最高法院民事判決 一○五年度台上字第二七○號
上 訴 人 黃 滿
訴訟代理人 黃正彥律師
黃雅萍律師
張文嘉律師
被 上訴 人 高育仁
訴訟代理人 蔡良靜律師
被 上訴 人 高育民（具律師資格）
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國一○三
年十月十七日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○一年度重
上字第七九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：兩造共有坐落台南市中西區○○段（下同）七五二、七五三、七五四及七六○地號四筆土地及八四七建號房屋（下稱系爭土地房屋），應有部分如原判決附表（下稱附表）二所示，共有人間並無禁止分割特約，亦無不能分割情事，但因系爭土地建物之使用，兩造多所爭執，無法達成分割協議。系爭四筆土地呈酒瓶形狀，南側臨台南市○○路之寬度僅約六點五公尺，如採實物分割，價值較高部分之土地必須作為通道，伊所分得土地面積將與可建築面積不成比例，使土地不能發揮應有效用，亦不利鄰近商圈整體發展，且地上日式建築將與日式庭園割裂為二，復須破壞系爭八四七建號房屋之部分，不符文物保存精神，顯非妥適之分割方案。伊於民國八十一年已設籍並實際居住在系爭土地房屋，多年來盡力維護該日式建物完好，若伊取得仍願維持之。而被上訴人均長期居住台北，對系爭土地並無感情等情。爰依民法第八百二十三條、第八百二十四條規定，求為合併分割共有物，將系爭土地房屋變賣，以價金分配共有人（下稱變價分割）之判決。
被上訴人則以：系爭土地房屋原均係伊母親高陳綾綢所有，八四七建號房屋並為伊手足與父母三代共同生活成長之故居，對伊具有深刻之感情。且該日式建築，深具歷史文化價值，完整保留之價值顯高於經濟開發。伊所主張如原判決附圖（下稱附圖）一、二所示分割方案，已依現況將上訴人所有八四六建號房屋坐落之基地分配予上訴人，令其房屋所有權與土地所有權歸於一致，且上訴人分得部分可與北側其所有三七○地號土地相連，有利其完整開發使用。上訴人分得土地均可通往青年路，並維持最窄寬度二米以上，已完全符合建築法令，兼顧上訴人之經濟利益。伊並同意配合上訴人日後興建房屋之需要，願自負費用拆除日式建物
東南側之部分屋簷。如以變價分割，因系爭土地上另有被上訴人所有之八四六建號房屋，不論第三人或伊購買，上訴人得主張對該坐落基地有優先承買權，無法解決兩造之爭執；如係第三人應買，日式建物必無法保留，如非上訴人取得系爭土地，仍會產生土地利用通行之爭執，非妥適之分割方案等語，資為抗辯。原審將第一審所為變價分割廢棄，改判依如附圖一所示分割方法予以分割，並命被上訴人分別補償上訴人如附表三所示之金額，係以：系爭土地房屋，為兩造共有，應有部分如附表二所示，且該四筆土地相鄰，使用分區相同，共有人均請求合併分割。系爭土地房屋既未定有不分割之契約，且除道路部分外，於使用目的上亦無不能分割情事，兩造已無法達成分割協議，上訴人請求將系爭土地房屋合併分割，為無不合。系爭四筆土地間相互緊鄰，約呈南北走向，其北、東、西側均與他人土地相鄰，四筆土地合併呈倒置之酒瓶狀，系爭土地內側僅賴七五三地號南邊面積約八十六平方公尺之通道供其通往十五米寬之青年路，該七五三地號土地北側有系爭八四七建號之日式木造房屋一棟，七五二地號土地上則有八四六建號房屋一棟（非本件分割標的），為三樓半之ＲＣ造樓房，上開二棟房屋相鄰之一樓部分，設有加強磚造之通道連結，其餘部分則為空地；另系爭七五二地號土地北側與上訴人所有三七○地號土地相鄰，三七○地號土地上另有寬約一點二公尺之通路可往西通行至道路。上揭日式木造房屋屋齡約八十年至一百年間，構造完整，房屋內供奉高氏祖先牌位等物，整體保存良好，雖未經指定為古蹟，然具有一定文化資產價值。被上訴人家人三代於此居住近六十年，被上訴人均書立承諾書，表明將維護並囑高家子女永久保存此日式建物，以被上訴人均係社會上有名望人士，此項承諾應屬可信。系爭土地房屋現全部由上訴人使用，上訴人居住於八四六建號房屋，是將北側部分土地分配予上訴人，可令其使用權與所有權歸於一致，且可使上訴人分得部分與北側其個人單獨所有之三七○地號土地相連，以利將來開發規劃之完整；而基於日式建物之文化資產價值，保存八四七建號房屋之完整性，及被上訴人對該房屋之情感依附，將七五三地號土地即系爭八四七建號房屋坐落基地，分歸被上訴人二人保持共有，其餘部分即現行通往○○路部分，則仍維持共有，繼續供共有人通行，可認被上訴人所主張如附圖一所示分割方案尚為適當。雖該分割方案之Ｂ３與Ｃ１土地間最窄寬度為一點五七公尺，此係以一樓屋簷滴水線量至地界線之距離，然現場履勘時，以一樓主建物牆角量至圍牆內緣之距離，該部分寬度則為二點四七公尺。據台南市政府工務局一○三年一月二十九日函覆，按都市計畫土地使用分區規定中建築物附設停車空間標準規定，汽車車道寬為三點五公尺、機車車道寬度二公尺，依上開分割方案上訴人
分得部分土地連接私設通路寬度僅為一點五七公尺，將設限於申請建築之總樓地板面積小於一百平方公尺。惟同函亦載明法定停車空間，依「台南市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法」（下稱繳納代金免設法定停車空間辦法），若以繳納代金方式免設法定汽車停車空間，其總樓地板面積將不設限小於一百五十平方公尺，惟其基地內通路寬度仍不得小於機車車道寬度二公尺。可知基地內通路寬度二公尺以上，可用繳納代金方式免設法定停車空間，總樓地板面積即可不設限。況被上訴人已明確表示，若日後上訴人因寬度不足影響建築樓地板面積時，被上訴人同意配合將日式建築之屋簷拆除，使上訴人得以二點四七公尺寬度通行，且上訴人現居住八四六建號房屋，其出入並不受影響，依上開台南市政府工務局說明，基地內之通路寬度二點四七公尺，大於機車車道寬度二公尺，樓地板面積設限部分，則得以繳納代金方式處理，亦即於建築申請時依相關規定辦理，仍得興建建物，並非僅能建築樓地板面積一百五十平方公尺以內之建築，是對上訴人之權益影響，並非全無解決方案，亦無不公平之處。反之，若採變價分割，縱上訴人承諾願維持系爭土地房屋之現狀至其終老，然因七五二地號土地上，有上訴人單獨所有之八四六建號房屋，變價時因無法點交，除上訴人外，其他第三人或被上訴人買受時，反將因七五二地號土地與八四六建號房屋非屬同一人所有，衍生其他法律紛爭，且上訴人將系爭土地房屋之應有部分，向台灣土地銀行設定新台幣（下同）二千四百萬元之最高限額抵押權，該抵押權如未塗銷，依抵押權之追及性，仍存在於系爭土地房屋上，若其他人取得，均可能負擔上開不利益，卻獨厚於上訴人，自不宜採變價分割。再者，依如附圖一所示分割方案予以分割，各共有人分得土地及房屋之價值與其原應有部分價值雖有落差，經兩造合意囑託百辰不動產估價師事務所（下稱百辰事務所）就分割後分割價值差異之找補方案予以鑑定，結果認被上訴人各應補償上訴人一百八十九萬二千零三十五元，上訴人應受補償計三百七十八萬四千零七十一元（詳如附表三所示），應屬可採，並說明上訴人所援用元一不動產估價師事務所之鑑定，為不可採。爰將附圖一Ａ部分由被上訴人取得，並各按二分之一應有部分保持共有，Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３部分由上訴人取得，Ｃ１、Ｃ２部分按附表二之七五三、七五四地號土地應有部分比例保持共有，並由被上訴人分別依附表三之金額補償上訴人等詞，為其判斷之基礎。
惟查上開台南市政府工務局函之六僅說明，倘依附件二（即如附圖二所示方案）分割，若法定停車空間依繳納代金免設法定停車空間辦法，繳納代金免設法定停車空間辦理，其樓地板面積不設限小於一百五十平方公尺，該函在說明倘依附件一（即如附圖一
所示方案）分割時，並無基地內通路寬度二公尺以上，可用繳納代金方式免設法定停車空間，總樓地板面積即可不設限之記載（原審卷㈡第一四九頁）。且依建築法第一百零二條之一規定，建築物依規定應附建停車空間；其停車空間在一定標準以下及建築物位於都市計畫停車場公共設施用地一定距離範圍內者，始得由起造人繳納代金，由直轄市、縣（市）主管建築機關代為集中興建，非得任意繳納代金免設法定停車空間。另繳納代金免設法定停車空間辦法第二條復規定，起造人須㈠建築基地在三百公尺以下，且其寬度或深度任一邊未達十公尺者，㈡依都市計畫法令或建築技術規則應附設法定停車空間在三輛以下者，㈢（略）㈣（略），始得繳納代金免設法定停車空間。查上開台南市政府工務局函之說明四既載明，系爭土地依「變更台南市中西區都市計畫（細部計畫）通盤檢討案」，按該都市計畫使用分區規定中建築物附設停車空間標準規定，其樓地板面積每滿一百五十平方公尺設置一輛汽車停車位等旨（原審卷㈡第一四八頁背面），以系爭土地依該都市計畫使用分區規定法定使用強度為建蔽率八○％，容積率三二○％，若按如附圖一所示分割方案將Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３部分土地面積為三百十七．五二平方公尺分由上訴人取得，依上訴人估計其可興建樓地板面積至少一千平方公尺，倘非虛妄，並有足夠通路則需附設停車空間似可推認不僅三輛。揆之前開說明，是否得依繳納代金免設法定停車空間辦法，繳納代金免設法定停車空間，即非無疑。乃原審就此未予細究，遽認上訴人得繳納代金免設法定停車空間，進而謂上開分割方案於Ｂ３與Ｃ１土地間所留存一點五七公尺之寬度，無礙其通行，且非僅得建築樓地板面積一百五十平方公尺以下之建築物，已有可議。縱得繳納代金免設法定停車空間，然其繳納代金之負擔將來由上訴人一人為之，亦難謂公平。再者，如附圖一所示Ｂ１土地上現存上訴人名下之八四六建號房屋，其登記總面積已達一百五十三平方公尺（一審卷㈠第二三九、二四○頁），依上說明，至少須設置一輛汽車停車位，則於Ｂ３與Ｃ１土地間所留存一點五七公尺之寬度已有不足，縱被上訴人承諾日後配合將日式建築之屋簷拆除致得以二點四七公尺通行之寬度，然分割後該部分土地及房屋所有權既歸被上訴人，上訴人若無具體權利可資行使，可否謂為適當而公平，均非無疑。原審就上揭各項未詳予究明，遽為不利於上訴人之判斷，亦有未洽。末查原審准許系爭土地房屋合併分割，屬法院就共有物之分割方法為裁量之部分，自難為部分之維持。上訴論旨，指摘原判決不當。求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百第七十八條第二項，判決如主文。中 華 民 國 一○五 年 二 月 二十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴
法官 詹 文 馨
法官 吳 光 釗
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 三 月 九 日
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