臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第538號
原 告 余志遠
訴訟代理人 施竣中律師
被 告 張恆欽
訴訟代理人 趙政揚律師
訴訟代理人 江東原律師
複代理人 邱懷靚律師
羅盛德律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105年1月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣捌佰壹拾陸萬玖仟壹佰柒拾叁元及自民國一百零四年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰柒拾貳萬肆仟元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣捌佰壹拾陸萬玖仟壹佰柒拾叁元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
原告起訴主張：原告於民國（下同）103年6月12日向被告購買 其所有坐落於新北市○○區○○段000地號及其上建物即門牌 號碼新北市○○區○○○路0段000巷0號5樓之3房屋（下稱系 爭房地），買賣價金新台幣（下同）790萬元，並簽定原證1之 不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告已給付買賣價款 790萬元、相關稅費3萬2173元及仲介服務費用23萬7000元，並 已辦理所有權移轉登記。然原告於104年5月中旬卻聽聞系爭房 地曾發生原所有權人李旻靜意外墜樓身亡之事故（下稱系爭事 故），經媒體報導後為鄰里間所周知，李女去世後由其姐繼承 系爭房地，其姐去世後由其姊夫即被告繼承，被告繼承後，因 房仲人員告知系爭房地為凶宅，無法承接銷售事宜，被告自應 知悉系爭事故。被告於契約締約過程，隱瞞系爭事故，並謊稱 未發生非自然死亡事故，致原告無法取得正確資訊評斷是否購 買系爭房地，侵害原告締約之表意自由，致原告陷於錯誤，因 系爭房地因發生系爭事故，亦屬存有重大之瑕疵，是於104年6 月9日以原證3之律師函撤銷及解除系爭買賣契約，請求被告返 還價金790萬元並賠償相關費用支出26萬9173元之損害，然為 被告拒絕，為此，先位聲明:依據民法第92條、第179條之規定 ，民法第354條、第359條、第259條第2款、系爭買賣契約第10 條第3項之規定，備位聲明依據民法第359條之規定，提起本訴 ，並為先位聲明：被告應返還原告790萬元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。被告 應給付原告26萬9173元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按周年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執 行。備位聲明：被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息，並願 供擔保請准宣告假執行。
被告則以：依據內政部97年7月24日內授中辦地字第097004819 0號函示係指於賣方於產權持有期間，於其建築改良物之專有 部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（ 不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分）；及在專有部 分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有 部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）之情形 。再依據台灣高等法院台南分院100年度上易字第44號民事判 決及台灣高等法院101年度上字第87號民事判決可知，所謂非 自然身故情事，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺 或自殺致死情事之房屋，並不包括因意外事故死亡之情形。並 參以系爭買賣契約第12條特別約定第4項約定:被告已明確告知 ，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺 致死之情事發生，系爭買賣契約後附之房地標的現況說明書第 12項亦約定「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間 是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然事故。」，依據原告提出 之新聞報導記載，李女係為檢查熱水器而墜樓，係因意外事故 而不幸身亡，並非兇殺、自殺等情形，且其死因另涉及有無延 誤救治之爭議，系爭房地並不符合非自然身故或凶宅之定義， 是被告並未違反系爭買賣契約第12條特別約定第4項及房地標 的現況說明書第12項之規定，原告主張被告涉嫌詐欺云云，自 非有理。況被告係於李女去世後輾轉經繼承取得系爭房地，自 非於賣方產權期間發生非自然死亡之事故，原告之主張，並非 可採。至於台灣高等法院高雄分院99年上易字第333號民事判 決之基礎事實為燒炭自殺，與本件屬意外事故並不相同，自無 從援引適用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決 ，請准供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事項（見104年10月6日筆錄，本院卷第97頁）：㈠原告於103年6月12日與被告簽定原證1房地買賣契約，以總價 790萬元，買受被告所有系爭房地，有原告提出原證1房地買賣 契約可按（見本院卷第11-32頁）。
㈡系爭房地原為李旻靜所有，李旻靜於99年1月5日因至屋戶更換 熱水器電池，不慎跌落地面致死，有原告提出原證2之新聞一 紙可按（見本院卷第33頁）。
㈢原告於103年6月9日以原證3之存證信函，以系爭房地為凶宅之
瑕疵為由，撤銷系爭買賣契約之意思表示或解除系爭買賣契約 ，被告於104年6月16日函覆原告，以系爭房屋並非凶宅為由云 云，有原告提出原證3、4之存證信函為憑（見本院卷第34-37 頁）。
原告起訴主張被告於出售系爭房地時並未告知系爭房地之前屋 主李旻靜於99年1月5日因至屋戶更換熱水器電池，墜樓致死等 情，致原告陷於錯誤而購買系爭房地，且因系爭房地因發生系 爭事故，亦存有重大之瑕疵，是原告於104年6月9日以原證3之 律師函撤銷及解除系爭買賣契約，先位聲明依據民法第92條、 第179條之規定，民法第359條、第259條第2款、系爭買賣契約 第10條第3項之規定，備位聲明依據民法第359條之規定，請求 如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件先位聲明之爭點 ㈠原告依據民法第92條、第179條、第354條、第359條、第259 條第2款、系爭買賣契約第10條第3項規定，請求被告返還價金 790萬元，是否有理由？（原屋主李旻靜於系爭房地內不慎跌 落死亡，是否為物之瑕疵？是否構成不動產標的現況說明書第 12點所述「本建築改良務於賣方產權持有期間是否曾經發生兇 殺或自殺等非自然身故之事實」？）㈡原告依據系爭買賣契約 第10條第3項之約定，請求被告給付仲介費23萬7000元、稅費3 萬2173元，是否有理由？備位聲明之爭點為㈠原告依據民法第 359條之規定，請求減少價金300萬元，是否有理由？茲分述如 下：
㈠原告依據民法第92條、第179條、第354條、第359條、第259 條第2款、系爭買賣契約第10條第3項規定，請求被告返還價金 790萬元及仲介費23萬7000元、稅費3萬2173元，是否有理由？ （原屋主李旻靜於系爭房地內不慎跌落死亡，是否為物之瑕疵 ？是否構成不動產標的現況說明書第12點所述「本建築改良務 於賣方產權持有期間是否曾經發生兇殺或自殺等非自然身故之 事實」？）
⒈所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年臺上字第1173號判例參照）。另有非自然身故情事之 房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產 買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋， 此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一 般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住 戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成 相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中， 具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格
，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該 等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明 顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低 落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事， 將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損 ，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。再者，房屋是否因 為曾有人於此發生凶殺或自殺致死等非自然死亡情事而成為凶 宅，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因 宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教 儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房屋是否為凶宅，應 考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以發生 非自然死亡之人應死於屋內為必備要件。
⒉再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值 ）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有 瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效 用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時 間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第43 4條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順 序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標 準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定， 意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準）， ⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常 可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買 受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在 內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之 情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具 有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適 用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個 案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於 特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用 之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著， 凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月）， 準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及 半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。⒊參以內政部104年4月13日頒布之命令（內授中辦字第10413025 58號函），不動產說明書應記載及不得記載事項第2點第4項: 其他重要事項包括本建物之專有部分於產權持有期間是否發生 兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有， 應敘明之，因此，因專有部分於產權持有期間，若發生兇殺、 自殺、一氧化碳中毒、或其他非自然死亡之情形，恐影響購買
者之意願甚劇及標的物之價格，因此，特別應於不動產買賣契 約書列為應記載事項。況日本學者亦認定兇宅將造成購屋者或 居住者之心理層面之影響成為心理的瑕疵，就時間上因素、場 所上因素、標的物之現狀、附近地理環境及居民因素等判斷標 準區分是否為構成物之瑕疵，因不動產買賣交易金額龐大，對 於購屋者而言，可能居住或使用數十年，在寧可信其有，不可 信其無之心態下街坊鄰居的討論，事必會影響其購買意願，進 而影響不動產價值，然而非自然事故之情形，是已發生之事實 ，一旦事故被提及，仍會造成心理的瑕疵（見宏大不動產估價 師聯合事務所之不動產估價報告書）。經查，原告買受系爭房 地係供自住等情，為被告所不爭，因此，依據主觀及半主觀瑕 疵標準，如系爭房地曾發生非自然死亡事故，就原告而言，仍 屬於心理層面嫌惡狀況，對居住品質會發生疑慮，在心理層面 上亦會造成相當大之負面影響，原告自從103年6月21日購買系 爭房地後，於104年5月中旬知悉系爭房地為非自然死亡之凶宅 後，即將系爭房地空置迄今等情，足見，就原告主觀及半主觀 瑕疵判斷而言，系爭房地對於原告而言，已達於心理上之瑕疵 ，可堪認定。
⒋再者，系爭房地之前屋主李旻靜於99年1月5日因更換熱水器電 池時墜樓身亡之事實，有原告提出之原證2之新聞報導可考（ 見本院卷第33頁），且為兩造所不爭，自屬內政部前開函文所 規範之「非自然死亡」情事，經交易習慣上認定為「凶宅」， 並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵 ，且經送請鑑定系爭房地因發生系爭事故之瑕疵，系爭房地減 損價值達127萬3286元，有宏大不動產估價師聯合事務所103年 6月12日不動產估價報告書可按（置於卷外）。亦即系爭房地 發生系爭事故，自已造成房屋價值減損之客觀上瑕疵。再者， 依據系爭房地之不動產標的之現況說明書第12條約定「賣方於 產權期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故事故」等語 ，亦即原告對於系爭房地是否曾發生非自然死亡之事故，亦為 系爭買賣契約約定之品質，至於兇殺或自殺僅為非自然死亡之 例示規定，被告於系爭房地標的物現況說明書亦勾選系爭房屋 未曾發生非自然身故之事實，有不動產買賣標的物現況說明書 可按（見本院卷第26頁），兩造合意將系爭房屋「不曾發生非 自然身故事件」，納入系爭房地應具備之重要品質之一，被告 抗辯系爭房地並非凶宅，自無可採。再者，訴外人李旻靜為被 告之小姨子，李旻靜於99年1月5日因意外墜樓死亡，被告於 100年11月27日因繼承而取得系爭房地，自無可能不知悉系爭 事故。況物之瑕疵擔保責任既為法定無過失責任，則不因以被 告產權持有期間發生以及被告是否知悉為兇宅為其責任條件，
準此，被告均應負瑕疵擔保責任，應可認定。
⒌按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定（包括民法第35 4條），應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其 價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金，民法第359條定有明文。被告已明確告知原告本買賣標 的物於簽約前無非自然身故之情事，如事後查證確曾發生非自 然身故者，原告自得逕行解除契約並返還價金，有系爭買賣契 約第10條第3項可按。再者，系爭房地不得發生非自然身故事 件，乃兩造約定系爭房屋應具備之重要品質之一，已如前述， 系爭房地發生系爭事故，衡之經驗法則及社會通常觀念，在客 觀上必將導致系爭房地之交易流通產生障礙，進而減損其交換 價值，故系爭房地發生系爭事故，顯已構成重大物之瑕疵，已 如前述，原告於104年5月中旬知悉上開非自然身故事件，隨即 於104年6月9日以原證3之存證信函請求解除契約及返還買賣價 金之意思表示，並未逾除斥期間，自屬有據，應予准許。至於 被告抗辯應以產權持有期間發生非自然身故事件，始得解除契 約云云，委無可取。
⒍原告買受系爭房地後係供自住，原告於104年5月中旬知悉系爭 房地為凶宅後，隨即空置迄今，原告已無法達到買屋自住之目 的，則被告因輾轉於100年11月27日繼承系爭房地，因系爭房 地為凶宅長期空置而無法出賣，亦未受有何損害，則原告解除 契約後，被告自得另行以凶宅之較低價格出售，對於被告並無 損失，因此，原告解除契約後，對於原告始得免於居住凶宅之 心理恐懼，被告亦得另覓可接受凶宅之買主，並未顯失公平可 言，從而，原告原告主張解除契約，應屬有據。⒎另按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互 負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍 得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行 利益賠償主義者，我民法第260條規定：「解除權之行使，不 妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害賠 償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因 解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」 ，即係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在 。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基於債務所為 之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態，則契約有效 時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方可達回復原狀之 趣旨，民法第260條規定，即係在立法政策上，對於契約之溯 及效力，酌加限制，允許當事人得就債務不履行所生損害，請 求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力仍然存續，是其損害賠 償請求權，自不分行使解除權之當事人抑相對人，均不因契約
之解除而失其存在（最高法院96年台上第1204號裁判意旨參照 ）。再者，系爭契約於簽定後，如被告有違約情事致本約解約 時，被告應負擔所受損害及應返還已支付之價金，系爭買賣契 約第10條第3項定有明文。原告經由房屋仲介買受系爭房屋支 出仲介費23萬7300元、過戶登記費及書狀規費3萬2173元，有 原告提出之統一發票及房地產登記費用明細表可按（見本院卷 第38、39頁）本院認上開支出，核均與系爭買賣契約所為之瑕 疵給付間均有相當因果關係，被告自應就原告上開損害應賠償 責任，從而，原告請求損害26萬9173元，為有理由，應予准許 。
㈡給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給 付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送 達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者 ，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限 屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第203 條分別定有明文。被告於104年8月4日收受起訴狀繕本，有卷 附之送達證書可按（見本院卷第52頁），因此，原告請求被告 應自起訴狀繕本送達翌日即104年8月5日起至清償日，按年息 百分之五計算之利息，應屬有據。
綜上所述，原告依據民法第359條、系爭買賣契約第10條第3項 之規定請求解除契約及損害賠償，請求被告給付816萬9173元 （7, 900,000+269,173元=8,169,173）及自起訴狀狀繕本送達 翌日即104年8月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，為有理由，應予准許。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰依據前 開規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決 結果無涉，爰不一一論述。原告依據民法第354條第1項、第 359條、系爭契約第10條第3項之規定，主張解除契約回復原狀 ，及損害賠償，請求給付被告給付如主文所示之金額如先位聲 明，既有理由，其另依民法第92條、第179條之法律關係為先 位聲明之請求權基礎，核屬請求權競合之合併，其中一請求權 有理由，其起訴之目的已達，自無庸再事審究其他請求權是否 有理由。本院已為原告之先位聲明為有理由之判決，則對備位 聲明之部分，無庸再行審究，附此敘明
結論：原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 林瓐姍