臺灣士林地方法院簡易民事判決 104年度士簡字第842號
原 告 董嘯虎
被 告 殷炎坤即殷明石之繼承人
殷錫霖即殷明石之繼承人
殷雅智即殷明石之繼承人
廖雅芬即殷明石之繼承人
被 告 廖春梅即殷明石之繼承人
兼上被告4人
共同訴訟代理人
被 告 廖宜隆即殷明石之繼承人
兼上被告5人
共同訴訟代理人
被 告 黃國隆
上列當事人間104 年度士簡字第842 號遷讓房屋等事件，於中華
民國105年1月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文：
被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅（即均殷明石之繼承人）應將坐落門牌號碼新北市○里區○○00○0號一樓房屋返還於原告。
被告應自民國一０三年十一月二十八日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅（即均殷明石之繼承人）連帶負擔。
本判決第一項得假執行，但被告被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅（即均殷明石之繼承人）如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴後變更聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予 准許。本件被告黃國隆未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣原告所有門牌號碼新北市○里區○○村○ ○0000號1 樓房屋（下稱系爭建物1 樓）於民國97年6 月10 日間起，出租予訴外人殷明石，並簽立系爭建物租賃契約1 份（下稱系爭租約文件），被告黃國隆則擔任連帶保證人， 約定租賃期間自97年6 月10日起至117 年6 月10日止，租金 為每月新臺幣（下同）1 元，並於系爭租約第3 條約定乙方 即訴外人殷明石需按月照錶繳納結清電費、水費（或由銀行 自動扣繳），第14條約定甲（即原告）乙丙（即被告黃國隆
）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲 方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責 。詎訴外人殷明石於101 年7 月31日死亡，其繼承人即被告 殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅繼承系 爭建物租賃權，然於103 年9 月及11月起即未依約按月繳納 系爭建物電費，致系爭建物1 樓連同2 樓均遭臺灣電力公司 斷電，伊乃於103 年11月21日以存證信函通知被告等人終止 租約，請其等於收受後7 日內搬離，然被告殷炎坤、廖宜隆 、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅等人仍繼續占用未搬離 ，故依上開租約第14條終止請求返還系爭建物，又系爭建物 經原告終止系爭租約後，遭上開被告繼續占用，致原告受有 相當租金5 萬元之損害，被告就其無法律上原因所受利益， 原告自得請求賠償，爰依系爭租約及民法不當得利之規定提 起本件訴訟，請求被告返還系爭建物，及自103 年11月28日 起至遷讓系爭建物止，按月給付原告相當於租金5 萬元之不 當得利。
對被告答辯之陳述：原告係將系爭建物1 樓出租予訴外人殷 明石，伊與訴外人殷明石為好友，訴外人殷明石為法師，因 稱風水不好要作改運，伊財將系爭建物1 樓以月租金1 元租 予訴外人殷明石，因怕日後屆期不搬，雙方乃簽立系爭租約 之書面契約，租約內容均伊與訴外人殷明石商議，訴外人殷 明石過過世後，被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖 雅芬及廖春梅等人繼承殷明石就系爭建物1 樓租賃權，然屢 次未依約按月給付電費，且因其等於103 年9 月、11月違約 未繳，系爭建物遭臺灣電力公司斷電，原告自得依約終止系 爭租約。又系爭建物原告係出租予訴外人殷明石，與被告黃 國隆所辯其向伊購買系爭建物坐落土地應有部分1/2 無關， 被告黃國隆購地原為於該土地上游泳池部分蓋廟與訴外人殷 明石使用，與系爭建物1 樓並無關係，伊並未同意系爭建物 1 樓提供被告黃國隆永久使用，且系爭建物係伊向訴外人陳 朝全購買所有，伊有契約為證等語。
三、被告答辯部分：
（1）被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅 等人以：原告係在訴外人殷明石過世後1 年，要求被告等 人終止系爭租約，另簽租約要求租金每月5 萬元，但未談 成，後來提起本案訴訟，被告等人係基於繼承權繼承原告 與訴外人殷明石之系爭租約承租人權利，雙方就系爭建物 還存在租賃關係，被告等人並非無權占有，有關原告主張 其等違約未繳納電費部分，因該月份電費高達6 萬多元， 被告廖宜隆跟訴外人即原告配偶陸文龍說金額太高無法繳
納，陸文龍也同意要被告廖宜隆儘快繳納完畢，後來因電 費還有其他糾紛，原告要被告自行去查電費，被告廖宜隆 有請訴外人陸文龍系爭建物電費單通知寄達原告時會知被 告，被告方便去查，然訴外人陸文龍均未通知，惟被告其 後於103 年12月8 日即將該筆6 萬多電費繳納完畢，原告 逕行終止系爭租約無理由等語置辯，並聲明駁回原告之訴 。
（2）被告黃國隆未於最後言詞辯論期日到場，然前到庭以： 伊於97年6 月5 日以400 萬元向原告購買坐落新北市○里 區○○段○道○○000000○000000地號（權利範圍各 495/30000 ）土地（下稱系爭土地），當時伊原欲跟原告 購買全部土地及系爭建物整棟，原告出價1000萬，因伊僅 欲以800 萬元購買，價額未談妥，其後原告配偶陸文龍表 示系爭建物為原告之父之友人陳朝全興建後增予原告之父 ，除未辦保全登記不能過戶外，出售亦會遭長輩怪罪，故 雙方談妥伊出400 萬元購買土地一半（約40坪），並將系 爭建物1 樓永久使用權予伊，故系爭建物1 樓才會簽立系 爭租約約定以每月租金1 元，租期20年，原告片面終止系 爭租約不合理等語置辯，並聲明駁回原告之訴。四、本院得心證之理由：
（一）經查，有關原告主張系爭建物1 樓為其於97年6 月間出租 與訴外人殷明石，被告黃國隆為連帶保證人，雙方並簽立 系爭租約1 份等情，有原告提出系爭租約1 份、系爭建物 買賣所有權移轉契約書、台北縣政府稅捐稽徵處93 年 契 稅繳款書、系爭建物稅籍資料各1 份等文件為據，堪認屬 實。至被告黃國隆雖以上情置辯，主張系爭建物1 樓係其 向原告購買系爭土地時，原告同意一併將系爭建物1 樓使 用權讓予伊，伊就系爭建物1 樓有永久使用權等情，然被 告黃國隆並未提出具體之證據，且觀諸卷附原告提出其與 被告黃國隆簽立之系爭土地不動產買賣契約書內容，雙方 就買賣之不動產標的，記載於契約條款後之「不動產標示 」欄，而依「不動產標示」欄所載，僅載系爭土地2 筆之 坐落地號及權利範圍，其後建物欄記載為空白等情，可見 該買賣契約之買賣標的並不包含系爭建物1 樓所有權，足 證上開原告與被告黃國隆所成立之上開不動產買賣契約， 買賣標的並未包括系爭建物1 樓。次查，依該契約第14條 「特約事項」記載「一、建物甲方使用範圍：詳如附件水 塔、游泳池由甲方永久使用全部。主建物一樓甲乙雙方另 定租約。二、主建物二樓歸乙方使用全部。三、所有全部 空地由甲乙雙方共同使用。」等情，益見原告提供被告黃
國隆永久使用之建物或設備，僅有水塔、游泳池部分，並 未包含系爭建物1 樓，而系爭建物1 樓部分，則係約定雙 方另訂租約處理，故被告黃國隆所辯依系爭土地買賣契約 ，原告有將系爭建物1 樓使用權全部讓予伊等情，與系爭 租約之約定內容不符，且舉證不足，難認有據，委無可採 。
（二）次查：原告主張系爭建物1 樓伊出租予訴外人殷明石後， 因訴外人殷明石過世，由訴外人殷明石之繼承人殷炎坤、 廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅等人共同繼承 系爭建物1 樓系爭租約承租權後共同占有使用迄今一事， 為原告與上開被告所不爭執之事，堪認為真。又原告主張 被告等人於繼承系爭建物1 樓承租權後，未繳納系爭建物 1 樓103 年9 月份電費單電費46,197元及同年11月份電費 單電費16,407元共62,604元，遭臺灣電力公司於103 年11 月13日拆除系爭建物供電設備，原告乃於同年11月21日以 存證信函通知被告等人即日起終止系爭租約，並限於函到 7 日內搬離等情，有原告提出臺灣電力公司暫停供電通知 單1 份、存證信函1 份、臺灣電力公司台北西區營業處函 1 份等資料在卷。被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智 、廖雅芬及廖春梅等人雖就原告有發函通知終止一節不爭 執，然以上情置辯，主張其等業已繳附上開電費，原告無 逕行終止之權利，並提出其等繳納電費收據3 份及郵政掛 號收件回執1 份等資料為據。惟查，被告辯稱上開103 年 9 、11月份電費未繳，事前有告知原告配偶陸文龍而同意 暫緩繳一事，並未舉證已明，難認屬實，至其等提出上開 繳納電費單，觀諸上開繳款收據，繳款日期均係在103 年 12 月8日，係在臺灣電力公司收取系爭建物1 樓103 年9 月、11月電費單電費之收費日後所為，故原告主張上開被 告等人繼承系爭租約承租權後，未於103 年9 、11月份按 期繳納系爭建物1 樓電費遭斷電一節，堪認屬實。（三）有關原告主張被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖 雅芬及廖春梅等人違約未按月繳電費，違反系爭租約第3 條之約定，其得依系爭租約第14條之規定，由其一方片面 終止，雙方間所存之系爭租約業經原告於103 年11月21日 以存證信函通知被告終止後終止一事，被告雖以上情置辯 ，主張原告不得以上開事項片面逕行終止。經查，觀諸系 爭租約第3 條記載：「租金每個月新台幣1 元，乙方不得 藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」其後 以手寫加註「電費、水費乙方按月照錶結清（或由銀行自 動扣繳）」等內容，可知雙方係以承租方需按月繳納電費
、水費之義務等同於繳納租金之義務。復觀諸系爭租約第 14條記載：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有 違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所 受之損失甲方概不負責」等內容，可知若乙方承租人違反 系爭租約各條項所約定之承租人義務，甲方出租人得以上 開違約事由作為一方逕行終止之事由。又上開被告等人確 在上開系爭租約租賃期間，未按期繳納系爭建物1 樓103 年9 月、11月份2 期電費單之電費共計62,604元，遭臺灣 電力公司拆除供電設備等事實，已如上述，故原告主張上 開被告違反系爭租約第3 條所訂承租人應按月繳納電費之 義務，應屬有據，是以原告於103 年11月21日以上開被告 違反上開租約第3 條為終止事由，發函通知上開被告為一 方逕行終止系爭租約之意思表示，自生合法終止系爭租約 之效力。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民 法第455 條前段定有明文。原告主張系爭租約經其終止後 ，上開被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及 廖春梅等人未依約搬遷，請求其等返還系爭建物1 樓，即 屬有據，為有理由，應予准許。至原告同訴請求被告黃國 隆遷讓返還系爭建物1 樓部分，經查，被告黃國隆僅係系 爭租約之連帶保證人，並未佔有使用系爭建物1 樓，此為 兩造所不爭執，且經同案被告廖宜隆到庭陳述明確，故被 告黃國隆並非系爭租約之承租人，現亦未占有使用系爭建 物1 樓之事實，故原告此部分請求被告黃國隆遷讓返還系 爭建物1 樓，難認有據，應予駁回。
（四）有關原告主張被告應自103 年11月28日起至遷讓返還系爭 建物1 樓之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得 利5 萬元部分：
（1）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條第1 項定有明文。又無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權 占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相 當於租金之利益，最高法院97年度台上字第29 4號亦著有 判決可資參照。經查，原告與被告殷炎坤、廖宜隆、殷錫 霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅等人之系爭租約，業經原告 於103 年11月21 日 以存證信函對被告為終止租約意思表 示之通知後，已生合法終止效力一節，已審認如上。又被 告殷炎坤、廖宜隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅等 人迄未遷讓返還系爭房屋，故原告依系爭租約及民法不當 得利之法律關係，請求上開被告及系爭租約連帶保證人即
被告黃國隆自103 年11月28日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利，應屬有據 。
（2）至原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利每月5 萬 元部分：經查，系爭建物1 樓原出租予訴外人殷明石，僅 約定租金1 元，經原告主張因其與訴外人殷明石為摯友， 故以租金1 元象徵性收取，足見原系爭租約之租金金額約 定，係原告參酌與訴外人殷明石間之個人情誼，顯與坊間 租金行情不相當，又原告雖主張系爭建物1 樓其增出租他 人，每月收取10萬元，而請求本案按月給付相當租金金額 5 萬元，並提出其與訴外人陳○○簽立之房屋租賃契約1 份，惟觀諸上開契約書所載原告係為出租代理人，並非出 租人，另租屋所在地記載「林口鄉湖北村後湖50號之2」 ，亦與系爭建物門牌號碼不符，無從認定係原告先前出租 系爭建物1 樓收取每月租金10萬元一事，自無從作為認定 本案系爭建物1 樓之相當於租金金額之參考。本院依原告 與被告黃國隆到庭陳述其等曾以價金400 萬元商議買賣系 爭建物1 樓等情，及原告自陳其於103 年1 月1 日，曾與 被告廖宜隆商議調整系爭建物1 樓管理費每月1 萬元等情 ，並有提出卷附雙方簽立之合約繼承備忘錄1 份，再審酌 系爭建物1 樓屬未辦保存登記之房屋，屋齡近約40年，坐 落地點非城市，地處偏遠，交通不便，非屬一般住宅或商 業區等情，認原告請求相當租金之不當得利，以每月租金 1 萬元為適當，是原告請求被告自其終止系爭租約後之10 3 年11月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給 付原告相當於租金1 萬元之不當得利，核屬有據，逾此部 分，難認有據，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依兩造間系爭租約、民法第455 條租賃物返 還請求權以及民法第179 條不當得利請求被告殷炎坤、廖宜 隆、殷錫霖、殷雅智、廖雅芬及廖春梅等人返還系爭建物1 樓及被告自103 年11月28日起至遷讓返還系爭房屋日止，按 月連帶給付原告相當於租金之不當得利1 萬元部分，尚非無 據，為有理由，應予准許，逾此部分，難認有據，應予駁回 。
六、本件主文第一項原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第 2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第 392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假 執行。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
書記官 高郁婷