確認區分所有權人會議決議無效等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,104年度,841號
SLDV,104,訴,841,20160223,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第841號
原　　　告　冠德建設股份有限公司
法定代理人　馬玉山　
訴訟代理人　吳俊昇律師
複代理人　　張湘怡律師
　　　　　　張竹君律師
被　　　告　冠德中研社區管理委員會
法定代理人　梁靜儂　
訴訟代理人　陳詩經律師
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民
國105年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠原告係冠德中研社區（下稱系爭社區）之起造人及出賣人， 系爭社區坐落之土地為市場預定地，乃規劃地下一樓作為超 級市場與停車場、地上一樓與二樓部分作為超級市場，三樓 以上則為集合住宅。超級市場為商業空間，不論所有權人或 顧客，都不可能使用系爭社區之VIP設施或其他共用部分， 且超級市場係使用與一般住戶分離之消防及發電系統，基於 使用者付費及公平合理原則，原告於系爭社區買賣契約附件 之規約草案（下稱規約草案）第5條第3項約定，地下一樓至 二樓之商業空間管理費以住宅管理費之50%為上限計算，然 系爭社區於104年1月17日召開第一屆區分所有權人會議（下 稱系爭會議）時，全體區分所有權人竟挾多數表決權之優勢 ，強行修正規約草案之約定，訂定住戶規約第17條第2項第1 款第2目，使商業空間須繳納全額之管理費，並規定商場部 分之設備、設施由所有權人即原告自行維修，經原告於第一 屆管理委員會提案表示反對。
㈡規約草案第5 條第3 項約定，地下一樓至二樓之商業空間管 理費以住宅管理費50% 為上限計算，且規約草案依公寓大廈 管理條例第56條第2 項規定，於區分所有權人會議訂定規約 前視為規約。訂定規約以前，原告均按此約定繳交管理費， 受到公寓大廈管理條例與合約之保障。故當區分所有權人會 議決議要求原告繳交全額管理費，影響原告依規約草案本可 享有之權益，此時應類推公寓大廈管理條例第33條規定，需 得到原告之同意。是以，區分所有權人利用區分所有權人會 議變更規約草案，訂定住戶規約第17條第2 項第1 款第2 目



剝奪原告按規約草案享有之利益，卻未得到原告同意，則該 住戶規約自不生效力。
㈢管理費之負擔固可透過區分所有權人會議規定負擔比例，但 不代表區分所有權人會議可以多數暴力恣意欺凌特定區分所 有權人或住戶，仍須依照民法第799 條之1 規定，按照共用 部分、約定共用部分之使用目的、利用狀況、區分所有權人 是否支付對價及其他情事，在符合公平或平等原則下決定負 擔比例，否則該決議即違反民法第148 條權利濫用禁止之規 定，依民法第71條、第72條而為無效，區分所有權人亦得依 民法第799 條之1 規定訴請撤銷。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告於銷售系爭社區時，均附上規約草案予區分所有權人， 是系爭社區之區分所有權人於簽約買賣契約時，均知悉系爭 社區為市場預定地，地上一樓與二樓部分要作為商場使用。 而系爭社區依都市設計審議決議本即規劃設置廣告招牌，規 約草案規定商場空間應繳納管理費，並非全然無須繳納管理 費。原告考量商場空間使用公共設施之機會與項目遠較住宅 部分少，故以規約草案規定管理費僅需住宅部分之半數，符 合比例原則且有正當性。
⒉被告另主張商場空間目前由全聯福利中心承租經營，因消費 者使用造成系爭社區公共空間草坪髒亂、車道地坪破損、社 區需另聘保全人員管制進出車輛，增加社區地坪維護成本， 惟被告提供照片之拍攝時間、位置不明，亦無從得知照片中 之垃圾或地坪破損情形係何人所致，況社區住戶或其親友亦 不乏至商場購物消費者，該等照片實不足證明被告所稱環境 髒亂或地坪破損係因非社區住戶或其親友之商場消費者所造 成，亦無法證明有何增加社區公共設施維護成本之情事。 ⒊被告主張原告所派遣參加系爭會議者，對於管理費表決事項 ，皆未表示異議，原告自應受其拘束。然原告公司資深高級 專案謝學周於系爭會議中，表示管理費之金額得於區分所有 權人大會中制定，乃公寓大廈管理條例所明定，而屬區分所 有權人大會可決議之範圍，並無不妥之處。再者，謝學周係 以員工身分出席會議，並未受原告公司委託於區分所有權人 會議行使權利，當然無法代理原告表示同意或反對之意思， 被告據此主張謝學周未反對增加管理費，等於原告同意被告 增加管理費，並無理由。
㈤為此，提起本件訴訟等語。並為聲明：1.先位聲明：確認「 冠德中研」住戶規約第17條第2 項第1 款第2 目規定無效。 2.備位聲明：確認「冠德中研」住戶規約第17條第2 項第1 款第2 目規定應予撤銷。




二、被告則以：
㈠原告為系爭社區之起造人及出賣人，其單方面制定買賣契約 附件之規約草案，約定地下一樓至二樓之商業空間管理費以 住宅管理費50% 為上限計算，顯然有利於原告自行使用或出 租他人使用，而不利於多數之住宅區分所有權人，該規約草 案即顯失公平。又商業空間部分本有其內部獨立之手扶梯、 電梯、冷凍、以及商場照明等特有設備，其消防及發電系統 自需獨立，而原告亦將商業空間之消防及發電系統設計為獨 立，則該消防及發電系統自應屬商業空間之專有專用部分， 依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，由原告負擔維修， 亦屬合法公平。再者，系爭社區商業空間作為超級市場之用 ，不論所有權人或顧客，都會使用其他公用部分，甚至增加 公用部分之維護成本，因此原告依住戶規約第17條第2 項第 1 款第1 目規定繳納全額管理費，係屬合理，原告據此請求 依民法第799 之1 條規定撤銷住戶規約第17條第2 項第1 款 第2 目約定，即屬無理由。
㈡公寓大廈管理條例第33條第3 款僅將同條例第56條第1 項規 定成立之約定專用部分變更時，未經使用該約定專用部分之 區分所有權人同意者，不生效力，而不及於規約草案部分。 顯然規約草案因嗣後住戶規約成立後所產生之效果，並非公 寓大廈管理條例第33條漏未規定之法律漏洞，並無類推適用 之基礎，因此原告主張類推適用公寓大廈管理條例第33條而 認為住戶規約第17條第2 項第1 款第2 目規定不生效力，並 無理由。且所謂規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同 利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同 遵守事項，其目的乃在於維持法律秩序之安定性，則系爭社 區區分所有權人既於104 年1 月17日召開第一屆區分所有權 人會議即系爭會議，針對原告提供之規約草案逐條討論並訂 定住戶規約，顯非民法第148條之權利濫用，亦無任何違反 強制規定或公序良俗，依公寓大廈管理條例第56條第2項規 定，原告所提出之規約草案即由系爭會議決議訂定之住戶規 約取代，況卜爭會議討論過程中，原告所派遣參加會議者， 對於管理費表決事項，皆未表示異議，原告自應受其拘束。 ㈢原告於銷售系爭社區時，片面擬定規約草案，約定地下一樓 至二樓之商業空間管理費以住宅管理費50% 為上限計算，違 反誠信原則，況原告於銷售系爭社區之廣告及特刊中一再強 調，系爭社區為「杜絕商業、娛樂、住宅混雜；市中心純住 宅特區…」，因而吸引系爭社區住戶前來購買，原告辯稱買 受人明知系爭社區座落之土地為市場預定地，並非事實。故 原告未確保系爭社區為「市中心純住宅特區」廣告內容之真



實，已屬違反消費者保護法第22條、公平交易法第21條第1 項規定，而為廣告不實。且系爭社區原設有車道進出遙控設 備、以及車牌辨識器，本無需設置現場保全人員管理車輛進 出，但為管理使用商業空間之消費者車輛進出地下一樓，被 告須加派車道保全人員引導車流，增加被告保全人員服務之 費用，如依規約草案之約定，商業空間部分如僅需以住宅管 理費之50% 為上限計算，繳交管理費，顯然對其他區分所有 權人不公平。
㈣系爭社區交屋時，原告曾代收每戶3 個月管理費，用以支付 104 年3 月至104 年5 月之管理費，當時原告所有地下一樓 至二樓之商業空間部分，均按住戶規約繳交100%管理費即每 坪100 元，又二樓部分屬於臺北市政府所有而由原告代管之 電子圖書館，自104 年6 月起，亦均依照住戶規約繳交100% 管理費，且原告於其所有出租系爭社區二樓商場廣告，亦載 明管理費每坪新台幣100 元，顯見原告也同意商場繳交100% 管理費等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠原告為系爭社區建物之建商，亦同為系爭社區之區分所有權 人之一。
㈡原告於出售系爭社區建物時，與買受人即區分所有權人所訂 立之買賣契約附有附件八管理公約（草案）暨公寓大廈管理 條例。
㈢系爭社區於104年1月17日區分所有權人會議決議通過規約第 17條第2項第1款第1目、第2目分別約定為：「㈠管理費之分 擔基準⒈房屋管理費：每坪每月新台幣100元計算，實際繳 費金額為建築改良物所有權狀坪數乘以每坪金額。⒉店面管 理費：地下一樓至二樓之商業空間管理費，每坪每月為房屋 管理費的100%計算，實際繳費金額為建築改良物所有權狀坪 數乘以每坪金額，該空間之所有權人不得使用本社區一、三 、頂樓之VIP設施。」（本院卷一第21頁及背面） ㈣系爭社區於104年1月17日舉行第一屆第一次區分所有權人會 議，會議紀錄如原證三即本院卷一第26頁至第30頁，錄音光 碟譯文內容如被證14所載。
四、本院之判斷：
甲、先位之訴部分
區分所有權人會議通過系爭規約第17條第2項第1款第2目之規 定是否無效？
⒈按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、 共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及 規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署



同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。又規 約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項。區分所有 權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有 關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。有關公寓大 廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除 法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第56條 第1、2項、第3條第12款、第7款、第23條第1項分別定有明 文。原告主張其與各別買受人訂有房地預定買賣契約書，依 買賣契約約定，各別買受人同意遵守附件八管理公約（草案 ）暨公寓大廈管理條例之約定（下稱規約草案），且依上開 買賣契約及規約草案約定，地下一樓至二樓之商業空間管理 費以住宅管理費百分之五十為上限計算，商業空間之所有權 人不得使用一、三、頂樓之VIP設施等情，固據提出上開買 賣契約書及規約草案為憑（本院卷第13頁、第14頁）。惟依 公寓大廈管理條例第3條第12款之規定，區分所有權人會議 既得決議規約，自得變更買賣契約書所附規約草案之內容， 此乃法律賦予區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境之自治事項，是縱原告與個別買受人曾簽訂上開買賣契 約附有規約草案，但系爭社區大廈區分所有權人會議既已依 公寓大廈管理條例相關規定訂定系爭規約，自屬有效，全體 之所有權人應受其拘束，尚不得逕以區分所有權人會議決議 之事項有違原告與各別買受人先前之契約（即規約草案）之 約定有違，即遽認決議所通過之規約無效。
⒉按區分所有權人會議依第五十六條第一項規定成立之約定專 用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同 意，否則不生效力。但該約定專用顯已違反公共利益，經管 理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。公 寓大廈管理條例第33條第3款規定有明文。原告主張其與各 買受人間買賣契約所附之規約草案已約定地下一樓至二樓之 商業空間管理費以住宅管理費50%為上限計算，且該空間之 所有權人不得使用一、三、頂樓之VIP設施，系爭規約將管 理費變更為100%，即已變更原告原有之權益，未經原告同意 ，而有權利濫用、違反公序良俗、及違反公寓大廈管理條例 第33條第3款規定之情形，應為無效或不生效力云云，為被 告所否認。惟查：
⑴依買賣契約所附之規約草案第5條第3款約定「地下一樓至二 樓之商業空間管理費以住宅管理費百分之五十為上限計算， 該空間之所有權人不得使用一、三、頂樓之VIP設施」；且 系爭規約第17第2項第1款第2目約定：「店面管理費：地下



一樓至二樓之商業空間管理費，每坪每月為房屋管理費的 100%計算，實際繳費金額建築改良物所有權狀坪數乘以每坪 金額。該空間之所有權人不得用本社區一、三、頂樓之VIP 設施。」等語，然有關一、三、及頂樓之VIP設施並非約定 專用部分，而是共用部分，此為兩造所不爭執，則此部分既 非約定專用部分之變更，當無直接適用公寓大廈管理條例第 33條第3款規定至明。
⑵按公司之經理人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公 司法第8條第2項定有明文。原告於與各承買戶於訂立買賣契 約時已附有規約草案，且原告於規約草案中已明確表示其不 使用社區一、三、頂樓之VIP室等情，惟原告主張係因商業 空間部分之管理費以原告草擬之規約草案約定以50%為上限 ，其才同意不使用云云，為被告所否認。規約草案為建商即 原告單方所擬定且附於買賣契約，實屬定型化契約，參以被 告所提出兩造不爭執之系爭社區區分所有權人第一次區分所 有權人會議之錄音光碟及譯文內容可知，於系爭會議討論系 爭社區規約之制訂，原告公司副總經理謝學周、經理林長逸 均有出席參與，且原告公司副總經理謝學周、經理林長逸依 公司法第8條第2項規定當有權對外代表原告公司，且於系爭 會議進行討論及表決過程，原告公司均由其副總經理謝學周 代表發言並參與討論，有系爭會議紀錄及錄音光碟、譯文可 佐。原告公司副總經理謝學周於系爭會議中已明確表示：「 只有一個管理委員會，商場不使用到住宅公共部分，要不要 打折，冠德（即原告）有訂出來，如果住戶認為商場不要打 折就不要打折，與住戶相同，這些可列入討論的事項，二樓 其他部分未出租部分，冠德一樣繳管理費，消防部分全聯二 樓其他部分未出租部分，冠德一樣繳管理費，消防部分全聯 每一年會自行申報」等語綦詳，有系爭會議譯文及光碟可佐 ，足認原告於系爭會議僅係就管理費是否要打折部分表示有 意見，且原告公司副總經理謝學周，與於系爭會議出席人員 名冊代理原告公司出席簽名之吳志峰、及擔任系爭會議之主 席即原告公司之經理林長逸均未於系爭會議當場表示若商場 部分之管理費不打折，即非以規約草案約定50%為上限，原 告就不同意原有約定即不使用社區一、三、頂樓之VIP室， 且謝學周還強調如果住戶認商場管理費不應打折就不打折等 情至明，此有兩造不爭執之系爭會議議文及錄音光碟可佐， 故堪認原告雖就管理費規定為100%有反對，惟對於是否就原 約定其不使用一、三及頂樓VIP室部分並未有反對意見或爭 執，故難認有類推適用公寓大廈管理條例第33條第3款規定 而認此約定不生效力。故原告主張系爭規約違反公寓大廈管



理條例第33條第3款規定而不生效力云云，顯不足採。亦難 認此約定有違反強制或禁止規定，而為無效之情形。 ⒊按權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利，履 行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。所 謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利 之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行 使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可 避免的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思 並且以此為主要目的，始構成權利濫用。而所謂誠實信用原 則，係在具體之權利義務關係，於考量當事人雙方利益，並 斟酌社會共同利益之前提下，以公平正義之方法實現權利義 務內容之指導原則。又關於公寓大廈區分所有權人所應繳納 之管理費數額，區分所有權人會議或其授權之管理委員會固 有權透過決議方式而制訂相關收費標準，惟該收費標準是否 符合公平正義，有無權利濫用或違反誠信原則情事，基於公 平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218 號判決意旨參照）。被告抗辯：有關商場部分管理費用修改 為100%，係因為原告所有之專有部分出租予他人供作全聯福 利中心賣場（下稱全聯賣場）使用，而全聯賣場消費者之車 輛亦須經由系爭社區共用車道進入，並須設有保全人員為引 導及管控，如僅有系爭建物住戶車輛出入，因住戶均有發磁 條通行證，以電腦管控即可；且因全聯賣場消費者於公共空 間製造垃圾；故增加商場部分之管理費用並無違法、或違反 誠信原則、亦無權利濫用之情事等語，並提出照片為證。且 證人黃棋重到庭具結證稱：伊任職於齊家公寓管理維護有限 公司（下稱齊家公司）擔任協理，齊家公司約自104年5月開 始承攬系爭社區保全服務工作至104年12月31日止，被告與 齊家公司間之保全契約一開始即已有包含車道管理派駐保全 人員，且系爭社區之停車車道只有1個，該車道入口進去之 後可以進入地下室1、2樓，全聯賣場的消費者亦會自該車道 下去停車，系爭社區停車道進出口雖設有電腦設備，但同時 也需有人在場管制、1天24小時、2班制，全聯賣場不是24小 時營業，晚上也要派駐；齊家公司於簽約之前即104年5月前 的2、3個月，有至現場評估，當時商場在評估費用時有將消 費者會進出車道，會增加保全人員費用考量進去。系爭社區 因為有全聯賣場，所以會有全聯賣場之客戶進到車道裏，並 不像一般只有住戶那樣單純。現行住戶有以電腦磁條為進出 管制，並不需要人力管控，惟全聯賣場客戶並沒有電腦磁條 ，則必須要以人力為操控。且車輛進出第一道關卡是柵欄， 如有全聯賣場客戶進出，保全人員會問客人是全聯賣場消費



者還是住戶，若客人回答後就會將車號註記在人員進出管制 本，亦須指示消費者車輛必須停放在全聯賣場停車場及指出 全聯賣場之停車場位置。復設有賣場之建築物進出複雜程度 會比僅純住戶之建築物為複雜，保全人員的警覺性亦會提高 ，而會增加保全的工作量，齊家公司評估進出複雜會增加人 員進出複雜程度，且社區建築物多了非住戶的人員，整個保 全公司風險相對地提高增加，因此系爭社區須增加車道保全 人員1哨，費用1個月會增加11萬9千多元。當時評估時就是 因為考量到有賣場，所以才會如此考量保全人員費用，又於 簽約前，以我們專業評估及系爭社區需求而制定現行之配置 ，並建議系爭社區管理委員會即被告。再者，被告與齊家公 司簽立之合約修訂協議書，其中有關約定安全維護1.5哨部 分，係指車道全天配置1哨，0.5哨大廳晚上12小時，所以總 稱1.5哨；而1人部分則是指大廳工作。況曾有全聯之消費者 開車將系爭社區停車柵欄撞壞，亦造成管理委員會之負擔等 語明確。復保全人員費用費用一個月總額為21萬9,450元， 其中有關車道保全人員1哨費用就占保全費用比例54.55%（ 119,700÷219,450=0.5455，小點四位數以下四捨五入）， 此有被告提出被告與齊家公司簽立之合約修訂協議書1份在 卷可稽（本院卷二第28頁）。且於被告與齊家公司簽立合約 修訂協議書前，系爭社區係由建商即原告與訴外人伯克錸保 全股份有限公司（下稱伯克錸公司）訂立保全服務契約，參 以原告與伯克錸公司間所簽立之駐衛保全服務契約書內容亦 有約定車道保全人員之服務費用乙情（本院卷二第112頁） ，且車道保全服務費用每個月為23萬元，占總保全服務費用 80%（230000/287500=0.8）。既然一般住戶與商場消費者共 用停車車道之使用，除約定專用部分外，確實已涉及社區之 住戶公用支出（至少大公之用電、管制柵欄、車道設備維護 是住戶共用平均分攤），且被告將其所有之專有部分對外出 租供作賣場使用，賣場之消費者亦會使用共有部分即車道、 樓梯間、車道入口，明顯會造成社區安全的威脅增加及清潔 維護工作增加、生活不便，並增加設備、保全人員等費用， 以及車輛進入社區地下停車場，亦使用到社區其他公共設施 （例如車道、通往室外的通路、管制柵欄等），造成公共設 施加速耗損，自會形成對住戶極不公平之現象，且因商場之 消費者車輛進出管制之社區安全維護管控，增設1哨之保全 人員，進而須增加系爭社區整體之保全費用及管理支出如前 所述。又商場部分之區分所有權人即原告雖放棄使用系爭社 區共有部分即不使用一、三、頂樓之VIP設施，然系爭社區 住戶使用一、三樓及頂樓之VIP設施時，並非全然皆免費，



部分設施（即電影院、Lounge bar、游泳池、view bar、棋 藝室、烤肉室、KTV）仍須支付相當費用始得使用（各項費 用詳如本院卷一第57頁至第58頁），此有被告提出之公共設 施使用管理辦法、公共設施開放時間表及使用管理規定等件 影本可參（本院卷一第54頁至第68頁）。綜上，尚難認系爭 規約約定商場之管理費為10 0%與一般住戶相同，而有專以 損害原告權利之情事，或以多數決欺壓少數之權利濫用或違 反誠信原則之情形。況系爭社區住戶或區分所有權人於向原 告購買系爭社區房地時，因尚未實際居住於系爭社區內，嗣 住戶陸陸續續入住後，發現系爭社區因供商場使用，會增加 系爭社區不便、各項風險負擔及費用成本支出之虞，且事後 證實確有增加成本風險負擔之情事。再者，如前所述，依公 寓大廈管理條例第3條第12款規定，區分所有權人會議既得 決議規約，自得變更買賣契約書所附規約草約之內容，乃法 律賦予區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境之 自治事項，是縱原告與個別買受人曾簽訂上開買賣契約附有 系爭規約草案，但系爭社區大廈區分所有權人會議既已依公 寓大廈管理條例相關規定訂定系爭規約，系爭規約有關商場 管理費之約定，既無違法，亦非權利濫用，且無違反公序良 俗之情事，自屬有效，全體之區分所有權人當應受其拘束。 ⒋綜上，原告主張系爭決議通過系爭約定乃有違公寓大廈管理 條例第33條第3款、公序良俗或有權利濫用、違反誠信原則 而無效之情形云云，顯不足採。
乙、備位之訴部分
㈠按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其 基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否 支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分 所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。民法第 799條之1第3項規定有明文。系爭社區之區分所有權人於104 年1月17日決議通過系爭規約，被告於議決時為反對系爭規 約就商場部分之管理費約定為100%，且於104年4月10日提起 本件訴訟，請求撤銷系爭規約第17條2項第1款第2目規定， 並未逾越前揭三個月之期間，合先敘明。
㈡按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區 分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用， 公寓大廈管理條例第10條第1 項定有明文。又按共用部分、 約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有 權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。



其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定， 公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是關於為維護共 有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定 ，係由區分所有權人會議決議或以規約定之。而商場空間部 分之設備本係屬於原告專有專用部分，該部分之管理費用自 由應原告負擔，於法並無不符。又區分所有權人會議係因區 分所有建物各住戶間就區分所有建物本身之專有部分、共有 部分之利用密不可分，且住戶多屬人數可觀，故以區分所有 會議決議代表住戶之多數意見，以平衡各住戶對於共同事務 之參與可能及區分所有建物修繕、管理之進行，是區分所有 權人會議以多數決之方式決議區分所有建物事項，仍屬私法 自治契約自由之保障空間。如前所述，因商場之設置需增加 系爭社區共用部分管理之成本，雖依該約定商場部分所有權 人即原告同時不得使用一、三樓及頂樓VIP室等共用部分， 原告得使用之共用部分較其他區分所有權人或住戶雖少了一 、三樓及頂樓VIP室，惟因原告所有部分供作商場之設置， 商場之消費者亦會使用前揭系爭社區共用部分，且每天使用 車量、人數及次數顯然必超過一般住戶甚多之情事，兩相權 衡比較，商場部分管理費徵收標準與其他住戶相同，均以坪 數為專有部分管理費之收費標準，即約定管理費為100%，非 原告單方所擬定之規約草案50%，尚屬符合平等原則，並無 顯失公平之情形。
丙、從而，原告先位主張系爭規約第17條第2項第1款第2目約定 有違反法律、權利濫用及誠信原則，而為無效；備位主張上 開約定顯失公平云云，均難謂有據。從而，原告依上開之規 定，先位聲明請求確認系爭規約第17條第2項第1款第2目約 定無效，及備位聲明撤銷上開約定，均無理由，不應准許。丁、至原告聲請本院傳喚證人伯克錸公司人員陳文達，待證事實 為車道並沒有必要配置1個保全人員在1樓，惟有關車道是否 須配置保全人員等情，業經證人黃棋重證述明確，且有原告 與伯克錸公司所訂立之保全服務契約書約定工作項目亦有車 道保全人員設置；又伯克錸公司承攬系爭社區保全業務時， 實際入住情形、商場與住戶共有車道使用狀況、及費用成本 增加，與系爭規約制定時已有不同，故不可相比擬；則本院 認此部分事證已明確，而無傳喚該公司人員或陳文達作證之 必要，並未予以傳喚。附此敘明。
戊、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟 酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘 明。
己、據上論結：原告之訴均為無理由。依民事訴訟法第78條，判



決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
書記官 楊喻涵