臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1129號
原 告 王俊人
訴訟代理人 王聖舜律師
複 代理人 林婉靜律師
曾婉禎律師
被 告 陳中權
訴訟代理人 吳慶隆律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105年1月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零三年八月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明為請 求被告給付新臺幣（下同）366萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣變更為請求被 告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息（本院卷第209頁），經核應屬減縮應 受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自堪准許，合先敘 明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於民國102年8月19日向被告購買臺北市 ○○區○○街0巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐 落土地（下合稱系爭房地），雙方簽有不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為2,000萬元，被告並 於該買賣契約附件「標的物現況說明書」中之第13項「本標 的物是否有增建、違建之情況」，勾選「是」，及備註說明 為「法定空地」、「其他：平台」，嗣原告已依約付清買賣 價金，被告亦於102年9月14日將系爭房地之所有權移轉登記 予原告。詎原告為申請室內裝修許可，而向主管機關調取竣 工圖後，竟發現系爭房屋除法定空地及平台為增建外，尚有 其他被告未告知之違建，原告旋於103年4月28日以存證信函 通知被告，惟被告並未置理。嗣原告為確定系爭房屋如附圖 斜線所示區域（下稱系爭斜線區域）能否做為室內空間使用
，復向臺北市建築管理工程處函詢，經該處函覆稱系爭斜線 區域應屬車道範圍，如欲變更為室內空間使用，應委託建築 師申請變更使用執照，方為適法等語，顯見系爭房屋內之系 爭斜線區域依建築法令規定應僅能做為車道使用，否則即有 遭第三人舉報拆除之風險，則系爭房屋之價值自有所減損， 且無法達成作為室內空間居住使用之通常效用，是系爭房屋 顯然欠缺應具備之價值、效用及品質，而有瑕疵甚明。為此 ，爰依民法第359條之規定，請求減少價金200萬元，並依民 法第179條之規定，請求被告將減少之價金返還予原告等語 。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告提出之系爭房屋建物測量成果圖及使用執 照圖說，均未標示系爭斜線區域為「車道」，是原告以系爭 房屋中之系爭斜線區域僅能做為車道使用為由，主張該房屋 有瑕疵，顯無理由。㈡系爭買賣契約第1條已載明不動產標 示及買賣權利範圍，悉依地政機關登記簿為主，且約定以現 況點交予原告，是被告既亦已依約完成系爭房地之所有權移 轉登記，並依現況完成交屋手續，自難認系爭房屋有何瑕疵 可言。㈢系爭買賣契約所附產權調查表中，特別載明若有實 際需求時，可申請調閱使用執照，足見原告於買受系爭房地 時，本得申請調閱使用執照以了解相關情形，卻未為之，則 縱認系爭房屋有瑕疵，原告亦屬因重大過失而不知有瑕疵， 依民法第355條第2項之規定，被告應不負擔保責任。再退步 而言，被告亦得依民法第217條之規定，請求減輕或免除其 應負之責任。㈣原告行使其減少價金請求權時，業已逾民法 第365條第1項所規定之6個月除斥期間，顯於法不合，不應 准許等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲 請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於102年8月19日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告 買受系爭房地，買賣價金為2,000萬元，被告已將系爭房地 交付原告，並於102年9月24日完成所有權移轉登記，原告亦 已給付全部價金。
㈡原告於103年4月28日以原證2之存證信函通知被告系爭房屋 有被告應負擔保責任之瑕疵存在，該存證信函業經被告收受 。
四、本件經本院於105年1月20日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點如下（本院卷第222頁背面）：
㈠系爭房屋是否存有瑕疵？被告是否應負瑕疵擔保責任？ ㈡原告於發現瑕疵後，有無從速通知被告？是否在通知後6 個 月內行使請求減少價金之權利？
㈢原告得否依民法第359條之規定，請求被告減少價金？其得 請求減少之金額若干？
五、本院得心證之理由
㈠系爭房屋是否存有瑕疵？被告是否應負瑕疵擔保責任？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文 。又按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用 或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院亦著有73年台上字第11 73號判例可資參照。
2.原告主張系爭房屋中之系爭斜線區域，依使用執照之圖說， 應為「車道」，依規定不得作為室內空間使用等情，業據其 提出系爭房屋使用執照一樓平面圖影本乙件為證（見卷內證 物袋），觀諸上開平面圖繪製之內容，系爭斜線區域雖未以 文字標註為「車道」，然參以該區域係與下方標註為「防火 巷兼車道」之區域相連接，且連接處繪有一弧形彎道，自堪 認系爭斜線區域乃設計作為下方車道出入上方道路之連接通 道使用，且觀之該區域亦無任何隔間、牆壁、門扇之設計， 顯與一般室內空間之規劃方式不同，自足認此部分在設計上 應屬車道之一部分，而非一般室內空間甚明。且查，有關系 爭斜線區域依使用執照圖說所載之使用方式，除經臺北市建 築管理工程處先後以000年0月00日北市○○○字第00000000 000號函、000年0月00日北市○○○字第00000000000號函表 示：「本案依來函所載黃色區域原使用執照圖說核屬車道範 圍，欲變更作室內空間使用，應委託開業建築師檢討符合建 築相關規定並申請變更使用執照，方屬適法。」、「查上開 執照圖說螢光筆位置依使照圖說研判應係提供一樓車位編號 2、4、6、8、10進出之車道。另該建築物室內車道欲變更使 用作為室內空間乙節，應委託建築師依建築法第73條及建築 物使用類組及變更使用辦法、都市計畫……等相關規定檢討 符合後向本處申請變更使用執照。」等語外（本院卷第32頁 、第81頁），並經證人即臺北市建築管理工程處約僱工程員 蔡維倫到庭結證稱：「（〈提示使用執照、一樓平面圖〉系
爭區域依該使用執照平面圖是否為車道？依據為何？）我們 是看停車空間編號2、4、6、8、10的出入口位置，出入口位 置應該是沿系爭區域進出，因為2、4、6、8、10停車位的下 面有牆，必須經過防火巷兼車道再從系爭區域進出。」、「 （為何不能從防火巷兼車道直接通往外面？）因為不確定系 爭建物旁邊是否有緊鄰的其他建物，且現有道路是在上方。 」等語明確（本院卷第129頁背面），是依建築管理主管機 關審查判斷之結果，亦認系爭斜線區域係作為車道使用，至 屬明確。從而，原告主張系爭房屋中之系爭斜線區域，依使 用執照圖說所載之使用用途，應作「車道」使用乙節，自堪 採信。
3.再按，「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類 組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難 設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更 者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用 變更，不在此限。」、「有左列情形之一者，處建築物所有 權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6萬元以上30萬元以 下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續 而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時， 並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀 或強制拆除：⑴違反第73條第2項規定，未經核准變更使用 擅自使用建築物者。……」，建築法第73條第2項、第91條 第1項第1款均有明定。是以，系爭斜線區域依使用執照圖說 既應為「車道」，前已詳述，自不得任意變更作為住家之室 內空間使用，否則，即有遭主管機關處以罰鍰，甚或停供水 電、強制拆除之風險。惟查，原告向被告購買系爭房地時， 系爭房屋包含系爭斜線區域在內，均係作為一般住家之室內 空間使用，此為兩造所不爭執，且被告於系爭買賣契約中， 就系爭房屋有無增建違建等事項，僅註明有平台外移及法定 空地加蓋之情形，而未告知原告系爭斜線區域原設計為車道 ，後改為室內空間使用等情，亦有系爭買賣契約及所附產權 調查表、標的物現況說明書等影本存卷可參（本院卷第14 -28頁），足見依兩造簽訂系爭賣契約時之認知，系爭房屋 除前述已告知為違建部分外，其餘部分均應屬合法之建物， 並得作為一般住家之室內空間使用，至屬明確。準此，系爭 房屋中之系爭斜線區域，依規定既應屬供車輛通行之「車道 」，而不得任意作為住家室內空間使用，否則即有遭罰鍰甚 或強制拆除之風險，則依通常交易觀念及兩造間之交易情形 觀之，自應認系爭房屋並不具備其應有之價值、效用及品質 ，而有瑕疵甚明。此與系爭買賣契約是否約定買賣之權利範
圍，悉依地政機關登記簿為主，及被告是否已依約將系爭房 地所有權移轉登記予原告，並依現況完成交點交等節，均無 關連，是被告徒以其業已依約完成所有權移轉登記及點交程 序為由，否認系爭房屋存有瑕疵，自不足採。
4.被告雖又辯稱系爭買賣契約所附產權調查表中，已載明若有 實際需求時，可申請調閱使用執照，是原告未先申請調閱使 用執照查明，以致不知系爭斜線區域之用途為車道，自屬因 重大過失而不知有瑕疵，依民法第355條第2項之規定，被告 應不負擔保責任，退步而言，被告亦得依民法第217條之規 定，請求減輕或免除其應負之責任云云。然查，依系爭買賣 契約之產權調查表所載（本院卷第23頁背面），系爭房屋之 主要用途為「住家用」，且兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭 房屋之現狀即作為一般住家使用，被告就系爭房屋有無違建 部分，亦僅告知有平台外移及法定空地加蓋等情，前均已詳 述，則原告基於信賴被告告知僅有前述違建存在，再衡以其 並無以系爭房屋作住家以外使用之需求，自難認其在簽訂系 爭買賣契約前，尚有另行申請調閱使用執照，以查明系爭房 屋各部分詳細用途之義務存在。是以，被告以原告未事先申 請調閱使用執照為由，辯稱原告係因重大過失而不知瑕疵存 在，並依民法第355條第2項或第217條之規定，主張減免其 應負之責任，均屬乏據，無從置採。
㈡原告於發現瑕疵後，有無從速通知被告？是否在通知後6 個 月內行使請求減少價金之權利？
1.按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。…不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人 ，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。」、「買受人因物有瑕 疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權， 於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交 付時起經過5年而消滅。」，民法第356條第1項、第3項、第 359條前段、第365條第1項分別定有明文。 2.經查，原告於買受系爭房屋之時，並不知系爭斜線區域依使 用執照圖說所示應作車道使用，而係至其欲申請室內裝修許 可，故向主管機關調取系爭房屋使用執照圖說後，始發現系 爭斜線區域乃屬未依使用執照所載用途使用之違建，其旋於 103年4月28日以存證信函將上情通知被告等情，業據原告陳 明在卷，並提出北投郵局存證號碼第000524號存證信函影本 乙件為證（本院卷第31頁），被告亦不否認有收受該存證信
函之事實，是原告主張其已於發現系爭房屋之瑕疵後，即時 通知被告乙節，應堪採信。又原告依民法第356條第3項之規 定，於103年4月28日以存證信函將瑕疵情形通知被告後，已 於同年7月30日對被告提起本件訴訟，並請求被告減少價金 等情，亦有本件起訴狀存卷足考（本院卷第6頁），是原告 係在其為瑕疵通知後之6個月內，依前揭規定行使其減少價 金請求權，殊屬明確。被告辯稱原告行使該項請求權已逾法 定之6個月除斥期間云云，顯無可採。
㈢原告得否依民法第359條之規定，請求被告減少價金？其得 請求減少之金額若干？
1.查系爭房屋因其中之系爭斜線區域，依使用執照圖說應作為 「車道」使用，不得任意變更為住家之室內空間使用，否則 即有遭罰鍰甚或強制拆除之風險，故應認該房屋不具備其應 有之價值、效用及品質，而有瑕疵等情，前已詳述。是原告 依民法第359條之規定，請求被告減少價金，自屬有據。 2.又查，有關系爭房屋因存有前述瑕疵，而應減少之價金為若 干，業經本院囑託臺北市建築師公會鑑定，該會鑑定結果略 以：「8.5.6綜合以上討論，系爭房屋正常價值約為1,800萬 元，因車道違規使用，其價格修正約為1,600萬元，兩者價 差為200萬元。房屋交易會因買方需求及喜愛，而有較高之 交易價格，此乃市場機制。本案若無『車道違規使用』，系 爭房屋買賣雙方合意成交金額為2,000萬元，也屬正常交易 之正常價值；依此，有『車道違規使用』之價格向下修正也 應以此成交金額2,000萬元作為計算基準，並以折減200萬元 為合理價格，即2,000－200＝1,800萬元為當時之合理價格 」等語，此有臺北市建築師公會104年12月4日（104）鑑 字第1633號鑑定報告書在卷可憑（參外放鑑定報告書第9頁 ），經核上開鑑定結果所依據之事實及所持之理由、推論過 程等，並無顯然謬誤或違反一般論理法則、經驗法則之情事 ，被告亦未具體指陳上開鑑定結果有何錯誤存在，則該鑑定 意見，自屬可採。準此，原告因系爭房屋有前述瑕疵存在， 而請求被告減少價金200萬元，並依民法第179條不當得利之 規定，請求被告返還該部分價金，洵屬有據，應予准許。六、從而，原告依民法第359條之規定，請求被告減少價金200萬 元，並依民法第179條之規定，請求被告給付原告200萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月6日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願 供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本
院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述；另被 告聲請傳訊證人洪鈺明、謝雅竹，以證明兩造係約定依現狀 交屋，且以買賣標的地政事務所登記範圍為準部分，經核亦 無必要，故不予調查傳訊，均併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第 390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
民事第一庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 洪忠改