臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第588號
原 告 高仁健
訴訟代理人 許惠峰律師
複 代理人 林易徵律師
訴訟代理人 陳昱龍律師
被 告 劉文智
訴訟代理人 陳淑芬律師
黃志國律師
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
被 告 邱昀慧
共 同
訴訟代理人 王曉婷律師
複 代理人 吳日暘
訴訟代理人 張靖佳
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105 年2 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣原告高仁健經由被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永 慶房屋）及該公司員工即被告邱昀慧居間仲介下，與被告劉 文智於民國102 年4 月7 日就坐落於台北市○○區○○段○ ○段00○0000地號，及其上不動產建物即門牌號碼台北市○ ○區○○路00號4 樓（下稱系爭不動產），訂立總價新台幣 （下同）3,980 萬元之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約 ），同年5 月17日被告劉文智移轉系爭不動產所有權登記予 原告，嗣原告交付價金尾款予被告劉文智，被告劉文智同時 移轉系爭不動產占有予原告，另原告並交付買賣價金1%之仲 介費39萬元予被告永慶房屋及被告邱昀慧。
二、詎系爭不動產竟有訂約時即具有下列二種瑕疵：㈠、系爭不動產不可供住宅使用而係商辦大樓：台北市政府都市 發展局（下稱北市都發局）早已於101 年10月8 日發函予台 灣中小企業銀行股份有限公司及數家建設公司，「重申本市 內湖五期重劃區內特定專用區不得做住宅使用」，且「不得 誤導購屋者違規使用，如經查獲有二次施工之情事，將依建 築法進行查處」，足見坐落於內湖五期之系爭不動產不得作 為住宅使用，顯然具有瑕疵。
㈡、系爭不動產室內有2.29坪原為公用部分之公共男廁挪作室內 面積使用：北市都發局針對系爭不動產有違法二次施工情形 ，已先後發函表示違法與裁處罰鍰，足見系爭不動產確實具 有將公用部分之公共男廁挪用為室內面積供私人使用之違法 二次施工情形，顯然具有瑕疵。
三、被告邱昀慧確未明確告知原告系爭不動產具有「商業用而不 得作為住宅使用」及「公共廁所挪為室內面積」之瑕疵：㈠、依被告邱昀慧與另案原告馬珂之通訊電磁紀錄，顯示被告邱 昀慧主觀上確實不知系爭不動產不得作為住宅使用，及具有 違法二次施工情形，自不可能告知買方上開瑕疵。㈡、關於商辦瑕疵部分經原告嗣後查閱系爭不動產之原始設計圖 ，始知悉原始設計圖上竟有「一般事務所（不得作為住宅使 用）」及「男廁」等字樣，惟此原始設計圖未由被告永慶房 屋或邱昀慧提供於系爭買賣契約中，足見被告邱昀慧於居間 仲介過程中，並未充分提供文件或據實告知原告系爭不動產 不得作為住宅使用及具有違法二次施工之瑕疵。四、系爭不動產於客觀上存在不得作為住宅用途及違法二次施工 之瑕疵，且被告劉文智之使用人即被告永慶房屋及邱昀慧並 未善盡調查及誠實告知義務，導致原告逕為購買具有瑕疵之 系爭不動產，造成原告受有商辦區價差、及違法二次施工恐 遭拆除致實際坪數不足之損害，被告劉文智依民法第224 條 規定應負擔被告永慶房屋及邱昀慧於履約過程之故意、過失 責任。準此，原告爰依民法第227 條，或民法第353 、354 、359 條，或系爭買賣契約第8 條第5 項及建物現況確認表 約定事項等規定，向被告劉文智請求減少價金或損害賠償； 另依民法第571 條、不動產經紀管理條例第21條第3 項等規 定，向被告永慶房屋及邱昀慧請求返還報酬或損害賠償。五、本件被告劉文智應賠償或返還原告共1,008 萬4,479 元，被 告永慶房屋及被告邱昀慧應賠償或返還原告共39萬元：㈠、被告劉文智部分：
１、系爭買賣契約載明原告購買坪數為74.26 坪，其中停車空間 為10.38 坪，該停車位買受價格另計為250 萬元，是於計算 每坪實際價格時應扣除停車位空間及售價後計算之。而系爭 不動產扣除停車位空間後之坪數為63.88 坪，扣除停車位售 價後之總價為3,730 萬元，故每坪價格為58萬3,907 元【計 算式：（39,800,000-2,500,000）元/ （74.26-10.38 ）坪 = 583,907 元/坪】。
２、商辦作為住宅使用之差額賠償額為824 萬7,332 元：⑴、原告就4 樓實際購得坪數為61.59 坪（計算方式：購買總坪 數74.26 坪- 停車位10.38 坪- 公廁2.29坪）。住宅與商辦
之每坪價差為13萬3,907 元（計算方式：原告買價583, 907 元－當時商辦價格450,000 元；關於商辦價格45萬元之依據 ，可參102 年4 月份住展雜誌之記載）。
⑵、原告得請求之商辦價差為：4 樓實際購得坪數乘以每坪價差 ，故原告得請求差額賠償824 萬7,332 元【計算式：61.59 坪X 133,907 元/ 坪=8,247,332元】。３、公共廁所挪為室內面積之損害賠償額為133 萬7,147 元：【 計算式：公廁坪數X 每坪買價，即2.29坪X 583,907 元/ 坪 =1,337,147 元】。
４、裝潢部分（瑕疵結果損害）：50萬元。雖原告之裝潢估價單 為60萬0,075 元，惟原告願以50萬元為損害賠償求償金額。５、綜上，被告劉文智應賠償及返還原告1,008 萬4,479 元【計 算式：8,247,332 元+1,337,147元+500,000元＝10,084,479 元】。
㈡、被告永慶房屋及邱昀慧部分：本件原告向被告永慶房屋及邱 昀慧請求返還或賠償之金額，即系爭不動產買賣契約價金之 1%即39萬元，此金額為被告永慶房屋及邱昀慧所不爭執。六、聲明：
㈠、被告劉文智應給付原告1,008 萬4,479 元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡、被告永慶房屋與被告邱昀慧應共同給付原告39萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告劉文智辯以：
一、原告主張被告劉文智未告知系爭不動產為商業用致原告受有 權利瑕疵損害云云，並無理由：
㈠、系爭買賣契約第1 條已記載系爭不動產之主要用途為「商業 用」，第15條第4 項亦載有「甲方（即原告）確悉本標的物 主要用途非住家用」等語。關於系爭不動產之主要用途為「 商業用」之記載，係記載在系爭買賣契約書第1 頁，標示買 賣標的物土地地號、建物門牌號碼及建號之下方，乃記載在 該契約最重要之點即房地標示處，字體並無過小而難於閱讀 之情形；關於系爭買賣契約第15條第4 項「本標的物主要用 途非住家用」等語記載之右方，亦經原告簽名確認；是就系 爭土地之使用分區及系爭不動產之主要用途，均已於系爭買 賣契約載明，難認有何故意不告知之情事。又系爭買賣契約 亦檢附土地分區單筆查詢結果，明載系爭不動產之使用分區 為「辦公服務區㈠」，由原告於其上簽名。再系爭不動產之 產權調查表亦記載系爭不動產之主要用途為「一般事務所」 ，土地使用分區為「辦公服務區㈠」，「主建物登記用途非
住家用」，各項資料均明白揭示系爭不動產非供住宅使用。㈡、又依被告邱昀慧及原告於審理中所述，可知原告於購買系爭 不動產前，有與邱昀慧一同前往內湖五期重劃區，邱昀慧有 親向原告指出系爭不動產坐落於商業區內，足證原告於簽訂 系爭買賣契約前，已知悉系爭不動產位於商業區，原告主張 被告未告知系爭不動產為商業用，洵屬無稽。
二、本件並無實際坪數與買賣契約不符之坪數短少情形：㈠、被告劉文智與原告訂定系爭買賣契約，於系爭買賣契約第1 條不動產標示及買賣權利範圍，及不動產說明書之產權調查 表，明定被告應給付之範圍。而系爭不動產之登記謄本已明 載共有部分潭美段五小段1022建號38.92 平方公尺、權利範 圍19476/100000之所有權人為原告，足證被告已依契約本旨 為給付，原告主張有實際坪數與買賣契約不符之給付坪數短 少云云，並無理由。且依不動產說明書之產權調查表第5 頁 記載「本案建物主要用途係依建物測量成果圖登載一般事務 所為依據」，而依系爭買賣契約之建物測量成果圖所示，系 爭不動產室內並無共用部分男女廁之標示，且於建築面積與 附屬建物中均無記載共用部份男女廁之面積為何，可知該部 分於系爭買賣契約中自始即無算入室內面積，原告稱被告將 共同使用廁所挪為室內坪數而有重複計價云云，顯屬無據。㈡、原告已知系爭不動產有男女廁增建情事，其主張被告劉文智 未告知增建情事，致原告買受坪數短少之系爭不動產云云， 自屬無據：
１、系爭買賣契約之不動產說明書中之產權調查表，於第1 點有 關建物標示之「建號1022」，已詳細記載用途為「男、女廁 」屬於「共同使用」部分，總面積38.92 平方公尺，權利範 圍100000分之19476 ，持分面積7.58平方公尺即等於2.29坪 ；而系爭買賣契約之建物現況確認表於第4 項明載系爭不動 產有增建部分，並以手寫方式特別註明為男女廁增建，於買 賣雙方權利義務約定事項中亦有說明增建部分買方應自行承 擔被拆除之風險，原告亦有在該表上簽名；又標的物現況說 明書於第12項關於是否有增建部分之欄位已有打勾，並於備 註欄位註明為男女廁增建；再不動產說明書中之產權調查表 第5 頁記載「本案現況有公設增建作為室內面積使用，增建 部分依現況移轉」；綜上，可知原告已明知共同使用之男女 廁為公設且有增建情事，並依現況移轉。
２、系爭不動產為被告自前手購得，購入後被告並無自行變更格 局、結構，均維持現況使用，依不動產說明書中之產權調查 表第5 頁記載「本案預售屋階段預售合約書之部分重點條文 內容，詳如附件，買方確已詳閱並知悉相關權利義務」，是
被告有檢附自前手購屋時之預售屋合約書重點條文於系爭買 賣契約作為附件，而該預售屋合約書之部分重點條文第2 頁 ，於二次施工第8 點已有記載共用部分之廁所將會拆除增建 ，買方已充分了解日後有遭建管單位以違規使用為由拆除之 可能，原告亦於該頁下方親自簽名，可見原告對於系爭不動 產共用部分之男女廁部分有增建，且日後可能因違規使用而 遭拆除乙事，已有認識。
３、另依被告邱昀慧與原告於審理中所述，可知原告於買受系爭 不動產時，被告邱昀慧已有告知系爭不動產有公設增建，足 證原告對於男女公廁增建部分，實難諉為不知，原告主張被 告未告知有公設增建，即屬無據。
三、原告並無受有商辦價差之損害：本件原告所提之原證15、原 證21、原證22，均不能證明其受有商辦價差之損害，且內湖 五期重劃區內之住宅區與系爭不動產所坐落之商業區相隔一 綠帶公園，住宅區每坪成交價約為70萬元至100 萬元間，被 告非以住宅價格出售系爭不動產，原告購買系爭不動產並無 受有何價差損害。
四、聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、被告永慶房屋與被告邱昀慧辯以：
一、被告永慶房屋及被告邱昀慧於居間仲介本件買賣過程中，已 將系爭不動產之產權詳加調查，並就公設增建部分載明於不 動產說明書、建物現況確認表；被告邱昀慧亦於現場向原告 說明系爭不動產位於商業區，並無任何過失：
㈠、被告永慶房屋於接到賣方即被告劉文智委託銷售系爭不動產 時，會先請賣方提供屋況及相關使用資訊，故被告劉文智有 簽立標的物現況說明書揭示屋況及使用資訊。又被告永慶房 屋之承辦經紀人員並會至房屋現場勘查屋況及大樓相關使用 訊息，且因系爭不動產為新建大樓，為瞭解該大樓是否有二 次施工或其他屋況及使用訊息，亦曾調查社區大樓之預售屋 合約書，並將預售屋合約書重點條文製成表格，作為被告永 慶房屋所製作之不動產說明書之附件，讓原告清楚知悉系爭 不動產之屋況及使用訊息。
㈡、關於系爭不動產為商業用途，被告已明確清楚告知，此見被 告永慶房屋所製作之不動產說明書中之產權調查表第1 頁「 主建物之用途為一般事務所」、第2 頁「土地使用分區為辦 公服務區㈠」、第4 頁「主建物登記用途非住家用，不適用 政府各項優惠房貸」，及附件預售屋合約書重點條文詳列「 特殊使用分區：本社區基地坐落於都市計畫內之辦公室服務
區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般事務 所...」，都已詳為記載。
㈢、關於公共女廁（公設）挪為室內面積，被告亦已明確清楚告 知，此見被告永慶房屋所製作之建物現況確認表第4 項載明 有「男女廁增建」，及不動產說明書中之產權調查表第1 頁 第1 點有關建物標示之「建號1022」已詳加記載用途為「男 、女廁」屬於「共同使用」部分，持分面積2.29坪，第5 頁 「本案現況有公設增建做為室內面積使用，增建部分依現況 移轉」、「本案於預售屋階段預售合約書之部分重點條文內 容，詳如附件，買方確已詳閱並知悉相關權利義務」，及預 售屋合約書重點條文詳列「二次施工：八、買方同意為充分 利用室內空間，委託由賣方代覓廠商於使用執照取得後，拆 除約定由各毗鄰戶專用共用廁所之牆面、衛浴設備、室內隔 間牆及室內門，保留共用廁所管線，做為買方室內空間利用 ，買方充分了解上開拆除及施作屬二次工程部分與現行建築 法規不符，若日後為建管單位以違約使用為由拆除，賣方不 負回復原設施之義務。」、「九、買方同意各戶室內加設廁 所管道間之設置位置，由賣方統一規劃，買方不得要求變更 位置，並委由賣方廠商於使用執照取得後施作，買方充分了 解上開加設施作之管道間設置屬二次工程部分與現行建築法 規不符，若日後為建管單位以違約使用為由拆除，賣方不負 回復原設施之義務」。
㈣、綜上，被告已清楚將系爭不動產之屋況、使用訊息及其相關 風險詳載於系爭買賣契約書、建物現況確認表、不動產說明 書、不動產說明書附件之預售屋合約書重點條文等相關文件 ，並經被告邱昀慧向原告說明，經原告自行評估利弊及風險 後仍表示願意購買，且於前開文件上簽名確認無誤。是原告 對於系爭不動產為商業用途而非住宅用、公共女廁（公設） 挪為室內面積等情，業已知悉，被告永慶房屋及被告邱昀慧 並無任何違反民法第567 條及不動產經紀業管理條例第21條 之處。
二、原告所提被告邱昀慧與另案原告馬珂通訊電磁紀錄，無法證 明邱昀慧未於簽約時告知原告違法二次施工乙事：㈠、關於原告所提出之被告邱昀慧與另案原告馬珂102 年5 月13 日「whats app 」電磁紀錄內容部分，被告邱昀慧是針對建 商開罰部分是否會對住戶造成影響的部分為報告，並於另案 原告馬珂告知後馬上去和其他住戶了解狀況並立即回復，而 無法證明邱昀慧對於有建商二次施工違建之部分不知情。㈡、關於原告所提出之被告邱昀慧與另案原告馬珂103 年3 月26 27日「whats app 」電磁紀錄內容部分：被告邱昀慧並非為
了未告知另案原告馬珂關於廁所部分係二次施工而道歉，而 係被告邱昀慧基於客戶服務的角度先跟另案原告馬珂道歉， 很遺憾其於簽約後遇到違建報拆這樣的事情而已，亦無法證 明邱昀慧對於有建商二次施工違建之部分不知情。三、聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。肆、兩造不爭執之事項：
一、原告於102 年4 月7 日經被告永慶房屋及其員工即被告邱昀 慧居間仲介，與被告劉文智簽訂系爭買賣契約，約定由被告 劉文智出售系爭不動產予原告，買賣總價為3,980 萬元。二、原告已將買賣價金給付被告劉文智，被告劉文智於102 年5 月10日將系爭不動產所有權移轉登記於原告；原告並交付買 賣價金1%之仲介費即39萬元予被告永慶房屋及被告邱昀慧。三、系爭不動產之買賣契約文件，包括系爭買賣契約及附件之標 的物現況說明書、建物現況確認表、不動產說明書、「成屋 版」預售屋合約書重點條文（即將被告劉文智向前手購屋時 之預售屋合約書之重點條文併為附件）、分區單筆查詢結果 等（見本院卷㈠第174 頁背面之104 年2 月11日言詞辯論筆 錄），各該文件有如下之記載：
㈠、系爭買賣契約（102 年4 月7 日）：於第1 條記載系爭不動 產之主要用途為「商業用」；於第3 條記載「甲方（即原告 ）於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分了解永 慶房屋提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤」；於第 8 條第5 項記載「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵 （例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋. . . 等或其他影響結構 安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保 責任」；於第14條記載「本契約之附件視為本契約之一部分 」；於第15條第5 項記載「甲方（即原告）確悉本標的物主 要用途非住家用，不適用政府各項優惠房貸」，經原告於其 旁空白處簽名確認。
㈡、標的物現況說明書（102 年3 月10日）：於第12項「是否有 增建部分」欄位，經勾選「是」，並以手寫記載係「男女廁 增建」；於第14項「增建部份是否曾被拆除或接獲過拆除通 知或有公告拆除」欄位，經勾選「無」等情；經原告於下方 空白處簽名確認。
㈢、建物現況確認表（102 年4 月7 日）：於第4 項記載「本買 賣標的物現況有增建部分，依現時法令無法登記，買賣雙方 約定依現況移轉」並以手寫註記增建部分係「男女廁增建」 ，及「增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其
他原因而有被拆除之虞。若增建部分於交屋前（如有借屋裝 修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或有公告拆除 ，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論賣方是 否知悉，賣方均應付損害賠償責任或解約責任；若於交屋後 （如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或被通知拆除時， 或買方自行變更使用致被通知拆除時，買方同意自行承擔風 險，其相關之權利義務買方確已知悉」等語；經原告於建物 現況確認表末頁簽名確認。
㈣、不動產說明書：於其內產權調查表中，在建物標示項目欄記 載系爭不動產之941 建號主建物之用途為「一般事務所」、 建號1022共同使用部分之用途為「男女廁（坪數2.29坪）」 ，另記載主要用途為「一般事務所」；在土地標示項目記載 系爭不動產之土地使用分區為「辦公服務區㈠」；在產權相 關注意事項欄記載「主建物登記用途非住家用，不適用政府 各項優惠房貸」、「本案現況有公設增建做為室內面積使用 ，增建部份依現況移轉」、「本案於預售屋階段預售合約書 之部分重點條文內容，詳如附件，買方確已詳閱並知悉相關 權利義務」、「本案建物主要用途係依建物測量成果圖登載 一般事務所為依據」、「本案建物謄本登載主要用途為商業 用，現況做住家使用，買方確已知悉」、「增建部分. . . 無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及 可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利義務」等語 ；經原告於不動產說明書第1 頁簽名確認。
㈤、「成屋版」預售屋合約書重點條文：於特殊使用分區欄記載 「. . . 本社區基地座落於都市計劃內之辦公服務區，地上 一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般事務所，比照 『台北市土地使用分區管制規則』之規定辦理. . . 」；於 二次施工欄記載「八、買方同意為充分利用室內空間，委託 由賣方代覓廠商於使用執照取得後，拆除約定由各毗鄰戶專 用共用廁所之牆面、衛浴設備、室內隔間牆及室內門，保留 共用廁所管線，作為買方室內空間利用，買方充分了解上開 拆除及施作屬二次工程部分與現行建築法規不符，若日後為 建管單位以違規使用為由拆除，賣方不負回復原設施之義務 」、「九、買方同意各戶室內加設廁所管道間之設置位置， 由賣方統一規劃，買方不得要求變更位置，並委由賣方代覓 廠商於使用執照取得後施作，買方充分了解上開加設施作之 管道間設置屬二次工程部分與現行建築法規不符，若日後為 建管單位以違規使用為由拆除，賣方不負回復原設施之義務 」等語；經原告於下方空白處簽名確認。
㈥、分區單筆查詢結果：系爭不動產所在之台北市○○區○○段
○○段00○0000地號土地，分區使用說明為「辦公服務區㈠ 」等情；經原告於下方空白處簽名確認。
四、北市都發局㈠於101 年10月8 日以北市都規字第0000000000 0 號發函予台灣中小企業銀行股份有限公司及數家建設公司 ，內容略以：「重申本市內湖五期重劃區內特定專用區不得 做住宅使用」、「不得誤導購屋者違規使用」、「如經查獲 有二次施工之情事，將依建築法進行查處」等語；㈡於102 年3 月1 日以北市○○○○00000000000 號發函予系爭不動 產所在領袖社區管理委員會，內容略以：「本局訂於102 年 3 月7 日派員檢查大樓建築物公共空間使用狀況（含大廳、 走廊、樓梯、公用廁所等共用部分）並查核公共安全檢查簽 證及申報辦理情形」等語；㈢於102 年4 月3 日以北市○○ ○○00000000000 號發函予領袖社區管理委員會（主委張典 儒），內容略以：「貴會所管坐落本市○○區○○路00號等 建築物，未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間，為 查明行為人及釐清權屬歸屬，請於文到次日起7 日內以書面 澄明原委過局核處」等語；㈣於102 年4 月18日以北市都建 字第00000000000 號發函予系爭不動產所在大樓起造人，副 本送領袖社區管理委員會及主委張典儒，內容略以：「貴公 司起造本市○○區○○路00號等建築物，未經核准擅自變更 各層共用部分之廁所等空間，茲依建築法第91條處30萬元罰 鍰，請速協同社區管理委員會辦理改善事宜」等語；㈤於10 3年3月5日以北市都建字第00000000000號發函予興富發建設 股份有限公司，副本送領袖社區管理委員會（主委陳容芬） ，內容略以：「有關貴公司興建本市○○區○○路00號等建 築物，未經核准擅自變更共用部分之設施設備乙案（即A棟 第2至14層及B棟第2至13層公共廁所出入口封閉無法使用） ，限於103年3月31日前依原核准圖說恢復原狀，並於改善完 成後將改善結果檢送至本局，俾憑核處」等語。五、上情並有系爭買賣契約暨附件之標的物現況說明書、建物現 況確認表、不動產說明書、「成屋版」預售屋合約書重點條 文、分區單筆查詢結果，及系爭不動產之建物登記謄本、前 揭各北市都發局函文等件（見本院卷㈠第27至34、35至44、 86至106 、159 頁）附卷可稽。
伍、兩造之爭點：
一、原告主張系爭不動產於訂約時即有「商業用而不得作為住宅 用途」及「公共廁所挪為室內面積」之情形，而請求被告劉 文智負瑕疵擔保及不完全給付責任，是否有據？二、原告主張被告永慶房屋及邱昀慧有未盡調查及誠實告知義務 之情形，而請求被告永慶房屋及邱昀慧返還仲介報酬或賠償
損害，是否有據？
陸、得心證之理由：
一、關於原告主張系爭不動產於訂約時即有「商業用而不得作為 住宅用途」及「公共廁所挪為室內面積」之情形，而請求被 告劉文智負瑕疵擔保及不完全給付責任，是否有據方面：㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使 其取得該物所有權之義務，民法第345 條第1 項、第348 條 第1 項分別定有明文。次按出賣人應擔保第三人就買賣之標 的物，對於買受人不得主張任何權利；又物之出賣人對於買 受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契 約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為 瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之 品質，亦為民法第349 條、第354 條所明定。本件被告劉文 智已於102 年5 月10日將系爭不動產所有權移轉登記於原告 ，為兩造所不爭執，並有系爭不動產之建物登記謄本可稽（ 見本院卷㈠第159 頁），是被告劉文智已盡交付買賣標的物 並使原告取得所有權之義務，而原告如後述指稱被告劉文智 所交付之系爭不動產於訂約時即有所在區域之使用分區為商 業用途而不得作為住宅用途，及公共廁所2.29坪挪為室內面 積使用之情形，造成原告受有商辦區價差、及違法二次施工 恐遭拆除致實際坪數不足之損害，而主張被告劉文智應負瑕 疵擔保責任部分，核屬被告劉文智所交付之買賣標的物於危 險移轉時是否有滅失或減少其價值及效用之問題，均為物之 瑕疵而非為權利瑕疵之範疇，合先敘明。
㈡、原告主張：系爭不動產有「商業用而不得作為住宅用途」及 「公共廁所挪為室內面積」之情形，被告劉文智之使用人即 被告永慶房屋及被告邱昀慧未盡調查及誠實告知之義務，造 成原告受有商辦區價差、及違法二次施工恐遭拆除致實際坪 數不足之損害，被告劉文智應負瑕疵擔保及不完全給付責任 ，而請求減少價金或損害賠償等情。被告劉文智辯以：原告 於訂約前已知悉系爭不動產位於商業區及有男女廁增建等情 ，被告劉文智不負瑕疵擔保及不完全給付責任等語。㈢、查關於原告指稱系爭不動產有「商業用而不得作為住宅用途 」之情形部分：
１、原告聲請傳訊之同案被告邱昀慧於審理中陳稱：這不是伊第 一次仲介原告購屋，原告主要是投資，所以伊都是介紹商業 區的房子，因為比較便宜；伊在帶原告看房子時，「有跟他 說這是商辦區，裡面有供住宅使用但不合法」；現場有個綠
帶公園，伊有在現場向原告說明綠帶公園的左右邊分別是住 宅區及商業區，伊有告知原告住宅區與商業區的差價可以到 每坪5 到10萬元；伊有跟原告說那個社區現況很多人當住宅 使用，日後要辦地價稅自用是沒有問題的，但貸款不適用政 府的優惠利率，「伊並未告知他商業區的房子當住宅使用是 合法的」等語（見本院卷㈡第26至30頁），明白陳述於仲介 買賣時，已告知原告系爭不動產所在區域之使用分區為商業 區，實際上雖有供住宅使用但不合法等情。
２、上開同案被告邱昀慧所陳，合於下列買賣契約文件之記載： 系爭買賣契約於第1 條記載系爭不動產之主要用途為「商業 用」，及於第15條第5 項記載「甲方（即原告）確悉本標的 物主要用途非住家用，不適用政府各項優惠房貸」等語（見 本院卷㈠第29、32頁）；系爭買賣契約附件之不動產說明書 於其內產權調查表中，在建物標示項目欄記載系爭不動產之 941 建號主建物之用途為「一般事務所」，另記載主要用途 為「一般事務所」，在土地標示項目記載系爭不動產之土地 使用分區為「辦公服務區㈠」，在產權相關注意事項欄記載 「主建物登記用途非住家用，不適用政府各項優惠房貸」、 「本案建物主要用途係依建物測量成果圖登載一般事務所為 依據」、「本案建物謄本登載主要用途為商業用，現況做住 家使用，買方確已知悉」等語（見本院卷㈠第89至91頁）； 系爭買賣契約附件之「成屋版」預售屋合約書重點條文，於 特殊使用分區欄記載「. . . 本社區基地座落於都市計劃內 之辦公服務區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上 為一般事務所，比照『台北市土地使用分區管制規則』之規 定辦理. . . 」等語（見本院卷㈠第97頁）；系爭買賣契約 附件之分區單筆查詢結果，顯示系爭不動產所在之台北市○ ○區○○段○○段00○0000地號土地，分區使用說明為「辦 公服務區㈠」等情（見本院卷㈠第98頁）。衡諸前揭各約定 之字體並無過小而難於閱讀之情形，並經原告於各該文件之 空白處或末頁簽名確認，足認原告知悉系爭不動產所在區域 為商業區而非住宅區乙情；且依上開系爭買賣契約附件之「 成屋版」預售屋合約書重點條文，明白記載系爭不動產所在 區域應比照「台北市土地使用分區管制規則」之規定辦理， 則原告就系爭不動產所在區域實際上雖有供住宅使用但不合 法乙情，亦難諉為不知。
㈣、關於原告指稱系爭不動產有「公共廁所挪為室內面積」之情 形部分：
１、原告聲請傳訊之同案被告邱昀慧於審理中陳稱：伊於銷售之 前就知道系爭不動產有將公共空間納入私人空間使用的情形
；伊於帶看時，因為現場室內的浴廁就是公設的空間，伊有 向原告說現場的那間浴廁原本是公設，經建商二次施工；「 伊有向原告說明那是公設增建的空間，不屬於合法，但室內 可以使用的空間比較大」；因為公設增建，室內使用空間變 大，且是建商免費施工，所以等於是建商回饋給消費者使用 的空間，伊有提到公設回饋；就伊銷售的經驗來看，二次施 工情形的比例多，只是有一些是附屬建物陽台外推，公設增 建的比較少，就伊所知二次施工的情形都是屬於違法的等語 （見本院卷㈡第26至30頁），明白陳述於仲介本件買賣時， 已告知原告系爭不動產現場室內浴廁原是公共設施的空間， 係建商於取得使用執照後二次施工而不合法等情。２、上開同案被告邱昀慧所陳，合於下列買賣契約文件之記載： 系爭買賣契約附件之標的物現況說明書，於第12項「是否有 增建部分」欄位，經勾選「是」，並以手寫記載係「男女廁 增建」等情（見本院卷㈠第95頁）；系爭買賣契約附件之建 物現況確認表，於第4 項記載「本買賣標的物現況有增建部 分，依現時法令無法登記，買賣雙方約定依現況移轉」並以 手寫註記增建部分係「男女廁增建」，及「增建部分無所有 權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞 ．．．」等語（見本院卷㈠第105 頁）；系爭買賣契約附件 之不動產說明書於其內產權調查表中，在建物標示項目欄記 載系爭不動產之建號1022共同使用部分之用途為「男女廁（ 坪數2.29坪）」，在產權相關注意事項欄記載「本案現況有 公設增建做為室內面積使用，增建部份依現況移轉」等語（ 見本院卷㈠第89、91頁）；系爭買賣契約附件之「成屋版」 預售屋合約書重點條文，於二次施工欄記載「八、買方同意 為充分利用室內空間，委託由賣方代覓廠商於使用執照取得 後，拆除約定由各毗鄰戶專用共用廁所之牆面、衛浴設備、 室內隔間牆及室內門，保留共用廁所管線，作為買方室內空 間利用，買方充分了解上開拆除及施作屬二次工程部分與現 行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除， 賣方不負回復原設施之義務」、「九、買方同意各戶室內加 設廁所管道間之設置位置，由賣方統一規劃，買方不得要求 變更位置，並委由賣方代覓廠商於使用執照取得後施作，買 方充分了解上開加設施作之管道間設置屬二次工程部分與現 行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除， 賣方不負回復原設施之義務」等語（見本院卷㈠第97頁）。 衡諸前揭各約定之字體並無過小而難於閱讀之情形，並經原 告於各該文件之空白處或末頁簽名確認，足認原告知悉系爭 不動產現場室內浴廁原是公共設施的空間，係建商於取得使
用執照後二次施工；且依上開系爭買賣契約附件之「成屋版 」預售屋合約書重點條文，明白記載二次施工部分「與現行 建築法規不符」，則原告就該二次施工部分非屬合法乙情， 亦難諉為不知。
㈤、按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文；又 按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出 賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買 受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符 合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法 院94年度台上字第1112號裁判意旨參照）；是如買受人於契 約成立時已知有瑕疵之情形，出賣人依法不負物之瑕疵擔保 之責，且亦無給付內容不符合債務本旨之不完全給付責任。 本件原告於訂立系爭買賣契約時，如前述已經由仲介人員及 買賣相關文件知悉系爭不動產所在區域之使用分區為商業區 ，實際上雖有供住宅使用但不合法，及系爭不動產現場室內 浴廁原是公共設施空間，係由建商二次施工而不合法等情， 而仍願與被告劉文智訂立系爭買賣契約，則系爭不動產縱有 原告所指稱之商業用而依法不得作為住宅用途、公共廁所挪 為室內面積之瑕疵，被告劉文智依民法第355 條第1 項規定
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