臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第683號
上 訴 人 蔡家和
訴訟代理人 李文中律師
王維立律師
被 上訴人 許 蕊
訴訟代理人 廖修譽律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國
104年5 月28日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第306號判決提
起上訴，本院於104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審訴訟費用經廢棄部分及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園市大園區雙溪口段溪洲子小段699- 7、704-1、705-1、707、708地號等5筆土地及門牌號碼同區 溪海村草蓆厝6 號建物(下合稱系爭房地)為伊所有。伊孫即 訴外人江銘泉於民國102年6月21日代理伊與訴外人黃文進簽 訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定以買賣總價 新臺幣(下同)8,358萬8,000元出售系爭房地，並代理伊收受 由黃文進交付之買賣價金，伊事後簽訂授權書(下稱系爭授 權書)，全權委託江銘泉處理系爭房地買賣事宜。江銘泉於 102年11月26日收受黃文進所交付其簽發之票號AD0000000號 、付款人為陽信銀行東桃園分行、發票日為103年5月31日、 票面金額為872萬元之支票(下稱系爭支票)，本應將之交付 予伊，惟其卻將之交由上訴人兌領。系爭授權書及系爭買賣 契約，並無關於仲介人及仲介酬金之約定，且系爭房地買賣 係直接由江銘泉與賣方簽約，上訴人既非仲介人，自不得請 求給付仲介報酬，其取得系爭支票票款872萬元(下稱系爭款 項)，為無法律上原因而受利益，使伊受損害，自構成不當 得利。又上訴人固於102年5月25日取得由伊簽立之房地產委 任代理銷售契約書(下稱系爭代理銷售契約)，惟該契約約定 以價差為仲介報酬，違反不動產經紀業管理條例(下稱管理 條例)第19條規定，應屬無效，則上訴人收取系爭款項，亦 無法律上原因，伊自得依侵權行為、不當得利之法律關係請 求返還系爭款項，爰求為命上訴人給付872萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判 決。
二、上訴人則以：兩造簽署之系爭代理銷售契約，性質為委任契 約，伊收取系爭款項係委任報酬，伊非經紀業或經紀人員， 無管理條例第19條規定之適用。系爭房地本無人問津，伊簽 約後即與訴外人許連玉簽立協議書，由許連玉設法取得排水 許可及6 米便道，以提升系爭房地價值，伊因此支付許連玉 507萬700元。若認兩造間對於系爭房地之開發無委任之合意 ，則前開費用應屬無因管理之有益費用，依民法第176條第1 項規定，伊無需返還，而餘款365萬5,300元部分則屬伊受委 任代理銷售系爭房地之報酬，為有法律上原因，伊亦無返還 義務等語，資為抗辯(被上訴人另請求江銘泉給付部分，未 繫屬本院，不予贅述)。
三、原審判命上訴人給付被上訴人872萬元及自103年7月11日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人提起上訴， 聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答 辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項為：
(一)被上訴人原為系爭房地之所有權人。
(二)坐落桃園市○○區○○○段○○○○段00000○000地號土地 非被上訴人所有。
(三)被上訴人與江銘泉間於102年6月間簽訂系爭授權書，約定授 權人為被上訴人、被授權人為江銘泉，授權事項為：「茲有 關右邊房地指示及權利範圍(即系爭房地)，全權委託江銘泉 先生處理買賣事宜」，被上訴人並於簽名處按捺指印。(四)江銘泉於102年6月21日代理被上訴人與訴外人黃文進簽立系 爭買賣契約，約定以總價8,358萬8,000元買賣系爭房地，應 付之第四期款為872萬元(見原審卷第6頁及第12頁)。(五)黃文進於102年11月26日交付系爭支票予江銘泉，以支付系 爭買賣契約之第四期款，江銘泉將系爭支票交付予上訴人， 由上訴人兌領票款。
(六)被上訴人與上訴人於102年5月25日簽立系爭代理銷售契約， 記載：被上訴人委任上訴人代理銷售大園鄉雙溪口段溪洲子 小段707、705地號土地，面積：929.28坪，權利範圍：全部 ；委銷底價：每坪75,000元；銷售報酬：被上訴人同意給付 上訴人超價之全額做為酬勞；另於空白處記載：「農地708 及704-1合計258.3坪，每坪貳萬元整。超價部分由蔡先生等 人作為仲介費。666-7免費移轉」等語，由被上訴人按捺指 印，江銘泉及上訴人簽名蓋章。
(七)被上訴人於原審主張系爭授權書係遭江銘泉詐欺而簽署部分 ，於本院表明不再主張。
五、兩造間爭點如下：
(一)被上訴人主張系爭代理銷售契約之約定，可適用或類推適用 管理條例規定，而上開約定違反管理條例第19條規定，應屬 無效，是否有理由？
(二)被上訴人主張上訴人受領系爭款項，構成不當得利，伊得請 求上訴人返還系爭款項及加付法定遲延利息，是否有理由？六、茲就兩造爭點，說明本院之判斷如下：
(一)被上訴人主張系爭代理銷售契約之約定，可適用或類推適用 管理條例規定，而上開約定違反管理條例第19條規定，應屬 無效，是否有理由？
⒈按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介 業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之 報酬標準計收，管理條例第19條第1 項定有明文。此項規定 所規範之對象為該條例所稱經紀業及經紀人員，是非該條例 所謂經紀業及經紀人員者，尚難認有上開規定適用之餘地。 而所謂經紀業，依管理條例第4條第4款係指依該條例規定經 營仲介或代銷業務之公司或商號；所謂經紀人員，依同條第 7 款規定，則指經紀人或經紀營業員；經紀人之職務為執行 仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介 或代銷業務。查：上訴人並非上開條例所指經紀業或經紀人 員，為兩造所不爭執，則兩造前開所簽立系爭代理銷售契約 關於系爭仲介報酬之約定，尚無管理條例之適用，應甚明確 。被上訴人雖主張系爭代理銷售契約之簽署時間在管理條例 公布實施前，依管理條例第37條規定，本條例公布施行前已 從事不動產經紀業之人員，得自本條例公布施行之日起繼續 執業3年，3年期滿未取得經紀人員資格，不得繼續執行業務 。上訴人既實際從事仲介委託銷售業務，縱無經紀人員資格 ，仍應受管理條例規範等語。惟查上訴人否認其為從事經紀 業之人員，有其提出被上訴人未爭執真正之通訊錄(上載其 經營茗和茗茶)在卷可稽(見本院卷第49頁)，被上訴人復未 舉證證明上訴人係管理條例公布施行前已從事不動產經紀業 之人員，則其前開主張，尚無可採。
⒉次按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質 相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填 補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充 之問題。立法政策上之考量與法律漏洞有別，係屬立法論上 之問題，並無類推適用之餘地(最高法院95年度台上字第230 9號判決、101年度台上字第923號判決參照)。查：兩造當事 人約定由一方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約，係屬民法第565 條所規定之居間契約。民法關於
成立居間契約之居間人資格並未設規定，性質上屬一般規範 ，即一般居間契約除法律另有規定或契約另有約定外，原則 上均可適用。而管理條例為民法之特別法，其規範之對象為 該條例所指經紀業及經紀人員，該等行業及人員於經營仲介 業務時，應優先適用管理條例之規定，與一般居間契約之當 事人僅適用民法，有所不同。依管理條例第19條第2 項規定 ，經紀業或經紀人員違反同條第1 項規定，其已收取之差價 或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，以杜絕消費 者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報 酬之情事發生。而民法關於居間報酬之規制，依民法第572 條規定，係採由法院酌減之機制，即約定之報酬，較居間人 所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付 義務人之請求酌減之，但報酬已給付者，不得請求返還。足 見法律對經紀業、經紀人員與其他人所為仲介(居間)契約， 係採行不同之規制，亦即經紀業或經紀人員如有收取超價報 酬者，應適用管理條例第19條第2 項規定，而非經紀業、經 紀人員者，所約定之報酬如顯不公平時，則依民法第572 條 規定處理，此顯係屬立法政策上之考量問題，並無法律漏洞 可言，故被上訴人主張系爭代理銷售契約縱不能直接適用， 亦得類推適用管理條例第19條規定云云，並無可採。(二)被上訴人主張上訴人受領系爭款項，構成不當得利，伊得請 求上訴人返還系爭款項及加付法定遲延利息，是否有理由？ ⒈查系爭授權書確由被上訴人於簽名處按捺指印，為兩造所不 爭執。依系爭授權書所載，被上訴人之授權為概括授權，且 明載其授權江銘泉全權處理系爭房地買賣事宜，其授權核符 民法第534條第1 項第1款規定。江銘泉既有代理出賣系爭房 地之特別授權，自有代為受領買賣價金及代付居間報酬之權 限，被上訴人主張江銘泉未受特別授權，不得代被上訴人受 領價金云云，並無可採。
⒉系爭代理銷售契約係兩造所簽立，約定委銷底價為建地每坪 7萬5,000元、農地每坪2萬元，銷售報酬為超價之全部金額( 見原審卷第69頁)，被上訴人於江銘泉所涉偽造文書等刑案 偵查中陳稱：(提示系爭代理銷售契約書)(問：你有無簽立 本契約書？)有，伊是蓋手印，伊主動向江銘泉說建地一坪7 萬5千元，農地一坪2萬元，鐵皮屋旁的農地不計價供買方通 行等語(見臺灣桃園地方法院檢察署103年度他字第1854號卷 第121頁)。足見兩造成立以系爭房地買賣之超價作為銷售報 酬之居間契約，被上訴人主張系爭代理銷售契約因其僅按捺 指印而無效云云，自屬無據。被上訴人另主張705、666-7地 號土地非伊所有，系爭代理銷售契約有此2 筆土地之記載，
可證系爭代理銷售契約應屬無效等語，上訴人則抗辯上開70 5、666-7地號土地係705-1、699-7地號之誤載等語。查買賣 或委任代理銷售均係債權負擔行為，並非處分行為，物之出 賣人不以所有人為限，無論被上訴人是否為705、666-7地號 土地之所有人，系爭代理銷售契約尚不因此即告無效，被上 訴人此部分主張，亦非可採。
⒊依系爭代理銷售契約關於系爭房地委銷底價之記載，被上訴 人委銷底價為7,486萬2,000元(計算式：929.2875,000元 ＋258.320,000元＝7,486萬2,000元)，而系爭買賣契約之 總價金為8,358萬8,000元等情，有系爭買賣契約在卷可憑， 系爭房地買賣總價高於委銷底價之差額為872萬6,000元，上 訴人依系爭代理銷售契約之約定所得請求之報酬即為872萬 6,000元，故江銘泉代理被上訴人交付系爭支票予上訴人， 由上訴人兌領872萬元，自屬有法律上原因，不構成不當得 利。又本件並無管理條例第19條規定之適用或類推適用，業 如前述，被上訴人主張系爭報酬約定，違反管理條例第19條 規定，應屬無效，上訴人受領系爭款項構成不當得利，要無 理由。
⒋被上訴人於原審主張系爭授權書遭江銘泉詐欺而簽署部分， 已據其陳明不再主張，業如前述，則上訴人依系爭代理銷售 契約約定，受領超價金額872 萬元之居間報酬，對被上訴人 自亦不構成侵權行為，被上訴人主張依侵權行為損害賠償請 求權請求上訴人給付872萬元，亦屬無理由。末按上訴人依 約受領系爭872萬元，並不構成侵權行為或不當得利，已如 前述，則上訴人聲請訊問證人許連玉、黃文進、江銘泉，欲 證明其無侵權行為或不當得利，即無必要，併予敘明。七、綜上所述，被上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係，請 求上訴人給付872萬元，及自103年7 月11日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審就 此部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，併 此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 鄭佾瑩
法 官 李國增
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
書記官 應瑞霞
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。