臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決 104年度花簡字第425號
原 告 蔡明麗
訴訟代理人 錢順發
被 告 張文哲
上列當事人間請求給付土地使用費事件，本院於民國105年1月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國103年8月11日起至被告所有門牌號碼花蓮縣鳳林鎮○○路00○0號房屋停止占用原告所有花蓮縣鳳林鎮○○段00000地號土地之日止，按月給付原告新臺幣伍佰叁拾元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔新臺幣壹仟元，由原告負擔新臺幣壹仟伍佰肆拾元。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張之事實如附件民事起訴狀所載。並補充：門牌號碼 花蓮縣鳳林鎮○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋）作為營 業使用，且附近有出名的日新冰果店在房屋的對面，屬於觀 光熱點，系爭房屋在鳳林火車站走路約三分鐘的地點，面臨 鳳林鎮新生路，路寬約八米，該道路沒有劃分向線，但兩台 車可以交錯通行。系爭房屋使用面積如建物登記謄本所載， 並無增建。依所有權及不當得利之法律關係請求。訴之聲明 ：被告應自民國103年8月11日起給付使用土地租金每月新臺 幣（下同）1萬元予原告。
二、被告則以：系爭房屋是我所有，原本是我跟我的合夥人錫陽 建設公司一起蓋的房子，後來錫陽建設公司結束營業，房屋 登記在我名下，房屋坐落在花蓮縣鳳林鎮○○段00000地號 土地（下稱系爭土地）上，本來這筆土地讓我們蓋房子，事 情都是錫陽建設我的合夥人在處理。系爭房屋目前由我出租 給呂丹鳳經營大群文理補習班，每個月租金八千元，已經出 租約五年了。目前系爭房屋面積情形如建物登記謄本所載， 並無增建。對原告所述系爭房屋附近環境及道路沒有意見， 系爭房屋頂樓有加建水塔。原告請求的租金金額太高，且系 爭土地的前手是錫陽建設公司，系爭房屋也經合法登記等語 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其於103年8月11日以拍賣為原因登記為系爭土地之 所有權人，被告所有之系爭房屋占用系爭土地之事實，已據 其提出與所述相符之本院不動產權利移轉證書、土地及建物 登記謄本等為證（卷7、12、13頁），復為被告所不爭，應
堪信為真實。被告固以前詞置辯，惟均未舉證證明其所辯為 真，再依原告所提不動產權利移轉證書可知，系爭土地原為 江羅淑子所有，經本院以102年度司執字第11875號強制執行 事件進行拍賣，由原告買受並於103年8月11日取得所有權， 顯見並無被告所稱土地原為錫陽建設公司所有情事，且系爭 房屋確係坐落於系爭土地上，亦有建物登記謄本記載明確， 被告並未證明其所有系爭房屋占用系爭土地有何合法權源， 自屬無權占有，應堪認定。故被告前揭辯詞，均無可採。(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨可資參考）。城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限；土地 所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。土地法第97條 第1項、第148條定有明文。再按舉辦規定地價或重新規定地 價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價 80%為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者， 其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申 報地價；申報之地價未滿公告地價80%時，得照價收買或以 公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文 規定。所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言， 並非一律依照申報價額年息10%計算之，而基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年度台上字 第3071號亦有判例可參。被告所有系爭房屋無權占用系爭土 地，依據前述說明，原告請求相當於租金之不當得利，自屬 有據。查：系爭房屋為三層樓鋼筋混凝土造建物，層次面積 為一層58.92平方公尺，二層57.46平方公尺，三層57.46平 方公尺，並有屋頂突出物9.68平方公尺（卷12頁參照），占 用系爭土地之面積應以第一層58.92平方公尺計。系爭土地 之申報地價，102年1月起為每平方公尺800元（卷13頁謄本 記載可參），未滿公告地價每平方公尺1,500元之80%，有本 院經內政部地政司查得之公告地價資料可憑，故以公告地價 每平方公尺1,500元之80%即1,200元為其申報地價。系爭土 地地目為「建」，位置在鳳林火車站走路約三分鐘的地點， 對面有日新冰果店，屬觀光熱點，面臨鳳林鎮新生路，路寬 約八米，兩台車可以交錯通行等附近環境情形，為兩造所不 爭。本院審酌系爭土地坐落位置、系爭房屋為三層樓建物， 現由被告以月租金八千元出租他人經營文理補習班，利用該
土地之經濟價值及所受利益等情狀，並參照前述規定，認原 告請求相當於租金之不當得利，自原告取得所有權103年8月 11日至被告停止占用土地之日止，按月給付530元（計算式 ：58.92平方公尺×1200元×0.09÷12＝530元，元以下四捨 五入），尚屬適當。
四、從而，原告依所有權及不當得利之法律關係請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許，並依職權宣告假執行，逾此 部分之請求為無理由，應予駁回，暨核定訴訟費用為第一審 裁判費2,540元，兩造分擔之金額如主文第3項所示。中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
書記官 陳柏志