台灣高等法院民事判決 八十八年度上易字第二七七號
上 訴 人 台北市政府財政局
法定代理人 李述德
訴訟代理人 張世興律師
複 代理人 林蓓瑜
陳在源律師
被 上訴人 丁○○ 住台北市○○街一四七號
甲 ○
乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 林文淵律師
複 代理人 林禎祺 住台北市○○街三十九號九樓
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十二日臺灣臺
北地方法院八十八年度訴字第一六五五號第一審判決提起上訴，並為起訴聲明之減縮
，本院判決如左：
主 文
原判決除減縮部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應連帶給付上訴人新台幣伍拾陸萬零肆佰肆拾陸元，及自民國八十八年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付上訴人就坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號面積七十五平方公尺及同小段二九七地號土地面積七平方公尺，按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由被上訴人連帶負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決關於後開第二項部分廢棄。
㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）六十五萬六千一百六十二元及自民 國（下同）八十八年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並 自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付上訴人就坐落台北市 信義區○○段○○段二九六地號面積七十五平方公尺及同小段二九七地號土地 面積七平方公尺（下稱系爭土地）按各該土地當年度申報地價年息百分之五計 算之損害金。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱： ㈠被上訴人等至今無法出示坐落台北市○○區○○街一四七號房屋（下稱系爭房 屋）之建物登記謄本以證明其所有權，即系爭房屋至今無法依土地登記規則辦
理建物所有權第一次登記，亦未曾請求就系爭土地設定地上權。 ㈡被上訴人等對系爭土地未曾有租賃關係存在，所提出之戶籍登記、房捐繳納等 資料尚不足證明有權使用系爭土地。又被上訴人等提出之租金收取簿縱具形式 上之證據力，並不當然具備實質上之證據力，租賃契約若真存在，應有書面文 件為憑。
㈢被上訴人等聲請傳訊之證人王胡琴、劉金明、高慶文、程文來等人，於陳壽健 生前皆未曾親眼見過租賃契約內容，亦未曾親見陳壽健收取地租。 ㈣陳壽健自二十二年至三十八年死亡前，未曾收取過分文地租，足見租賃契約並 不存在。
㈤陳維炘向同排住戶出具之租金字據，其內容縱為真實，至多僅能證明劉得意在 陳壽健死亡後曾繳交租金，換言之，正好證明於陳壽健生前未曾繳納租金。 ㈥系爭土地前手其他公同共有人皆不知有此地及租賃關係之存在，故相關收據顯 係陳維炘一人冒作。
㈦租金收取簿不足以認定陳維炘係以全體共有人之名義收取地租。按被上訴人等 之被繼承人朱春長、朱新發等人未經系爭土地之全體共有人同意而承租系爭土 地，自不得謂系爭土地已成立合法有效之租賃關係。 ㈧若系爭土地上存有租賃契約，亦因國家之照價收買行為而消滅，若無其他法律 規定，租賃關係並不當然移轉於租賃物所有權之受讓人。 ㈨「買賣不破租賃」乃民法上罕見特例，並非可作為行政法法源之一般法律原理 原則，亦不當然適用於公法上行政處分，在未經登記公示之租賃契約尤為如此 。
㈩照價收買縱非原始取得，其效力亦與民法上之讓與及移轉取得有所不同，故民 法第四百二十五條並無適用餘地。
內政部台內地字第三四六九號函之見解縱使無誤，其適用範圍亦應僅限於出租 耕地。
系爭土地之所有權外其他權利，均因照價收買程序而消滅。 被上訴人等所引之相關條文於本案照價收買行為時既未存在，應不得適用。 依法徵收之土地，對承租權亦不予補償，縱系爭租賃關係消滅須經補償，僅屬 行政救濟問題。
照價收買之土地與其上建物非屬同一人時，建物所有人是否應受補償，僅為行 政救濟問題，與租賃關係是否消滅並無關係。又系爭租賃關係縱存在且於照價 收買後存續，其存續期間亦不得超過十年。
被上訴人等另舉五十三年六月二十九日公布之實施都市平均地權條例台灣省施 行細則第一百零七條而為主張，並不足採。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提本院八十九年度上易字第二八一號及八十 八年度上更㈠字第三六七號民事判決影本各一份為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱： ㈠系爭土地自原地主陳壽健時起已出租供建屋使用，故被上訴人等就系爭土地與
上訴人之前手有租賃關係存在。
㈡上訴人主張被上訴人等對系爭土地未曾有租賃關係存在，顯無理由。 ㈢上訴人指摘證人無一人曾目賭陳壽健生前與先人有租賃契約之情，誠與證人之 證詞不合。
㈣系爭土地之租金當時是由陳壽健收取，於三十八年陳壽健死亡後由其繼承人陳 維炘等六人收取租金，有陳維炘於四十年九月十二日代陳壽健出具之乙份證明 書可證。
㈤上訴人以陳幸麗之證詞指摘陳維炘獨占地租之利益，與住戶通謀虛偽，冒陳壽 健之名製作上開證據，以表彰並不存在之租賃契約等情，誠與事實不符。 ㈥系爭土地租賃關係始於出租人陳壽健，嗣陳維炘等六人繼承取得系爭土地，理 應繼承系爭土地原存在之租賃關係。
㈦按土地法第四十三條登記有絕對效力之規定，核上訴人之所以取得系爭土地， 其取得之原因為買賣，故依民法第四百二十五條之規定，上訴人應繼受其前手 與被上訴人等間之租賃關係。
㈧若上訴人係以照價收買之方式取得系爭土地，亦應繼受原有之租賃關係。 ㈨上訴人主張系爭土地存有租賃契約，已因國家之照價收買行為而消滅，顯無理 由。
㈩被上訴人等一直向上訴人表示願意繳交租金，惟上訴人均表示不可能讓被上訴 人等繳交租金，而是令被上訴人等繳交無權占用不當得利金，故上訴人所為之 催繳非催告繳交租金所可比擬，上訴人主張被上訴人等經催告繳交租金後拒不 繳交租金，租約已遭其終止，並無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提王胡琴、劉金明、成文來、高慶文筆錄影 本各一份為證。
理 由
壹、程序方面：
本件上訴人原聲請支付命令，請求被上訴人連帶給付六十二萬一千八百元及自八十 八年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見支付命令卷之聲請狀 ），嗣被上訴人聲明異議，依民事訴訟法第五百十九條第一項之規定，以債權人（ 即上訴人）支付命令之聲請，視為起訴。嗣於原審審理時，經地政機關測量所得占 用面積，較上訴人起訴時所主張為多，上訴人乃於原審八十八年六月二十九日言詞 辯論時提出民事準備書（二）狀，擴張聲明為請求被上訴人連帶給付六十六萬二千 三百五十元及遲延利息，並自八十八年一月一日起按月連帶給付一萬零三百零七元 ，有上開書狀在卷可按（見原審卷第一○八頁），此擴張應受判決事項之聲明，依 民事訴訟法第二百五十五條第三款之規定，應予准許。又上訴人於本院八十九年十 一月二十八日言詞辯論時，請求被上訴人應連帶給付六十五萬二千三百五十元及遲 延利息，並自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付上訴人就系爭 土地按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金（見本院卷第一二五頁 筆錄及第一二九頁之書狀），而減縮其餘部分之請求，即撤回其餘部分之起訴，依 民事訴訟法第四百六十三條、第二百六十二條第三項規定，上訴人撤回部分之起訴 （即為訴之減縮），亦應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：被上訴人等現居住使用之系爭房屋，無法律上之原因而占用渠 所有系爭二九六、二九七地號土地，面積各為七十五平方公尺及七平方公尺，合 計八十二平方公尺，受有相當於租金之利益，並致渠受有損害，爰依民法不當得 利之規定，請求被上訴人等連帶給付自八十二年三月一日起至八十七年十二月三 十一日之相當於租金之損害金六十五萬六千一百六十二元及自八十八年一月一日 起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；並自八十八年一月一日起 至返還土地之日止，按月連帶給付渠就系爭土地按各該土地當年度申報地價年息 百分之五計算之損害金等語（上訴人原請求被上訴人等連帶給付六十二萬一千八 百元及遲延利息，嗣於原審擴張請求被上訴人等應連帶給付六十六萬二千三百五 十元及遲延利息，並自八十八年一月一日起按月連帶給付一萬零三百零七元，再 於本院辯論時撤回部分起訴，請求被上訴人等應連帶給付六十五萬二千三百五十 元及遲延利息，並自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付上訴 人就系爭土地按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金）。二、被上訴人等則以：伊等祖父朱春長及父親朱新發前向系爭土地原所有權人陳壽健 租賃系爭土地使用，陳壽健死後，其繼承人陳維炘亦繼續收取租金，故伊等就系 爭土地有租賃權存在，上訴人嗣雖照價收買系爭土地，因屬繼受取得非原始取得 ，仍應繼受原有之租賃關係，故伊等並非無權占有系爭土地；又上訴人照價收買 土地時未依土地法第一百零四條之規定通知伊等優先承買，其買賣契約不得對抗 伊等云云，資為抗辯。
三、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規 定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實 及主張之法律關係為論斷。查，系爭土地原為陳壽健所有，陳壽健於三十八年十 月二十四日死亡，由繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘 等六人繼承取得，嗣上訴人於五十四年間取得系爭土地，而於五十七年三月十三 日登記為系爭土地之所有權人，系爭土地現為上訴人管理中，此有土地登記簿謄 本（見原審卷第四三頁至第六○頁）及台北市松山地政事務所函件（同上卷第二 六頁）在卷可稽，復為兩造所不爭執；又被上訴人等現居住使用之系爭房屋，其 中部分坐落於系爭二九六、二九七地號土地上，其占用面積，分別為七十五平方 公尺（二九六地號）、七平方公尺（二九七地號），共計八十二平方公尺，此經 原審勘驗，並囑託台北市松山地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在 卷可按（同上卷第八一頁至第八四頁），堪信為真實。被上訴人等辯稱：伊等之 祖父朱春長及父親朱新發先後與原土地所有權人陳壽健對系爭土地訂有租賃契約 ，而朱新發及陳壽健過世後，應由伊等及陳壽健之繼承人繼受該租賃關係，嗣上 訴人取得系爭土地，依買賣不破租賃原則，亦應由上訴人繼受該租賃關係云云。 是本件兩造之爭執點為：
㈠被上訴人等就系爭土地與上訴人之前手有無租賃關係存在？ ㈡上訴人向陳壽健之繼承人照價收買或買受系爭土地，是否須繼受原有之租賃關 係？
㈢系爭租賃關係如存在，存續期間是否不超過十年？
㈣上訴人所催繳者，是否為不當得利，而非租金，本件租賃契約是否尚未終止？四、關於被上訴人等就系爭土地與上訴人之前手有無租賃關係存在？茲論述如下： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定， 或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本 件被上訴人等主張伊等之祖父朱春長及父親朱新發先後與原土地所有權人陳壽 健對系爭土地訂有租賃契約，經上訴人否認之，並稱：被上訴人等對系爭土地 未曾有租賃關係存在等語，是被上訴人等主張有租賃契約，自應由被上訴人等 就該事實之存在負舉證責任。
㈡被上訴人等提出左列幾點理由，以玆證明租賃契約之存在： ①系爭二九六、二九七地號土地所有人陳維炘等六人，自四十一年起向朱新發 之父親朱春長及朱新發收取租金之土地租金帖。 ②與系爭房屋同排房屋之住戶王胡琴、劉金明等人，其等房屋之後段所使用之 基地亦均向陳壽健及陳健壽之繼承人陳維炘等六人承租土地建屋，且陳壽健 死亡後其繼承人陳維炘等六人收取租金時亦均於相類似之收租金簿上，由陳 維炘兼代理另五名簽收於其簿上，上情除經證人王胡琴、劉金明、程文來、 高慶文於原審結證屬實在案外，並有其等提出之收據原本及租金收取簿原本 為憑。
③另有系爭房屋五十年、五十一年之房捐收據及被上訴人等之祖父朱春長、父 親朱新發等全家人早於三十九年即設籍於此之戶籍謄本可稽。 ④有同排房屋之住戶王胡琴、劉金明等及其全家人，均早於三十五年即設籍於 此之戶籍謄本及其四十一年之房捐單據為憑。
㈢上訴人否認被上訴人等對系爭土地有租賃關係存在，並稱：被上訴人等所提出 之戶籍登記、房捐繳納等資料尚不足證明有權使用系爭土地。又被上訴人等提 出之租金收取簿縱具形式上之證據力，並不當然具備實質上之證據力，租賃契 約若真存在，應有書面文件為憑等語。查：
①按「當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內 容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。」（參照最高法院 二十二年第二五三六號判例意旨）。
②被上訴人等主張：系爭房屋為被上訴人四人之父親朱新發於三十九年間向陳 金鳳購買，該房屋使用基地後段部分，是陳金鳳向陳壽健租地，前段部分是 陳金鳳向祭祀公業陳台碩租地云云，並提出租金收據（見原審卷第六一頁） 、土地租金帖（同上卷第六三頁至六七頁），及五十年、五十一年之房捐通 知書（同上卷第七八、七九頁）為證，惟查，上開收據（同上卷第六一頁） 出具人為「陳連祿」，內容記載「但是朱新發向我台碩公（應係指陳台碩） 借用祭祀公業所有之土地健（建）造房屋一棟．．．」等情，則系爭房屋究 係朱新發向祭祀公業「借用」（非租用）土地自行建造，或係朱新發向陳金 鳳所購買，已有不明，被上訴人等主張係其等之父朱新發向陳金鳳所購買， 惟未提出購買之證明文件，亦未提出建物登記謄本以資證明所有權，雖提出 上開五十年、五十一年之房捐通知書，惟此僅能證明繳交房捐，尚無法證明 系爭房屋係朱新發向陳金鳳所購買，且已申請建物所有權登記，被上訴人等
此部分之主張，自難憑採。
③再，被上訴人等迄今未提出訂立租賃租約之書面文件，雖租賃契約不以訂立 書面為必要，惟被上訴人等所提出之土地租金帖（見原審卷第六十三頁至第 六十七頁），其上貼有印花稅票，且外觀陳舊，不似臨訟偽造，縱具形式上 之證據力，惟被上訴人等所提上開土地租金帖，其等之先人朱春長、朱新發 或其繼承人所繳納租金之文件，其上記載領收者為「陳維炘」，而非「陳壽 健」，是否足以證明陳壽健確曾與朱春長、朱新發訂立租賃契約之事實，仍 應審酌其他情事始得判斷其實質真正。
④原審於八十八年六月二十九日審理時，證人劉金明證述：「．．．我在家曾 看過一次陳壽健來收租金。」、「．．．大概民國五十幾年曾見過陳壽健收 租。」等語（見原審卷第一○六頁反面），惟查，陳壽健於三十八年十月二 十四日死亡，此有被上訴人等所提之土地登記謄本（同上卷第四九頁）及被 上訴人等於原審所提之答辯狀（同上卷三○頁正面）及本院辯論意旨狀（見 本院卷㈡第九二頁）在卷可憑，陳壽健於三十八年十月二十四日死亡，焉有 可能再到劉金明家收租，足見證人劉金明之證言不實在，其證言不足採信。 又，證人王胡琴證稱：「．．．我認識朱金發，他也是向陳壽健承租．．． 」等語（見原審卷第一○五頁反面），承前所述，被上訴人等自陳朱新發係 於三十九年十月二十八日向陳金鳳購買系爭房屋，則朱新發如何於三十八年 十月二十四日陳壽健死亡前向其承租，是證人王胡琴記憶顯有錯誤，其證言 亦不足採。另證人程文來證述：「．．．我沒看到誰來收租金，都是我大哥 在處理，租金收支簿是我大哥留下來的。」等語（見原審卷第一○六頁反面 ），其證言無法證明被上訴人等之父朱新發向陳壽健承租系爭土地。證人高 慶文證稱：「．．．我是五十三年八月買的，．．．姓陳來收租金時，王四 民跟姓陳的講我的房子坐落有十幾坪，叫我付租金一起交給王四民，王四民 再一起付給姓陳的。．．．所以我並無單獨之租金收據。」等語（見原審卷 第一○七頁正面），其證言亦無法證明被上訴人等之父朱新發向陳壽健承租 系爭土地。足見前述證人均未親自接洽承租或收租事宜，對於陳壽健生前是 否與被上訴人等之先人訂有租賃契約一事亦未曾目睹，故其等證言均無法證 明被上訴人等之先人曾向陳壽健承租系爭土地。 ⑤被上訴人等於原審出具戶籍謄本、房捐查定通知書等資料，以證明租賃契約 存在，然向來因地政、戶政與稅捐機關各自獨立運作之結果，縱然是無權占 用土地之違章建築，雖無建築執照及建物所有權登記，亦有可能取得戶籍資 料，並有繳納房捐之事實，此由土地登記規則第七十三條第二項及第三項規 定，建物與基地非屬同一人時，欲申請建物所有權第一次登記，除須出具曾 於該建物設籍之戶籍謄本或繳納房屋稅憑證外，尚須另附使用基地之證明文 件。故被上訴人等所提之前述證據，縱能證明系爭房屋係被上訴人等所有， 惟尚不足以證明就系爭土地有租賃契約存在。至於戶籍謄本雖記載被上訴人 等之祖父朱春長、父朱新發等全家人於三十九年間即設籍於此，亦僅能證明 居住於系爭房屋，不足以證明就系爭土地有租賃關係存在灼明。 ⑥被上訴人等主張伊等附近鄰居，皆於陳壽健生前與之訂立租賃契約，嗣後方
由陳壽健之數名被繼承人繼受租賃契約云云，並提出王胡琴、程文來、劉金 明等人執有之土地租金簿、租金收據、土地租金帖等影本（見原審卷第一二 五頁至第一三九頁）為證，惟查，上開土地租金簿、租金收據、土地租金帖 ，收取期間為二十二年至五十六年，其上記載「領收者陳維炘」，或「代領 者陳維炘」，或「陳壽健代陳維炘」，且原審卷附之原證十二租金收據（見 原審卷第一三四頁），租金係由陳維炘代陳壽健於四十年九月十二日收取， 內容記載自二十二年一月一日起至四十年十二月末日之租金，共十九年，足 證陳壽健生前自二十二年至三十八年十月二十四日死亡期間，未曾收取過分 文地租，而前揭收據一次收取十九年之地租，顯違常情，又前揭收據之收取 日期為四十年九月十二日，斯時陳壽健業已死亡（於三十八年十月二十四日 死亡），陳維炘又焉能以其名義代為簽收地租，足見被上訴人等所提之上開 文件，不足以證明其等就系爭土地有租賃關係存在。 ⑦縱使陳維炘與朱新發間之收取及繳納租金行為，其真意係自四十一年間開始 締結租賃契約，然共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同 意，民法八百十九條第二項定有明文。又，「共有財產非經共有人全體之同 意，不得由共有人之一人或數人自由處分，若無共有人之同意而與他人締結 買賣財產之契約者，則該契約自不得認為有效。」（參照最高法院十八年上 字第六七六號判例意旨）。承前所述，陳壽健之繼承人為陳玉梅、陳維鎧、 陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人，此有土地登記簿謄本在卷可稽（ 健原審卷第四九頁），並為被上訴人等所不爭執，然共有人之一陳幸麗與陳 維炘共有系爭土地，卻於另案即本院八十八年度上字第一三二七號返還不當 得利事件中八十九年三月十五日準備程序具結證稱：「我沒有看過（租金簿 ），我們都不知道出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知 道有這塊地。」等語（見本院卷㈠第一三四頁所附之筆錄），足見共有人之 一陳幸麗未授權或委任陳維炘出租或收取租金，又被上訴人等提出之土地租 金帖（見原審卷第六三頁）封面，僅標明「地主—陳維炘—外五名」，此字 句所示之「外五名」究指何人，其意不詳，且收取簿內歷年收據（見原審卷 第六四頁至第六七頁）亦僅有陳維炘之簽名，故上開土地租金帖不足以認定 陳維炘係以全體共有人之名義收取地租。是被上訴人等之被繼承人朱春長、 朱新發等人，縱有向陳維炘承租系爭土地之事實，其等未經系爭土地全體共 有人（即陳壽健之全體繼承人）之同意，自不得謂就系爭土地成立合法有效 之租賃關係，並由被上訴人等嗣後繼受取得。
⑧綜上，被上訴人等所提之物證及所舉之證人，均未能證明其等就系爭土地有 租賃契約存在。
五、關於上訴人向陳壽健之繼承人照價收買或買受系爭土地，是否須繼受原有之租賃 關係？系爭租賃關係如存在，存續期間是否不超過十年？茲綜論如下： ㈠被上訴人等另主張：上訴人向陳壽健之繼承人買受系爭土地，依民法第四百二 十五條之規定應繼受原有之租賃關係，又若上訴人係以照價收買之方式取得系 爭土地，亦應繼受原有之租賃關係云云，查，按土地法第四十三條登記有絕對 效力之規定，上訴人之取得系爭土地，其取得之原因，依土地登記謄本所載係
「收買」，原因發生日期為「五十四年三月十七日」，有土地登記謄本在卷可 查（見原審卷第四五、五四頁），雖被上訴人等所提於八十八年四月三十日列 印之新式土地登記謄本，其上記載登記原因為「買賣」（見原審卷第四三、五 二頁），惟依被上訴人等所提出之系爭土地原始土地登記謄本，謄本上蓋有「 都市土地」（見原審卷第四九、五八頁謄本之上方），所有權部欄記載「收買 」（見原審卷第五○、五九頁之謄本），且台北市松山地政事務所於八十九年 五月三日函覆福田法律事務所，於說明二詳載「將所有權部之登記原因辦竣更 正登記為『照價收買』」，有該函在卷可查（見本院卷㈠第一三九頁之函件） ，足見系爭土地係上訴人經照價收買而取得，非被上訴人等所稱係買賣取得灼 明。而系爭土地，無論上訴人係基於「照價收買」或因「買賣」之原因而取得 ，承前所述，被上訴人等之先人與原地主陳壽健間之租賃契約不存在，上訴人 自無依民法第四百二十五條之規定繼受原有之租賃關係。被上訴人等主張上訴 人應繼受其前手與被上訴人等間之租賃關係云云，自屬無據。 ㈡至於被上訴人等主張上訴人照價收買土地時，未依土地法第一百零四條之規定 ，通知伊等優先承買，其買賣契約不得對抗伊等云云，惟查，被上訴人等就系 爭土地無租賃關係存在，自無優先承買問題，上訴人於照價收買時，無須通知 被上訴人等優先承買。另有關租賃存續期間有無超過十年，自無加以論述之必 要，併此敘明。
六、關於上訴人所催繳者，是否為不當得利，而非租金，本件租賃契約是否尚未終止 ？茲論述之：
被上訴人等雖主張：伊等一直向上訴人表示願意繳交租金，惟上訴人均表示不可 能讓伊等繳交租金，而是令伊等繳交無權占用不當得利金，故上訴人所為之催繳 非催告繳交租金所可比擬，上訴人主張伊等經催告繳交租金後拒不繳交租金，租 約已遭其終止，並無理由云云，惟承前所述，被上訴人等就系爭土地無租賃關係 存在，上訴人請求被上訴人等給付無權占用之不當得利金，自屬有據，被上訴人 等上開主張，顯難憑採。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十 九條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益為社會通念 ，是被上訴人等無權占有系爭土地，應返還相當租金之利益給上訴人。查，本件 被上訴人等居住使用之系爭房屋，占用上訴人所有之系爭土地，其中二九六地號 占用面積為七十五平方公尺，二九七地號占用面積為七平方公尺，占用面積共計 八十二平方公尺，有前開台北市松山地政事務所之土地複丈成果圖在卷可按（見 原審卷第八四頁），縱如被上訴人等主張已繳交租金，惟其等所提出之租金收據 ，僅繳納至五十七年，此後至今未曾繳納分文地租，而上訴人於五十四年三月十 七日取得系爭土地，於五十七年三月十三日登記，有上開土地登記謄本可查，上 訴人主張依不當得利之法律關係，僅請求被上訴人等給付五年內土地價額年息百 分之五使用代價等語（見本院卷㈡第一五九頁之書狀），即應自上訴人向原審聲 請核發支付命令，自支付命令送達日（均於八十八年三月十三日送達被上訴人四 人）起往前回溯五年，即自八十三年三月十二日起至八十七年十二月三十一日止 （上訴人僅請求算至八十七年十二月三十一日），及自八十八年一月一日起至返
還土地之日止，按月連帶給付上訴人就系爭土地，二九六地號面積七十五平方公 尺，二九七地號土地面積七平方公尺，按各該土地當年度申按各該土地當年度申 報地價年息百分之五計算之損害金，即屬有據。而上訴人請求八十二年三月一日 至八十三年三月十一日相當租金之損害金部分，因自支付命令送達日八十八年三 月十三日（即催告時）起往前回溯五年，係自八十三年三月十二日起算，上訴人 誤計算自八十二年三月一日起至八十三年三月十一日止，已逾其請求回溯五年之 期間，此部分之請求，自不應准許，應予駁回。又系爭土地位於台北市○○○路 ○段、基隆路及崇德街之間，且崇德街兩車可以會車，為兩造所不爭執（見本院 卷㈡第一二七頁言詞辯論筆錄），是以本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形 、經濟繁榮程度，認上訴人每月所受相當於租金之損失，依土地法第一百零五條 準用同法第九十七條之規定，按系爭土地公告地價總額（依平均地權條例施行細 則第二十一條規定：公有土地及依本條例第十六條照價收買之土地，以各該宗土 地之公告地價為申報地價，免予申報），年息百分之五計算不當得利為適當。系 爭土地八十年七月之公告地價，二九六地號每平方公尺為二萬二千七百三十元、 二九七地號每平方公尺為二萬一千八百三十元，八十三年七月之公告地價，二九 六地號每平方公尺為二萬八千三百二十三元、二九七地號每平方公尺為二萬六千 八百十七元，八十六年七月之公告地價，二九六地號每平方公尺為三萬零三百零 八元、二九七地號每平方公尺為二萬八千六百六十七元，有地價證明書附卷可憑 ( 見原審卷第十八至二○頁），上訴人可請求相當租金之利益計算如下： ㈠上訴人可請求被上訴人等連帶給付自支付命令送達日（均於八十八年三月十三 日送達被上訴人四人）起往前回溯五年（即自八十三年三月十二日起至八十八 年三月十二日) 之相當於租金之損害金（起訴前可請求部分），現上訴人請求 算至八十七年十二月三十一日，及自八十八年一月一日起至返還土地之日止， 按月連帶給付上訴人就系爭土地占用面積，二九六地號面積七十五平方公尺， 二九七地號土地面積七平方公尺，按各該土地當年度申報地價年息百分之五計 算之損害金。是系爭土地上訴人可請求之相當租金之利益如下： ⑴八十三年三月十二日至八十三年六月三十日： 22,730元×75㎡（296地號）×5％÷12×（三月又十九天）＝25,808元（元 以下四捨五入）
21,830元×7㎡（297地號）×5％÷12×（三月又十九天）＝2,313元（元以 下四捨五入）
⑵八十三年七月一日至八十六年六月三十日：
28,323元×75㎡（296地號）×5％×3年＝318,634元（元以下四捨五入） 26,817元× 7㎡（297地號）×5％×3年＝28,158元（元以下四捨五入） ⑶八十六年七月一日至八十七年十二月三十一日： 30,308元×75㎡（296地號）×5％×1.5年＝170,483元（元以下四捨五入） 28,667元× 7㎡(297地號)×5％×1.5年＝15,050元（元以下四捨五入） ㈡綜上，以上自八十三年三月十二日起，算至八十七年十二月三十一日止，為 25,808元＋2,313元＋318,634元＋28,158元＋170,483元＋15,050元＝560,446 元，即合計為五十六萬零四百四十六元，及自八十八年一月一日起至返還土地
之日止，按月連帶給付上訴人就系爭土地占用面積，二九六地號面積七十五平 方公尺，二九七地號土地面積七平方公尺，按各該土地當年度申報地價年息百 分之五計算之損害金。
八、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人等連帶給付自八十三 年三月十二日起，至八十七年十二月三十一日止，相當租金之不當利益為五十六 萬零四百四十六元，並自八十八年三月十四日起（依民法第二百二十九條第二項 之規定，自催告時起負遲延責任，本件上訴人催告被上訴人等給付時，即自支付 命令送達之翌日八十八年三月十四日起算）至清償日止，按年息百分之五計算之 法定遲延利息，並自八十八年一月一日起，就系爭二筆土地各自所占用面積，即 二九六地號面積七十五平方公尺，二九七地號土地面積七平方公尺，按各該土地 當年度申報地價年息百分之五為計算標準，每月給付損害金（不當得利），為有 理由，應予准許。逾此所為之請求（減縮部分除外），為無理由，不應准許。原 審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽 。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以 廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人 敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨就此部分求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證以臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均 與本件之結論無礙，故不再一一論述，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十二 日 民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝 法 官 周 美 月
法 官 王 聖 惠
右正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十三 日 書記官 陳 樂 觀