臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第722號
原 告 陳世奇
訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師
羅文昱律師
被 告 葉劉玉桂
訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師
複代理人 陳鈺霞
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國105 年2 月2 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹市○○段○○○○地號土地上如附圖所示B 部分面積八二平方公尺之房屋、A 部分面積七點三六平方公尺之屋簷及C 部分面積十四點七八平方公尺之屋簷拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國一百零四年九月九日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰壹拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰伍拾捌萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時請求：一、被告應 將坐落新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上，如 附圖所示紅色部分面積約75平方公尺（位置及面積以實測為 準）之磚造房屋拆除，將土地返還原告。二、被告應自民國 104 年9 月9 日起至其拆除地上物返還原告之日止，按月給 付原告新臺幣（下同）1,813 元。三、願供擔保，請准宣告 假執行。嗣於104 年12月11日具狀變更聲明為：一、被告應 將系爭土地如附圖所示B 部分面積82平方公尺之房屋及A 部 分面積7.36平方公尺之屋簷暨C 部分面積14.78 平方公尺之 屋簷均予拆除，將系爭土地返還原告。二、被告應自104 年 9 月9 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,517 元 。三、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第46頁）。核 原告上開所為，應屬單純擴張應受判決事項之聲明，揆諸前 揭規定，尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地係原告向訴外人新竹縣政府標售取得，並已完成所 有權移轉登記。詎被告未具何合法權源，即逕於系爭土地如 附圖所示B 部分、面積82平方公尺興建房屋，並於附圖所示 A 部分、面積7.36平方公尺及C 部分、面積14.78 平方公尺 搭設屋簷（下稱系爭房屋），無權占有系爭土地104.14平方 公尺，經原告請求拆除遷離未果，為此，爰依民法第767 條 第1 項前段規定請求被告返還系爭土地，並依民法第179 條 規定，向被告請求按月以申報地價5,800 元之年息百分之5 計算，相當於租金之不當得利2,517 元（計算式：5800×10 4.14×5 % ÷12）。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈被告固抗辯其使用系爭土地有支付對價予訴外人新竹縣政 府，並非無權占有，然其未舉證以實其說，已非可採。況 所謂租賃，係指當事人約定一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金而言，本件被告無權占原為訴外人新竹縣 政府之系爭土地，致其受有損害，並支付補償金（或不當 得利）予訴外人新竹縣政府，實非雙方間成立租賃契約而 由被告支付租金甚明。
⒉被告雖又抗辯原告所為係以損害他人為主要目的，違反誠 信原則而屬權利濫用，然原告以6,000,000 元向訴外人新 竹縣政府購得系爭土地，復要求被告將其於系爭土地上興 建3 、40年之系爭房屋拆除，還地予原告自行使用，顯屬 土地所有權人正當權利之行使，是被告所辯，容有未洽。 ⒊遑論原告衡以公有土地遭人無權占用時，通常計算之賠償 方式，及系爭土地位於新竹市繁華之住宅區等情事，以系 爭土地申報地價總額年息百分之5 計算被告應返還不當得 利之金額，洵屬允當，自無偏高之情，被告據此抗辯，亦 非可採。
㈢並聲明：如主文所示。
二、被告則辯以：
㈠系爭土地係分割自同段13地號土地（重劃前新竹市○○段00 00地號土地），被告所有坐落新竹市○○里○○路0 段000 巷0 弄0000號房屋（即系爭房屋），則係自訴外人楊○○繼 受而來，自約60幾年起，即和平公然坐落該處，迄今已3 、 40年。而過去使用系爭房屋，均未有人反對異議，且被告歷 年亦有支付對價之租金予訴外人新竹縣政府，此經向新竹縣 政府地政處調閱新竹市○○段00地號（及重劃前之新竹市○ ○段0000地號）使用繳款資料亦明，是按最高法院著有46年
台上字第519 號判例意旨，原告尚不能因被告繳付予訴外人 新竹縣政府之款項名稱為補償金，則謂其性質非屬租金。又 因被告既已按期繳付相當於租金之補償金，現系爭土地復由 原告所繼受，則被告使用系爭土地，自非無權占有至明。 ㈡且系爭土地既經分割整編，輾轉登記予原告名下，則系爭房 屋占有系爭土地具備公示之狀態，原告於買受系爭土地之初 ，尚非不知悉系爭房屋之存在，仍購買系爭土地，迺逕起訴 ，以致被告信賴占有事實遭受損害。又系爭土地地勢低窪， 經常淹水，被告出資購買系爭房屋後，耗費金錢填高地面， 並斥資整修原房屋，投入上百萬元財物、物力及人力，惟因 原告訴請返還土地，令被告陷入窘境，亦已違反誠信原則， 實屬民法第148 條權利濫用之情甚明。
㈢遑論基地出賣時，承租人有依同一條件優先承買之權，土地 法第104 條第有明文。此係為保護房屋所有權人與基地承租 人權益，維持房屋所有權之安定性所設。是倘出賣人未通知 優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗 優先承買人，且不因買受人買受基地後已移轉所有權登記而 有異。故而本件土地原所有權人即訴外人新竹縣政府既未反 對並收受被告使用系爭土地之對價，雙方已然成立租賃關係 ，揆之上開說明，被告自有優先購買系爭土地之權。本件基 地出賣人未依土地法第104 條規定通知被告，逕與第三人即 原告訂定買賣契約，應不得對抗有優先承買權之被告，是原 告提起本訴，顯無理由。
㈣又被告既非無權占有系爭土地，系爭房屋占用所在基地，確 有法律上原因，則原告依不當得利之法律關係，請求被告償 還相當於租金之不當得利，自屬無據，至原告以申報地價依 年息百分之5 計算之不當得利數額，亦屬偏高。此外，系爭 房屋現仍居住使用，且屋內境況用品繁多，縱設被告應將系 爭土地返還原告，亦應提供被告期間，以俾履行移徒為妥。 ㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
系爭土地為原告向訴外人新竹縣政府標售取得，業經所有權 移轉登記為原告所有。被告於系爭土地上興建系爭房屋（包 含如附圖所示B 部分面積82平方公尺之房屋，A 部分面積7. 36平方公尺，及C 部分面積14.78 平方公尺之屋簷）等事實 ，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本、新竹縣現有土 地標售清冊等件為證（見本院卷第8 頁至第10頁），並經本 院到場勘驗屬實，並囑託新竹市地政事務所測量，且有該所
檢送之土地複丈成果圖在卷可查（見本院卷第37頁），復為 兩造所不爭執，堪信為真正。
㈠原告主張：被告所有之系爭房屋無權占用系爭土地，訴請被 告拆屋還地，被告則否認其無權占有，並以前揭情詞置辯， 故本件兩造之爭點在於：⒈被告占有系爭土地，有無合法使 用之正當權源？原告訴請被告拆除系爭房屋並返還土地，有 無理由？⒉原告主張系爭土地，因遭被告無權占用，致受有 無法使用收益之損害，而被告獲得相當於租金之利益，爰依 據不當得利之法律關係，請求被告返還所獲相當於租金之利 益，有無理由？茲分別論究如下：
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項定有明文。以無權占有為原因，請求返 還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事 實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實 證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法 院92年度台上字第312 號判決意旨可資參照）。是本件被告 抗辯：其與原告之前手即訴外人新竹縣政府間有租賃關係， 由被告承租系爭土地，並繳付租金。原告取得系爭土地後， 原告應繼受上開租賃關係，被告並非無權占用云云，自應由 被告就其與訴外人新竹縣政府間存在租賃關係之正當權源乙 節，負舉證之責。惟查：
⒈被告固提出系爭土地登記謄本及異動索引附卷可徵（見本 院卷第31頁至第32頁），然無從敘明被告與訴外人新竹縣 政府間有租賃關係存在之實，被告亦未就此再舉證以佐， 是其所辯，已非可採。而就被告抗辯：有按期繳付租金予 訴外人新竹縣政府之事，亦經原告否認，並稱該繳付款項 僅為「補償金」，非屬「租金」等語。本院依職權向新竹 縣政府函詢，經該府函覆稱：檢送新竹市○○段00地號土 地使用補償費繳款書（自95年7 月1 日至104 年8 月12日 止）乙份，原占用人為葉劉玉桂（即被告）等語，此有該 府105 年1 月14日府地用字第0000000000號函在卷可按（ 見本院卷第85頁）。則被告占有原新竹縣政府所有之系爭 土地雖有繳納使用補償費，然核卷附土地使用補償費繳款 書（95年7 月1 日至100 年6 月30日付款部分）內容所示 ：被告所繳付者，係「新竹縣縣有基地使用補償金」，該 繳款書使用補償金欄記載「使用補償金93,223元」、備考 欄記載：「…二、本繳款收據係台端占用本筆土地發生侵 權行為之損害賠償，非屬租金…」等情，有新竹縣現有基 地使用補償金收入繳款書在卷可參（見本院卷第86頁）；
另新竹縣政府地政處繳款書明細統計表（100 年7 月1 日 起至104 年8 月12日付款部分），其上亦記載「使用關係 ：土地使用補償金」之文字（見本院卷第87頁），由此堪 認，被告所支付之「補償金」，顯與民法第421 條所稱租 賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方 支付租金之契約對價關係，顯屬二事，原告之前手即訴外 人新竹縣政府，業已表明並非基於收取定期租金之意思而 向被告收取費用甚明。
⒉揆之新竹縣縣有不動產被占用處理要點第2 條、第3 條分 別規定「本要點所稱占用係指無權占有或使用縣有不動產 。」、「縣有非公用不動產被占用依下列規定處理：㈠被 私人或公營事業機構占用：⒈符合新竹縣縣有財產管理自 治條例及相關法令規定者，得以出租、讓售、專案讓售、 現狀標售或委託經營等方式處理。⒉對於無法依前款方式 處理者，管理機關（單位）應通知占用人自行拆除或騰空 交還。占用人拒不配合辦理時，得斟酌占用情節，依下列 方式處理：⑴違反相關法律或使用管制者，通知或協調主 管機關依法處理。⑵以民事訴訟排除。⑶依刑法第320 條 、第349 條規定移請地方警察機關偵辦或逕向法院告訴。 」、第5 條則以：「對於被占用之不動產，除本府所屬機 關（單位）占用者外，在未依法處理完成前，依民法不當 得利之規定，向占用人追收歷年使用補償金。」等語。查 ：系爭土地於標售予原告前，係經不知何人於其上興建未 辦理保存登記之系爭房屋，自67年起即由訴外人唐○○○ 為原始納稅義務人，後輾轉為被告取得等情，有新竹市稅 務局105 年1 月12日新市稅房字第0000000000號函在卷可 按（見本院卷第79頁），而被告既未取得系爭土地之所有 權，復按期繳納補償金予訴外人新竹縣政府，自與前揭要 點所指，因無權占用訴外人新竹縣政府所有、非公用之不 動產，訴外人新竹縣政府於依法處置前，依民法不當得利 之法理，向被告追收歷年使用補償金之情形相符；況依原 告所提出新竹縣政府新竹縣縣有土地標售清冊中亦記載： 「標號71、新竹市○○段0000地號土地、面積104.14平方 公尺」、「附註1 ：編號64~77 現況為私人占用（無權占 用）」等內容（見本院卷第8 頁），亦可徵訴外人新竹縣 政府自始未有同意被告使用系爭土地之意思，始向其收取 使用補償金，並將被告所為視為無權占有，自難憑渠等有 補償金之收受，即認雙方間有達成租賃之合意。 ⒊從而，被告既未舉證證明系爭房屋占用系爭土地有其他正 當權源，是其辯稱：訴外人新竹縣政府多年來定期向其收
取租金，雙方間就系爭土地已成立租賃契約云云，尚不足 採。原告主張：被告搭建系爭房屋已無權占用系爭土地， 核屬有據，應予准許。
㈢次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8 條第2 項定有明文。又民法第148 條第1 項係規定行使權 利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足 使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該 條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照） 。被告雖另抗辯：系爭房屋占有系爭土地具備公示狀態，原 告於買受系爭土地之初，尚非不知系爭房屋存在，仍執意購 買，嗣又起訴，以致被告之信賴占有事實遭受侵害，且被告 購得系爭房屋後，花費上百萬元整修，今逕令被告遷出，亦 已侵害被告之利益，而屬權利濫用云云。但查：系爭土地前 後分別登記為訴外人新竹縣政府、原告所有，被告未經系爭 土地之所有權人同意，取得系爭房屋之事實上處分權，並居 住其內，本應知悉其所為，係無權占有使用他人之土地，且 被告於繳付土地使用補償金時，該繳款書備考欄亦載有「本 繳款收據係台端占用本筆土地發生侵權行為之損害賠償，非 屬租金」等語，業如前述，被告應可明知其就系爭土地之使 用，尚不構成與訴外人新竹縣政府間之租賃關係，則原告經 標售取得系爭土地，並經登記為所有權人，基於對所有物之 使用、處分等權利，自得依法請求被告拆除系爭房屋並返還 系爭土地予原告，實屬行使權利之正當行為，非以損害他人 為主要目的，自無權利濫用之可言。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179 條、第181 條但書分別定有明文，而無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地 法第97條第1 項定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地 價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價， 土地法施行法第25條、土地法第148 條分別定有明文，而舉 辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間 申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權 條例第16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例 參照）。查系爭土地102 年1 月之申報地價為每平方公尺5,
800 元一情，有原告所提土地登記謄本在卷足憑（見本院卷 第9 頁），本院審酌系爭土地地目空白、使用分區為鄉村區 、使用地類別為乙種建築用地，而經本院到場履勘，系爭房 屋所位於新竹市○○路○段000 巷0 弄內，為1 樓加強磚造 、二樓鐵皮加蓋之房屋，目前供被告居住，大門臨6 米巷道 ，附近為住宅及空地等坐落位置、周遭環境、繁榮程度情狀 （見本院卷第35頁），認原告主張系爭土地應按申報地價年 息百分之5 計算上開無權占有相當於租金之不當得利，應屬 適當；被告空言抗辯原告請求之租金計算過高，則無足採。 準此，原告請求被告自104 年9 月9 日（登記為所有權人之 日）起至返還如附圖所示B 部分面積82平方公尺，A 部分面 積7.36平方公尺，C 部分面積14.78 平方公尺，合計104.14 平方公尺之系爭土地面積之日止，按月給付相當於租金之不 當得利2,517 元（計算式：5800×104.14×5%÷12，小數點 以下四捨五入），洵屬有據，自應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系 爭土地如附圖所示B 部分面積82平方公尺，A 部分面積7.36 平方公尺，C 部分面積14.78 平方公尺，合計104.14平方公 尺之系爭房屋拆除，將所占有之土地返還原告，及依民法第 179 條規定，請求被告自104 年9 月9 日起至返還如附圖所 示上開部分之日止，按月給付原告2,517 元，為有理由，應 予准許。
五、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額分別准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
書記官 王恬如