臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十八年度上更㈠字第四十九號 ｅ
上 訴 人 乙 ○ ○
訴訟代理人 陳 雲 進 律師
劉 榮 治 律師
被 上訴人 甲 ○ ○
訴訟代理人 林 崑 地 律師
複 代理人 張 巧 妍 律師
右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十六年八月二十七
日臺灣嘉義地方法院第一審判決（八十一年訴字第三七二號）提起上訴，判決後，由
最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落嘉義縣中埔鄉○○段七七之八地號、地目：旱、面積零點壹參玖玖公頃土地所有權全部移轉登記予上訴人。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將坐落嘉義縣中埔鄉○ ○段七七之八地號、地目：旱、面積○‧一三九九公頃土地所有權全部移轉登記 予上訴人。（三）第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、陳述：除與第一審及發回前第二審判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：（一）原判決不適用法規（違背民法第三百四十八條第一項規定及三十七年上字第七 六四五號判例）部分：按物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有 權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文；且買賣契約為債權契約，契 約當事人之出賣人，並不以所有人為限。亦即買賣契約與移轉所有權之契約不 同，出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要，此有最高法院三十七年 上字第七六四五號判例可參。系爭七七—八地號土地係由出賣標的七八之四、 七八之五二筆分割，合併而來，此有卷附嘉義縣水上地政事務所八十二年嘉上 地一字第四六四號函、土地登記謄本可參（見一審卷四二頁至四七頁、五三頁 至六一頁、六九頁至七十頁），及八十九年一月十二日八九嘉上地一字第一二 一號函復鈞院屬實（見上更㈠字卷），復為被上訴人於第一審言詞辯論時所自 認；其於鈞院前審時亦直承：「（被上訴人對七七之八等土地分割、合併、過 戶之過程有無爭執？）過程無意見」等語。又被上訴人為共同出賣人，此觀系 爭買賣契約當事人之記載，係以被上訴人甲○○與訴外人吳金萬、李吳金春並 列，及就價金之約定及付款方法，並未區分其個別價金，併契約標的物則記載 為：「坐落中埔鄉○○段七八之四、之二、之五（誤植為七八之三）、七九之 八號四筆土地內詳細位置另附略圖於後」，並未約定被上訴人僅以出賣其名下 所有土地為限。抑有進者，本件買賣契約目的，在於做檳榔市場（見買賣契約 書第十條），且經被上訴人之父李豊川於刑事法院偵查中供承「因為買下這塊 土地才可以合夥做市場」等語，而甲區之市場用地以及通往台三公路之道路用
地，非出賣人之被上訴人甲○○、吳金萬、李吳金春整體共同出賣，無由開闢 市○○○○○道路，而使檳榔市○○○○○路相聯絡，是以於買賣契約第十條 末段特別約定：「：：：：本件略圖內所載道路用地，出賣人願無償提供承買 人使用，並願無條件將該路地所有權登記為承買人取得」，益見道路用地亦未 約定以提供被上訴人名下所有土地為限，亦即凡屬道路用地之出賣人均負提供 之義務，足證本件乃屬被上訴人與訴外人吳金萬、李吳金春共同出賣土地。準 此，被上訴人既是共同出賣人，則其本於買賣之法律關係，即使系爭七七之八 地號土地於訂約時並非登記予被上訴人名下，然既屬被上訴人共同出賣之標的 範疇，且系爭土地現時又已登記於被上訴人名下，並經上訴人實施假處分在案 者，此有嘉義縣水上地政事務所八十九年一月十二日八九嘉上地一字一二一號 函所附土地登記謄本可參，是不論依前揭民法第三百四十八條第一項規定，抑 或買賣契約書第六條、第十條後段之約定，被上訴人均應負移轉所有權登記予 買受人即上訴人之義務；原審置被上訴人出賣人之契約義務於不顧，遽以系爭 土地並未包含被上訴人原有之七八之二地號土地，而為上訴人不利之判斷，依 前揭說明，原判決顯係違背民法第三百四十八條第一項規定及最高法院三十七 年上字第七六四五號判例意旨，亦違反系爭買賣契約書第六條、第十條後段之 約定，即屬無可維持。
（二）本件所以發生訴訟，全然由於訂立系爭買賣契約書後，地價飆漲，高達數倍， 被上訴人與訴外人吳金萬、李吳金春等共同出賣人，始後悔先前出賣土地之舉 ，其等妄圖毀約，拒不續行辦理所有權移轉登記。於是被上訴人串同其母舅吳 金萬，空言否認出賣，利用訴訟詐欺（民事認諾）以及刑事訴訟手段，企圖脫 免民事共同出賣人之契約責任。
（三）被上訴人空言否認出賣土地，顯與卷內訴訟資料不符，違背論理法則、違背最 高法院四十四年台上字第一二九○號判例意旨，茲分述如次：１、與卷內訴訟資料不符部分：
（１）查系爭買賣契約書上被上訴人甲○○印文，確屬真正，此經被上訴人於原審法 院言詞辯論時自認：「印章是甲○○」等語，其於八十九年一月三日答辯續狀 亦直承：「本件七十七年十二月四日之買賣契約書，：：：：：該契約書上所 蓋印文雖係被上訴人所有」，則不論依民事訴訟法第三百五十八條：私文書經 本人或其代理人簽名蓋章者，推定為真正之規定，抑或本於最高法院三十七年 台上字第八八一六號判例所示：收據、契約書由他人代為立據，除有確切反證 外，仍應推定由印章名義人授權為之意旨，在在足見系爭買賣契約書真正。而 被上訴人及其母即訴外人李吳金春、其舅即訴外人吳金萬共同出賣坐落嘉義縣 中埔鄉○○段七八之四、七八之二、七八之五、七八之九地號四筆土地，全權 委託被上訴人之父即訴外人李豊川處理，於是被上訴人及李吳金春、吳金萬等 出賣人乃將其印章、所有權狀、印鑑證明等文件交付李豊川，而訂立系爭買賣 契約。於訂約時，出賣人吳金萬、李吳金春均在場親聞親見，此不惟有卷內買 賣契約書可參，即被上訴人於原審法院受理另案八十一年度訴字第二九四號確 認土地所有權存在之民事事件中，在第一、二審審理時亦供承：「我是聽我父 親要合夥市場，全權委託我父親去辦」、「（問：賣這地為了合夥市場？）應
該是這樣，大概是資金不夠，找人合夥，賣地籌錢，實際上我只知道為了合夥 市場，有賣這筆地」、「簽契約我父親有告訴我，：：：：契約不是我簽的， 我知道土地有賣出去，賣那一筆我不清楚」等語，復據證人林世鐘於另案檢察 官偵查中證稱：「在七十七年十二月四日簽訂買賣契約時，我有在場，地點在 何代書的事務所，當時在場的有我、乙○○、何思遠、黃春雄、吳富馨、吳金 萬、李豊川夫妻」；證人黃春雄供承：「（事實上當時吳金萬有無在現場？） 有」等語，即被上訴人之母舅吳金萬，於上述另案民事事件之辯論意旨狀內直 承：「李豊川之妻李吳金春，之子甲○○（被上訴人）均同意李豊川代為出賣 土地予賴某（上訴人）」等語，另被上訴人之父即證人李豊川於檢察官偵查中 、上述另案民事事件之一、二審法院審理及鈞院刑事庭審理時亦供證：「後來 說要合夥買土地，我向他拿印章及所有權狀，印章及所有權狀都放我那裡」、 「（問：這塊土地與乙○○談買賣？）對的」等語，而李豊川於另刑事案件調 查時亦不否認代表吳金萬、甲○○、李吳金春之事實，並確切供承「（問：你 一個人就代表甲○○、吳金春、吳金萬？）因為土地不是正式買賣，所以地主 才不必去」等語；惟李豊川稱：不是正式買賣云云，與其於民事法院供承：「 （問：這塊土地與乙○○談買賣？）對的」等語，彼此互異自相矛盾，乃屬遁 詞，則其進一步謂：所以地主才不必去云云，即屬虛妄！此外，承辦本件買賣 契約書之代書何思遠於鈞院刑事庭供證：「（問：你確實有替雙方辦理土地買 賣？）有」、「（問：雙方都有到你那裡？）有」、「（問：契約是不是你寫 的？）是的」、「（問：最後買賣有無成立？）我是他們交完，才到我那裡， 承諾說錢他們都收到了才蓋章」、「（問：是李豊川來賣的，還是吳金萬來賣 的？）他們都有來，李豊川及他太太李吳金春都有來，他兒子沒來」等語，更 且系爭買賣契約書確屬真正，亦為刑事法院事實審所認定，足證本件買賣契約 書真正，被上訴人空言否認買賣，洵無足採。
（２）前揭買賣契約書訂立後，由於吳金萬所有七八—四、七八—五兩筆農業用地， 並非整筆出賣，且因農地不能細分，依農業發展條例第三十條但書規定，應先 行與鄰地合併、分割，然後始能辦理所有權移轉登記。本件即屬踐行農業發展 條例第三十條但書規定之法定合併、分割程序，出賣人吳金萬及被上訴人乃履 行其出賣人之契約義務，踐行前揭法定分割、合併程序。此有卷內嘉義縣水上 地政事務所八十六年四月十七日八六嘉上地一字第二五三六號函復第一審所附 原登記申請書及其附件可參，復經嘉義縣水上地政事務所測量員即證人胡水生 於另案檢察官偵查中供證：「（問：他們當初申請複丈的原因？）本來按照農 業發展條例第三十條規定，吳金萬的土地原為農業用地，但是如他出售給鄰地 所有權人的話，可以辦理分割、移轉，再作合併，但必需這三樣動作最後同時 送請登記，我們才做移轉、合併，就如本件於八十年三月一日吳金萬同時以二 五四五、二五四六、二五四七申請分割、移轉跟合併，才能辦理登記」甚詳； 證人胡水生於鈞院刑事庭亦證述：「（問：依複丈圖看，複丈的時候有把吳金 萬的土地開闢作為道路是嗎？）它這是農業用地，依據農業發展條例第三十條 規定，是把農地先分割之後，然後再合併起來，再辦理移轉登記，才完成法定 程序」、「（問：七八之五變成道路，七八之四怎麼變成七七之八呢？）他是
分割、合併，七八之四、之五分割之後，成七八之四、之五、之六，再合併辦 理」、「（問：測量時吳金萬本人有無在場？）有」、「這個案件我們依申請 ，然後依規定分割之後，然後再移轉登記才有效。我是測量就是先辦而已。後 續動作依證件去審核，再移轉登記」等語，足見被上訴人與吳金萬間所為分割 、合併等程序，只是本件移轉所有權登記予上訴人之階段行為而已，此經吳金 萬在另案檢察官偵查中所自承：「（問：為何移轉到甲○○名下？）：：：： 實際上是乙○○過戶到甲○○名下，因為那土地是農地不能分割」，復經承辦 本件買賣契約書之代書何思遠於鈞院前審結證：「（問：移轉目的要給乙○○ ？）對」、「（問：為何農地不能分割？）土地是農地，屬農發展條例規定不 能細分，一定要合併，而與甲○○合併。吳金萬另有一筆七八之五在上面並未 出售，所以他要先過戶給甲○○後，才能進行合併，合併完成為乙區過戶給乙 ○○」等語，。原審法院八十三年度訴字第二○○號、鈞院八十六年度上訴字 第一八三三號刑事判決亦同此認定系爭買賣為實在；準此，本件乃踐行農業發 展條例第三十條但書規定之法定合併、分割程序辦理，並無被上訴人所謂：「 不能變更地目，將其分割或移轉登記予上訴人，其買賣契約違反上開禁止農地 細分強制規定，依法應屬無效」之情形，益見被上訴人所辯，顯與前揭訴訟資 料不符，係屬不實，亦係混淆農業發展條例第三十條前段與但書規定二者所致 ，尤屬與訴訟爭點（踐行但書規定法定程序）不相涉，於論理法則殊有違背， 即不足採。
（３）再鈞院八十三年度上更㈠字第八十五號雖判決：被上訴人應辦理塗銷坐落嘉義 縣中埔鄉○○段七七之八地號土地，就嘉義縣水上地政事務所八十年六月十五 日上地登１字第七九五六號收件所為之合併登記；同段第七八之四地號土地八 十年一月三十日上地登１字第一三五六號收件之買賣登記，八十年三月一日上 地登１字第二五四七號收件之合併登記；及同段第七八之六號土地八十年三月 一日上地登１字第二五四六號、八十年三月一日上地登１字第二五四五號收件 之買賣、分割登記確定；惟上開判決係本於被上訴人認諾，所為該當事人敗訴 之判決結果，尚無對世之效力，且該判決係否定吳金萬之所有權，因而駁回其 回復原狀交還土地部分之訴。準此，被上訴人所謂：「此項確定判決係回復所 有權，本於所有權之效用而請求之訴訟，具有物權的既判力」一節，顯與前揭 訴訟資料不符，即屬無據。又按不動產物權登記有絕對效力，而不動產所有權 人係以登記名義人為原則，此項登記縱有無效之原因，在未經塗銷登記前，仍 以登記名義人為所有權人。系爭土地登記名義之所有權人為被上訴人，被上訴 人雖認諾願予塗銷合併登記，惟在塗銷登記前，吳金萬仍不能認係系爭土地之 所有權人。且系爭土地業經上訴人聲請假處分禁止被上訴人為一切處分行為， 為兩造所不爭，復有卷內土地登記簿謄本可稽（見：一審卷外放證物袋），並 無因前述民事判決結果而有給付不能之問題，被上訴人辯謂已給付不能，即屬 無據，所持見解依法尤屬違誤。
２、違背論理法則部分：查買賣與合夥二者之法律關係迥然有別，被上訴人既自認： 「賣地籌錢，實際上我只知道為了合夥市場，有賣這筆地」等語，被上訴人之父 即證人李豊川復供承：「因為買下這塊土地，才可以合夥做市場」，則被上訴人
所引李豊川、劉和全、林聰明等所為合夥入股金額計算標準證言，不足以否定系 爭買賣之事實，況既買下這塊土地，才可以合夥做市場，則以買賣土地價金，分 攤合夥股金，作為合夥入股金額計算標準，為事理之當然，蓋主其事者如逾越買 賣價金超收，即係侵占圖利，倘若少收則屬自己虧錢。又系爭買賣契約書之標的 ，涵蓋甲區（市場用地）及乙區二者，其中七八之四、七八之五兩筆（共同出賣 人吳金萬所有），乃坐落於乙區，並不在甲區市場用地之內，而合夥購買土地契 約書只是針對系爭買賣契約書中甲區市場用地而簽訂，此經被上訴人甲○○之父 即證人李豊川於另案刑事法院檢察官偵查中結稱：「（八十一年八月二十二日的 合夥買賣契約書是針對原來買賣書的甲區或乙區，還是全部）是甲區」等語，被 上訴人之母舅吳金萬復於其再議補充理由狀內確切直承：「吳金萬之土地離檳榔 市場有二百公尺之遙」等語明確，亦即吳金萬所有七八之四、七八之五兩筆土地 ，均不在甲區市場用地之內，且與甲區檳榔市場用地相去甚遠。準此，則針對甲 區市場用地所寫之合夥購買土地契約書，其未列七八之四、七八之五地號土地（ 乙區），乃屬當然，此亦為刑事法院事實審所確定之事實。從而，被上訴人以合 夥購買土地契約書未列七八之四地號土地、七八之五號土地為吳金萬所有，進而 抗辯：吳金萬與被上訴人甲○○間並無買賣關係，被上訴人並非共同出賣土地， 亦未出賣系爭土地乙節，顯與前揭訴訟資料不符，於論理法則殊有違背，即屬不 實。
３、違背四四年台上字第一二九○號判例部分：（１）按民法第一百六十七條所稱之代理權，與同法第五百三十一條所稱之處理權， 迥不相同。蓋代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須用一定之方式 ，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面， 此有最高法院四十四年台上字第一二九○號判例可參。系爭買賣契約書其性質 為債權契約，為諾成契約，並非為移轉物權而訂立之物權契約，依法不須以文 字為之。被上訴人甲○○授權其父李豊川訂立系爭買賣契約書，依首揭判例， 不須以文字為之。準此，被上訴人所謂：「甲○○與李豊川間，並無授權文字 之授權書或委任契約書，李豊川處理系爭買賣契約書：：：：：，違反民法第 五百三十一條之強制規定，依民法第七十一條規定應屬無效」一節，顯係混淆 民法第一百六十七條代理權與同法第五百三十一條處理權二者所致，顯係混淆 系爭土地買賣之債權契約與為移轉物權而訂立物權契約二者所致，即不足採。 至於被上訴人所引最高法院七十二年台上字第二七四一號判決，係針對委任及 不動產物權移轉行為者，此與系爭買賣契約書涉及代理權授與（被上訴人授權 伊父李豊川訂立）及債權契約者不同。
（２）其次，被上訴人甲○○概括授權而將其印章交付伊父李豊川使用，全權委託訂 立系爭買賣契約書，李豊川因而蓋用被上訴人印章，並書寫被上訴人名字於系 爭買賣契約書上，已如前述，被上訴人復於其原審答辯暨聲請狀內直承：「契 約書上出賣人李吳金春、甲○○（被上訴人）等字樣，係被上訴人之父李豊川 筆跡」，更於第一審言詞辯論時自認：「印章是甲○○」，此項李豊川代蓋印 章、代寫名字，僅屬代理權授與行為，與處分權之授與有別，並無民法第五百 三十一條之適用，被上訴人自應負授權人之責任，其所為代理行為之效力及於
被上訴人。參以共同出賣人吳金萬於另案民事訴訟中亦供承：「李豊川之妻李 吳金春，之子甲○○（被上訴人）均同意李豊川代為出賣土地予賴某（上訴人 ）」明確，準此，被上訴人如何得謂：「李豊川未經被上訴人授權」？（３）退一步言，倘如被上訴人所言：未授權其父李豊川云云為真實，然李豊川與被 上訴人甲○○誼屬父子，而父子關係至親，被上訴人將其印章、印鑑證明、所 有權狀交付李豊川概括使用，以訂立系爭買賣契約書，足使上訴人相信被上訴 人確有代理權授與李豊川，而深信不疑，依民法第一百六十九條規定：由自己 之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者 ，對於第三人應負授權人之責任，是被上訴人仍應負授權人責任。（４）末者，衡諸一般經驗法則，父子關係至親，利害一致。果被上訴人甲○○未授 權伊父李豊川訂立系爭買賣契約書，依吾人一般日常生活之所見，李豊川豈肯 任意書寫其子甲○○名字，並蓋用甲○○印章於系爭買賣契約書上，而不慮其 子受連累？準此，被上訴人所謂：「李豊川未經被上訴人甲○○授權」一節， 大違常理，於情不合，乃屬空言否認遁卸之詞，極為顯明。（四）被上訴人甲○○等共同出賣系爭土地，系爭土地又已登記於被上訴人名下、此 有卷附嘉義縣水上地政事務所八十九年一月十二日八九嘉上地一字第一二一號 函及所附土地登記謄本可參。則上訴人之以被上訴人甲○○為被告，自為適格 之當事人。否則，倘一併列吳金萬、李吳金春等共同出賣人．為被告，因該二 人非系爭土地（七七之八地號）之登記名義人，不惟無保護之必要，抑且非適 格之當事人。是以本訴僅以系爭土地登記名義人之被上訴人甲○○為被告，即 屬適格之當事人。
（五）查本件土地之買賣，因係部分土地，而非整筆土地出售，因之雙方在訂約前需 先確定買賣土地之位置範圍。雙方於訂立系爭買賣契約書前一星期，委請訴外 人吳富馨就雙方買賣土地位置先行測量，由共同出賣人吳金萬、李吳金春、被 上訴人之父李豊川，會同上訴人乙○○、訴外人黃春雄等人到現場實地指界， 分別標明本件四筆土地內甲區（市場用地）、乙區○道路及水溝全部，並以顏 色劃出位置。迨現場圖制作完成後，方於約一星期後之七十七年十二月四日上 午在代書何思遠處訂立書面契約，並將此測量圖附於系爭買賣契約書後，且於 騎縫處加蓋雙方當事人印章；復於買賣契約書第十條記明買賣標的物之附圖， 而載明：「十、買賣標的物標示：坐落中埔鄉○○段：：：另附略圖於後。出 賣土地範圍（市場用地）乙區、及水溝全部，實際面積按分割測量後所載面積 為準。本件略圖內所載道路用地。出賣人願無償提供承買人使用，並願無條件 將該路地所有權登記為承買人取得」等字句。騎縫處雙方印章均屬真正，此為 兩造於歷審所不爭。此項測量制作現場圍在先，訂立系爭買受契約書在後之事 實，業經制作系爭買賣契約書附圖者即證人吳富馨，於原審法院另案受理八十 一年訴字第二九四號確認土地所有權存在事件中結證：「（問：圖何時劃的？ ）在七十七年十二月左右，簽約前一星期，有吳金萬、李里川夫婦、乙○○、 黃春雄及我去指界。代書沒去，簽約我在場，以上人都在場。簽約說每坪新台 幣（下同）五千元，是買起來以後，規劃在檳榔買賣，：：」等語，此有言詞 辯論筆錄可參，按系爭買賣契約書上被上訴人之印章為真正，此為被上訴人於
原審言詞辯論時及其八十九年月三日答辯續狀內所自認，被上訴人之父李豊川 復無盜用印章情事，亦未曾受任何刑事追訴，而繪製買賣契約附圖之現場指界 ，被上訴人之父母即李豊川及共同出賣人李吳金春夫妻二人均在場，此外，系 爭出賣土地現狀（擋土牆：水溝、道路以及市場用地上工作物等），於檢察官 偵查中，並會同義義縣水上地政事務所測量人員進行複丈，並制作複丈成果因 ，證明系爭買賣契約書附圖與系爭土地現狀吻合，益見買賣雙方對買地經營市 場之計劃先後一致，此有嘉義縣水上地政事務所八十二年十月八日八十二嘉上 地二字第四八八二號函可參（上證八號）。於此情形，被上訴人空言否認買賣 ，殊與前揭訴訟資料不符，即屬不實。
三、證據：除援用第一審及發回前歷審所提證據外，補提刑事偵查筆錄一份（臺灣嘉 義地方法院檢察署八十二年偵字第三二一九號偵查卷三三六至三三九頁背面）、 吳金萬再議補交理由狀、上訴人八十二年九月二十二日答辯續狀、上訴人八十四 年三月二十三日辯論要旨狀、最高法院四十四年台上字一二九○號判例要旨、嘉 義縣水上地政事務所八十二年十月八日函（均影本）、七七之八地號及七八地號 土地登記簿謄本等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第二審及發回前第三審訴訟費用由上 訴人負擔。
二、陳述：除與第一審及發回前第二審判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：（一）本件上訴人訴請被上訴人將系爭坐落嘉義縣中埔鄉○○段七七之八地號、旱、 面積○‧一三九九公頃土地辦理所有權移轉登記予伊，其所主張之證據為其在 原審所提出之七十七年十二月四日之買賣契約書。惟該買賣契約書所載買賣標 的物為：「坐落中埔鄉○○段七十八之四號、七十八之二號、七十八之三號、 七十九之八號等四筆土地內詳細位置另附略圖於後。出賣土地範圍甲區（市場 用地）、乙區及水溝全部，實際面積按分割測量後所載面積為準」者（第十條 ）。查上開買賣標的物之中埔段七十八之四號、七十八之二號、七十八之三號 、七十九號等四筆土地均係旱地，有卷附土地登記簿謄本可稽。而為擴大農場 經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，為修正前 農業發展條例第三十條前段所明定。本件上訴人主張被上訴人出售與伊之系爭 七七之八號耕地，係上開中埔段七十八之四號、七十八之二號、七十八之三號 、七十九之八號等四筆耕地內之甲區或乙區之一部分，全部實際面積按分割測 量後所載面積為準云云，被上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記予上 訴人，其買賣契約違反上開禁止農地細分之強制規定，依法應屬無效（參照最 高法院七十二年台上字第二八三五號判決意旨）。縱令買賣契約成立後，該買 賣之農地已變為非農地，或法令修改為該買賣之農地可分割，亦不能使本件無 效之買賣契約復活成為有效，
（二）按為擴大農場規模，防止農地細分，現有之每宗耕地，不得分割及移轉為共有 ，為修正前農業發展條例第三十條所明定添本件兩造買賣之土地，其地目為旱 ，且並非全部買賣而僅為部分之買賣，上訴人並無毗鄰耕地可合併，自不得將 其分割或移轉登記與上訴人為共有，是本件即係以不能之給付為契約之標的
依民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效，且亦無該條項但書及第 二項之情形（見最高法院六十四年台上字第三三一號判例、同院七十二年台上 字第二八三五號判例、同院八十七年台上字第九六二號判例）；又農地是否編 為建築使用，而由無自耕能力之人承受，應以訂立土地買賣契約之時為準，蓋 無自耕能力人買受農地，因係以不能之給付為契約標的，其買賣契約應屬無效 ，即不得以該農地嗣後編定為非農地使用，而使無效之契約變成有效（參照最 高法院六十六年台上字第二六五五號判例、同院七十八年台上字第二四０八號 判例、同院八十四年台上字第二八五八號判例、同院八十六年台上字第五０七 號判例）。又縱令於契約訂立後，法令修改為該買賣之農地可細分者，亦不能 使無效之買賣契約復活為有效；本件買賣契約仍然無效。是以，上訴人依據無 效之買賣契約，訴請被上訴人應將系爭七七之八號耕地辦理所有權移轉登記予 伊，顯無理由。
（三）次查上訴人請求被上訴人辦理所有權移轉登記之系爭七七之八號旱地，與其所 提出之七十七年十二月四日買賣契約書所載買賣標的物為坐落嘉義縣中埔鄉○ ○段七八之四號、七八之二號、七八之三號（七十八之五號之誤寫），七九之 八號等四筆旱地，並不相符。而訂立該買賣契約時，七八之四號、七八之五號 等二筆旱地，係屬於訴外人吳金萬所有；七九之八號旱地係屬於訴外人李吳金 春所有，此有土地登記簿謄本可稽。至於七八之八號旱地於訂立買賣契約時， 雖屬於被上訴人甲○○所有，但與上訴人請求之本件系爭七七之八號旱地不同 。上開買賣契約於七十七年十二月四日訂立後，於八十年六月十五日訴外人李 國彥所有坐落中埔鄉○○段七七之一號土地分割出七七之八地號，面積為○‧ ○○二九公頃，並於同年六月十八日以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記予被 上訴人甲○○，同日又合併同段七八之四號旱地○‧一三七○公頃土地，並變 更為七十七之八號旱地、面積○‧一三九九公頃，亦此有土地登記簿謄本可稽 。惟查：訴外人吳金萬在鈞院八十三年度上更㈠字第八十五號確認土地所有權 存在事件，係主張坐落於嘉義縣中埔鄉○○段七八之四號、面積○‧○三八六 公頃土地及同段七八之五號、面積○‧一一七七公頃土地為其所有，詎甲○○ 與伊並無買賣關係，亦未經伊之同意，竟將上開七八之四號土地全部及七七之 八地號、面積○‧一○一三公頃土地，合併為同段七七之八號後，登記為甲○ ○所有，係無權處分，依法不生效力，仍應屬於伊所有，嗣經被上訴人於審理 中認諾，鈞院八十三年度上更㈠字第八十五號乃判決：「甲○○應辦理塗銷坐 落嘉義縣中埔鄉○○段七七之八號土地，就嘉義縣水上鄉地政事務所八十年六 月十五日上地登１字第七九五六號收件所為之合併登記：同段七八之四地號八 十年一月三十日上地登１字第一三五六號收件之買賣登記，八十年三月一月上 地登１字第二五四七號收件之合併登記；及同段七八之六地號土地八十年三月 一日上地登１字第二五四六號、八十年三月一日上地登１字第二五四六號、八 十年三月一日上地登１字第二五四五號收件之買賣、分割登記」確定，此有該 民事判決可稽，本件上訴人亦為該案件之當事人被告之一，應知上開判決應塗 銷七十七之八號及七十八之四號、七八之六號土地分割，合併，移轉登記之事 。且此項確定判決係回復所有權，本於所有權之效用而請求之訴訟，具有物權
的既判力，依民事訴訟法第四百零一條第一項規定，該確認土地所有權存在等 事件應塗銷系爭七七之八號、七八之四號、七八之六號旱地之分割合併，移轉 所有權登記之確定判決，除當事人之甲○○（即本件之被上訴人）外。對於該 訴訟繫屬後，為當事人之繼受人者亦有效力，若本件上訴人係系爭土地之繼受 人者，上開確定判決對於上訴人亦有效力；則本件上訴人起訴請求被上訴人甲 ○○將系爭七七之八地號、面積○‧一三九九公頃土地所有權移轉登記予伊云 云，已發生給付不能之問題。
（四）又上訴人提出之八十七年十二月四日買賣契約書，被上訴人甲○○否認為真正 。蓋被上訴人並未參與訂約，事前既無授權李豊川代理，事後亦未同意出賣系 爭七七之八號旱地。原審法院受理八十三年訴字第二○○號案件時，證人李豊 川證稱：「因乙○○說要估價才有標準，所以估價後以每坪地五千元為入夥計 算標準，：：到了代書處，那時他們才向我說要簽這張買賣契約書，因為乙○ ○是合夥的發起人，所以由他當承買人，實質上不是買賣，是做為合夥人入夥 計算標準，印章都交給何代書，吳金萬的名字是他們叫我代簽的，當時簽契約 書時沒有附圖，印章就一直放在代書處那裏未拿回來」等語；證人劉和全亦證 稱：「七十七年三月至六月間乙○○有來找我說要做檳榔市場生意，股金是以 那塊地價做為二十三份為入股基金，我出資一百二十五萬元，認了一股，亦即 二十三分之一」等語；證人林聰明亦證稱：「約在七十八年底到七十九年他來 找我，沒有說股金多少，但是以那塊地的總價下去分配，後共找了二十三股」 等語。惟上述證人皆證稱七十七年十二月四日以上訴人名義訂立買賣契約者， 並非真實，上訴人向李吳金春、吳金萬，及被上訴人購買土地方式，僅係以買 賣契約書所定之價格為入股金額計算標準，此並有「合夥購買土地契約書」可 資證明。而系爭買賣契約書中七八之四號土地並未書立於「合夥購買土地契約 書」，其中七八之五號土地為吳金萬所有，而吳金萬與本件被上訴人甲○○間 並無買賣關係，業經被上訴人陳明，並經鈞院八十三年上更㈠字第八十五號確 認土地所有權存在等事件，亦據此而判決吳金萬勝訴在案。又系爭買賣契約書 中，被上訴人所有七八之二地號土地並未包含於新合併後地號七七之八號土地 內，七七之八號土地合併過程，係以吳金萬所有七八之四地號、七十八之五地 號及訴外人李國彥七七之八地號土地交換後形成，七七之八地號土地並未包括 於上訴人所有七八之二號土地內，即證人何思遠亦證稱當時被上訴人賣給上訴 人之土地，按契約是七十八之二號土地等語，足見被上訴人並非共同出賣土地 ，被上訴人亦未出賣系爭土地。
（五）上訴人主張被上訴人甲○○與訴外人吳金萬，共同出售系爭買賣契約書所載之 中埔鄉○○段七八之四號、七八之二號、七八之五號等土地，且係全權委託李 豊川處理云云，為被上訴人否認；且為委任事務之處理，須為法律行為，而該 法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，民法第 五百三十一條定有明文。是以，民法第五百三十一條所定之授權文字，乃委任 人與受任人間契約上應行具備之形式（參照最高法院三十九年台上字第一一九 ○號判例）。本件上訴人甲○○與李豊川間，並無授權文字之授權書或委任契 約書，則李豊川處理系爭買賣契約書內上訴人甲○○所有土地之買賣所有權移
轉，違反上揭民法第五百三十一條之強制規定，依民法第七十一條規定應屬無 效。本件系爭買賣契約書之出賣人既載為李吳金春、吳金萬、甲○○（即本件 上訴人）本人，並無所謂代理人李豊川，而李豊川又未經上訴人甲○○等之書 面授權，被上訴人甲○○並無授權李豊川訂立系爭契約，自無對被上訴人甲○ ○發生效力可言。
（六）再按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任， 必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之 （參見最高法院六十年台上字第二一三０號判例）。又我國人民將自己章交付 他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託 辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見 代理之授權人責任，未免過苛（參照最高法院七十年台上字第六五七號判例） ；系爭七十七年十二月四日之買賣契約書，並非被上訴人本人所簽訂，契約書 上所蓋印文雖係被上訴人所有，但係交付李豊川用以代辦合夥營業事宜，自不 能因被上訴人曾將印章交與李豊川之事實，即認被上訴人就土地買賣契約之訂 立應負授權人之責任。
（七）又受任人概括委任者，得為委任人為一切法律行為。但為下列行為，須有特別 之授權：㈠不動產之出賣或設定負擔。㈡：：，民法第五三四條第一款定有明 文。本件被上訴人將印章交與李豊川，如認為有概括委任者，因被上訴人並無 特別授權李豊川出賣不動產土地，則李豊川擅自出賣被上訴人所有土地，係違 反民法第五百三十四條第一款規定，其代理被上訴人於七十七年十二月四日與 上訴人訂立之土地買賣契約，應屬無效。
（八）至於上訴人起訴主張伊與被上訴人訂立之土地買賣契約，固據上訴人在原審提 出契約書影本為證，而依該買賣契約書第十條記載為：「買賣標的物標示：坐 落中埔鄉○○段七八之四號、之二號、之三號（應係之五號之筆誤），七九之 八號四筆土地內，詳細位置另附略圖於後：：」等語；而訂約時，七八之四號 及七八之五號土地，係屬吳金萬所有；七九之八號為李吳金春所有；七八之二 號則屬被上訴人所有，此有土地登記簿謄本附卷可按。是上訴人主張伊與被上 訴人授權其父李豊川與上訴人訂約出賣土地，縱然屬實，則上訴人所得請求者 ，應為被上訴人所有之七十八之二地號土地而已；上訴人雖主張買賣契約之價 金並未分割，而一齊整付，故被上訴人移轉標的，應不限於七八之二地號土地 云云，惟為被上訴人否認，又七七之八號土地並未包含被上訴人原有之七十八 之二號土地，復為兩造所不爭，並經證人何思遠證實。而按土地買賣契約之出 賣人，固負有移轉土地所有權予買受人之義務，惟移轉之標的應以契約所訂者 為限。上訴人主張被上訴人授權其父李豊川與上訴人訂定買賣契約（被上訴人 否認），縱屬實在，則上訴人所得請求者，要亦為買賣契約之七八之二地號土 地而已。系爭七九之八號並未包含於被上訴人所有之七八之二號土地，從而上 訴人本於買賣契約請求被上訴人移轉系爭七十七之八號土地之所有權登記，顯 無理由。
三、證據：援用第一審及發回前第二審所提證據。丙、本院依職權調取臺灣嘉義地方法院八十一年度訴字第二九四號民事歷審卷、並函
查嘉義水上地政事務所。
理 由
一、本件上訴人主張於七十七年十二月四日，向被上訴人、被上訴人之母李吳金春， 被上訴人之母舅吳金萬購買坐落嘉義縣中埔鄉○○段七八之四號、七八之二號、 七八之五號（契約書誤載為七八之三地號）、七九之八地號土地內如契約書附圖 所示之甲、乙區內之土地，上訴人已付清價金，嗣七八之五地號土地分割出一部 分為七八之六地號土地，另七八之四地號土地，則分割出一部分土地而與訴外人 李國彥所有七七之一地號土地分割出之一部分土地互換，再與七八之六地號土地 合併登記為七七之八地號土地，並移轉登記予被上訴人名下，被上訴人及李吳金 春、吳金萬原即應將該土地移轉登記予伊所有，雖訂約時系爭之七七之八地號土 地非被上訴人所有，惟系爭土地既在系爭買賣契約之範圍內，被上訴人為現時所 有權人，亦為出賣人之一，仍負有移轉登記之義務；且出賣人之一吳金萬所有系 爭七八之四、七八之五地號土地係屬農地，並未整筆出賣，因不能細分，依農業 發展條例第三十條但書之規定，須先行與鄰地合併、分割以後方得移轉。吳金萬 與被上訴人間並無買賣之法律關係，卻虛偽以買賣辦理移轉登記，此即虛偽買賣 隱藏前揭吳金萬應移轉七八之四、七八之五地號土地所有權予伊之出賣人契約義 務。另出賣人吳金萬部分之所有權移轉契約，因踐行農業發展條例第三十條但書 之規定，而存在於吳金萬及兩造等三人之間，而吳金萬又已踐行分割、合併等手 續，伊自亦得直接請求被上訴人將系爭土地移轉所有權登記。因依民法第二百六 十九條第一項，及第三百四十八條買賣契約之法律關係，求為命被上訴人應將坐 落嘉義縣中埔鄉○○段七七之八地號旱地面積零點壹叁玖玖公頃土地所有權全部 移轉登記予伊等語。
二、被上訴人則以：伊並未與上訴人訂約，上訴人所提出之契約書上雖有伊之印章， 但該印章係伊父李豊川所蓋，伊並未授權給李豊川，事後亦未同意李豊川所為。 況系爭土地並非系爭契約中約定被上訴人出售之土地，縱使系爭契約書為真正， 上訴人之請求，亦無理由；且上開買賣標的物之中埔段七八之四號、七八之二號 、七八之五號、七九之八號等四筆土地均係旱地，依法不得細分，乃系爭契約竟 違反禁止農地細分之強制規定，依法應屬無效；又被上訴人所有七七之八地號土 地係由七八之四號土地全部及原七七之八地號土地合併而來，惟上開合併業經法 院判決被上訴人應辦理塗銷登記確定，且上開判決有物權法上之效力，上訴人請 求被上訴人甲○○將系爭七七之八地號土地所有權移轉登記予伊者，即為給付不 能；至合併前之七八之四、七八之五地號土地皆屬吳金萬所有，而上訴人所有七 八之二地號土地並未包含於七七之八地號土地之內，則上訴人本於系爭買賣契約 書請求被上訴人移轉該部分土地，亦屬無據等情詞，資為抗辯。三、上訴人主張於七十七年十二月四日，向被上訴人、被上訴人之母李吳金春，被上 訴人之母舅吳金萬同時購買嘉義縣中埔鄉○○段七八之四地號、七八之二地號、 七八之五地號（契約書誤載為七八之三地號）、七九之八地號內旱地如契約書附 圖所示甲、乙區內之土地，其面積分別為一五０八點八七坪、五九一點九坪，每 坪五千元，被上訴人已付清全部價金，嗣自七八之五地號土地分割出一部分而為 七八之六地號土地；此外七八之四地號土地亦分割出一部分土地，而與相鄰之七
七之一地號土地（訴外人李國彥所有）分割出之一部分土地互換，再與前開七八 之六地號土地合併登記為七七之八地號土地，且同時移轉登記予被上訴人名下， 上訴人對於系爭七七之八地號土地有自耕能力之事實，業據上訴人於原審提出系 爭買賣契約書、及系爭七七之八地號土地登記簿謄本、地籍圖、嘉義縣中埔鄉農 地承受人自耕能力證明書等件為證（原審卷五頁至第十頁、第五十頁），並經證 人即製作系爭買賣契約之代書江思遠於原審法院八十六年八月二十二日審理時， 到場供證明確（原審卷第二五八頁），即被上訴人亦自認系爭契約書上之被上訴 人印文為真正，併系爭買賣契約標的中，「七八之三地號」土地實係「七八之五 地號」土地之誤植之事實，堪信上訴人前開主張為真實。四、被上訴人雖抗辯系爭契約未經伊親自簽名，其父李豊川亦無伊書面授權，伊未授 權伊父親李豊川代理簽訂，系爭買賣契約效力不及於被上訴人云云；惟按民法第 一百六十七條所稱之代理權，與同法第五百三十一條所稱之處理權，迥不相同。 蓋代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依 法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面者，業經最高法院著 有四十四年台上字第一二九０號判例可資參照；查：（一）被上訴人於原審法院另案受理八十一年度訴字第二九四號確認土地所有權存在 事件中，於八十一年七月三十日審理時，被上訴人自陳：簽契約我父親有告訴 我，我們有二十三股，賣土地做公共市場用，我有一股，大家合夥，都是我父 親處理，契約不是我簽的，我知道土地有賣出去等語（原審法院八十一年訴字 第二九四號民事卷第三十四頁反面）；其於該案上訴本院時，於八十二年五月 二十八日行準備程序時再次到場陳稱：都是我父親處理；（你父親是否代表你 、你母親、舅舅把土地賣予乙○○？）是聽我父親說要合夥市場，我是聽我父 親要合夥市場，全權委託我父親去辦；（賣這個地是為了合夥市場？）應該是 這樣，大概是資金不够，找人合夥，賣地籌錢，實際上我只知道為了合夥市場 有賣這地等語明確（參見本院八十二年度上字第一○九號第一宗民事卷第五十 頁、第五一頁）。
（二）又原審法院另案受理八十一年度訴字第二九四號確認土地所有權存在事件中， 於八十一年七月三十日審理時，證人即系爭契約略圖繪製人吳富馨、訴外人吳 金萬、代書何思遠、七九之二地號土地地主黃春雄均到場，經隔離訊問結果， 訴外人吳金萬陳稱：李豊川來說土地要分割，分割後大家合夥來做市場，以後 有權利伊不知道等語；證人何思遠則結證：契約係伊寫的，吳金萬部分李豊川 簽名，印章是吳金萬自己拿出來蓋的，吳金萬、李豊川夫妻、乙○○、黃春雄 、吳富馨在場等語；證人吳富馨亦結證：系爭略圖係在七十七年十二月左右， 於簽約前一星期畫的，吳金萬、李豊川夫婦、乙○○、黃春雄及伊去指界，簽 約時，以上之人都在場，簽約時說每坪五千元，是買起來以後規劃做檳榔買賣 ，系爭契約略圖黃色是七八之五等語；另證人黃春雄亦供證：伊係七九之二地 號土地地主，買賣土地要做市場，賣給乙○○，吳金萬、李豊川夫婦及伊有在 場指界，簽約時，伊有在場，乙○○用支票交給李豊川，吳金萬在場看到，伊 係股東之一等語明確（原審法院八十一年訴字第二九四號民事卷第三十五頁至 第三十九頁）。
（三）再證人即撰寫系爭買賣契約之代書江思遠，於原審法院八十六年八月二十二日 審理時復到場供證：（當時何人在你代書所寫契約書？）甲○○沒有去，在場 有很多人，李豊川代表簽約等語明確（原審卷第二五九頁反面）。至於證人李 豊川於本院受理八十二年度上字第一○九號時亦供證：系爭土地係其與乙○○ 洽談買賣等語明確（見本院八十二年度上字第一○九號第一宗民事卷第一六九 頁），其於原審法院受理八十一年度訴字第二九四號民事事件中，於八十一年 八月十日審理時亦到場供證：後來說要合夥買土地我向他（指被上訴人）拿印 章及所有權狀，．．印章及所有權狀都放我那裡等語明確（參見原審法院八十 一年度訴字第二九四號民事卷第四七頁）。
（四）至證人即系爭土地買賣合夥人林世鐘於另案檢察官受理八十二年度偵字第三二 一九號，於八十二年九月十日訊問時證稱：在七十七年十二月四日簽訂買賣契 約時，我有在場，地點是在何代書的事務所，當時在場的有我、乙○○、何思 遠、黃春雄、吳富馨、吳金萬、李豊川夫妻等語明確；此外證人即承做系爭市 場水溝擋土牆工程之葉重卿同日亦到場供證：在施工前，我就叫地主吳金萬、 甲○○來把界線指明，開挖當天甲○○有到場，吳金萬沒有來，施工期間吳金 萬有來過約三次等語，此有上訴人提出之上開訊問筆錄影本附卷可按（本院前 審八十六年度上字第四七五號第①宗民事卷第三七五頁、第三七六頁）。 綜上，證人吳富馨、何思遠、黃春雄經原審法院隔離訊問結果，供證情節均大致 相符，堪以憑信，即訴外人吳金萬及李豊川亦均不否認吳金萬將其印章交付李豊 川之事實，益見被上訴人與訴外人吳金萬、李吳金春於七十七年十二月四日，共