臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第798號
原 告 蔡永銘
訴訟代理人 周承武律師
被 告 許台欣
陳雲鳳
許葳威
共 同
訴訟代理人 葉春生律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105 年2月2日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第256條分別定 有明文。查本件原告起訴時原以許台欣為被告，原起訴聲明 為：「一、被告應將新竹縣竹東鎮○○里○○00號1 樓房屋 ，面積38.3平方公尺及2 樓房屋，面積47.1平方公尺，於騰 空後交還原告。二、被告應將新竹縣竹東鎮○○里○○00號 3樓，面積47.10平方公尺（面積以實測為準）之違章建築拆 除，將3 樓平台交還原告。三、被告應給付原告新台幣（下 同）48萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。四、上項之請求，原告願供擔保 ，請求宣告假執行。五、訴訟費用由被告負擔。」，嗣經本 院會同兩造及新竹縣竹東地政事務所地政人員現場勘驗測量 後，原告乃於民國104年10月7日具狀追加陳雲鳳、許蘭威為 被告，並更正訴之聲明為：「一、被告應將新竹縣竹東鎮○ ○里○○00號1樓房屋，面積61.30平方公尺及2 樓房屋，面 積61.30平方公尺，及地下室面積38.04平方公尺，於騰空後 交還原告。二、被告應將新竹縣竹東鎮○○里○○00號3 樓 平台，面積61.30平方公尺之雨遮拆除，將3樓平台交還原告 。三、被告許台欣應給付原告48萬元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘被 告自民事準備書狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。四、上項之請求，原告願供擔保，請求宣告
假執行。五、訴訟費用由被告負擔。」，嗣又於104 年11月 17日言詞辯論期日當庭更正被告許蘭威應為被告許葳威。經 核原告所為上開訴之變更，係擴張應受判決事項之聲明，且 其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通，且 無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定均無不合， 應予准許；至面積更正及被告姓名更正部分，核屬更正事實 上之陳述，揆諸首開規定均無不合，應併予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、坐落新竹縣竹東鎮○○段000 地號土地（整編前為新竹縣竹 東鎮○○段○○○○段000000地號土地，下稱152 地號土地 ）、同段153 地號土地（整編前為新竹縣竹東鎮○○段○○ ○○段000000地號土地，下稱153 地號土地），及其上門牌 新竹縣竹東鎮○○里00鄰○○00號房屋（下稱59號房屋） 1 樓、2 樓、地下室及門牌新竹縣竹東鎮○○里00鄰○○0000 號房屋（建號為新竹縣竹東鎮○○段00號，改編前門牌新竹 縣竹東鎮○○里00鄰○○00號，下稱59-1號房屋）1樓及2樓 ，原屬原告之父蔡勝泉所有，而蔡勝泉於94年11月9 日出賣 與訴外人洪素霞時，原僅將152 地號土地及其上建物即59-1 號房屋1樓及2樓出售，未料代書於辦理移轉登記時，誤將15 3地號土地同時移轉與洪素霞，而153地號土地上之59號房屋 1、2樓及地下室（未辦理保存登記之建物）因未移轉而仍屬 原告之父蔡勝泉所有，此有不動產買賣契約書可證（原證 1 ）。後洪素霞於100年4月6日出賣與被告時，亦僅將上述之2 筆土地及59-1號房屋1、2樓辦理移轉登記與被告，即59號房 屋1、2樓及地下室不在洪素霞出賣與被告之買賣範圍之內， 亦有土地及建物謄本可證（原證2）。
㈡、因59號房屋不在被告買賣不動產之範圍內，仍屬原告之父所 有，原告之父於102年7月31日死亡，原告向新竹縣政府稅捐 稽徵處辦理59號房屋之納稅義務人名義變更，經該處於 103 年2月6日以新縣稅東字第0000000000號函核准，有該函可證 （原證3 ），亦有新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書（ 原證4 ）記載59號房屋納義務人為原告，即59號房屋屬原告 所有，原告自得依民法第767條之規定請求被告將59號房屋1 、2樓及地下室騰空後交還原告。
㈢、又59號房屋3 樓之平台屬原告所有，被告建有違章建物並占 有使用中，原告亦得依民法第767 條請求被告將該違章建築 拆除後，將該平台返還原告。
㈣、另59號房屋1、2樓及地下室，被告係自向洪素霞於100年4月 6 日購買時開始占有使用，應屬不當得利，原告自得依民法
第179 條之規定，請求被告給付相當於租金之損害。查59號 房屋每月租金為10,000元，自被告占有至104年4月止，共有 48個月（計4年），被告即應給付原告48萬元（12萬×4＝48 萬）之損害。
㈤、對於被告抗辯所為之陳述：
⒈原告於103年9月24日向新竹縣竹東戶政事務所申請發給竹東 鎮五豐59號門牌，有申請書可證（原證5 ），該所並發給門 牌，故原告請求之153地號土地上建物為門牌59號，被告152 地號土地上建物為59-1號門牌（見建物謄本），而同段 151 地號土地上之建物（訴外人所有），仍延用舊有之59號門牌 ，故被告稱153 地號土地上建物非門牌59號，即有錯誤。又 原證4 之房屋稅籍證明書記載59號房屋面積為85.4平方公尺 ，係指153地號土地上之建物面積，不包括建於131 （A）及 150（B）地號土地上之違建部分（見複丈成果圖），被告稱 原告請求之面積有誤，亦無理由。
⒉原告之父於95年7月7日將改編前門牌新竹縣竹東鎮○○里00 鄰○○00號房屋即改編後59-1號房屋出售與訴外人洪素霞， 被告於100 年4月6日向洪素霞買的也是59-1號房屋，此可比 對原證1 之原告之父出賣與洪素霞之買賣契約書及被告向洪 素霞買受之契約書（見本院卷第27頁），所記載之建物僅為 改編前門牌新竹縣竹東鎮○○里00鄰○○00號房屋即改編後 59-1號房屋及152、153地號土地即明。而不動產之買賣標的 ，依民法之規定，須記載於不動產買賣契約內，此為要式契 約，故無記載之部分，當非屬買賣範圍，故59號房屋不在買 賣範圍之內。被告主張其向洪素霞買受59號房屋，即屬不實 。而檢察官不起訴處分書認被告之買賣包括59號建物，及稱 原告之房屋稅籍證明亦有錯誤云云，即非正確，且民刑事訴 訟各自獨立，本件不受該不起訴處分書之影響。 ⒊被告雖抗辯依原證1之不動產買賣契約書第1條約定，買賣標 的之建物包括未依法申請增建部分；及第7 條約定：買賣不 動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準，包括現有、 增建、可登記建物及無法登記之建物，均應依照現狀連同本 建物移交與甲方所有，而認原告之父已將59號房屋出售與洪 素霞，並不實在，理由如下：
⑴原證1 之買賣契約為代書使用之定型化契約，其任何買賣 契約均有此記載，不能因此認原告之父將59號房屋出售與 洪素霞。
⑵況且原證1之買賣契約書第1條已就買賣標的詳為記載，建 物部分僅為改編前門牌新竹縣竹東鎮○○里00鄰○○00號 房屋即改編後59-1號房屋，房屋面積為86平方公尺，依此
書面記載（不動產買賣之要式行為），顯見現在之59號房 屋，並不在買賣範圍之內。再依被告提出之買賣契約書所 標示之不動產範圍（見本院卷第29頁），亦不包括現在之 59號房屋。
⑶再者，洪素霞買受後，一直未占有使用59號房屋，係被告 於100 年4月6日買受後，始為無權占有。縱被告主張洪素 霞將現在之59號房屋出賣與伊，因洪素霞屬無權處分，被 告亦無法取得59號房屋之所有權。
⒋訴外人洪素霞於104 年6月8日在偵查之供述不實，原告之父 並未將153 地號土地上之未登記之建物出賣與洪素霞，蓋： ⑴原證1 之原告之父蔡勝泉與洪素霞之買賣契約，其買賣標 的並不包括153 地號土地上之未登記之建物；且洪素霞與 陳雲鳳之買賣契約（見本院卷第27頁），亦不包括153 地 號土地上之未登記之建物。民法第758 條規定：「不動產 物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力。前項行為，應以書面為之」。而兩造出賣 不動產之契約書上，均未記載將153 地號土地上之未登記 之建物出賣，依上述之法律要式行為，即足證明原告之父 未將153 地號土地上之未登記之建物出賣與洪素霞，洪素 霞亦未出賣與陳雲鳳。
⑵原告之父於94年11月9日出賣之價金為180萬元（原證1 ） ，而洪素霞於95年7月7日出賣與陳雲鳳之價金為3,265,00 0元（見本院卷第27頁），當地房價未飆漲，就在短短8個 月多出1,465,000元。
⑶縱洪素霞將153 地號土地上之未登記之建物出賣，依民法 第118條之規定，係屬無權處分，應屬無效。㈥、訴之聲明：
⒈被告應將新竹縣竹東鎮○○里○○00號1樓房屋，面積61.30 平方公尺及2樓房屋，面積61.30平方公尺，及地下室面積38 .04平方公尺，於騰空後交還原告。
⒉被告應將新竹縣竹東鎮○○里○○00號3樓平台，面積61.30 平方公尺之雨遮拆除，將3樓平台交還原告。
⒊被告許台欣應給付原告48萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘被告自本 書狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
⒋上項之請求，原告願供擔保，請求宣告假執行。 ⒌訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、被告許台欣目前所有，由被告許台欣、陳雲鳳、許葳威三人
共同居住使用之房屋門牌號碼為新竹縣竹東鎮○○里○○00 00號，惟原告提起本件訴訟乃係針對門牌號碼為新竹縣竹東 鎮○○里○○00號之房屋1、2、3 樓及地下室，請求遷讓、 拆除及給付相當於租金之不當得利，而查門牌號碼為新竹縣 竹東鎮○○里○○00號之房屋乃為訴外人藍燕謀於73年5月2 9日即取得所有權，此有本院所調得之竹東鎮五豐段第9建號 建物登記公務用謄本、被證1 現場照片可證，從而可知乃與 被告許台欣所具有產權之門牌59-1號房屋大相逕庭，是原告 提起本件訴訟乃顯無理由。
㈡、原告所稱之59號房屋，乃係被告陳雲鳳（即被告許台欣、許 葳威之母）於95年7月7日與訴外人洪素霞訂約所買受而來， 而訴外人洪素霞則係於94年11月9 日向原告之父所買受，且 就上開先後兩份不動產買賣契約書所載內容觀之，乃係載明 「本買賣標的之建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證 有權處分且隨同主建物移轉…」、「一、買賣不動產標的之 土地與房屋，均以簽約時現狀為準。包括現有、增建、可登 記建物或無法登記之建物…」（見94年11月9日之契約第1條 、第7 條所載）、「一、房屋依固定物及現況交屋」（見95 年7月7日之契約第15條所載）；且原告曾就與本件基礎事實 同一之事實向台灣新竹地方法院檢察署對被告許台欣提出涉 嫌竊佔之告訴，而該刑事案件業經該署於104年10月5日以10 4 年度偵字第5581號偵查終結而為不起訴處分在案（被證四 ），而洪素霞已於該案件偵查中作證，並經該處分意旨揭示 ：「『……他就說現狀賣給我，……他當時沒有跟我強調那 邊是加蓋，只有說整個賣給我……被告母親向我買的部分與 我之前購買部分範圍相同』等語，顯見前開建號10號建物及 增建部分均屬蔡勝泉與洪素霞間買賣契約之範圍，告訴人自 不得以該增建部分未保存登記為由，主張該增建部分非蔡勝 泉與洪素霞買賣契約之標的，而仍為蔡勝泉所有……」等語 ，顯見當時無論係洪素霞或係本件之買受人陳雲鳳，均係依 現狀買受並交付買賣標的物至明，被告許台欣實已合法取得 原告所稱59號房屋所有權及事實上處分權。
㈢、依最高法院40年台上字第126 號、70年台上字第3760號判例 意旨，房屋稅納稅義務人並非必為房屋所有人，繳納房屋稅 之收據亦非即為房屋所有權之證明，惟本件原告竟僅憑一紙 房屋稅籍證明書、及持該房屋稅籍證明書向竹東鎮戶政事務 所申請發給之竹東鎮五豐59號之門牌，進而主張「依民法第 767 條之規定請求被告將系爭建物騰空後交還原告」云云， 惟行政單位所發予之房屋稅籍證明書，並不能作為產權及他 項權利證明之用，亦不足以證明其即為59號房屋之所有人，
此亦有該稅籍證明書上之備註欄所載、及最高法院20年上字 第2466號、70年台上字第3760號判例足稽，原告未能就其起 訴原因舉證證明，揆諸民事訴訟法第277 條規定及前開最高 法院判例意旨，原告之起訴乃顯無理由，已至為昭然。㈣、又依土地法所為之登記，有絕對效力，乃為土地法第43條所 明定，而「土地法第36條（現行法第43條）所謂登記有絕對 效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公 信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原 因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易 安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記 ，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主 張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴」、「所謂登 記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對 真實之公信力，真正權利人，在已有第三人取得權利之新登 記後，雖得依土地法（舊）第39條請求損害賠償，不得為塗 銷登記之請求…」，亦分別經司法院著有院字第1919號、院 字第1956號解釋意旨可稽。就本件言，原告起訴主張代書於 辦理移轉登記時，誤將153 地號土地同時移轉與洪素霞云云 ，而對被告提起本件訴訟，惟被告係善意之第三人，乃因信 賴登記而取得152、153地號土地之所有權及其上建物之事實 上處分權（若建物中有未為所有權登記部分者），從而依此 而言，原告對被告所為之主張亦為無理由，已甚為灼然。㈤、再者，被告陳雲鳳於95年間買受本件房地後，門牌即經過整 編，由買受時之59號整編為59-1號，有建物登記謄本可憑（ 被證二），就本件由新竹縣竹東地政事務所於104年6月17日 複丈所作成之土地複丈成果圖及全卷綜合觀之，坐落於 131 地號土地上之建物，應係原告之父生前與洪素霞訂立買賣契 約書時即已存在之違建。而就被告許台欣所持有之稅籍證明 書所載內容觀之（被證三），被告許台欣所繳納房屋稅捐之 建物面積為155.20平方公尺，遠大於登記在案之建物登記面 積86平方公尺，顯見所繳納稅捐之建物面積應包括未有所有 權登記之建物面積在內，且與測量結果、及152、153地號土 地面積綜合以觀相較，則僅有些微之誤差，益加佐證原告所 稱之59號房屋在被告陳雲鳳所買受之範圍內至明。反觀原告 將其所請求交還面積擴張為61.30平方公尺（1、2樓及3樓平 台均同），若以此合計再加上其所主張之地下室面積 38.04 平方公尺，則總計為211.94平方公尺，遠遠超過原告提起本 件訴訟所據之房屋稅籍證明書上所載85.40 平方公尺面積（ 見原證4 ）甚鉅（按就原告所提上開稅籍證明書觀之，顯未 包括地下室之面積），亦見原告所為主張屬無理由。
㈥、答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊被告若受不利之判決，願提供擔保，請宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠、原告之父蔡勝泉於94年11月9 日與訴外人洪素霞訂立不動產 買賣契約書，契約第1 條約定不動產標示：「土地標示： 新竹縣竹東鎮○○段○○○○段000000○000000地號（重測 後分別為新竹縣竹東鎮○○段000○000地號）；建物標示 ：新竹縣竹東鎮○○街00號（117建號）」等語。㈡、訴外人洪素霞於95年7月7日與被告陳雲鳳訂立不動產買賣契 約書，契約第16條約定不動產標示：「土地標示：新竹縣竹 東鎮○○段000○000地號；建物標示：建號10、門牌號碼新 竹縣竹東鎮五豐59號」等語。
㈢、被告許台欣於100 年4 月6 日以買賣為原因登記為新竹縣竹 東鎮○○段000○000地號之土地及新竹縣竹東鎮○○段00○ 號（重測前為竹東段番社子小段117 建號）即門牌號碼新竹 縣竹東鎮五豐59-1號房屋（95年10月27日經門牌整編）之所 有權人。
㈣、訴外人蔡勝泉於102年8月30日死亡，原告於103 年2月5日向 新竹縣政府稅捐稽徵局申請五豐59號房屋（稅籍編號000000 00000）納稅義務人名義之變更。
㈤、原告前對被告許台欣提起竊占之刑事告訴，經臺灣新竹地方 法院檢察署檢察官以104 年度偵字第5581號為不起訴處分， 原告不服聲請再議，經台灣高等法院檢察署以104 年度上聲 議字第8596號處分書駁回再議之聲請而告確定。四、本件爭點：
㈠、訴外人蔡勝泉與訴外人洪素霞買賣不動產之標的及訴外人洪 素霞轉賣不動產之標的為何？
㈡、原告是否為新竹縣竹東鎮○○里○○00號房屋之所有權人？㈢、原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告許台欣、陳 雲鳳、許葳威將新竹縣竹東鎮五豐59號1、2樓及地下室騰空 ，並將3樓雨遮拆除後，將房屋返還予原告有無理由？㈣、原告依不當得利之法律關係，請求被告許台欣給付相當於租 金之不當得利有無理由？數額為何？
五、本院之判斷：
㈠、訴外人蔡勝泉與訴外人洪素霞買賣不動產之標的及訴外人洪 素霞轉賣不動產之標的為何？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及
論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約 全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其 他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要 目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高 法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號 、39年台上字第1053號判例意旨、96年度台上字第2631號判 決意旨參照）。另解釋契約，固須探求當事人立約時之真意 ，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意 ，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高 法院17年上字第1118號判例參照）。次按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條 前段定有明文。
⒉原告主張原告之父即訴外人蔡勝泉於94年11月9 日出賣不動 產與訴外人洪素霞時，原僅將152 地號土地及其上建物即59 -1號房屋1樓及2樓出售，未料代書於辦理移轉登記時，誤將 153地號土地同時移轉與洪素霞，而153地號土地上之59號房 屋1、2樓及地下室（未辦理保存登記之建物）因未移轉而仍 屬蔡勝泉所有，後洪素霞於100 年4月6日出賣與被告時，亦 僅將上述之2 筆土地及59-1號房屋1、2樓辦理移轉登記與被 告，59號房屋1、2樓及地下室不在洪素霞出賣與被告之買賣 範圍之內等語，並提出蔡勝泉與洪素霞間不動產買賣契約書 、土地建物登記謄本、新竹縣政府稅捐稽徵局函、新竹縣政 府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書等影本為證（見本院卷第9 頁 至第19頁），惟為被告所否認，並辯稱：蔡勝泉與洪素霞買 賣不動產之標的及洪素霞轉賣不動產之標的為152、153地號 土地及其上59-1號房屋及原告所稱之59號房屋等語。經查： ⑴原告之父蔡勝泉於94年11月9 日與訴外人洪素霞訂立不動 產買賣契約書，契約第1 條約定不動產標示：「土地標 示：新竹縣竹東鎮○○段○○○○段000000○000000地號 （重測後分別為新竹縣竹東鎮○○段000○000地號）； 建物標示：新竹縣竹東鎮○○街00號（117 建號）」等語 ，為兩造所不爭執，且有該不動產買賣契約書在卷可稽（ 見本院卷第9至11頁），足見153地號土地為蔡勝泉與洪素 霞買賣契約標的之一。原告雖主張其父蔡勝泉未出售 153 地號土地，係代書登記錯誤云云，卻未提出任何證據以實 其說，自難僅憑其片面陳述，遽信為真。
⑵又152 地號土地面積為43平方公尺，有該土地登記第二類 謄本在卷可稽（見本院卷第12頁），核與59-1號房屋一層 面積35平方公尺加騎樓面積8 平方公尺共計43平方公尺相
符，亦有該建物登記第二類謄本可佐（見本院卷第14頁） 。倘若原告之父蔡勝泉僅將152 地號土地及其上59-1號房 屋出售，而未出售153 地號土地上之房屋（即原告所稱59 號房屋），何以原告之父要將153 地號土地一併出售？且 原告訴訟代理人於本院104 年10月13日言詞辯論期日到庭 稱：「59號的基地是153 地號，59-1號的基地是151、152 地號。」等語，若如原告所稱當初原告之父係出賣59-1號 房屋乙情為真，則何以原告之父係出售152、153地號土地 ，而非出售151、152地號土地？則原告稱原告之父蔡勝泉 未一併出售153 地號土地上之房屋即原告所稱59號房屋， 與常情有違，已難盡信。
⑶再者，經本院於104年6月17日現場勘驗測量結果：原告訴 訟代理人會同原告指出遭被告無權占用之房屋之位置現況 為連棟式二層樓房屋，原告主張之標的第一棟與第二棟間 有門牌五豐59-1號，需由第一棟的門進出，第三棟門牌為 五豐里21鄰59號。由屋外進入系爭房屋，一樓內部與第二 棟房屋有磚牆隔開，但牆中間有一道門與第二棟房屋相通 。有該勘驗測量筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第50 、65、71、105 頁）。是59-1號房屋僅有一個出入口通往 原告所稱之59號房屋，並無獨立對外之出入口，只有原告 所稱之59號房屋有一個獨立對外之出入口，故59-1號房屋 必須藉由原告所稱之59號房屋之對外出入口進出，則衡諸 一般不動產交易實務，應會將59-1號房屋與原告所稱之59 號房屋一併出售，以利59-1號房屋對外通行，則原告稱原 告之父蔡勝泉僅出售59-1號房屋，而未一併出售153 地號 土地上之房屋即原告所稱59號房屋，與一般不動產交易實 務有違。
⑷此外，坐落152、153地號土地上之建物僅59-1號房屋一棟 ，而59-1號房屋之登記總面積為86平方公尺（1 樓35平方 公尺、2樓43平方公尺、騎樓8平方公尺），有建物登記第 二類謄本附卷可徵（見本院卷第14頁），然依被告提出新 竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書所載59-1號建物之總 面積則登記為155.2 平方公尺（地下1樓40.8平方公尺、1 樓55.6平方公尺、2 樓58.8平方公尺），足見59-1號房屋 應有增建情形，是被告辯稱該房屋坐落於131 地號土地上 之部分（即原告所稱59號房屋）應係原告之父生前與洪素 霞訂立買賣契約書時即已存在之增建等語，堪以採信。該 房屋加蓋部分既為59-1號房屋之增建部分，而蔡勝泉與洪 素霞間之買賣契約係以新竹縣竹東鎮五豐59號（門牌整編 後為新竹縣竹東鎮五豐59-1號，重測前之建號為新竹縣○
○段○○○○段000 號，即現今新竹縣竹東鎮○○段00號 建號）建物為買賣標的，該契約書就買賣契約標的中之建 物雖僅記載：「合計建物總面積86平方公尺，約26.1坪」 等語，未註記建物增建部分是否亦為買賣之標的，然衡諸 一般不動產交易實務，鮮見單獨就房屋增建而未保存登記 之部份保留不予出售之例，且該契約書第一條二、㈡約定 ：「本買賣標的之建物包括未依法申請增建之部分，賣方 保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利 義務及可能產生之風險，雙方已確實知悉並同意承受之」 、第七條一約定「買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽 約時現狀為準。包括現有、增建、可登記建物或無法登記 之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方所有，且為 本契約買賣標的之一部份…」等語，且洪素霞於刑案偵查 中證稱：「蔡勝泉沒有跟我講說他加蓋，只有說房子的後 面面臨水溝那邊有一點點的水利地，他就說現狀賣給我… 他當時沒有跟我強調那邊是加蓋，只有說整個賣給我…被 告母親向我買的部分與我之前購買部分範圍相同」等語（ 見台灣新竹地方法院檢察署104 年度偵字第5581號卷第14 至15頁），業經本院調取台灣新竹地方法院檢察署104 年 度偵字第5581號卷宗核閱無訛，顯見59-1號房屋及增建部 分（即原告所稱59號房屋）均屬蔡勝泉與洪素霞間買賣契 約及洪素霞與被告陳雲鳳間買賣契約之範圍，堪以認定。 ⑸至於原告雖稱蔡勝泉與洪素霞間買賣契約第一條二、㈡所 載「本買賣標的之建物包括未依法申請增建之部分，賣方 保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利 義務及可能產生之風險，雙方已確實知悉並同意承受之」 ，為代書使用之定型化契約，其任何買賣契約均有此記載 ，不能因此認蔡勝泉將59號房屋出售與洪素霞云云，惟查 ，該契約書雖係依印製之範本增刪填寫而成，然既經買賣 雙方自由協議及地政士見證而簽訂，揆諸首揭說明，即不 得反捨契約文字而更為曲解，難謂相關契約約定不具法律 效力。原告泛言此為定型化契約而無可採，蔡勝泉未將59 號房屋出售與洪素霞云云，卻未舉證以實其說，其主張缺 乏論據而不可採。
⒊從而，59-1號建物及增建部分（即原告所稱59號房屋）均屬 蔡勝泉與洪素霞間買賣契約及洪素霞與被告陳雲鳳間買賣契 約之標的，堪以認定。
㈡、原告是否為新竹縣竹東鎮○○里○○00號房屋之所有權人？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例參照）。本件原告主張其為59 號房屋之所有權人，既為被告所否認，依上述舉證責任分配 之原則，自應由原告就其為59號房屋之所有權人之事實負舉 證責任，合先敘明之。
⒉原告主張其為59號房屋之所有權人，雖提出新竹縣政府稅捐 稽徵局函、新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書等影本及 庭呈門牌為證（見本院卷第18頁至第19頁、第93頁），惟查 ：
⑴按「房屋稅納義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅 之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上 字第126 號判例參照）。本件上訴人提出之房屋稅收據上 關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義 ，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人」，最高 法院70年台上字第3760號著有判例。是以，房屋稅籍資料 乃稅捐機關編定之結果，並非房屋所有權之證明文件，此 觀原告所提房屋稅籍證明書之備註欄記載：「本資料係由 房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證 明之用」等語即明（見本院卷第19頁），故原告所提新竹 縣政府稅捐稽徵局函、新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證 明書等影本，不足據以證明原告即為59號房屋之所有人。 ⑵又經本院依職權向新竹縣竹東鎮戶政事務所函查該所核發 59號房屋門牌予原告之原因、應檢具之資料及核發要件， 經該所函覆：「二、查『新竹縣道路命名及門牌編釘自治 條例』第22條第1 項規定：『編釘之門牌脫落、遺失或不 堪使用，房屋所有權人、管理人或現住人應申請補發或換 發。』至應檢具何種資料申請補、換發門牌，法令上並未 明確規定。惟實務上本所受理上揭案件時，須請申請人攜 帶房屋相關證明文件，如房屋所有權狀、房屋稅單、房屋 稅籍證明或房屋水電繳費證明等據以辦理，先予敘明。三 、次查，本案申請人蔡永銘於103年9月24日持憑新竹縣政 府稅捐稽徵局竹東分局核發稅籍編號00000000000 渠為納 稅義務人之房屋稅籍證明書，申請補發旨揭門牌並繳納戶 政規費40元，本所承辦人受理申請並發給收據在案。」等 語，亦有該所104 年11月30日竹縣東戶字第0000000000號 函存卷可查（見本院卷第110 頁），是原告雖執房屋稅籍 證明書申請核發59號房屋之門牌1 面，因其所憑之資料仍 是房屋稅籍證明書，猶不足據以證明原告即為59號房屋之
所有權人。
⑶再者，依原告提出新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書 所載，房屋面積一樓38.30平方公尺，二樓47.10平方公尺 ，共計85.40 平方公尺，惟查，原告所稱59號房屋面積經 本院會同兩造及地政人員於104年6月17日現場勘驗測量結 果，地下室38.04平方公尺，一樓61.30平方公尺，二樓61 .30平方公尺，三樓雨遮61.30平方公尺，共計221.94平方 公尺，一樓加二樓面積共計122.60平方公尺，且坐落於15 3 、150、131地號土地上，有新竹縣竹東地政事務所土地 複丈成果圖在卷可參（見本院卷第53頁），兩者面積並不 相符，且原告稱59號房屋坐落於153 地號土地乙節亦與事 實不符。而原告雖稱該房屋稅籍證明書記載59號房屋面積 為85.4平方公尺，係指153 地號土地上之建物面積，不包 括建於131及150地號土地上之違建部分云云，惟查，原告 所稱之59號房屋坐落153地號土地部分之面積為17.84平方 公尺，有新竹縣竹東地政事務所土地複丈成果圖在卷可參 （見本院卷第53頁），以此計算二層樓面積共35.68 平方 公尺（計算式：17.84×2=35.68），亦與原告所述不符。 故原告所提新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書，並無 法證明該房屋稅籍證明書所載59號房屋即為原告所稱遭被 告占用之59號房屋。
⑷綜上，原告所提上開證據均無法證明原告為新竹縣竹東鎮 ○○里○○00號房屋之所有權人，亦無法證明原告所執房 屋稅籍證明書所載59號房屋即為本件原告所稱遭被告占用 之59號房屋。
⒊從而，原告主張其為新竹縣竹東鎮○○里○○00號房屋之所 有權人乙節，尚屬無據，並無可採。
㈢、原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告許台欣、陳 雲鳳、許葳威將新竹縣竹東鎮五豐59號1、2樓及地下室騰空 ，並將3樓雨遮拆除後，將房屋返還予原告有無理由？ 原告既無法證明其為新竹縣竹東鎮○○里○○00號房屋之所 有權人，亦無法證明原告所執房屋稅籍證明書所載59號房屋 即為本件原告所稱遭被告占用之59號房屋，已如前述，則原 告主張依所有物返還請求權之法律關係，請求被告許台欣、 陳雲鳳、許葳威將新竹縣竹東鎮五豐59號1、2樓及地下室騰 空，並將3 樓雨遮拆除後，將房屋返還予原告，即無理由， 不應准許。
㈣、原告依不當得利之法律關係，請求被告許台欣給付相當於租 金之不當得利有無理由？數額為何？
原告既無法證明其為新竹縣竹東鎮○○里○○00號房屋之所
有權人，亦無法證明原告所執房屋稅籍證明書所載59號房屋 即為本件原告所稱遭被告占用之59號房屋，已如前述，則原 告主張依不當得利之法律關係，請求被告許台欣給付相當於 租金之不當得利，即無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告既無法證明其為新竹縣竹東鎮○○里○○00 號房屋之所有權人，亦無法證明原告所執房屋稅籍證明書所 載59號房屋即為本件原告所稱遭被告占用之59號房屋，從而 ，原告主張依所有物返還請求權之法律關係，請求被告許台 欣、陳雲鳳、許葳威將新竹縣竹東鎮五豐59號1、2樓及地下 室騰空，並將3 樓雨遮拆除後，將房屋返還予原告，並依不 當得利之法律關係，請求被告許台欣給付相當於租金之不當 得利，尚乏所據，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證 據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡