臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第16號
原 告 臺灣土地銀行股份有限公司
法定代理人 吳當傑
訴訟代理人 張昱裕律師
複 代 理人 黃羽駿
被 告 臺灣汽車客運股份有限公司
法定代理人 邱勝理
訴訟代理人 劉邦遠律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國105 年1 月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟柒佰萬伍仟參佰肆拾柒元，及自民國105年1月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；惟被告如以新臺幣壹仟柒佰萬伍仟參佰肆拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件原告依兩造簽立之不動產買賣契約 書提起本訴，依該契約書第十條約定：「本契約未盡事宜， 悉依民法及有關法令規定辦理，如有違約涉訟時，雙方合意 以土地所在地之臺灣台中地方法院為第一審管轄法院」。茲 兩造既以書面約明本件買賣契約所生糾紛涉訟以本院為合意 管轄法院，則本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告與被告於民國89年12月11日訂立買賣契約，由原告購買 被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段0000地號土地( 重測前：臺中縣沙鹿鎮○○段○○○段0000地號土地，下稱 系爭土地) ，買賣價金新臺幣( 下同)162,390,000元，每平 方公尺單價約114,038 元，並於同年月19日辦理所有權移轉 登記完畢。
㈡系爭土地日前經由臺中市清水地政事務所重測，並於103年7 月9日由台中市政府公告重測結果，土地面積從原本1,424平 方公尺變成1,274.88平方公尺，減少149.12平方公尺(約45. 11坪)，雖經原告異議，但地政機關仍然維持上開重測結果 ，此有臺中市政府地籍圖重測異議複丈結果通知書可稽。因
系爭土地與鄰地無界址爭議，其面積短少，乃因測量技術與 儀器均較日據時期精密優良所致，此觀臺中市清水地政事務 函文意旨即明。
㈢依照最高法院69年台上字第677 號判決見解，給付目的不能 達成也是給付原因的欠缺，本件買賣契約主要是以土地面積 作為計價的方式，因為重測後土地面積非如買賣契約所約定 的1,424平方公尺，就短少部分應構成不當得利。系爭土地 面積於兩造買賣之初應僅有1,274.88平方公尺，而非如該買 賣契約所載之1,424平方公尺。故被告無法律上之原因，而 受有原告溢付17,005,347元之不當得利(計算式：149.12平 方公尺×114,038元＝17,005,347元)。爰依民法第179條之 規定請求被告返還。
㈣再依上開不動產買賣契約第二條有關面積誤差與價款退補計 算方式之約定謂：「前開不動產實際面積，以地政機關登記 簿記載土地面積為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如 有增減，其增減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比 率超過千分之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所 訂單價計算退補。」因系爭土地之面積經重測後實際上僅有 1,274.88平方公尺，而非如該買賣契約所載之1,424平方公 尺，其減少之比率亦逾上開契約所約定之千分之一(1,424平 方公尺之千分之一為1.424平方公尺)，是依該買賣契約第2 條之約定，被告亦應退還原告溢付之價款。
㈤並聲明：如主文第一、三項所示。
二、被告則以：
㈠所謂不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受損 害為其成立要件。本件被告依買賣之法律關係，而收取買賣 價金，係屬有法律上之原因而受利益，且兩造間之買賣契約 並未解除，亦無嗣後法律上之原因已不存在之情事，從而 原告依不當得利請求被告返還買賣價金，顯然於法不合，應 無理由。
㈡按解釋當事人意思表示，應探究其真意。本件買賣契約第二 條約定：「面積誤差與價款退補計算方式：前開不動產實際 面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準，其土地之面積 與登記簿記載之面積如有增減，其增減比率在千分之一以下 時，互不退補；增減比率超過千分之一時，雙方同意就其增 減部分全部依第三條所定單價計算退補」之約定，其內容中 已表明「前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地 面積為準」，換言之，本條所稱買賣土地面積之誤差，係指 土地所有權移轉登記時，在土地登記簿上所記載之土地面積 有所誤差而言。而本件依契約第1條約定，系爭土地買賣面
積為1,424平方公尺，而於89年12月19日系爭土地所有權移 轉登記予原告時，其登記之面積亦為1,424平方公尺，實際 上並無誤差之情事發生。換言之，本件買賣並無交付面積短 少之情事，故而原告並無援用契約第2條向被告請求之權利 。
㈢另土地法第46條之1規定的地籍圖重測，僅是相鄰土地界址 的劃定，就土地所有權而言，其財產並未變更，原告所提的 臺中市清水地政事務所函件裡面有內政部就本件地籍圖重測 的說明。系爭土地嗣後於103年為地籍圖重測，經臺中市政 府於103年7月9日公告重測結果，系爭土地面積經更正為127 4.88平方公尺，其登記之土地面積減少149.12平方公尺，惟 其土地登記面積之短少，係因地籍圖重測所生之結果，並非 被告短少給付所致，其顯然非屬本件買賣契約第2條所約定 「面積誤差」之問題，是原告依買賣契約第2條約定請求退 還價款，確屬無據。
㈣又司法院大法官第374號解釋內容，係指土地地籍圖重測後 ，相鄰土地間之界址產生爭議，雖經相鄰之土地所有人於鑑 界時均已到場指界，並無異議，惟對於重測之結果仍有爭執 時，得另提起疆界之訴以解決其爭議而言，並非指土地因重 測結果，所有權面積短少，即得向其前手請求退還買賣價金 。原告援引上開見解，並非適當。本件原告之請求無理由。 ㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如為被告不利判決，請准供擔保免為假執行。三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於89年12月11日訂立不動產買賣契約，由原告向被告 購買系爭土地，依契約第一條買賣不動產標示，面積為14 24平方公尺；依契約第三條，買賣價金約定為162,390,00 0元(每平方公尺單價約114,038元)。原告已依約交付全部 價金，被告則於同年月19日辦理所有權移轉登記完畢。斯 時系爭土地之面積，於土地登記簿上之記載為1424平方公 尺。
⒉依買賣契約第二條約定：「面積誤差與價款退補計算方式 ：前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積 為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增 減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分 之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所定單價計 算退補」。
⒊系爭土地於103年7月9日由台中市政府公告重測結果，土 地實際面積從原本1,424平方公尺變成1,274.88平方公尺 ，減少149.12平方公尺。
㈡主要爭點：
⒈本件系爭土地於103年7月9日重測後實際面積減少，是否 屬於兩造所簽訂之不動產買賣契約書第二條所約定之「其 土地之面積與登記簿記載之面積如有增減」之情形？ ⒉原告依據不當得利或不動產買賣契約書第二條之約定，請 求被告返還部分價金，有無理由？
四、法院之判斷：
㈠按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高， 自應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信 力。故一般不動產交易，有關不動產之標示，通常均會以土 地或建物登記簿所記載之面積作為訂定契約之基準。惟按已 辦理地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更 或其他重大原因，得重新實施地籍測量，此為土地法第46條 之1所明定。又內政部74年9月9日台(74)內地字第340883號 函謂：「台灣地區之地籍原圖於第二次世界大戰時炸毀，目 前各地政事務所使用之地籍圖，係日據時期依據地籍原圖套 繪成之副圖，台灣光復之初，限於人力、物力、財力不足， 未能重新實施地籍測量，乃以日據時期測量成果，辯理土地 總登記，此乃當時不得巳之權宜措施...地籍圖之重測，因 其測量技術及使用儀器較日據時期精密優良，又數十年來， 土地因人為或天然地形變遷，界址與原地籍圖不符，加以複 丈時誤差之配賦，乃使重測前後土地面積發生增減，成為必 然事實....」由此可知，土地登記簿所記載之土地面積，固 然可以作為認定土地面積之基準，惟並非當然係該筆土地之 實際面積，自有可能因重測之結果而發生變動，合先敘明。 ㈡次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字 第1118號判例可資參照。查兩造所簽訂之不動產買賣契約， 業於契約第二條明文約定：「面積誤差與價款退補計算方式 ：前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為 準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增減比 率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分之一時 ，雙方同意就其增減部分全部依第三條所定單價計算退補。 」並參照同契約第三條約定：「土地價款：本契約土地買賣 總價款（含稅）計新臺幣壹億陸仟貳佰參拾玖萬元整，每平 方公尺單價約新臺幣壹拾壹萬肆仟參拾捌元整。」足見兩造
關於本件土地買賣之約定，係屬於按面積計算價金之買賣契 約甚明。簡言之，本件買賣標的之土地面積是否合於土地登 記簿所載，確實屬於契約重要之點。另依契約第二條之文義 「其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減」觀之，兩造 於該契約條文明顯將「其土地之面積」與「登記簿記載之面 積」作區別，故所謂「其土地之面積」當係指土地之「實際 面積」而言。換言之，兩造應係約定若系爭土地「實際面積 」與登記簿記載之「登記面積」有增減，且增減比率達千分 之一以上時，就增減部分需依照第三條約定單價計算退補一 情，自可認定。
㈢被告固辯稱辦理所有權移轉登記時，系爭土地之面積，於土 地登記簿上之記載為1,424平方公尺，而被告移轉登記予原 告之土地「登記面積」亦為1,424平方公尺，確實已依買賣 契約履行，固嗣後土地面積減少乃係因重測而非被告短少給 付所致，此時非屬系爭契約第二條面積誤差之情形云云。惟 查：土地之實際面積既可能因人為或天然地形變遷、界址與 原地籍圖不符、複丈誤差之配賦、及使用較精密之儀器重測 之結果而與登記面積不符，已如前述，則兩造於買賣契約第 二條有關於「面積誤差與價款退補計算方式」之約定，顯係 針對若土地登記簿之「登記」面積與「實際」測量之面積不 符合時，為調整兩造利益，所為之平衡權利義務之規範。則 本件系爭土地於103年7月9日重測後實際面積減少，自屬於 兩造所簽訂之不動產買賣契約書第二條所約定之「其土地之 面積與登記簿記載之面積如有增減」之情形，至為灼然。 ㈣末查系爭土地經重測後實際面積為1274.88平方公尺，較之 原土地登記簿記載之土地面積1424平方公尺，減少149.12平 方公尺【計算式：0000-0000.88＝149.12】，且其減少之比 率亦逾上開契約所約定之千分之一(1,424平方公尺之千分之 一為1.424平方公尺)。則原告自得依買賣契約第二條之約定 ，按同契約第三條所約定之單價計算，請求被告退還溢付之 價款。茲買賣契約第三條約定之土地單價為每平方公尺114, 038元，則被告應退還之價款合計為1700萬5347元【計算式 ：149.12×114,038＝17,005,347（元以下四捨五入）】五、綜上所述，原告主張依買賣契約第二條約定，請求被告給付 17,005,347元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月9日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予 准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核 無不合，爰均酌定相當之擔保金額准許之。
七、原告提起本訴，併依履行契約及不當得利法律關係，為單一
聲明之請求，本院認原告依履行契約法律關係請求為有理由 ，則原告依該請求已可獲有利判決，關於不當得利部分，即 無再予審究之必要，併予陳明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
書記官 吳克雯
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