最高法院民事判決 一○五年度台上字第二六六號
上 訴 人 陳仕銘
曾惠華
林韻笙
熊效蘭
甯景宏
吳 淳
馬佩芬
徐月仙
張軒晟
李國華
王俊傑
黃韋仁
郭柏伸
李儁容
共 同
訴訟代理人 林育竹律師
上 訴 人 戎億建設股份有限公司
法定代理人 吳亦寬
訴訟代理人 林雯澤律師
郭志剛律師
林大偉律師
王宏濱律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造對於中華民國一○三
年九月三十日台灣高等法院第二審判決（一○一年度建上字第四
三號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
一、本件上訴人陳仕銘、曾惠華、林韻笙、熊效蘭、甯景宏、吳 淳、馬佩芬、徐月仙、張軒晟、李國華、王俊傑、黃韋仁、 郭柏伸、李儁容（下稱陳仕銘等）主張：對造上訴人戎億建 設股份有限公司（下稱戎億公司）於民國九十四年至九十五 年間與伊等或其前手分別簽訂「○○○○－○○○」房屋、 土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定戎億公司應在 新北市○○區○○段○○○地號等四十四筆土地上，興建系 爭契約約定之房屋（下稱系爭房屋），並應於開工日後三年 三個月日曆天內完成領取使用執照。其於九十四年一月二十 七日開工，依約原應於九十七年四月二十七日完成領取使用 執照，然遲至九十八年八月三日始領取，逾期完工四百六十
三天，並逾期交屋。爰依系爭契約第九條第一項、第二項第 一款、第三款、第四項之約定，及消費者保護法（下稱消保 法）第十七條、同法施行細則第十五條及內政部公告預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載及不得 記載事項）第十六點第一項第四款、第十八點第三項規定， 求為命戎億公司給付伊等如原判決附件（下稱附件）一所示 之「逾期完工違約金」、「逾期交屋違約金」、「貸款利息 損失」並加付法定遲延利息之判決。另林韻笙、馬佩芬、吳 淳（下稱林韻笙等）於原審主張：戎億公司未盡申請分期領 取各部分使用執照之義務，依系爭契約第九條第二項第二款 約定，伊等所購房屋之完工期限應為自開工後二年三個月日 曆天，就逾期完工違約金部分，為訴之追加，求為命戎億公 司再分別給付如附件六所示金額及法定利息之判決（未繫屬 本院部分，不予贅述）。
二、戎億公司則以：伊於九十四年八月四日開工典禮後始向陳仕 銘等收取開工款，應以當日為兩造約定之「開工日」。關於 完工期限，系爭契約第九條第二項第三款約定以「使用執照 核准日」為完工之標準，陳仕銘等主張應於九十七年四月二 十七日前完成領取使用執照，實有誤會。本件係因⑴舊有結 構預留柱鋼筋與續接器強度不符CNS 規範；⑵公共排水溝侵 入地界；⑶興建基地內有捷運站體發電機油槽須遷移；⑷門 牌初編作業遲延；⑸親水平台事件導致遲延領照；⑹使用執 照核准後因公部門用印遲延致延宕領取使用執照等不可歸責 於伊之事由，致未能如期完工，依系爭契約第九條第五項第 二款約定，伊不負遲延責任。又系爭違約金額約定過高，應 予酌減等語，資為抗辯。
三、原審以：（一）系爭契約第九條第一項約定：「本案之第一 、二期建築工程最遲應於九十四年七月一日前開工。」第二 項約定：「甲方（指陳仕銘等）同意：⒈若核准使用執照相 關單位無法同意核准本案以分期方式領取各部分之使用執照 ，則本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天 ）內完成領取使用執照。⒉若核准使用執照相關單位同意本 案以分期方式領取部分使用執照，則本案第一期工程應於開 工日後二年三個月（日曆天）內完成領取使用執照；第二期 工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執 照。」系爭建案曾由訴外人即與戎億公司合作之大億開發股 份有限公司（下稱大億公司）向改制前台北縣政府申請部分 使用執照，未獲准許，有該府九十六年六月七日及二十七日 函可證。依系爭契約第九條第二項第一款約定，系爭建案第 一、二期工程之完工期限，均為自開工日起算三年三個月（
日曆天）。林韻笙等主張戎億公司未盡申請分期領取各部分 使用執照之義務，依系爭契約第九條第二項第二款約定，第 一期工程之完工期限應為自開工日後二年三個月（日曆天） 云云，自不足取。系爭建案於九十四年一月二十七日申報開 工，為兩造所不爭執，依上開約定，開工日即九十四年一月 二十七日。戎億公司抗辯：系爭建案係於同年八月四日舉行 開工典禮，其後伊始向陳仕銘等收取開工款，應以該日為開 工日云云。惟依建築法第五十四條規定之申報開工，非僅規 範主管建築機關與起造人間之法律關係，尚涉及購屋者購買 之房屋能否興建完成。戎億公司於同年八月四日後，始向陳 仕銘等收取開工款，固為陳仕銘等所不爭執，惟依系爭契約 第五條規定，陳仕銘等於接獲戎億公司繳款通知之前，尚不 負繳款義務，不得憑此遽認兩造約定之開工日為同年八月四 日。（二）系爭契約第九條第二項第三款雖約定：「甲方（ 指陳仕銘等）同意以使用執照核准日為完工期限日期，並依 使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項 。」惟第六條第三項、第五項係以使用執照「取得」，作為 戎億公司通知辦理貸款之期限；第十二條約定陳仕銘等在使 用執照「取得」前，如欲將房屋產權轉讓第三人，需經戎億 公司書面同意始得變更名義，均以「領取」使用執照作為權 利義務期間之起算或分界。系爭契約第九條就完工期限之約 定有疑義，應為有利於消費者之解釋，爰以使用執照「領取 日」為系爭房屋建築工程之完工日期。系爭房屋之使用執照 於九十八年四月九日核准，於同年八月三日領取，有改制前 台北縣政府工務局使用執照（存根）可按，應以同年八月三 日為完工日。系爭契約第九條第一項約定應於開工日後三年 三個月（日曆天）即應於九十七年四月二十七日前完工，戎 億公司遲至九十八年八月三日始完成領取使用執照而完工， 其遲延日數計四百六十三日。（三）系爭契約第九條第五項 第二款約定，如因政令限制、天災地變、或其他不可歸責於 乙方之事由，致戎億公司不能如期完工時，其不負遲延竣工 之責，陳仕銘等不得行使本條第三、四項之權利。經參酌兩 造所提相關事證及另案台灣省土木技師公會鑑定報告（下稱 鑑定報告）意見，系爭工程因不可歸責於戎億公司之事由包 括：⑴舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符規範，⑵公共 排水溝侵入地界，⑶遷移興建基地內捷運站體發電機油槽。 關於⑴之部分，戎億公司於九十四年九月十三日就結構預留 柱鋼筋取樣前，無從憑外觀判定鋼筋是否符合強度標準，系 爭工程因此所生工期延宕自九十四年九月十三日至九十五年 三月二十日共計一百八十九天，係不可歸責於戎億公司。關
於⑵之部分，考量工程慣例及事前發現公共排水溝侵入地界 之可能性，並斟酌工期自連續壁開始施工時工期始受影響等 情，系爭工程因此所生工期延宕自九十四年八月二十二日至 九十五年二月十七日共計一百八十天，不可歸責於戎億公司 。關於⑶之部分，考量工程慣例及事前發現捷運舊有油槽設 施之可能性，並斟酌實際開挖土方時工期始受影響等情，系 爭工程因此所生工期延宕自九十四年十月九日至九十五年一 月三日共計八十七天，亦不可歸責於戎億公司。以上扣除重 覆天數：自九十四年八月二十二日起至九十五年三月二十日 止共計二百十一日（計算式：10+30+31+30+31+31+28+20=21 1） 。依兩造上開約定，戎億公司就該部分遲延日數，不負 遲延責任。經扣除該部分日數後，戎億公司應負遲延責任之 天數為二百五十二日。至於戎億公司另抗辯：⑴門牌初編作 業遲延；⑵親水平台事件導致遲延領照；⑶使用執照核准後 因公部門用印遲延致延宕領取使用執照等不可歸責於伊之事 由，應予扣除該等遲延天數云云，鑑定報告就⑴部分，認扣 除十天合理之行政時間，不可歸責於戎億公司之日數為自九 十七年六月十三日起至同年十月三日止計一百十三天。惟大 億公司等申請使用執照，直至新店戶政事務所核准門牌初編 後，仍經改制前台北縣政府工務局以不符規定為由，於九十 八年三月三日發函要求補正項目多達十項，顯見門牌初編作 業遲延與否，不足以影響系爭房屋使用執照核發及領取之時 程，鑑定報告就此部分之結論與證據不符，爰不予採取。鑑 定報告就⑵部分，雖認為影響天數為二百十六日，但審酌大 億公司等就系爭房屋於申請使用執照後，改制前台北縣政府 工務局於九十八年三月三日仍以不符規定為由要求補正，補 正項目除「親水平台保證金事宜城鄉局尚未備查」外，尚有 其他項目，嗣經補正後，旋於同年四月九日核准，有該局九 十七年九月一日、九十八年三月三日及同年七月三日函稿可 按。顯見親水平台事件並不足以影響系爭房屋使用執照核發 及領取之時程，而不予憑採。鑑定報告就⑶部分，認為公部 門並無用印延宕之情，足以採認。陳仕銘等就戎億公司上開 遲延部分，得依系爭契約第九條第四項約定，請求戎億公司 給付逾期完工違約金。陳仕銘等得請求戎億公司給付逾期完 工違約金之金額如原判決附表所示（其計算式詳如原判決二 一至二二頁）。戎億公司雖抗辯：陳仕銘等請求之違約金過 高，應予酌減云云。惟兩造約定遲延完工之違約金，係按已 付價款每日萬分之五計算，換算年息為十八％，未逾法定最 高利率即週年利率二十％；且陳仕銘等購買系爭房屋多為自 住，因戎億公司遲延完工，尚須額外支付租金；參以系爭契
約係由戎億公司一方擬定、製作之定型化契約，其臨訟否定 自己所擬契約之內容，抗辯約定違約金過高，不足採取。（ 四）系爭建案房屋未經改制前台北縣政府核准以分期方式領 取各部分使用執照，第一、二期工程之完工期限均為自開工 日起三年三個月日曆天即為九十七年四月二十七日，林韻笙 等主張第一期工程之完工期限應為自開工日後二年三個月日 曆天云云，為不足取，業如前述，彼等追加起訴請求戎億公 司再分別給付如附件六所示之逾期完工違約金部分，自屬無 據。（五）消保法第十七條第一項、第二項前段規定：「中 央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載 或不得記載之事項。」「違反前項公告之定型化契約，其定 型化契約條款無效。」同法施行細則係基於消保法第六十三 條規定授權所訂定，依中央法規標準法第三條規定，其性質 為命令，其法律位階為消保法之子法，自不得逾越母法。乃 同法施行細則第十五條第二項規定：「中央主管機關公告應 記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容 。」即將未經當事人約定之事項，逕依中央主管機關公告應 記載之事項，而擬制成為契約之內容，顯已逾越母法即消保 法第十七條第二項之規範目的，亦與中央法規標準法第五條 第二款「關於人民之權利、義務者，應以法律定之」及同法 第六條「應以法律規定之事項，不得以命令定之」之規定相 違，且違反私法自治之原則，應屬無效，不得作為請求之依 據。陳仕銘等主張戎億公司依約應於取得房屋使用執照後六 個月內通知辦理交屋，乃其逾期交屋天數如附件四所示，而 系爭契約為定型化契約，內政部公告「應記載及不得記載事 項」第十六點第一項第四款及第十八點第三項規定，依消保 法十七條及同法施行細則第十五條規定，應構成系爭契約之 內容，伊得據以請求戎億公司給付如附件四所示之「逾期交 屋違約金」、及如附件二所示之「貸款撥付至交屋期間之貸 款利息」等情。惟兩造所訂立之系爭契約條款，並無得請求 「逾期交屋違約金」及「貸款撥付至交屋期間之貸款利息」 之相關約定，此外亦乏證據證明兩造間就「應記載及不得記 載事項」第十六點第一項第四款及第十八點第三項之事項已 有意思合致。陳仕銘等據以請求戎億公司給付如上開「逾期 交屋違約金」及「貸款撥付至交屋期間之貸款利息」，自屬 無據等詞。爰就第一審所為戎億公司敗訴部分之判決，一部 予以廢棄，改判駁回陳仕銘等該部分之訴；一部予以維持， 駁回戎億公司其餘上訴；及駁回林韻笙等追加之訴。四、（一）查林韻笙等主張戎億公司未盡申請分期領取各部分使 用執照之義務，依系爭契約第九條第二項第二款約定，伊等
所購房屋之完工期限應為自開工後二年三個月日曆天，戎億 公司就此部分逾期完工違約金部分亦應予賠償等語（見原審 卷㈡七四頁、七五頁）。原審僅以大億公司曾向改制前台北 縣政府申請部分使用執照，未獲准許等情，而駁回林韻笙等 之請求，惟對於戎億公司是否未盡其申請分期領取各部分使 用執照之義務，未詳加調查審認；又陳仕銘等聲請就系爭建 案再委請台北市建築師公會進行鑑定，或俟基礎事實相同之 另案（原法院一○一年度重上字第五四八號）囑託該公會鑑 定完成後，再行參酌辦理（同上卷一○八頁反面、一三三至 一三七頁）。原審就其聲請調查之重要事項，未說明不予調 查之理由，均有判決理由不備之違法。（二）消保法第十七 條第一項、第二項前段規定：「中央主管機關得選擇特定行 業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」「 違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」同 法施行細則第十五條第二項規定：「中央主管機關公告應記 載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。 」係就母法規定未臻明確部分，明定經中央主管機關公告應 記載之事項，未經記載於定型化契約之效果，乃補充母法規 定之不足，尚難認有逾越母法之規範目的。而法律既賦與中 央主管機關得公告定型化契約應記載或不得記載事項之權限 ，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就 一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程 序法第一百五十條第一項所規定「法規命令」之性質，如其 內容符合行政程序法之相關規範，即難謂其公告與中央法規 標準法第二條第二款「關於人民之權利、義務者，應以法律 定之」，及同法第六條「應以法律規定之事項，不得以命令 定之」之規定相違。準此，倘內政部於九十年九月三日依消 保法第十七條所訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」（自公告六個月後生效）之內容，與行政程序法 相關規範無違，即非不得為兩造契約之補充內容。原審以上 開施行細則規定逾越母法規範目的，且與中央法規標準法第 二條第二款等規定有違，而否准李國華及王俊傑依前開公告 請求如附件四所示逾期交屋違約金、李國華請求如附件二所 示貸款撥付至交屋期間之貸款利息，不無再加研酌之餘地。 （三）依建築法第七十條第一項規定，建築工程完竣後，始 得由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。而系爭契約 第九條第四項係約定有關逾期完工之違約金事項，同條第二 項第三款約定：「甲方（指陳仕銘等）同意以使用執照核准 日為完工期限日期，並『依使用執照取得時程』，配合本約 其他條款之約定辦理相關事項。」明確區分系爭房屋之完工
與使用執照之領取為二事，關於完工期限日期，合意以使用 執照核准日為準，並無文義不明之情。原審未注意及此，徒 以系爭契約關於完工期限之約定尚有疑義，應為有利於消費 者之解釋，遽認使用執照領取日為系爭房屋建築工程之完工 日期，不無違誤。兩造上訴論旨，分別指摘原判決不利其部 分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中 華 民 國 一○五 年 二 月 二十五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維
法官 簡 清 忠
法官 黃 國 忠
法官 蔡 烱 燉
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 三 月 八 日
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