給付報酬
臺中簡易庭(民事),中小字,104年度,3469號
TCEV,104,中小,3469,20160226,2

臺灣臺中地方法院小額民事判決　　 104年度中小字第3469號
原　　　告　蔡全榮
訴訟代理人　李思樟律師
被　　　告　江慶庭
訴訟代理人　盧永盛律師
複 代理 人　林漢青律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國105年1月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,500元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國103年11月間簽立一土地承購意願書（下稱系 爭契約），由原告居間被告買受坐落臺中市○○區○○○ 段000 地號之土地（下稱系爭土地），約定居間報酬為系 爭土地成交價1%，原告亦完成居間之服務，而系爭土地總 價款為新臺幣（下同）2,500萬元，居間費用應為25萬元 ，惟被告迄今僅給付原告20萬元，尚欠5萬元未付。原告 前曾以律師函催告被告履約，於104年3月24日送達被告， 被告均置之不理，終而提起本件訴訟。原告爰依居間契約 之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告 5萬元，及自104年3月25日起至清償日止按年息5%計算之 利息。2.訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之主張：
1.原告只是單純的居間仲介，並未與被告合資購買、投資系 爭土地，由被告答辯狀之計算表可知，所謂代書費、鑑界 費、銀行履約保證費用，雙方各負擔2 分之1 ，但與被告 所稱原告投資之比例未符。再者，系爭土地買賣價金為2, 500 萬元，倘依被告所辯利息起算日為103 年11月20日之 系爭土地買賣簽約日觀之，被告豈非在簽約當日就給付2, 500 萬元完畢，然依被證五可知，被告實際上係分期給付 2,500 萬元。按理而言，既然為分期給付，關於本金部分 ，也應按給付之時間分期起算利息。原告不記得何時向銀 行借貸1,000 萬元，縱有借貸1,000 萬元，亦應以銀行放 款日起算利息，始屬合理。另從被證一之兩造手機簡訊內 容觀之，原告未承諾要共同投資，原告之所以在兩造之簡 訊聯繫中提到「我們貸款利率... 」等語，僅係較為親切 之用語，且原告後來也未回覆貸款利率。另外依照被告答 辯狀所載之利率是以法定利率做計算，亦與銀行借貸實際



之利率不同，足見被告所辯不實。且投資最重要之事項係 向銀行借貸之利率，因為會影響投資金額之多寡，原告不 可能在尚未清楚利率之前就允諾投資。再者，若被告所述 為真，原告應負擔76,896元，為何被告還願意給付仲介報 酬? 並且逾額給付？況兩造若有合夥投資之事實，就不會 產生所謂之仲介報酬。
2.被告訴訟代理人曾稱兩造於104年度訴字第3098號案件（ 下稱另案）之服務費用收取的比例與本案不同，但另案中 被告為出賣人、本件中被告則為買受人，就實務居間仲介 報酬而論，出賣人最高為負擔4%之服務費，買受人最高為 負擔2%之服務費，故本件兩造約定之服務費並無不合理之 處，再者居間報酬之約定，本屬契約自由範疇，豈能以另 案之報酬相提並論。復既然居間報酬會簽立契約，倘有合 資之情形，應該也會簽立契約，因為合資涉及兩造之權益 更為巨大。且原告並非專業的法律人，用語難免不精確， 不能逕以兩造間之簡訊內容，即推論被告所主張之事實存 在，被告應舉證原告於何時允諾要合資，蓋系爭土地在10 4 年2月2日即過戶完畢，原告豈會在104年2月7日才詢問 貸款利率多少，並在104年2月12日才表明不願意共同投資 ？是而被告所辯並無可信，否則，104年2月2日登記當下 ，是否也應登記15%的土地產權給原告，以確保原告之投 資呢？
3.衡諸常情，實務亦不可能發生原告給付入股金之後，被告 才移轉系爭土地所有權之情形，因為實價登錄，還有其他 課徵奢侈稅之問題，會導致成本增加。且依照被告所辯， 原告的入股金額為375萬元，數額非小，豈有可能不要求 登記。再移轉系爭土地給原告之登記原因必須記載，亦同 衍生契稅或贈與稅的問題，被告從商多年豈有不為該些考 量之理。
二、被告則以：
（一）被告固於103年11月17日委託原告就系爭土地代為議價， 並約定給付原告成交總價款1%，惟兩造另有就系爭土地為 共同入股、開發之合意。原告於104年2月7日詢問被告關 於系爭土地貸款利率，再於同年月12日以個人資金有缺口 為由，要求退出系爭土地之開發案，片面終止兩造之約定 ，足以證實兩造間確有共同投資、開發系爭土地之合意。 兩造約定持有比例為由被告之配偶即訴外人洪瑞照持有85 %，原告持有15%，將來各自依照持有比例出資開發費用。 但取得系爭土地之成本，計有代書費34,993元、鑑界費20 ,000元、銀行履約保證費用12,500元，則約定平均分擔，



每人應負擔33,746元【計算式：（34,993＋20,000＋12, 500）÷2＝33,746】。嗣系爭土地於103年11月20日以2, 500萬元成交，所需款項，包含原告應出資部分，均由被 告先行墊支。原告亦應負擔自103年11月20日起至104年2 月12日止共計84日，以原告持有15%股份比例及法定利率 計算之利息43,150元【計算式：15%×25,000,000×5%× 84/ 365＝43,150】。兩造間就系爭土地之共同投資開發 ，自103年11月20日簽訂系爭土地買賣契約時起，迄至104 年2月12日原告以資金不足為由終止契約止，原告應負擔 之金額共計76,896元【計算式：43,150＋33,746＝76,896 】。審以兩造另約定原告之居間酬勞為250,000元，扣除 上開原告應負擔之部分後，被告應給付173,350元【計算 式：250,000－76,896=173,104】予原告，而被告實際已 給付原告200,000元，為兩造所不爭執，是原告對被告已 無債權可言。
（二）原告雖主張兩造未合意投資系爭土地，然若被告只是邀約 ，為何兩造間之簡訊紀錄中是顯示原告要決定「退出」該 投資，而非「不參加」該投資。另外代書費、鑑界費、銀 行履約保證費用等交割費用以1/2計算，是因為在另案當 中，兩造約定之居間報酬為2%，而在本案則為1%所致，本 件合資案，一開始兩造約定各1/2，後來才約定為原告出 資15%。
（三）兩造之間本為朋友，被告委由原告代銷很多戶之房子，另 案之居間契約亦無訂立書面，本件之合資契約亦然，當時 兩造都是以口頭為合資之約定，未為書面契約。又原告所 指系爭土地移轉登記時，為何均登記給被告，而未登記15 %之持份給原告一節，係因為系爭土地買賣價金均由被告 所墊支，買受人名義也是載為被告所致，被告認為在其墊 支之情況下，當然是由被告指定以其妻之名義買受，日後 原告將入股金交付後，才有將土地所有權部分移轉給原告 之可言等語，資為抗辯，並聲明：1.駁回原告之訴。2.訴 訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）兩造於103年11月20日簽立系爭契約，由原告居間被告買 受系爭土地，約定居間報酬為系爭土地成交價之1%，原告 亦完成居間之服務，而系爭土地總價款為2,500萬元，居 間費用應為25萬元，被告迄今僅給付原告20萬元；又系爭 土地已於104年2月2日完成過戶，登記在被告指定之第三 人即被告妻子洪瑞照名下，而被告迄今已就系爭土地之交 割支付代書費34,993元、鑑界費2萬元、銀行履約保證費



用12,500元，有系爭契約、系爭土地買賣契約、淑美土地 代書地政士事務所收費明細表、九江測量有限公司簽收回 條、第一銀行大里分行履約保證費用明細在卷可稽，且為 兩造所不爭執，堪信為真。
（二）被告雖稱兩造間除成立系爭契約之居間關係外，另就系爭 土地之投資開發成立合資之關係，然為原告否認在卷。查 ：
1.原告曾分別於104年2月7日、104年2月12日傳送內容為「 江董：請問霧峰新豐路那筆地我們貸款利率是多少？」、 「江董：因過年前個人還有資金缺口，其他成交案也來不 及結案請款，唯有向你申請服務費，渡過難關，因此決定 退出霧峰這筆開發案的投資，感謝你給我這天大的機會， 等我資金寬鬆時，來日定有合作機會，謝謝!感恩」之簡 訊予被告，有上揭簡訊翻拍照片在卷可憑，且為兩造所不 爭執，故就該等簡訊之文義觀之，原告既係詢問被告「我 們」貸款之利率，又表示要「退出」系爭土地之開發案， 堪認兩造間就系爭土地應曾有合資之合意。原告雖以「我 們」只是親切之用法，原告不黯法律所以用語不夠精確等 語而為解釋，試圖否認曾有合資合意之事實，然觀諸卷附 兩造間其他之簡訊內容，原告並無基於親切考量而特意載 明「我們」二字之習慣，前開簡訊之所以與其他簡訊不同 ，特意載明「我們」二字，當認應有專指兩造共同之意思 甚顯；再者，「退出」一語並未涉及任何法律之專有名詞 ，縱使毫無法律背景之人，只要具備基本之社會智識經驗 ，均得輕易明瞭該語之真意，而無與「不參加」一語混淆 誤用之可能，況原告身為不動產之仲介人員，具有多年之 業界實務經驗，當益無不慎誤用或誤解其意之餘地至明， 原告上揭就該等簡訊內容所為之解釋，核與實情、常情不 符，無足採認。
2.證人即承辦系爭土地過戶事宜之代書周淑美於本院審理中 證述：「（問：兩造是否有合意投資系爭土地？）原告有 跟我告知過....當初原告認為這個地段不錯，很適合投資 ，...」、「（問：若原告確實與被告當時有合資，是否 通常也會有雙方的名字列在契約上？）有兩種情形，... 第二種情形是由一方代表簽約，私下合資的雙方再另外簽 立一份合資契約，...」、「（問：上述說的第二種情形 ，是否會產生契稅、贈與稅的問題？）因為是共同出資的 案子，所以土地只有土地增值稅的問題，沒有房子，所以 沒有契稅的問題，也沒有多增加奢侈稅的問題，...第二 種狀況不會因為這樣而比第一種狀況有不利之處，....若



選擇第二種狀況，通常就是由該掛名的一方繼續掛名為土 地所有人，之後不太會將合資的一方再拉近來，只是透過 之後房子蓋好後，合建分售或合建分屋之方式，來給予合 資的一方應有的利益。」、「（問：原告對於上開第二種 合資的狀況，是否知悉？）原告知道，因為原告從事仲介 應該10年有了」等語，益徵兩造間確實有就系爭土地合資 之合意；且原告所稱：合資應將系爭土地登記為兩造共有 、日後移轉系爭土地所有權予原告恐生契稅、贈與稅、奢 侈稅，而增加成本負擔等質疑，亦獲得釋疑，蓋據證人周 淑美所證，兩造若採用上揭第二種合資之方式，通常僅將 標的單獨登記在一人名下，事後亦無變更之必要，且不至 產生較為不利之結果。原告前開對於被告主張合資關係之 否定理由，欠缺所憑，並無可採。
3.原告雖稱兩造若就系爭土地成立合資關係，必會簽立書面 等語，並舉證人周淑美證述之「我認為兩造要共同合資， 一定會寫契約書」等語為證，然證人周淑美針對上揭證述 立即補充證稱：「這些都是我的推測」等語在卷，是尚難 以證人周淑美上開所為之證言，充作有利於原告主張之證 據。又原告於另案104年12月15日審理庭時，對於兩造在 另案中成立居間契約，但未簽立書面契約一節，亦陳稱： 「（問：原告如果認為是居間，但是並沒有簽立居間契約 ，原告之請求權基礎為何？）我們依照電子郵件，請求權 基礎是民法第565條...」等語在卷，而另案中原告居間成 立之交易金額高達2,563萬元，復有上開言詞辯論筆錄及 103年12月29日（I）戶服務費請款明細表在卷可考，足見 依原告於另案中所為之主張，兩造間就數額非低之標的， 猶有口頭成立契約之先例，並無原告所稱因為數額龐大而 簽立書面契約之必然性甚明。本件被告抗辯所稱：兩造就 價值約2,500萬元之系爭土地進行口頭合資約定一情，並 無違反常情或兩造交易習慣之可言，應堪認定。再合資契 約與居間契約本屬各自基於私法自治、契約自由原則而獨 立成立之契約關係，兩者並無互斥、無法併行之法定事由 ；且證人周淑美亦結證：「原告介紹一筆土地給被告... 原告從事仲介..」、「私下合資的雙方再另外簽立1份合 資契約..」等語在卷，益徵原告所稱：兩造既已成立居間 契約，及無再行成立合資契約可能等語，欠缺依據，並無 可採。
（三）按稱合夥者，謂2人以上互約出資以經營共同事業之契約 ，民法第667條第1項定有明文。又所謂經營共同事業，必 事業為共同，各合夥人就事業之成敗有共同利害關係為要



件；是合夥應就如何出資及共同事業之經營為確實之約定 ，始足當之，倘僅單純出資取得財產，而未約定經營共同 事業者，縱將來可獲得相當之利益，自僅屬合資或共同出 資之無名契約（最高法院69年度臺上字第2596號、94年度 臺上字第1793號判決意旨可資參照）。
1.經查，本件兩造僅就系爭土地之投資開發達成共同出資之 合意，然對於詳細細節之部分，尚未有何證據證明已為具 體之約定，故應堪信屬合資之法律關係無訛。而合資此一 無名契約之效力於法無明文之一旦而合資契約乃係無名契 約，關於合資者間共同出資，以經營共同事業之性質，與 「合夥契約」雷同，應類推適用關於合夥之相關規定。依 民法第674條規定：「合夥人中之一人或數人，依約定或 決議執行合夥事務者，非有正當事由不得辭任。前項執行 合夥事務之合夥人，非經其他合夥人全體之同意，不得將 其解任。」，民法第686 條第1 項規定：「合夥未定有存 續期間者，各合夥人得聲明退夥，但應於兩個月前通知他 合夥人」，故本件兩造合意成立合資關係後，原告若欲退 出，理應於兩個月前通知被告或經由被告同意，始生效力 。惟依卷附資料所示，原告於104 年2 月12日傳送欲退出 系爭土地合資案之訊息予被告之前，並未通知被告；之後 ，被告自始亦未明確表示同意與否，僅就兩造成立合資契 約後，原告尚未負擔、而已先由被告墊付之費用，為原告 應予清償之抗辯。
2.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求 表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋 契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、 合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為 之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任 意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人 之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信 原則始終介於其間以修正或補足之。以期不失其真意，而 真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之 標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727 號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、8 8年度臺上字第1671號判決要旨參照）。是故，參酌兩造 當初成立合資契約之動機、目的、共同分擔投資額之考量 ，及民法第678條第1項規定：「合夥人因合夥事務所支出 之費用，得請求償還」之意旨後，堪認本件被告應無同意 原告退出本件合資之承諾真意，而有類推適用民法第678



條第1項之考量，蓋被告要求原告應分擔之測量費用2萬元 ，被告先行墊付之時間為104年7、8月間，有卷附第一銀 行大里分行EA0000000號支票、華順工貿有限公司收款簽 收單在卷可據，該時點為原告104年2月12日表示欲退出合 資關係之後，顯見被告對於原告表示退出合資後支出之合 資事務相關費用，仍要求原告共同負擔，並無同意原告退 出之請求至明。
（四）承上，兩造之合資關係既因原告未事先通知被告，且被告 未為同意原告退出之承諾，而繼續有效存在，則被告對於 其迄今已先墊付之合資事務費用，自有向原告依（類推） 民法第678 條第1 項請求之權利。經查，兩造對於被告買 受系爭土地後，指定登記在其妻洪瑞照之名下，並不爭執 ，而依卷附系爭契約所載，被告簽約當時需先給付簽約金 50萬元，並於簽約後60日內，賣主申請建築現完成後，2 日內，給付450萬元，並於給付尾款後，始完成過戶，有 系爭契約第3條、第12條第1項可參，如前所述，本件既於 104年2月2日完成過戶，則被告實際已經先為給付之數額 ，除有收據可佐之代書費34,993元、銀行履約保證費12,5 00元外，應亦包含前揭50萬元、450萬元等，原告依約應 有共同負擔之義務。原告雖稱兩造間倘有成立合資關係， 何以系爭土地並未登記為原告共有等語，而否認合資契約 之存在，拒絕共同分擔被告之前開支出，然兩造間確實就 系爭土地具有合資關係，已於前述；且證人周淑美於本院 審理中亦結證：合資之情形有兩種，一種是合資雙方都會 落名在土地買賣契約上，一種則是由一方代表簽約，私下 合資的雙方再簽立合資契約，原告對於該兩種合資方式知 悉甚詳等語，足見系爭土地是否登記為原告共有，並不影 響兩造間就系爭土地成立合資關係之認定。
（五）被告抗辯本件兩造就系爭土地合資之比例分別為：被告85 % 、原告15% 等語，綜觀全卷，並未經原告否認在卷，蓋 原告於104年12月17日審理時，僅係就被告抗辯兩造應就 系爭土地交割費用各負1/2責任時，質疑與原告之15%投資 比例有所不符；原僅係就被告解釋系爭土地交割費用兩造 各負擔1/2之源由時，質疑本件與另案中仲介費用比例之 不同，係因被告出賣人、買受人身份之轉換所致，而非導 致交割費用應平均分擔之考量；甚至進一步表示，倘若兩 造確就系爭土地存有合資關係，何不登記15%之產權給原 告？系爭土地15%之入股金額為375萬元，原告豈有不要求 以其名義共同登記？等語，均僅係質疑兩造間成立合資關 係與否之真實性，而非否定被告所提該15%之合資比例甚



顯。是而，依民事訴訟法第280條第1項之規定：「當事人 對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認 」，原告對於被告主張合資比率為原告15%、85%一情既不 爭執，應視同自認。而被告已就系爭土地支出代書費34,9 93元、鑑界費2 萬元、銀行履約保證費12,500元、買賣系 爭土地價金50萬元、450 萬元等，業於前述，故依原告合 資之比例15% 計算後，原告應分擔之數額至少為760,124 元【（34,993＋20,000＋12,500＋500,000 ＋4500,000） ×0.15＝760,124 ，元以下四捨五入】。因被告已先行墊 付前揭數額完畢，故兩造間就被告先行墊付之行為，已生 一被告對原告享有債權、原告對被告負有債務之關係無疑 。
（六）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。次按民法第334 條第1 項前 段規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清 償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」， 而抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334 條所定 之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效 果，原不待對方之表示同意( 最高法院50年臺上字第291 號民事判例意旨參照) 。查本件原告對於被告所負之前開 債務，並無證據足資證明訂有給付之確定期限，故於被告 在本件訴訟中請求原告給付時，原告該筆金錢債務（約76 0,124 元）之清償期即屆至，應對被告負擔遲延給付之責 任；而依卷附兩造間成立之系爭契約第4 條約定，被告應 於簽訂系爭土地買賣契約、原告完成代辦事務時，當日給 付原告居間報酬，被告對於原告負有之該筆金錢債務（約 25萬元）清償期亦已屆至甚顯。今被告既已給付原告20萬 元之居間報酬完畢，且於本件訴訟中，僅以76,896元為限 ，進行原告對被告債權餘額5萬元及上述利息之抵銷抗辯 ，依法並無不合，應予准許，且經抵銷後，被告並無對原 告再為任何金錢給付之義務至明。
四、綜上所述，原告請求被告給付居間報酬5萬元及上述利息， 因原告對被告負有已屆清償期之金錢債務，並已經被告為抵 銷之抗辯成立，故並無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出 之各項證據資料，經審酌後均認與判決結果無影響，爰不一



一論列，併此敘明。
六、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費 用額確定為1,500元（即原告繳納之第一審裁判費1,000元、 證人日旅費500元），由原告負擔。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9 條之規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
書記官 劉晴芬