臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3516號
原 告 呂邱素玉
王惠玲
茅麗敏
陳柏蒼
黃淇蓁
蕭睦儒
共 同
訴訟代理人 呂美玲
複 代理人 廖于清律師
楊慧娘律師
被 告 周張緣麗
訴訟代理人 陳和貴律師
劉倫仕律師
郭佩宜律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國 105年1月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第 1項定有明文。查本件 原告係依民法第767條第1項前、中段規定主張所有物返還請 求權及所有權妨害除去請求權，核屬因不動產物權涉訟，應 專屬不動產所在地（即臺北市○○區○○段0○段000地號土 地，下稱系爭土地）之法院管轄，又系爭土地位於本院轄區 ，故本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，因情事變更而以他項聲明代最初之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3、4款定有明文 。且不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256條亦有明定。 查本件原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將坐落系爭土地 上於測量後範圍內之建築物拆除，並將占用之土地返還其他 全體共有人。㈡被告應將原設於地下室之防空避難室封閉之 通道及出入之防火門恢復原狀，另將原設於 1樓樓梯間共用 壁面之電錶恢復原狀。㈢要求被告應將設於地下蓄水池、水 塔予其他全體共有人清潔及維護。」（見本院臺北簡易庭10
3年度司北調字第1573號號卷【下稱司北調卷】第4頁）。嗣 於民國103年12月29日以民事訴訟補充理由狀變更上開第1項 聲明為：「被告應將無權占用系爭土地面積約為7.36平方公 尺（以實際測量為準）搭建地上物之用，將其拆除，將空地 返還予全體共有人。」，並撤回上開聲明第2、3項（見司北 調卷第58至60頁）。又於104年3月24日以民事更正聲明暨準 備狀變更上開訴之聲明為：「㈠被告應將坐落於系爭土地上 如複丈成果圖所示之建物拆除，將土地返還予原告及其他共 有人全體。㈡被告應自 103年12月16日起至返還前項聲明所 示土地之日止，按月給付原告及其他共有人全體新臺幣（下 同）2萬6,803元，及自書狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息 5％計算之利息。㈢被告應將門牌號碼臺北市中正區○ ○路0段000巷0弄00號（下稱系爭建物）之建物內1樓通往地 下防空避難室通道之障礙物拆除，並將電錶自地下防空避難 室移回通道壁面，回復共用部分之原狀。㈣原告願供擔保， 請准宣告假執行。」（見本院臺北簡易庭 104年度北簡字第 2728號卷【下稱北簡卷】第12至13頁）。嗣因本院臺北簡易 庭會同臺北市古亭地政事務所於 104年4月9日完成系爭土地 與建物之複丈測量（見北簡卷第36至37頁，即附圖），原告 遂於 104年8月4日以民事準備㈡狀變更上開聲明為：「㈠被 告應將坐落於系爭土地上如附圖所示A1（面積9.05平方公尺 ）之地上物拆除，並將A1、A2（面積4.19平方公尺）及B3（ 面積2.03平方公尺）土地返還予原告及其他共有人全體。㈡ 被告應給付原告王惠玲 1,775元，及自起訴狀送達之翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息；並自103年12月17日起 至返還第 1項土地與原告及其他全體共有人之日止，按月給 付原告296元。㈢被告應給付原告蕭睦儒1,775元，及自起訴 狀送達之翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息；並自 103年12月17日起至返還第1項土地與原告及其他全體共有人 之日止，按月給付原告 296元。㈣被告應給付原告呂邱素玉 1,754元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息；並自103年12月17日起至返還第1項土地與原告 及其他全體共有人之日止，按月給付原告 292元。㈤被告應 給付原告茅麗敏 1,754元，及自起訴狀送達之翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息；並自103年12月17日起至返還 第 1項土地與原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告 292元。㈥被告應給付原告陳柏蒼877元，及自起訴狀送達之 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自103年12月 17日起至返還第 1項土地與原告及其他全體共有人之日止， 按月給付原告146元。㈦被告應給付原告黃淇蓁877元，及自
起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息； 並自103年12月17日起至返還第1項土地與原告及其他全體共 有人之日止，按月給付原告 146元。㈧被告應將坐落系爭土 地上，如附圖所示B1（面積 24.57平方公尺）之木門拆除， 將B1騰空回復防空避難室使用。㈨原告願供擔保，請准宣告 假執行。」，並追加系爭土地之共有人黃淇蓁為原告（見北 簡卷第45至47頁）。經查原告上開所為訴之追加，係基於起 訴後之複丈成果而以他項聲明代替最初之聲明，且係基於被 告是否無權占有如附圖所示之A1、A2、B3土地，以及得否請 求被告拆除如附圖所示A1部分地上物之同一事實，而追加系 爭土地與建物之其他共有人為原告，及追加請求被告給付相 當於租金之不當得利，核其請求之基礎事實同一，與原訴間 具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟 之終結，應予准許，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊等分別為臺北市中正區永昌段5小段第900、90 1、902、905、917建號建物之所有權人（門牌號碼分別為臺 北市中正區○○路0段000巷0弄00號2樓、17號3樓、17號4樓 、19號2樓、19號5樓），被告則於103年5月21日購得系爭建 物 1樓（建號：臺北市○○區○○段0○段○000○號）與系 爭土地之應有部分（權利範圍：657/10000），並於同年6月 17日登記為所有權人，惟被告之系爭建物 1樓無權占有系爭 土地如附圖所示A1、A2及B3部分，且系爭建物 1樓之原屋主 未經其他共有人同意，即於A1部分上興建圍牆，但A1部分為 系爭建物竣工時所預留之法定空地，A2、B2部分則為通往如 附圖所示B3部分公用儲水池之唯一樓梯間，又如欲通往B1防 空避難室僅得經由A1、A2、B2，系爭建物1至5樓之公用電錶 箱亦設於A2部分，但共有人間並未就A1部分法定空地成立分 管契約，亦無默示承認分管契約存在，被告雖於購得系爭建 物 1樓後並未擴建A1上之地上物（即圍牆），惟其既已買受 系爭建物 1樓，即應拆除無權占用A1部分土地之地上物；又 A2部分既通往儲水池，且設有公用電錶箱，顯然屬區分所有 權人生活利用上不可或缺之共用部分，亦不得約定為專用部 分；另被告違反建築法、公寓大廈管理條例相關規定使用系 爭建物之防空避難室，應將如附圖所示B1之木房門拆除，將 B1騰空回復為防空避難室使用。再者，被告無權占有A1、A2 及B3，且未支付對價，伊等自得請求被告給付相當於租金之 不當得利，參考系爭建物為地上5層、地下1層之公寓建築， 鄰近學校，人口稠密、交通便利，生活機能良好，應以系爭
土地申報地價年息10％，並參酌伊等所持有系爭土地應有部 分比例而計算相當於租金之不當得利金額，又被告係於 103 年6月17日登記為系爭建物1樓之所有權人，自斯時起計算至 伊等起訴之同年12月16日為止，計算得被告應給付伊等半年 之不當得利金額如附表「半年之不當得利」欄位所示（計算 式：申報地價10％原告所持有系爭土地應有部分比例 被告占用面積【即A1＋A2＋B3＝ 15.27平方公尺】12個月 6個月），並自同年12月17日起至被告拆除A1部分土地之 地上物並返還共有土地為止，每月之不當得利金額如附表「 每月之不當得利」欄位所示（計算式：申報地價10％原 告持有系爭土地應有部分比例被告占用面積12個月）。 為此爰依民法第767條第1項前、中段規定請求被告拆除如附 圖所示A1部分之地上物，並將A1、A2、B3返還予原告及其他 共有人全體，並依民法第 179條不當得利規定請求被告給付 如附表「半年之不當得利」欄位所示金額之不當得利暨法定 遲延利息，及自同年12月17日起每月如附表「每月之不當得 利」欄位所示金額之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐 落於系爭土地上如附圖所示A1（面積9.05平方公尺）之地上 物拆除，並將A1、A2（面積4.19平方公尺）及B3（面積2.03 平方公尺）土地返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給 付原告王惠玲 1,775元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日 止，按年息5％計算之利息；並自103年12月17日起至返還第 1項土地與原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告296 元。㈢被告應給付原告蕭睦儒 1,775元，及自起訴狀送達之 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自103年12月 17日起至返還第 1項土地與原告及其他全體共有人之日止， 按月給付原告296元。㈣被告應給付原告呂邱素玉1,754元， 及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利 息；並自103年12月17日起至返還第1項土地與原告及其他全 體共有人之日止，按月給付原告 292元。㈤被告應給付原告 茅麗敏 1,754元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按 年息 5％計算之利息；並自103年12月17日起至返還第1項土 地與原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告 292元。 ㈥被告應給付原告陳柏蒼 877元，及自起訴狀送達之翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息；並自103年12月17日起 至返還第 1項土地與原告及其他全體共有人之日止，按月給 付原告146元。㈦被告應給付原告黃淇蓁877元，及自起訴狀 送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自103 年12月17日起至返還第 1項土地與原告及其他全體共有人之 日止，按月給付原告 146元。㈧被告應將坐落系爭土地上，
如附圖所示B1（面積 24.57平方公尺）之木門拆除，將B1騰 空回復防空避難室使用。㈨願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠伊係於103年5月21日購入系爭建物 1樓及所坐落之系爭土地 應有部分，系爭建物則早在70年間即建造完成，連同包含兩 造在內之18名共有人所有之同區段第894、895、896、897、 898、900、901、902、903、904、905、915、916、917等建 號建物，均係使用系爭土地做為建築基地，惟系爭建物於興 建完成之初，建商即以磚牆將如附圖所示A1部分加以圍起專 供系爭建物 1樓住戶使用，系爭建物17、19號2至5樓則另有 共用之出入口及樓梯，此即為系爭建物迄今之使用狀況，有 訴外人即系爭建物17號 1樓之前任屋主顏秀吉可證，又與系 爭建物相鄰之同址15號1樓、19號1樓亦有類同之情況，且所 有共有人對於此種情形從未提出質疑，顯然系爭土地之全體 所有權人於系爭建物興建完成交屋時，已有將A1部分專供系 爭建物 1樓所有權人使用之默示分管協議存在，而原告係於 原土地所有權人於70年間成立分管協議後，方陸續於86至10 1 年間受讓系爭土地應有部分，自應受成立在前之分管協議 所拘束，原告雖提出其他共有人之陳述書，欲證明兩造間就 A1部分並無分管協議，惟伊否認陳述書之形式真正，且依陳 述書內容觀之，亦無法證明兩造間無默示分管協議存在，是 原告請求拆除A1部分之地上物，並無理由。次就A2、B3部分 ，依伊所有之系爭建物 1樓建物所有權狀記載，伊持有地下 避難防空室之全部所有權，依法得自由使用、收益並處分， 且所有權狀所載之地下避難防空室面積為 36.23平方公尺， 此一面積與系爭建物 1樓於興建完成後之勘測成果表、竣工 圖中繪製之防空避難室面積大致相符，鈞院臺北簡易庭於10 4年4月9日履勘現場所測得B1、B2、B3面積合計為31.4607平 方公尺，亦未超出系爭建物 1樓建物所有權狀與勘測成果表 、原始竣工圖之記載，測量所得之長寬亦均相近，而A2面積 又係包含於B2區域中，顯然A2、B1、B2、B3均在系爭建物 1 樓所有權範圍內，伊並無違法占用系爭土地之情形。退步言 之，縱認A2、B3非屬系爭建物 1樓之所有權範圍內，然系爭 建物17號2至5樓之住戶亦默示同意該部分建物向來均由系爭 建物 1樓住戶使用，而系爭建物自竣工以來之電錶箱與儲水 池位置均未曾變動，僅於有抄錶及清洗儲水池之必要時方經 協調進入系爭建物 1樓處理，伊並非無權占用A2、B3部分。 ㈡再就不當得利部分，伊既非無權占用A1、A2及B3部分，即非 無法律上之原因而受利益，則原告請求伊給付占用A1、A2及 B3部分相當於租金之不當得利，即無理由。縱認分管協議不
存在，A2、B3部分本屬系爭建物 1樓之所有權範圍，而伊所 占用A1部分之土地面積為9.05平方公尺，加計系爭建物 1樓 之面積14.956平方公尺（計算式：74.78平方公尺5＝14.9 56平方公尺），合計為24.006平方公尺（計算式：9.05平方 公尺＋14.956平方公尺＝24.006平方公尺），並未超過伊對 系爭土地應有部分比例即25.4916平方公尺（計算式：388平 方公尺65710000＝ 25.4916平方公尺），是伊既未超過 伊之應有部分範圍而為使用收益，自無不當得利之問題。 ㈢末B1部分並非列管之防空避難室，且系爭建物係於建築法第 102條之1第 1項規定修正公布前即興建完成，亦非同法第72 條所定應於申請使用執照前，由主管機關會同有關機關檢查 防空避難設備合格後方發給使用執照之「供公眾使用建築物 」範圍，伊自無提供原告隨時進出B1部分之義務，原告請求 伊拆除B1部分木門、將B1部分回復防空避難室使用，亦無理 由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均 駁回。⒉如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行 。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第98頁反面至第99頁）： ㈠被告於103年5月21日購得系爭建物 1樓所有權全部（門牌號 碼為臺北市中正區○○路0段000巷0弄00號1樓及地下室）， 與臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地） 應有部分（權利範圍657/10000）。
㈡系爭建物係於70年4月8日建築完成之 5層樓建築，與地上建 號894、895、896、897、898、900、901、902、903、904、 905、915、916、917號建物係共同使用系爭土地做為建築基 地。
㈢被告占用如附圖所示之A1、A2及B3部分之面積分別為9.05、 4.19、2.03平方公尺，共計為 15.27平方公尺。其中A1部分 於竣工時是空地，又系爭建物1至5樓之電錶箱設於A2部分， B3部分的儲水池出入口位於A2部分，欲通往B1防空避難室僅 得經由A1、A2，又系爭建物所占系爭土地之面積為 74.78平 方公尺。
㈣被告為臺北市中正區○○路 0段000巷0弄00號地下防空避難 室之所有權人，該防空避難所非臺北市政府警察局中正第二 分局列管之防空避難處所。
四、本院得心證之理由：
原告主張被告無正當權源占有系爭土地如附圖所示A1、A2及 B3部分，爰依民法第767條第1項前、中段及同法第 179條規 定，請求被告拆除A1部分之地上物，並返還A1、A2、B3部分 土地予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利，另將違
法使用之B1防空避難室空間木門予以拆除，並回復為防空避 難室使用等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭 點厥為：㈠被告是否無權占用如附圖所示A1、A2、B3部分土 地？原告請求被告拆除上開A1部分地上物，有無理由？㈡原 告請求被告給付無權占有上開A1、A2、B3部分土地相當於租 金之不當得利，有無理由？若有理由，則租金金額為何？㈢ 原告請求被告拆除如附圖所示B1部分之木門，並將B1部分騰 空回復為防空避難室使用，有無理由？茲析述如下： ㈠被告是否無權占用如附圖所示A1、A2、B3部分土地？原告請 求被告拆除上開A1部分地上物並返還A1、A2、B3部分土地， 有無理由？
⒈A1部分：
⑴按區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有 部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；共有 物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第 799條第2項後段、98年 1月23日修正前民法第820條第1 項分別定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物 管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應 由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度臺上字 第 585號判決意旨參照）。次按共有物分管之約定，不 以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍， 對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用 、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即 非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上 字第1377號判決、99年度臺上第2278號判決意旨參照） 。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他 共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外 ，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字 第2278號判決意旨參照）。再按所謂默示之意思表示， 除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾 之效果意思者外（最高法院29年上字第 762號判例意旨 參照），倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之 特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表 示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集 合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用 部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定 外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分
管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管 契約之拘束（最高法院104年度台上字第463號判決、10 2 年度台上字第2154號判決、98年度台上字第1570號判 決意旨參照）。
⑵經查，被告抗辯兩造間就A1部分存有分管契約，本院依 其聲請傳喚證人即系爭建物 1樓前屋主顏秀吉到庭證稱 ：伊係系爭建物1樓之前屋主，伊與建商及其他5個地主 合建包含系爭建物在內的連棟公寓，伊本來的房子是16 坪，後來建商分給伊系爭建物 1樓及地下室，伊補貼建 商60萬元，當時系爭建物1樓及鄰房同址15號1樓、19號 1 樓的大門位置均與現在相同，當時A1部分的地上磚牆 係建商自行圍起來，伊沒有向建商要求興建磚牆，其他 地主也沒有意見，其他住戶當時尚未搬來，伊不清楚系 爭建物 1樓前面空地（即A1部分）有無伊的土地，當時 建商交給伊的情形就是這樣，但是圍牆確實不是伊所興 建的，伊自建商處取得所有權狀時就是這樣，系爭建物 地下室之出入方式至今均相同，系爭建物2至5樓出入的 方式也是相同，公用電錶箱與水錶所在位置也未曾遷移 ，如果其他住戶要抄電錶，伊會開門，要清洗儲水池時 ，伊會通知當時之系爭建物 5樓住戶找來人清理，再由 全體住戶平均分擔費用；後來伊購買系爭建物 2樓，但 又在80年間將系爭建物2樓售出，並將系爭建物1樓通往 2樓之內梯封住，並聽從友人建議將系爭建物1樓大門由 右側改到左側，以免對沖到內門，原來的門在現在A1部 分圍牆的白色磁磚處（即本院卷第83頁下方照片），當 時其他住戶都沒有意見，也沒有要伊將大門拆掉等詞（ 見本院卷第119頁反面至第121頁反面），並提出陳述書 為證（見本院104年度補字第223號卷【下稱補字卷】第 9頁），復佐之原告所提出系爭建物1樓、相鄰之同址15 號1樓、19號1樓竣工照片（見司北調卷第32至33頁、第 42至43頁），以及本院 104年10月15日勘驗筆錄、現場 照片（見本院卷第80至94頁），可知系爭建物連同相鄰 之同址15號、19號建物，於竣工時之 1樓本體建物外均 未興建圍牆，惟於本院履勘現場發現系爭建物 1樓與相 鄰之同址15號1樓、19號1樓本體建築外側均以同樣材質 、樣式之覆有白色小片磁磚磚造圍牆加以圍繞，僅有系 爭建物 1樓之大門處圍牆係覆以較為新穎之白色大片磁 磚，此部分應係顏秀吉所稱之系爭建物 1樓大門於80年 間變更前之原來位置，足證A1部分圍牆地上物應係建商 於系爭建物竣工後，連同相鄰之同址15號、19號本體建
物外圍圍牆所一併興建。準此，系爭建物 1樓與2至5樓 之出入大門，自興建完工時起即非相同，亦無互通，是 以建商既於70年 3月間將系爭建物興建完工時（見司北 調卷第 8頁使用執照存根），即將A1部分以圍牆加以封 閉專供系爭建物1樓住戶使用，並將系爭建物1樓與2至5 樓之入出大門予以分開，且系爭土地之其他共有人自系 爭建物完工以來，均未對A1部分之使用、管理方法提出 任何異議或為任何干涉，僅於需抄錄電錶、清洗儲水池 時方與顏秀吉協調並徵得其同意後為之，據此足證系爭 土地之全體共有人已就A1部分有默示合意由系爭建物 1 樓所有人管理、使用之分管契約存在，嗣原告分別於86 、87、94、96、101及103年受讓系爭土地之應有部分時 （見司北調卷第10至19頁、本院卷第55頁），應可知悉 或可得知悉A1部分土地為系爭建物 1樓之所有人所管理 、使用，揆諸前揭說明，原告自應受分管契約之拘束， 被告即非無權占有A1部分土地。
⑶原告雖主張A1部分於竣工之初並無圍牆圍繞其上，圍牆 係事後所興建，且兩造間就A1部分土地並無分管協議云 云，並提出臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果 表、竣工照片、系爭建物 1樓平面圖以及訴外人周全福 、林國恩、潘巫碧霞、郭楊秀敏所出具之陳述書等件影 本為證（見司北調卷第31至32頁、第39至40頁、第42頁 、本院卷第174、175、181、182頁）。惟觀之上開勘測 成果圖、系爭建物 1樓平面圖與竣工照片上雖無繪出A1 部分有無圍牆，惟A1部分之圍牆係由建商連同相鄰之同 址15號與19號 1樓外側圍牆一併興建，而其他共有人對 於A1部分向來均由系爭建物 1樓住戶使用一節，應均屬 知悉，且多年來均未表示反對，已足以認定系爭土地之 原始全體區分所有權人於公寓大廈管理條例施行前，至 少已默示同意A1部分由系爭建物之 1樓住戶使用，均詳 如前述，則原告主張兩造間就A1部分並無分管協議，自 難憑取。至原告所提其他共有人出具之陳述書，用以證 明兩造間就A1部分並無分管協議，惟查訴外人周全福並 非系爭建物之原始起造人，訴外人林國恩、潘巫碧霞、 郭楊秀敏所出具之陳述書僅得證明兩造對於A1部分並無 書面分管協議，且所有陳述書均係於本件訴訟繫屬後之 104 年11、12月間方取得，並不足以推翻前述兩造間就 A1部分自70年興建完工以來，已有默示分管契約存在之 諸多事證，原告此部分主張，亦難採信。
⑷原告又主張被告所占用之A1部分係屬建築法第11條所稱
應留設之法定空地，兩造間就此部分復無分管契約，被 告自屬無權占有云云。惟按，應留設之法定空地，非依 規定不得分割、移轉，並不得重複使用，建築法第11條 第 3項前段固定有明文，然所謂法定空地不得重複使用 ，當指不得重複用於不同建築基地而言，尚非不得由土 地共有人約定分管使用。次按公寓大廈管理條例施行前 已取得建造執照之公寓大廈於區分所有權人會議訂定規 約前以第60條規約範本視為規約，但得不受第 7條各款 不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條 第 2項亦定有明文。再按公寓大廈專有部分以外之其他 部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共 用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人 使用者，為約定專用部分（公寓大廈管理條例第3條第4 款、第 5款規定參照）。公寓大廈共有部分之法定空地 ，若非屬公寓大廈管理條例第 7條各款規定之情形者， 參照同條例第16條第 2項、第58條規定，應仍得約定由 區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客 體。準此，系爭土地之共有人既於公寓大廈管理條例施 行前即默示合意A1部分由系爭建物 1樓之住戶使用，且 未限制其使用用途，該分管約定亦拘束原告，均如上述 ，且原告亦未舉證被告就系爭空地之使用有何違法情形 ，而揆諸上開規定及說明，系爭空地非不得約定為供特 定區分所有權人使用之客體，亦無違反建築法第11條第 3 項前段之規定，原告此部分主張，應屬誤會。 ⒉A2、B3部分：
⑴按公寓大廈管理條例固明文定義公寓大廈之共用部分， 並於該條例第7條第5款列舉：「其他有固定使用方法， 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」不 得約定為專用部分，然為兼顧法律施行前既有之法秩序 ，亦於同法第55條第1、2項規定：「本條例施行前已取 得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第 4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有 權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直 轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所 有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。 但得不受第 7條各款不得為約定專用部分之限制。」， 可認公寓大廈管理條例對於舊有公寓大廈未盡合法之使 用現狀（例如頂樓住戶專用屋頂平台、1 樓住戶專用地 下室之情況），其立法政策係採取原則上加以承認之立 場，並未即以新法之標準加諸舊有公寓大廈之使用秩序
上，藉以調和現使用者之信賴利益與其他住戶之公共利 益，先予敘明。
⑵經查，原告雖主張A2部分為通往如附圖所示B3部分公用 儲水池之唯一樓梯間，兩者均屬系爭建物之全體所有權 人生活利用上不可或缺的共有部分，依據公寓大廈管理 條例第3條第4款、第 7條規定，不得約定為專用部分， 故應屬系爭建物全體共有人所共有，被告顯係無權占有 云云。惟系爭建物係於公寓大廈管理條例84年 6月28日 公布實施前所興建完成之建物，觀之系爭建物 1樓之建 物所有權狀所載（見補字卷第18頁），被告所有之系爭 建物1樓附屬建物之防空避難室面積為36.23平方公尺， 經本院臺北簡易庭 104年4月9日履勘並做成如附圖所示 之複丈成果圖，B1、B2、B3面積合計為 32.13平方公尺 （計算式：24.57平方公尺＋5.53平方公尺＋ 2.03平方 公尺＝ 32.13平方公尺），再斟酌部分B3儲水池內部實 際面積並無法於本院臺北簡易庭複丈時精確測得，足認 系爭建物 1樓建物所有權狀之附屬建物範圍應涵蓋如附 圖所示之B1、B2、B3部分；又A2與B2部分同為系爭建物 1 樓通往B3之樓梯間，依附圖所載之B1、B2、B3空間之 長度為7.85公尺（計算式：5.33公尺＋1.20公尺＋1.32 公尺＝7.85公尺）、寬度為4.61公尺，系爭建物之勘測 成果表所繪製之防空避難室長度為7.75公尺、寬度為4. 61公尺（見司北調卷第31頁），原始竣工圖所載之防空 避難室長度為 7.6公尺（計算式：5.24公尺＋2.36公尺 ＝7.60公尺）、寬度為4.46公尺（見司北調卷第39、41 頁），是以勘測成果表、原始竣工圖所繪製之防空避難 室長度、寬度與附圖B1、B2、B3所載相近，顯然A2（B2 ）、B3均涵蓋於系爭建物 1樓所有權狀之防空避難室範 圍內，洵堪認定被告為B1、A2（B2）、B3部分之所有權 人。基此，縱使建商於興建之初將公用電錶箱、儲水池 等公共設備設置於A2、B3部分，被告既經登記為此部分 之系爭建物 1樓所有權人，且全體共有人長久以來對於 系爭建物 1樓所有人關於A2、B3與A1部分之使用、管理 ，均未提出任何異議，亦如前述，被告所受之信賴利益 保護至少當不低於公寓大廈管理條例第55條第 2項之情 況，僅生被告專有系爭建物 1樓與防空避難室之權利應 否為全體共有人之公益而承受若干限制或負擔，以維持 公寓大樓公共安全及正常運作之問題而已，尚無從僅因 該等設備之存在，即認為系爭建物可能為獨立使用之本 質已變更，或謂被告係無權占用A2、B3部分，是原告主
張被告係無權占有云云，亦無理由。
⒊綜上，兩造間就系爭A1部分既存有默示之分管契約，且被 告復為A2及B3部分之所有權人，則原告主張被告係無權占 用此部分土地，並應將A1部分之地上物拆除，連同A2、B3 部分土地返還予其等及全體共有人，即屬無據，應予駁回 。
㈡承上，被告既非無權占有如附圖所示之A1、A2、B3部分，自 非無法律上原因而受有利益，原告請求被告給付占有上開部 分土地相當於租金之不當得利，即屬無據，不應准許。 ㈢原告請求被告拆除複丈成果圖所示B1部分之木門，並將B1部 分騰空回復為防空避難室使用，有無理由？
⒈按公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目 前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以 之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均 有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房 屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房 屋之面積取得地下室之應有部分。經查，B1部分面積為24 .57平方公尺，係防空避難室之一部，亦為系爭建物1樓之 附屬建物，所有權係原告所有，此有複丈成果圖、系爭建 物 1樓所有權狀在卷可稽（見北簡卷第37頁、補字卷第18 頁），亦詳如前述。且證人顏秀吉亦證稱：伊於補貼建商 60萬元後，分得 1樓及地下室，建商表示伊的坪數不夠， 一定要給伊用地下室，出入地下室之方式自系爭建物完工 以來均相同，未曾更動等詞（見本院卷第 120頁正、反面 ），顯然顏秀吉就B1部已額外支出較高價金以取得所有權 ，該部分自始即約定由系爭建物 1樓住戶所管理、使用並 擁有所有權，並非由系爭建物全體共有人所共有，是被告 得自由使用、收益、處分B1部分，而參酌前述之公寓大廈 管理條例第55條第1、2項規定立法意旨，此部分僅生被告 專有防空避難室之權利應否為全體共有人之公益而承受若 干限制或負擔，尚難認被告係無權占用B1部分，是原告此 部分主張，並無理由。
⒉原告雖主張被告違反建築法第72、73條、第102條之1及公 寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第8條、第 9條第2、3 項、第15條相關規定使用防空避難室，亦經臺北市建築管 理工程處發函指明，被告自應將如附圖所示B1之木門拆除 ，將B1騰空回復防空避難室使用云云，並提出臺北市建築 管理工程處函文影本為證（見司北調卷第45至48頁）。惟 查，建築法第102條之1係於系爭建物興建完工後之73年11 月7日修正公布，故B1部分之防空避難室自無該條之適用
，又65年1月8日修正後之建築法第72、73條雖規定：「供 公眾使用之建築物，依第70條之規定申請使用執照時，直 轄市、縣（市）（局）主管建築機關應會同消防主管機關 檢查其消防設備，合格後方得發給使用執照。」、「建築 物非經領後使用執照，不准接水、接電，或申請營業登記 及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」， 惟依當時有效之內政部64年 8月20日台內營字第642915號 函示之建築法第72條所指之「供公眾使用之建築物」中， 甲項第20點規定為：「⒛六層以上之集合住宅（公寓）。 」（見本院卷第219頁），系爭建物既為5層樓之公寓建築 ，即無適用當時有效之建築法第72條規定，原告此部分主 張，應有誤會。又按公寓大廈管理條例第 6條第1項第1款 、第8條第1、3項、第 9條第2、3、4項、第15條分別規定 ：「住戶應遵守下列事項：於維護、修繕專有部分、約 定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、 安全及衛生。」、「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平 臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、 設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定 辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已 有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者