既 均非屬大廈共同使用部分，而係區分所有建物，自可作為約 定由車位承購人專用之標的，此有台北市古亭地政事務所 103年11月10日北市古地登字第00000000000號函可佐。原告 雖指稱1318建號建物用途為防空避難室及停車場，乃大廈公 共設施之一，屬全體共有人共有云云，惟上開部分利用車道 可單獨對外連通，即有獨立之出入口，且屬單獨之地下1層 ，結構上可與其他區分所有建物區隔分離，依最高法院93年 度台上字第228號判決之意旨，自得單獨為所有權之客體， 准許起造人與買受人間對此約定為專用部分，故有購買車位 之承購戶於受移轉登記同時取得車位編號，該等車位編號即 係對應在交付時地下1層樓地板劃有37個車位現況，而不再 以之前執照申請圖、竣工圖、測量成果圖、買賣契約附圖為 分管依據。以起造人與承購戶訴外人張月枝為例，兩人所簽 訂之預售契約即約明「車位兩個，但其規劃得在本房屋地下 室為準」，而無指定車位編號，嗣於79年10月26日交屋時， 始由交屋經理帶同至地下室現場簽認使用編號11、12車位； 另對應在所有權應有部分登記上，車位係依建築法劃設尺寸 平均為15平方公尺，每車位占1318建號建物之比例為 109/10000（計算式：15÷1379.58＝109/10000），再加上 車格及車道公設比為3.8至4.5%，即所有權應有部分登記 150/10000、應有部分大於15平方公尺，即有分配車位而取 得分管使用權，不足150/10000者，即未受車位分配而無分 管使用權，起造人復就取得分管使用權之承購戶發給相對應 之車位證明書。與最高法院96年度台上字第1152號判決所揭 示「公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與 各承購戶定明停車位之使用權者及範圍者，當可解釋為一種 共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力」 之意旨相符，自屬合法有據。起造人林瓊輝、新通公司復循 前述車位分管方式，將編號27、28車位讓與林怡汝，編號29 、30、30-1讓與林佩宜，編號36、37、38讓與陳安秀，併約 明彼等得取得如車位編號27、28、29、30、30-1、36、37、 38所示相對應之分管範圍，且林怡汝、林佩宜向起造人受讓 取得1318建號建物所有權應有部分範圍均達1327/20000，陳 安秀受讓取得1246建號建物所有權應有部分範圍為5696/100 00，足見林怡汝、林佩宜、陳安秀使用前開車位，均未逾渠 等所有權應有部分面積範圍，自均屬有權使用。原告指摘系 爭車位遭被告等人無權占用云云，顯屬無據等語，資為抗辯 。
㈢並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠林瓊輝為坐落441地號土地上1318建號建物（門牌號碼為木 柵路3段85巷23弄10號等房屋地下層）之起造人，建物主要 用途為防空避難室及停車場，並於79年9月5日第一次登記為 林瓊輝所有，有建物登記第二類謄本（標示部及所有權部） 、台北市政府工務局79使字422號使用執照、台北市土地建 物登記簿在卷可稽（見調解卷第23頁、本院一卷第36頁、第 73頁）。林瓊輝於95年間將位於1318建號建物上編號27、28 車位移轉予林怡汝，編號29、30、30-1車位移轉予林佩宜。 ㈡坐落442地號土地上1246建號建物於79年8月8日第一次登記 為新通公司所有，有台北市土地建物登記簿在卷可稽（見本 院卷一第74頁）。
㈢新通公司為坐落442地號土地上1247建號建物（門牌號碼為 木柵路3段85巷23弄16號等共同使用）之起造人，有79使字 379號使用執照存根、建物登記第二類謄本（標示部）在卷 可稽（見調解卷第39頁、本院卷一第63-64頁）。五、原告主張1318、1247建號建物登記為全體區分所有權人共有 ，各承購戶與起造人間之預售契約已就1318建號之22個車位 成立分管契約，而1247建號並無登記停車場用途，林瓊輝擅 自於前開地號劃設停車位，讓與林怡汝、林佩宜、陳安秀等 情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原 告主張被告無權占有台北唐莊社區編號27、28、29、30、30 -1、36、37、38號停車位，請求被告將上開停車位返還予全 體共有人，有無理由？茲論述如下：
㈠原告主張1318建號係共有部分，為被告所否認。經查，林瓊 輝與台北唐莊預售屋買受人林瑜如間約定：「買賣標的為台 北唐莊第H棟第8樓房屋及其房屋持分比例之土地（基地坐落 台北市○○區○○段○○段000○00000○000○000○地號） 房屋買賣面積包括陽台、平台、露台、樓梯間、屋頂突出物 及各項公共設施（露台不辦理產權登記）之分擔約計47.20 坪」（第1條前段）；「各戶房屋持分土地依本戶房屋主建 物面積占本樓總樓地板面積之比例計算為原則，主建物總樓 地板面積依地面層及地下室一層之合計為標準。但其中之停 車位所持有土地面積及第二期公共設施使用攤得土地持分面 積由乙方決定，毋論多寡雙方均無爭議」（第2條）；「甲 方同意地下室除公共設施部份由各戶分攤外（含於第1條之 買賣面積內），其餘部份之所有權（不含於第1條房屋買賣 面積之部份）歸乙方（即林瓊輝）或所有權人所有管理使用
之，但遇有空襲時，應開放供全體住戶避難使用…」（第3 條前段），有77年4月15日簽訂之台北唐莊預定房地買賣契 約書在卷可參（卷一第195-206頁），則依預售契約之約定 ，地下室除公共設施部分為共有外，其餘部分之所有權係屬 林瓊輝所有，停車位並非每戶預售屋買受人均會購買，自不 屬公共設施。再1318建號之主要用途係登記為依據使用執照 ，而建築於441地號土地上之台北市○○路0段00巷00弄00號 等建物地下面積之用途為防空避難及停車場，有○○區○○ 段○○段0000○號建物登記第二類謄本（標示部及所有權部 ）、台北市政府工務局79使字第422號使用執照在卷可查（ 本院卷一第36-47頁、調解卷第23頁），足認1318建號之用 途即為防空避難及停車場。前揭台北唐莊預定房地買賣契約 書約定地下室除公共設施部分為共有外，其餘部分為林瓊輝 所有，並約定林瓊輝所有部分遇有空襲時應開放供全體住戶 避難使用，而1318建號用途係防空避難及停車場，益足佐認 1318建號非屬林瓊輝與台北唐莊預售屋買受人約定之公共設 施部分。林瓊輝嗣後將1318建號依有無購買停車位而分別移 轉登記所有權應有部分不等之比例予台北唐莊社區區分所有 權人，有建物登記第二類謄本（標示部及所有權部）在卷可 參（本院卷一第160-167頁），惟上開移轉登記並不影響林 瓊輝與預售屋買受人之前開約定。
㈡按98年1月23日修正公布前之民法第799條規定：數人區分一 建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份 ，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有 人，按其所有部分之價值分擔之。該條嗣於98年1月23日修 正為：稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有 其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬 物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建 築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者 。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及 不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人之同意， 依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部 分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之 特定所有人使用。區分所有人就區分所有建築物共有部分及 基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比 例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共 有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。則 於該條修正公布前，並未將專有部分明定為區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，自 不能以事後法規變更，而認1318建號應為專有部分以外之其
他共有部分，而不得約定為林瓊輝專有。原告固提出原證17 （本院卷一176-180頁）主張1318、1319、1246、1247建號 均係台北唐莊社區公設面積，惟原證17係台北市古亭地政事 務所建物測量成果圖，並非地政機關依土地法所為之土地及 建物登記，自不得以該等測量成果圖上所載之用途為據。 ㈢前揭台北唐莊預定房地買賣契約書既約定：「各戶房屋持分 土地依本戶房屋主建物面積占本樓總樓地板面積之比例計算 為原則，主建物總樓地板面積依地面層及地下室一層之合計 為標準。但其中之停車位所持有土地面積及第二期公共設施 使用攤得土地持分面積由乙方決定，毋論多寡雙方均無爭議 」（第2條），有77年4月15日簽訂之台北唐莊預定房地買賣 契約書在卷可參（本院卷一第195-206頁），足見林瓊輝與 預售屋買受人間就停車位所占土地應有部分並未於預售屋買 賣契約中定明停車位占坐落土地之面積應為若干，而係由林 瓊輝自行決定，林瓊輝與預售屋買受人既已明文約定停車位 之面積毋論多寡雙方均無爭議，則林瓊輝事後就1318建號增 劃停車位，亦不影響已預購停車位之人之權利。又蔡政達於 74年至81、82年間在新通公司擔任工程部副理，工作內容包 括台北唐莊社區交屋工作，而該建案是81、82年間陸續交屋 ，該建案之停車位大約是37、38個，交屋時蔡政達有帶買車 位的人去確認車位、編號及位置，停車位是交屋時確定下來 ，蔡政達最後知道停車位數量即為37、38個等情，業據證人 蔡政達證述在卷（本院104年12月17日言詞辯論筆錄，卷二 第62-63頁），核與被告抗辯台北唐莊社區地下室1樓之37個 車位係於79年7月竣工後劃設一情相符，堪認被告抗辯情節 為真，即台北唐莊社區房屋交屋時，地下室停車位已劃設為 37個。證人即台北唐莊預售屋買受人李貽勳雖證述建商點交 停車位予伊時，停車位比較大，事後發現停車位變小等語， 惟證人李貽勳亦證述建商登記給伊之權狀停車位坪數為7坪 多，預售契約應該沒有約定停車位坪數（本院104年12月17 日言詞辯論筆錄，卷二第65頁），則承前所述，林瓊輝或新 通公司依預售屋買賣契約之約定，交付停車位予買受人，停 車位之面積由林瓊輝決定，買受人所買受之停車位面積應即 為依照權狀所登記之坪數，依證人李貽勳所述，建商所點交 之停車位面積應未小於登記予伊之停車位坪數。綜上，林瓊 輝既與預售屋買受人約定地下室除公共設施部分為共有外， 其餘部分為林瓊輝所有，且預售屋買受人所買受停車位面積 由林瓊輝決定，則林瓊輝於台北唐莊社區竣工後，將該建案 地下1樓即1318建號之停車位劃設37個，並點交予預售屋買 受人，則林瓊輝與預售屋買受人間就地下1樓成立之分管契
約即應以斯時為準。
㈣再林瓊輝與預售屋買受人就停車位之約定係以「單位數」為 準，而非「停車位面積」為準，且約定買受人就停車位所持 有土地面積不得爭議，林瓊輝並無違反渠與買受人間之買賣 契約義務。買受人無從僅憑預售契約所附之地下室停車位位 置圖劃設22個停車位，主張渠等應受領之1318建號及所坐落 土地應有部分大於實際登記之面積。而林瓊輝、新通公司點 交台北唐莊社區停車位予買受人時，1318建號已劃設37個停 車位，買受人復無異議使用迄今，自堪認就1318建號成立之 分管契約應以林瓊輝、新通公司點交予預售屋買受人之時為 準，而不能認台北唐莊社區起造人與各承購戶間就地下1樓 之共有係以預售契約所附之地下室停車位位置圖所劃設22個 停車位而成立分管契約，並以22個停車位為限。是由林瓊輝 與預售屋買受人間之預售契約不能推而認定台北唐莊社區地 下1樓僅能劃設22個停車位，並由台北唐莊社區區分所有權 人全體共有1318建號，應有部分比例為有購買該22個停車位 之區分所有權人較大，未購買停車位之區分所有權人較小。 ㈤1247建號係坐落於木柵區木柵段一小段442地號之一樓電樓 梯間、地下一層及屋頂突起處，地下一層之範圍包括地下室 樓梯間5.64平方公尺、地下室電樓梯間16平方公尺、地下室 蓄水池8.4平方公尺、地下室配電室22.73平方公尺、地下室 化糞池36.52平方公尺，有台北市古亭地政事務所79年7月10 日建物測量成果圖在卷可參（見本院卷一第168頁），則 1247建號顯然未包括原告所指編號36、37、38停車位之範圍 。再1247建號除前開部分外，尚包括屋頂突出物面積33.86 、30.73、30.73平方公尺及騎樓8.79平方公尺，以及地面層 41.6平方公尺，合計面積為235平方公尺，核與該建號地籍 登記之面積235平方公尺相符，有前開測量成果圖、建物登 記第二類謄本（標示部）在卷可參（見本院卷第169頁）， 益見1247建號並未包括原告所指停車位空間。卷內復無何證 據資料足認林瓊輝將車號00、37、38停車位登記於1247建號 ，是以原告主張林瓊輝於第二期建物之1247建號擅自劃設編 號36、37、38停車位，難認為有理由。
㈥綜上，原告未舉證證明1318建號為台北唐莊社區區分所有權 人共有，林怡汝、林佩宜、林佩宜所有1318建號及所坐落土 地之應有部分比例有何錯誤之情形，復未舉證1247建號遭林 瓊輝擅自劃設停車位，其主張自無理由。
六、從而，原告依民法第767條、第821條前段規定，請求被告將 車位編號27、28、29、30、30-1、36、37、38之共有物返還 共有人全體，為無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第八庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
書記官 黃巧吟
附表
┌──┬────┬──────────────┐
│編號│被 告│ 建號/門牌號碼 │
├──┼────┼──────────────┤
│1 │林怡汝 │台北市文山區木柵段一小段1318│
│ │ │建號如起訴狀附圖（調解卷第9 │
│ │ │頁）所示斜線部分面積30平方公│
│ │ │尺 │
├──┼────┼──────────────┤
│2 │林佩宜 │台北市文山區木柵段一小段1318│
│ │ │建號如起訴狀附圖（調解卷第9 │
│ │ │頁）所示斜線部分面積45平方公│
│ │ │尺 │
├──┼────┼──────────────┤
│3 │陳安秀 │台北市文山區木柵段一小段1247│
│ │ │建號如起訴狀附圖（調解卷第9 │
│ │ │頁）所示斜線部分面積105平方 │
│ │ │公尺 │
└──┴────┴──────────────┘
附圖：複丈成果圖