臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第217號
原 告 陳榮豊
陳榮章
陳榮彬
陳榮貴
陳榮鑫
陳俊良
陳炳煌
陳炳讓
陳俐婷
陳鍾玉霞
陳建華
陳建國
陳建春
陳財明
陳財福
陳志文
陳亞蔓
共 同
訴訟代理人 李金澤律師
共 同 複
代 理 人 葉建浩
被 告 蘇炳燦
蘇安旗
蘇三雄
上三人共同
訴訟代理人 蔡清福律師
陳奕君律師
被 告 蘇炳賢
張淑惠
林憲德
上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國105年1月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有新北市○○區○○段○○○○段00地號土地分割如附圖（即新北市樹林地政事務所104年5月26日新北樹地測字第1043847230號函檢附之土地複丈成果圖）方案二所示：使用地號27部分面積658 平方公尺歸原告等17人及被告蘇炳憲、張淑惠共同取得（分割後應有部分比例如附表所示）；使用地號27（1 ）部分面積402 平方公尺歸被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄共同取得（分割
後應有部分比例如附表所示）。原告等17人及被告蘇炳憲、張淑惠應依附表分割後之應有比例補償被告林憲德新臺幣肆佰捌拾玖萬壹仟肆佰捌拾肆元。
訴訟費用由兩造依附表所示分割前之應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：
（一）新北市○○區○○段○○○○段00地號（下稱系爭土地） 目前現狀為兩造共有狀態，有系爭土地之地籍圖與土地登 記謄本可稽。
（二）民法第823 條第1 項本文之規定，各共有人得隨時請求分 割共有物，合先陳明。
（三）依民法第824 條第2 項第1 款、第2 款之規定，分割共有 物原則雖以原物分配為主，若以原物分配顯有困難時，得 以變賣共有物或兩者併用，惟查：
1、查被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄、蘇炳賢等四人之應有部 分合計為二分之一，且系爭土地上目前有三棟房屋，原告 曾對被告提起拆屋還地之訴訟，惟業經鈞院一審判決原告 敗訴（103 年度訴字第364 號）。該判決認為原告與被告 間就門牌號碼131 及133 號、如起訴狀附圖之a 及b 部分 有「明示分管契約」存在，附圖之c 部分兩造間有「默示 分管契約」存在。
2、次查，按最高法院51年台上字第1659號判例謂：「定共有 物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適 當者為限。本件兩造共有之土地，上訴人請求按其在第一 審所提出之圖樣分割，被上訴人亦非絕對不願分割。衹求 按各人占有形勢以為分割而已，是將原物分配於各共有人 之原則，兩造已有同意，惟應如何按其成分，劃分地區分 配於各共有人，或對不能按其應有部分受分配者，如何酌 以金錢補償之，在審理事實之法院，非不能定一適當之方 法以為分割，若遽將土地予以變賣，則兩造在系爭地上建 築居住之房屋，勢非拆遷不可，其方法自非適當。」如分 割方式可按目前地上物既存之形式而為分割，且地上物得 免於拆遷。
3、又查，系爭土地面積為1,060 平方公尺，約320.65坪，屬 一般農業區，按農業發展條例第16條第1 項第4 款之規定 ：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得 分割。但有下列情形之一者，不在此限：本條例中華民國 89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有 。」，系爭土地於89年1 月4 日前即為共有耕地，依上開 條文，得為原物分割。
4、最高法院85年台上字第53號民事判決要旨謂：「分管契約 ，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契 約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之 意思。是系爭土地之分管契約，已因被上訴人提起本件分 割共有物訴訟，而當然終止。」（亦可參最高法院96年台 上字第977 號民事判決）由該判決可知，原告暨提起本件 分割共有物之訴訟，明示及默示分管契約應解為有終止分 管契約之意思。故如為變價分割，亦屬可行，能使之產生 經濟上最大之利用價值。
（四）原告分割後願意和被告蘇炳賢、張淑惠原告維持共有關係 ，也願意補償被告林憲德部分。
二、被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄則以：
（一）按法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之 利益，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、 利用價值及經濟效用決之，最高法院84年度台上字第1538 號裁判要旨參照。是被告前述主張，實符此一要旨，爰再 說明如次。次按分割共有物究以原物分割或變價分割為適 當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效 用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有 人所主張分割方法之拘束，最高法院88年度台上字第600 號裁判要旨參照。分割共有物，究以原物分割或變價分配 其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束 ，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用 情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公 平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利， 須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價 金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能 按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於 變賣之一途，最高法院90年度台上字第1607號、94年度台 上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照。（二）系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○街000○00000○00 0號建物分別為被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄所有，被告 蘇炳燦、被告蘇安旗、被告蘇三雄分割後願意維持共有關 係，也願意補償被告林憲德部分。
（三）不動產估價報告之價格評估有所違誤，致方案一、二之補 貼金額2,235,334元、4,891,484元計算錯誤： 1、系爭土地不動產估價報告第10頁記載土地利用情況：「現 況土地臨中園街133、135、135-1、137號等四棟房屋，（ 另中園街131號建物有無占用勘估土地，應以地政機關指 界為準。），又中園街133號屋後空地有雜草樹木及雜物
堆置」。
2、系爭土地不動產估價報告第17頁記載：「分割後三峽區麻 園段溪墘寮小段27( 1)地號土地(寬約8米、深約24米，深 寬比約2.9、形狀屬稍微不整形)」
3、惟中園街135-1號、中園街137號建物占用新北市○○區○ ○段○○○○段0000○0000地號之土地，另於臺灣新北地 方法院104年訴字第2814號拆屋還地民事訴訟繫屬中【被 證1】。實際土地臨路使用狀況如【被證2】照片所示，分 割方案的新北市○○區○○段○○○○段00地號臨路寬度 為8.7公尺；新北市○○區○○段○○○○段000 00地號 臨路寬度僅7.3公尺。故系爭土地不動產估價報告第17頁 記載寬度錯誤，應為「寬度6m以上，8m未滿」。故27( 1) 地號寬度狹小補正率應以0.97計算，而非報告中「寬度8m 以上，10m未滿」之1.00。
（四）因中園街135-1號、中園街137號建物占用新北市○○區○ ○○○段0000○0000地號之土地。新北市○○區○○段○ ○○○段000 00地號臨路寬度僅7.3公尺，後約48%並未正 對馬路，故不動產估價報告並未與實際土地價值相符【被 證3】。故應由第三方公正單位製作。請鈞院另請第三方 公正單位依據土地臨路情形及土地使用狀況製作正確之不 動產估價報告。
三、被告蘇炳賢、張淑惠則以：
我們分割後願意和原告維持共有關係，我們也願意補償被告 林憲德部分。
四、被告林憲德則以：
這塊地我又沒用，我願意由其他共有人承購。
五、本件應審酌系爭土地可否裁判分割？若可，應以何方式分割 為適當？
（一）按共有物如無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限者，各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第82 3 條第1 項定有明文。查系爭土地為兩造所共有，渠等應 有部分之比例詳如附表所示，兩造間並就系爭土地未約定 不為分割，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分 割方法尚未達成協議之事實，是原告依首揭規定請求裁判 合併分割系爭土地，尚無不合。
（二）經查：
1、系爭土地為不規則狀，且系爭土地上門牌號碼新北市○○ 區○○街000 ○00000 ○000 號建物分別為被告蘇炳燦、 蘇安旗、蘇三雄所有，門牌號碼新北市○○區○○街000 ○000 號建物現為第三人占有中等情，業經本院於104 年
5 月15日履勘現場，並囑託新北市樹林地政事務所派員測 量明確，製有勘驗筆錄及附圖所示之複丈成果圖附卷可考 。本院參考上述事實，並斟酌：（一）依兩造除被告林憲 德所提之方案分割，分割後各部分土地尚屬完整、方正。 （二）被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄所分得之土地亦為其 所有之門牌號碼新北市○○區○○街000 ○00000 ○000 號建物坐落之土地，除能增進土地之利用外，亦可提高土 地之經濟價值。（三）依據被告蘇炳賢、張淑惠陳稱希望 能與原告維持共有。故本院認依附圖所示方案二分割確屬 公平、妥適，爰定分割方法如主文第1 項所示。 2、另分割共有物應考慮公平原則、利益原則、經濟原則，本 院審酌被告林憲德自陳其旅居美國多年等語，且就系爭土 地之權利範圍僅有12分之1 ，如分割取得系爭土地之經濟 效益不大，被告林憲德之持分面積得不受分配。原告與被 告蘇炳憲及張淑惠於本院104 年4 月29日言詞辯論期日時 陳稱願意補償被告林憲德等語，故本院認應將系爭土地如 附圖所示方案分割後，則被告林憲德未能依其應有部分受 分配，爰依據民法第824 條第3 項「不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之」之規定，參酌卷附崇德不動產 估價師事務所之不動產估價報告書摘要，被告林憲德所有 系爭土地之持分價值共計新臺幣（下同）4,891,484 元（ 計算式：58,697 ,800 元×1/12＝4,891,4847元），及原 告及被告蘇炳憲及張淑惠願按持分比例補償等情，本院認 原告及被告蘇炳憲及張淑惠應按應有部分比例補償被告林 憲德4,891,484元，應屬公允。
3、被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄另主張不動產估價報告並未 與實際土地價值相符，應另請第三方公正單位估價等語， 然查，本件係由本院自行挑選鑑價單位即崇德不動產估價 師事務所進行鑑價，崇德不動產估價師事務所以土地視為 素地及臨路現況為準，崇德不動產估價師事務所於104年6 月16日現場勘察實際系爭土地臨路使用狀況而為估價，被 告林憲德持有部分為4,891,484元，應屬公允，本院於105 年1月25日審理時詢問本件是由法院自行挑選鑑價單位， 有何意見？是否放棄購買，由其他共有人購買？被告蘇炳 燦、蘇安旗、蘇三雄陳稱對鑑價單位沒有意見，我們還是 要買等情，依前開說明，崇德不動產估價師事務所現場勘 察實際系爭土地臨路使用狀況而為估價，應屬公允，且被 告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄對鑑價單位沒有意見，還是要 買等情狀，本院認為並無再行鑑價之必要，併此敍明。六、綜上所述，原告依據民法第824 條規定，請求分割兩造共有
之系爭土地，本院審酌系爭土地之使用現狀、整體利用之效 益、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣及兩造之意 願等情，認如主文所示之方割方案為最佳之分割方法，原告 之主張洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經審 酌後，認均與前開結論不生影響，爰不予一一論述，併此敘 明。
八、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明 分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自 無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本 院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之訴為 有理由時，仍應由兩造分別依系爭土地應有部分比例分擔訴 訟費用較符公平原則，爰酌命各應負擔訴訟費用如主文。九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 3 日
民事第一庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 3 日
書記官 林惠敏
附表：
┌──┬────┬────┬──┬─────┐
│編號│共有人 │分割前 │分割│分割後應有│
│ │ │應有部分│方案│部分 │
├──┼────┼────┼──┼─────┤
│ １ │陳榮豊 │1/84 │ │750/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│ ２ │陳榮章 │1/84 │ │750/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│ ３ │陳榮彬 │1/84 │ │750/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│ ４ │陳榮貴 │1/84 │ │750/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│ ５ │陳榮鑫 │1/84 │ │750/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│ ６ │陳俊良 │1/84 │ │750/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│ ７ │陳炳煌 │1/24 │ │125/1613 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│ ８ │陳炳讓 │1/24 │ │125/1613 │
├──┼────┼────┤ 共 ├─────┤
│ ９ │陳俐婷 │1/168 │ 同 │375/33873 │
├──┼────┼────┤ 取 ├─────┤
│１０│陳鍾玉霞│1/168 │ 得 │375/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１１│陳建華 │1/36 │ │250/4839 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１２│陳建國 │1/36 │ │250/4839 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１３│陳建春 │1/36 │ │250/4839 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１４│陳財明 │2/84 │ │1500/33873│
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１５│陳財福 │2/84 │ │1500/33873│
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１６│陳志文 │2/84 │ │1500/33873│
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１７│陳亞蔓 │1/84 │ │750/33873 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１８│蘇炳賢 │121/1000│ │363/1613 │
├──┼────┼────┤ ├─────┤
│１９│張淑惠 │1/12 │ │250/1613 │
├──┼────┼────┼──┼─────┤
│２０│蘇炳燦 │137/1000│ 共 │137/379 │
├──┼────┼────┤ 同 ├─────┤
│２１│蘇安旗 │121/1000│ 取 │121/379 │
├──┼────┼────┤ 得 ├─────┤
│２２│蘇三雄 │121/1000│ │121/379 │
├──┼────┼────┼──┴─────┤
│２３│林憲德 │1/12 │ 價金補償 │
└──┴────┴────┴────────┘