臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第806號
原 告 徐正青
訴訟代理人 林于舜律師
劉韋廷律師
上 一 人
複代 理 人 林秉彝律師
徐筱嵐
原 告 徐美榮
徐美麗
被 告 吳為翰
張鳳英
共 同
訴訟代理人 詹順貴律師
俞亦軒律師
吳明蒼律師
上 一 人
複代 理 人 黃昱中律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105 年1 月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物如附圖編號A 部分面積四十一平方公尺及編號B 部分面積四點八平方公尺之地上物（雨庇）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬肆仟貳佰叁拾元，及自民國一百零二年八月二十五日起至返還前項土地之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零二年八月二十五日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟貳佰柒拾貳元，及自應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁佰貳拾萬元或同額可轉換定存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰陸拾貳萬貳仟貳佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾貳萬元或同額可轉換定存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬肆仟貳佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣壹萬壹仟貳佰柒拾貳為原告預供擔
保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告徐正青未於最後言詞辯論期日到場，被告徐美榮、 徐美麗均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，應依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第 1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時聲明為：㈠被告應 將坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，門牌號碼臺 北市○○區○○路000 號，共60平方公尺土地上之地上物拆 除，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡被告應連 帶給付原告及其餘共有人全體新臺幣（下同）142 萬7,040 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還 土地之日止，按月給付原告及其他全體共有人按占用土地各 該年度法定地價總額週年利率10% 計算之租金；及起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見卷 一第5 頁）。嗣於民國102 年12月19日變更聲明為：㈠被告 應將坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，門牌號碼 臺北市○○區○○路000 號，共45平方公尺土地上之建物拆 除，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡被告應連 帶給付原告及全體共有人1,070 萬0,280 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被 告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月 給付原告及其他全體共有人按占用土地各該年度法定地價總 額週年利率10% 即1 萬8,458 元；及起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見卷一第179 頁） 。又於103 年6 月23日向本院具狀聲請追加徐美榮、徐美麗 為原告，經本院於104 年7 月13日裁定追加徐美榮、徐美麗 為原告（見卷二第150 頁至第151 頁），原告並變更聲明為 ：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號， 門牌號碼臺北市○○區○○路000 巷00號，如土地複丈成果 圖（下稱附圖）所示部分土地，共45.8平方公尺之土地騰空 返還原告。㈡被告應連帶給付原告109 萬0,383 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止 ，按月連帶給付原告1 萬8,787 元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷二
第9 、89頁）。核其所為訴之變更追加與起訴時請求之基礎 事實同一，且屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，應予准許 。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠伊因繼承而公同共有臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土 地（下稱系爭土地），被告無權占用系爭土地如附圖所示部 分共45.8平方公尺，並於其上搭蓋門牌號碼臺北市○○區○ ○路000 巷00號房屋（戶政機關編製門牌號碼時誤植為臺北 市○○區○○路000 號）即臺北市○○區○○段0 ○段00○ 號建物（下稱系爭建物），登記所有權人為被告，伊自得本 於所有權人之地位，請求被告將所占用之土地騰空返還予伊 等全體。又被告無權占用系爭土地，可獲得相當於租金之利 益，致伊受有相當於租金之損害，伊自得向被告請求如附表 一所示97年8 月起至102 年7 月止相當於租金之不當得利共 計109 萬0,383 元。且被告無權占用系爭土地已超過5 年， 迄今仍無拆除系爭建物返還土地之意，顯有將來繼續無權占 用系爭土地之意，則被告尚應自起訴狀繕本送達翌日起至拆 屋返還土地之日止，按月連帶給付原告全體1 萬8,787 元（ 計算式：申報地價49,224元×占用面積45.8平方公尺×週年 利率10% ×占用時間1/12）。爰依民法第767 條、第821 條 及第828 條之規定請求被告返還土地；並依民法第179 條、 第184 條第1 項前段、第185 條請求被告連帶返還相當於租 金之損害賠償，並回復土地原狀，擇一就有利原告之請求權 基礎為判決等語。
㈡並聲明：
⒈被告應將坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，門牌 號碼臺北市○○區○○路000 巷00號拆除，如附圖所示部分 土地，共45.8平方公尺之土地騰空返還原告全體。 ⒉被告吳為翰、張鳳英應連帶給付原告全體109 萬0,383 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按 月連帶給付原告全體1 萬8,787 元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。 ⒋願供擔保或同額可轉換定存單，請准宣告假執行。二、被告則辯以：
㈠系爭建物坐落之土地因土地分割及實施地籍重測之故，由日 治時期昭和年間之臺北市崛江町165 番地，先於42年間變更 登記為臺北市○○區○路段000 ○0 地號，後於66年間又變
更登記為臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，最後再變更 登記為現在之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，系爭建 物之門牌號碼由臺北市○○區○○街00巷00弄00號，變更為 臺北市○○區○○路000 號。系爭建物則於日治時期昭和7 年間由訴外人林振向當時之地主洪川江承租當時之臺北市崛 江町165 番地所興建，依據系爭建物興建時之日治時期昭和 年間在臺灣所施行之日本民法及不動產登記法，系爭建物辦 理保存登記時，須由建物起造人林振及土地所有權人洪川江 共同申請，且需檢附租地建物契約作為證明，故雙方存有不 定期限之租地建屋契約，且無禁止轉讓基地上所建房屋之特 約。嗣訴外人康溪經由買賣取得系爭建物之所有權，並持續 按原不定期限之租賃契約給付系爭建物所坐落土地之租金予 地主洪川江，康溪為證明其就系爭土地享有不定期限租地建 屋契約之權利，遂與訴外人即洪川江之繼承人洪周鄭簽定「 康溪先生地基簿」，並記載「台端承租臺北市○○街○○○ ○○○○○○號房屋基地壹佰坪」等字樣。嗣洪周鄭於50年 間將系爭土地設定抵押權予訴外人即原告之父徐風楷，徐風 楷於55年8 月18日經拍賣取得系爭土地所有權，原告則因繼 承登記取得系爭土地之所有權。系爭建物嗣由訴外人即康溪 之子康阿港繼承取得，康阿港後將系爭建物贈與訴外人林雙 燕，林雙燕轉贈予訴外人黃藍秀、莊福耀、柯燦生，復由黃 藍秀、莊福耀、柯燦生將系爭建物贈與訴外人鄭尚淮，鄭尚 淮將系爭建物分別贈與訴外人鄭尚湄及被告張鳳英各2 分之 1 ，鄭尚湄再將系爭建物應有部分2 分之1 贈與其子即被告 吳為翰，現由被告張鳳英、吳為翰各取得系爭建物應有部分 2 分之1 。系爭建物雖經多次轉手，然房屋所有權人依舊繼 續繳交地租予土地所有權人，系爭建物及系爭土地受讓人間 均存有不定期限租賃契約，被告與原告間仍繼續存有不定期 限租賃契約，自非無權占用系爭土地，原告不得請求拆屋還 地、返還不當得利或損害賠償。再者，被告就系爭土地既得 對原告主張租地建屋契約之租賃關係，且被告吳為翰業已依 上開租地建物契約提存97年7 月至102 年6 月共5 年之租金 以為清償，故兩造間不定期限之租地建物契約未經合法終止 或因其他事由而失其效力前，被告即有使用系爭土地之合法 權源等語。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見卷二第80頁反面：
㈠原告為系爭土地所有權人，其上坐落系爭建物，登記所有權
人為被告。
㈡系爭建物現由鄭尚淮使用。
㈢系爭建物與臺北市○○區○○路000 號相通，相通部分之測 量界線以本院卷㈠第200 頁所附照片中紅色光點所示牆面與 臺北市○○區○○路000 號為界；經臺北市建成地政事務所 測量結果，建物本體即如附圖所示編號A 部分占系爭土地面 積41平方公尺，雨庇即如附圖所示編號B 部分占系爭土地面 積4.8 平方公尺，與原登記面積不同。
四、原告主張被告無權占有系爭土地，應將如附圖所示編號A 、 B 部分拆除，並將系爭土地返還原告，且應給付相當於租金 之不當得利或侵權行為損害賠償等語，則為被告所否認，而 分別以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被告抗辯系爭建物 與系爭土地具有租賃關係存在，且為不定期限租賃契約，有 無理由？㈡原告請求被告拆除系爭房屋，並將系爭土地騰空 返還與原告，有無理由？㈢原告請求被告連帶給付自97年8 月起至102 年7 月止相當於租金之不當得利或侵權行為損害 賠償109 萬0,383 元，有無理由？原告請求被告自起訴狀繕 本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月連帶給付原告全 體1 萬8,787 元，有無理由？㈣被告於102 年10月8 日以向 原告承租為由，提存自97年7 月至102 年6 月金額2,760 元 ，是否為因租賃關係所生之租金？茲分述如下： ㈠被告抗辯系爭建物與土地具有租賃關係存在，且為不定期限 租賃契約，有無理由？
⒈系爭建物係於24年即日治時期昭和10年間，由林振興建並辦 理保存登記，此觀之日治時代建物登記簿上記載「受附昭和 拾年四月拾九日臺北市崛江町壹六五番地所在第貳號一煉瓦 及木造瓦葺平家住宅壹棟建坪拾五坪五合五勺六才」、「保 存」、「所有者林振」即明（見卷一第93、94頁），其後系 爭建物之門牌號碼於50年2 月21日改編為汕頭街22巷44弄62 號（坐落臺北市○路段000 ○0 地號），亦經上開建物登記 簿登載明確（見卷一第93、94頁），雖於77年因行政區域調 整編為門牌號碼臺北市○○區○○路000 號，惟此門牌號碼 實為系爭建物之增建部分門牌，系爭建物門牌現編定為臺北 市○○區○○路000 巷00號，有建物登記謄本、及本院102 年12月4 日勘驗筆錄、系爭建物外觀照片在卷可證（見卷一 第78、171 頁、卷二第95頁）。而系爭建物經康溪於35年4 月12日向林振購買，嗣康溪於46年5 月9 日死亡，其子康振 福及康阿港繼承後，康振福又將其持份贈與康阿港，其後由 康阿港於57年間贈與林雙燕，林雙燕復於62年間轉贈黃蘭秀 、莊福耀、柯燦生，該三人又於77年間贈與鄭尚淮，鄭尚淮
再轉贈鄭尚湄及被告張鳳英，鄭尚湄於99年4 月6 日贈與其 子被告吳為翰，被告張鳳英最終則於102 年4 月3 日取得所 有權，現為被告張鳳英、吳為翰共有，應有部分各1/2 ，有 土地謄本、建築改良物登記簿、日治時代建物登記簿、贈與 稅免納證明書、公證書、契稅繳款書、贈與所有權移轉契約 書、贈與免稅證明書在卷可查（見卷一第78、84至87、93、 94、106 至115 頁）
⒉系爭土地於民國35年間臺北市○○區○○○000 號之8 番地 ，於42年間將崛江町以東改為石路段，嗣於62年11月14日登 記為臺北市○○區○路段000 ○0 地號，復於66年7 月6 日 登記為臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，再登記為臺北 市○○區○○段0 ○段000 地號，此有土地登記簿、臺北市 土地登記簿、土地登記謄本可稽（見卷一第79至83頁）。系 爭土地雖無日治時代土地地號之紀錄，惟自民國政府接收臺 灣後在日治時代建物登記簿於51年間延續登載系爭建物坐落 「台北市○路段000 ○0 地號所在」（見卷一第93頁），足 見系爭建物坐落之地號即為系爭土地，則系爭土地於日治時 代之地號為臺北市崛江町165 番地，應可認定。又系爭土地 原所有權人為洪川江，洪川江於34年7 月1 日死亡後，由洪 周鄭繼承取得系爭土地所有權，原告之被繼承人徐風楷則於 55年8 月18日因拍賣取得系爭土地所有權，嗣因徐風楷於87 年1 月21日死亡，原告因繼承取得系爭土地所有權，亦有土 地登記簿、土地登記謄本可憑（見卷一第79至83頁）。 ⒊而依被告提出之林振與康溪於35年4 月12日簽署建物賣買契 約書（下稱系爭契約書）之記載，其中第1 條約定：「甲（ 即林振）將末尾記載建物全部議訂代價台幣貳萬壹仟叁百元 賣與乙方（即康溪）而乙方亦承諾買受」，另不動產表示部 分則約定包含「壹六五番地所在…仝番地所在第貳號一煉瓦 及木造瓦葺平家住宅壹棟建坪拾五坪五合五勺六才」等語（ 見卷一第88至92頁），且系爭契約書所載買賣標的核與日治 時期建物登記簿上記載林振於昭和10年4 月19日辦理保存登 記之「臺北市崛江町165 番地所在第2 號一煉瓦及木造瓦葺 平家住宅壹棟建坪15坪5 合5 勺6 才」相符，足認系爭契約 書應屬真正，原告否認系爭契約書之真正，尚非可採。而林 振興建系爭建物時，坐落之系爭土地既屬洪川江所有，倘非 經洪川江同意，林振自無法取得系爭土地之使用權；再參諸 康溪先生地基簿、地租繳納簿中分別記載「台端承租臺北市 ○○街○○○○○○000 號房屋基地100 坪…」、「出租地 點：臺北市汕頭街（石路段165 之8 ）、出租坪數：約100 坪…出租人：洪周鄭…」等情（見卷一第99、102 頁），堪
信林振係向洪川江租地建屋，於康溪向林振購買系爭建物後 ，由康溪繼續向洪川江之繼承人洪周鄭承租系爭建物坐落之 系爭土地一情屬實。原告雖否認康溪先生地基簿、地租繳納 簿2 份私文書之真正，查康溪先生地基簿、地租繳納簿之製 作日期分別為42年1 月、46年1 月，其上尚黏貼印花稅票， 亦均有當時系爭土地地主洪周鄭之印文，且洪周鄭印文蓋印 處顯示洪周鄭就出租系爭土地應收之租金於農曆41年12月15 日以前各期、41年後至55年上半年間租金均已收訖並無間斷 （見卷一第98至103 頁），而康溪雖於46年5 月9 日死亡， 惟租金既已繼續繳納，可知乃其後人繼續以康溪名義繳納租 金，故於地租繳納簿上將承租人記載為「原康溪」，堪信康 溪先生地基簿、地租繳納簿應非被告臨訟所製作而均為真正 。再參以徐風楷取得系爭土地所有權後，康阿港亦自62年起 逐期將地租提存，徐風楷亦曾領取康阿港於62年至65年、69 年提存之款項，有提存書及本院提存所102 年9 月10日（62 ）存智字第2195號函暨附表可憑（見卷三第22至34頁），徐 風楷與康阿港間就系爭土地與建物確有合意該租賃契約，且 該租賃契約屬不定期限租賃契約等情，亦可認定。綜合上情 ，被告抗辯林振曾向洪川江承租系爭土地興建系爭建物，該 租賃契約於系爭建物及土地受讓人間仍繼續存在，且該租賃 關係為未定期限之租賃等情，應可採信。
⒋按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推 定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他 人；租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立 約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋 所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係 之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之 特約而言，最高法院43年台上字第479 號、48年台上字第22 7 號著有判例。又按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年 4 月21日修正前民法第425 條定有明文。上述租賃物所有權 讓與，並包括強制執行拍賣之所有權移轉在內（最高法院78 年度台上字第613 號判決意旨參照）。揆諸上開說明，林振 與洪川江間就系爭土地所成立之不定期限之租賃契約，於系 爭建物及系爭土地之受讓人間亦繼續存在。原告雖主張系爭 建物於中華民國政府接收臺灣後，依當時「臺灣省各縣市辦 理土地登記有關建築改良物登記補充要點」第5 點第2 款規 定，土地與建物權利人不同者，不論已否辦理保存登記，仍 應依照土地登記規定先聲請地上權登記規定先聲請地上權登 記，否則即無法合法占有系爭土地之權源云云，惟因系爭建
物與系爭土地所有人間存有不定期限租賃關係，業經本院論 述如前，是系爭建物所有權人縱未依上開要點登記地上權， 仍不能證明原告主張屬實。
⒌又按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使 用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目 的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不 堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790 號、85年度台 上字第2108號、87年度台上字第2475號、88年度台上字第18 52號、89年度台再字第7 號、95年度台上字第388 號判決意 旨參照）。而租地建屋固非有相當之期限不能達其目的，但 在所興建之房屋達到不堪使用之程度，即應認租地建屋之目 的已達，承租土地興建房屋之期限應已屆滿，否則出租人將 永無收回基地之期，未確定期限變成無限期，出租人幾與喪 失所有權無異，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失 情理之平。被告固抗辯重建房屋於租地建屋契約仍可繼續存 在，系爭建物僅有修繕屋頂，並無滅失不堪使用之情形，更 不影響系爭租賃契約之效力云云，惟按最高法院51年台上字 第2987號判例意旨所示「租用建築房屋之基地，非有土地法 第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所 建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租 人仍得申請重建」，所謂地上所建之房屋因故滅失，係指基 地上之房屋因火災焚燬而言，蓋因此等非自然耗損而致房屋 滅失之情形與租地建屋之本意有違，故允許承租人得申請重 建，始符當事人之本意，是以上開判例意旨所指房屋因故滅 失應係針對房屋非因自然耗損而滅失之情形，此與本件原告 主張系爭建物之不堪使用係因年久自然耗損所造成不同，上 揭判例於本件應無適用之餘地。
⒍基地租賃契約，既以承租人建築房屋使用為其目的，縱當事 人未明定其期限，仍應參諸訂約目的及契約性質，以建築之 房屋已達相當之使用期限為契約之年限，與所謂未定期限之 租賃契約並不相同。又房屋基地出租人僅於有土地法第103 條各款之情形，始得收回其土地，該條第2 款至第5 款偏重 於承租人之保障，惟為兼顧所有權之保障，使私有財產制度 與所有權社會化間達其平衡，促使土地資源適當利用，及提 昇社會整體經濟，仍應於契約已歷相當期限後，使出租人得 收回土地再行利用，而有同條第1 款之適用；再按「所謂不 堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使 用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之 自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租 賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損
，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始 目的而有失情理之平。則原審審酌第一審勘驗及兩造另案訴 訟鑑定結果認：若將該建物於九二一之後增建之地樑、鋼柱 及後段屋頂橫樑加強結構之Ｃ形鋼樑及塑膠貼紙部分拿掉， 將無法符合結構法規之規定，且結構不安全。原始構造已無 法達到安全之要求，致不堪使用，並無違反論理或經驗法則 之情形。系爭土地租賃關係既因系爭房屋不堪使用而歸於消 滅，當無再適用土地法第103 條規定之餘地，上訴人嗣後雖 將系爭房屋修繕，姑不論是否依九二一震災重建暫行條例之 規定而為，亦不能使既已消滅之租賃關係回復。」、「土地 法第103 條第1 款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回 出租建築房屋之基地；所謂『年限屆滿』，在定有期限之基 地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為 至房屋不堪使用時為止。」（最高法院95年度台上字第388 號、89年度台再字7 號判決意旨參照），應認兩造間之租賃 關係，係屬定有租至房屋不堪使用時為止之不確定期限，於 系爭建物達於不堪使用之程度時准許原告依土地法第103 條 第1 款之規定收回出租之土地。
⒎兩造間系爭土地之租賃關係，應至系爭建物不堪使用而歸於 消滅。經查：
⑴建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建築構 造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在材 料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通用 規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經濟 之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭建物之是否仍 堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否 有疑慮為其判斷標準。
⑵系爭建物之安全結構及是否仍堪予使用，經本院囑託臺北市 建築師公會鑑定，結果認為：㈠系爭建物現在主要結構及構 成材料為兩側分戶承重磚牆，鋼架屋頂、鋼板屋面及門窗等 ，已變更日據時期「煉瓦及木造瓦葺」之主要結構及構成材 料。㈡依現場勘測，系爭建物現存之牆面夾板裝修、門窗、 屋頂鋼架、鋼板屋面支建材使用情況及二層樓地板等：推估 建造時間約為70、80年代之增建或修、改建。㈢系爭建物現 在主要構造除一層兩側為1.5B承重磚牆屬原有外，變更部分 有增建二層樓地板、1/2B磚造山牆，修改屋頂鋼架、鋼板屋 面及天花板、門窗、夾板牆面之裝修等。已有增建、改建及 修建之建造行為。㈣系爭建物如除去所見樓地板、屋架、屋 頂及外牆門窗等增、修、改建部分，剩餘一層原始承重牆結 構，房屋無法居用，已不符建築技術規則安全規範及相關建
築法規。使用上有安全之虞（見卷二第229 、230 頁）。 ⑶系爭建物係林振於24年間興建，迄今約有80年之久，依經濟 部所訂定之固定資產耐用年數，磚構造建物，其耐用年限為 25年，木造建物其耐用年限為10年（見卷二第169 頁），系 爭建物之木磚造房屋已超過耐用年限，而屬老舊建物，在客 觀上又有居住安全之疑慮，應認已達不堪使用之程度，則系 爭土地租賃關係至遲已於80年代因系爭房屋不堪使用而歸於 消滅，揆諸上開最高法院判決意旨，在此情形下，系爭土地 租賃關係認因系爭房屋不堪使用而歸於消滅，自無再適用土 地法第103 條規定之餘地，故原告主張無須依土地法第103 條之規定終止系爭土地之不定期租賃契約關係，自屬有據。 ⒏綜上所述，林振當初承租系爭土地既係基於租地建屋之目的 ，縱使未與洪川江明定租賃之期限，然仍應依契約之目的探 求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時 為止之限期，而因系爭建物距今已達80年，使用上有安全之 虞，已達不堪使用之程度，則原告主張系爭租賃契約因終止 而消滅，即為可採。
㈡原告請求被告拆除系爭房屋，並將土地騰空返還與原告，有 無理由？
系爭建物至遲於80年代既已達不堪使用之程度，則系爭土地 之租賃關係則即應歸於消滅，已如前述，被告於租賃關係消 滅之後繼續占有系爭土地，即成為無權占有，原告主張依民 法第767 條、第821 條、第828 條請求被告將系爭建物如附 圖編號A 、B 部分均拆除，並將如附圖編號A 部分面積41平 方公尺、編號B 部分面積4.8 平方公尺之土地騰空返還原告 ，當屬有據。
㈢原告請求被告連帶給付自97年8 月起至102 年7 月止相當於 租金之不當得利109 萬0,383 元，有無理由？原告請求被告 自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月連帶 給付原告全體1 萬8,787 元，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文；又無權占有他人房地，可能獲 得相當於租金之利益，最高法院61年台上字第1695號著有判 例。又依民法第126 條規定，租金請求權因5 年間不行使而 消滅。再依土地法第105 條準用同法第97條之規定，城市地 方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10 ％為限，而所謂土地價額依法定地價，且土地所有權人依土 地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域 ，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定 地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人
未於公告期間申報地價者，即以公告地價80％為其申報地價 ，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第 16條亦分別定有明文。被告無權占用系爭土地，業如前述， 則其無法律上之原因而受利益，致使原告不能使用系爭土地 ，因此受有損害，是原告依不當得利之法律關係請求被告返 還自本件起訴之日即102 年8 月1 日（見卷二第12頁）回溯 5 年即自97年8 月起至102 年7 月31日止，及自起訴狀繕本 送達翌日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利， 自屬有據。
⒉又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審 酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處 位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土 地之經濟價值與所得之利益。本院審酌系爭土地坐落在臺北 市萬華區，步行3 分鐘即可抵達中華路，附近為住宅區，鄰 近超市，亦有國中、國小、市場、郵局，交通便利，生活機 能良好等情，有本院勘驗筆錄可憑（見本院卷一第171 頁反 面），參酌系爭土地位置、被告利用系爭土地之經濟價值、 所受利益等一切情狀，認原告請求被告應給付相當於租金之 損害，以申報地價總額年息6 ％計算，尚屬合理，被告抗辯 應按系爭土地申報地價週年利率4 ％計算不當得利，自不足 取。又系爭建物占有系爭土地如附圖編號A 部分所示面積為 41平方公尺、編號B 部分面積為4.8 平方公尺，而系爭土地 自97年至102 年之申報地價分別如附表二所示，有臺北市地 價查詢多功能服務系統可查（見卷一第14頁），則原告得請 求被告給付自97年8 月起至102 年7 月止相當於租金之不當 得利，共計為65萬4,23元（計算方式如附表二所示），應與 准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
⒊原告並得自起訴狀繕本送達翌日即102 年8 月25日（見卷一 第44、46頁）起至被告返還系爭土地之日止，按月請求被告 給付不當得利1 萬1,272 元（計算式：49,224×45.8×6%÷ 12≒11,272.29 ，小數點以下四捨五入），及各期自應給付 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延 利息，應予准許，原告請求超過上開部分，要屬無據，應予 駁回。
㈣被告於102 年10月8 日以向原告承租為由，提存自97年7 月 至102 年6 月金額2,760 元，是否為因租賃關係所生之租金 ？
被告抗辯其已向本院提存租金2,760 元，足證兩造間有不定 期限租賃契約存在云云，並提出提存書為證（見卷一第133 頁），惟因系爭租賃契約至遲於80年代已經消滅而不存在，
業經本院論述如前，自不因被告提存上開金額而使租賃契約 成立，被告所辯，尚屬無據，不足採信。
五、綜上所述，原告依第767 條、第821 條、第828 條規定，請 求被告將坐落系爭土地上臺北市○○區○○段0 ○段00○號 建物，如附圖編號A 部分面積41平方公尺、編號B 部分面積 4.8 平方公尺（雨庇）拆除，並將該部分土地騰空返還原告 ，及依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告給付自 97年8 月起至102 年7 月止相當於租金之不當得利65萬4,23 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起即102 年8 月25日起至返 還系爭土地之日止，按週年利率5%計算之利息，暨自102 年 8 月25日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告1 萬1,272 元，及各期自應給付之翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告另依民法第 184 條第1 項前段、第185 條侵權行為之法律關係，請求被 告返還相當於租金之損害賠償及回復土地原狀部分，係以單 一聲明，請求法院與民法第767 條、第821 條、第828 條及 第179 條請求為同一之判決，自屬選擇合併，本院既認原告 依民法第767 條、第821 條、第828 條及第179 條之規定就 原告上開請求為有理由之判決，則原告另依民法第184 條第 1 項前段、第185 條規定請求返還相當於租金之損害賠償及 回復土地原狀部分，縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判 斷，此部分自無須再加以論究，併予敘明。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌 ，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、 第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
民事第三庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
書記官 馮莉雅
附表一
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│系爭建物占用│公告地價 │申報地價 │占用面積│週年利率│應返還之利益= 申報地│
│系爭土地期間│（每平方公│（每平方公│（平方公│ │價×占用面積×週年利│
│ │尺新臺幣/ │尺新臺幣/ │尺） │ │率×占用時間（新臺幣│
│ │元） │元） │ │ │/ 元） │
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│97年8 月至97│58,005 │46,404 │45.8 │10% │88,554 │
│年12月 │ │ │ │ │ │
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│98年1 月至98│58,005 │46,404 │45.8 │10% │212,530 │
│年12月 │ │ │ │ │ │
├──────┼─────┼─────┼────┼────┼──────────┤
│99年1 月至99│59,843 │47,874 │45.8 │10% │219,263 │
│年12月 │ │ │ │ │ │
├──────┼─────┼─────┼────┼────┼──────────┤
│100 年1 月至│59,843 │47,874 │45.8 │10% │219,263 │
│100 年12月 │ │ │ │ │ │
├──────┼─────┼─────┼────┼────┼──────────┤
│101 年1 月至│59,843 │47,874 │45.8 │10% │219,263 │