返還價金
臺灣高等法院(民事),上易字,104年度,439號
TPHV,104,上易,439,20160126,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度上易字第439號
上　訴　人　杜永福　
訴訟代理人　劉政杰律師
複　代理人　張佳雯律師
　　　　　　溫令行律師
被　上訴人　英德建設股份有限公司
法定代理人　袁齊芬　
訴訟代理人　侯傑中律師
　　　　　　張漢榮律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國104年1月
29日臺灣新北地方法院103年度訴字第1575號第一審判決提起上
訴，本院於105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人為坐落新北市永和區（改制前為臺北 縣永和市）信義段504、505、505-1、507、508、509、510 等地號土地上之「新時代大樓」房屋起造人，上訴人於民國 99年4月20日與被上訴人簽訂「新時代大樓」房屋買賣契約 書11份（下稱系爭房屋買賣契約），由上訴人向被上訴人購 買「新時代大樓」如附表所示之11戶房屋（以下合稱系爭房 屋）。依內政部「預售屋買賣定型化契約範本」（下稱預售 屋契約範本）之應記載及不得記載事項第1條第3項第3款規 定，車道及其他必要空間之面積，本應登記為車位所有人所 有，並與車位一併銷售，不應另行計價，否則車輛於法律上 將無法自車道進出，而不能達停車位使用目的。詎被上訴人 將之「新時代大樓」之車道及其他必要空間合併停車空間及 其他公共設施一併登記於新北市○○區○○段0000○號之公 設建物中（下稱系爭公設建物），作為房屋之公設坪數計價 出售，導致房屋買受人（包括上訴人）於不知情狀態下，購 買不應計價、本僅只屬於車位所有權人之系爭車道及其他必 要空間之坪數。被上訴人上開虛灌公設坪數之行為，有不完 全給付情形，應賠償上訴人新臺幣（下同）100萬元；又被 上訴人交付之系爭房屋亦具有物之瑕疵，上訴人得依民法第 359條規定請求減少價金100萬元，減少後，被上訴人應返還 不當得利100萬元予上訴人；又被上訴人刻意隱瞞系爭3108 建號包含車道及其他必要空間之資訊，足以影響交易秩序， 亦違反公平交易法第24條之保護他人法律，而應賠償上訴人 損害100萬元。爰依民法第227條第1項準用第226條第1項、



第179條及第184條第2項規定（擇一為上訴人勝訴之判決） ，求為判決：被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（ 原審為上訴人敗訴判決，上訴人聲明不服，提起上訴。）並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人交付予上訴人之車道並無實際上無 法使用之瑕疵，且被上訴人依據契約之約定，業將契約所約 定之房屋面積全數登記並交付予上訴人，既無瑕疵或短少， 自不構成物之瑕疵。另地下室尚有機電設備、電信設備、水 箱等公共設施，倘若有維護、保養或更換設施之需要時，均 仰賴車道進出，因此被上訴人將車道面積平均分配予全體區 分所有權人，實屬必要，上訴人主張被上訴人不完全給付而 請求賠償實無理由。上訴人於簽訂房屋預定買賣契約書前， 有將房屋買賣契約書攜回，並審閱7日以上，因此上訴人對 於房屋買賣契約書第16條明文以約定專用方式，讓購買停車 位之人得就該停車位排除其他人使用，至於停車位以外之其 他部分，因甚難區隔，實無法以約定專用方式排除其他人使 用，而由全體區分所有權人共有等內容應已相當明瞭，始與 被上訴人簽訂房屋買賣契約書，被上訴人未刻意欺罔、隱瞞 系爭3108建號之公設建物包含車道在內之資訊，自未違反公 平交易法第24條之保護他人之法律，因此上訴人依民法第18 4條第2項向被上訴人請求損害賠償，亦無理由等語，資為抗 辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造同意下列事項為真實，法院得逕採為判決之基礎（見本 院卷第111頁背面至第112頁筆錄）：
㈠被上訴人為坐落於新北市永和區（改制前為臺北縣永和市） 信義段504、505、505-1、507、508、509、510地號土地上 之「新時代大樓」之起造人（見本院證物卷第20頁背面之臺 北縣政府工務局建築執照）。
㈡上訴人於99年4月20日向被上訴人購買系爭房屋，雙方訂立 系爭房屋買賣契約（至於系爭房屋之坐落基地，則由上訴人 另向訴外人賴運興、張高祥等人購買，見本院證物卷之買賣 契約）。
㈢被上訴人已於99年11月29日將不爭執事項(二)所示房屋暨其 附屬建物移轉登記予上訴人所有（見原審卷第124-134頁之 建物登記謄本）。
㈣新北市○○區○○段0000○號建物為「新時代大樓」之公設 建物（內含車道及其他必要空間，見原審卷第24-35頁之建



物登記謄本）。
㈤「新時代大樓」共有114個汽車停車位。大車位計58個，車 格尺寸為2.5公尺乘以6公尺，單一車格面積為15㎡；小車位 計56個，車格尺寸為2.25公尺乘以5.75公尺，單一車格之面 積為12.9375㎡（見本院證物卷第92-93頁背面之地下一至四 層汽車位置編轄圖）。
四、上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項、第179條及 第184條第2項規定（擇一為上訴人勝訴之判決），請求被上 訴人給付100萬元本息，為被上訴人所否認，並各以前揭情 詞置辯。是以，本件爭執要點厥在於：㈠被上訴人將「新時 代大樓」之車道及其他必要空間登記至系爭公設建物中，並 將系爭公設建物按坪數計價出售，有無不完全給付或物之瑕 疵情形？上訴人依民法第227條第1項準用民法第226條第1項 及第359條規定請求賠償或減少價金100萬元，有無理由？㈡ 被上訴人有無違反公平交易法第24條規定而不法侵害上訴人 權利？上訴人依民法第184條第2項規定請求被上訴人賠償 100萬元有無理由？茲就兩造爭執要點析述如下： ㈠被上訴人將「新時代大樓」之車道及其他必要空間登記至系 爭公設建物中，並將系爭公設建物按坪數計價出售，有無不 完全給付或物之瑕疵情形？上訴人依民法第227條第1項準用 民法第226條第1項及第359條規定請求賠償或減少價金100萬 元，有無理由？
⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」； 「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。」；「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。」民法第227條第1項、第226條第1項、第 359條分別定有明文。是因可歸責於債務人之事由，致為 不完全給付而不能補正者，債權人得依民法第226條第1項 給付不能規定請求損害賠償。又所謂不完全給付，指債務 人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨而言，如債 務人已依債之本旨給付，即無不完全給付可言。又所謂物 之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，始為物有瑕疵（最高法院82年度台上字第1158 號、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。倘出賣人所 交付之買賣標的物並無不具備通常價值、效用或品質者， 即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。



⒉經查：⑴依系爭買賣契約第3條「房屋登記明細」第4項約 定：「共用部分面積：指門廳、樓梯間、電梯間，電梯機 房、水箱蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台 電配電室、電信機房、管理員室及部分車道、防空避難室 （未兼作停車使用），屋頂突出物及依法令可列入共用部 分之項目皆屬之」等語，第4條「共用部分面積分配比例 計算」第1項約定：「共有部分面積之分攤計算方式係依 買受本戶專有部分面積（包括主建物、附屬建物等）與全 區各戶專有部分面積總和之比例而為計算」等語，第16條 「分管特約」第1項約定：「...未購買汽車停車位之承購 戶，已充分認知本房地總價款並不包括汽車停車位之價款 ，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含汽車停車位之 持分面積。未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對 地下室之汽車停車位無任何使用管理權等」等語（見本院 證物卷第2、6頁以下）。可知，購買「新時代大樓」房屋 者，其購買房屋登記共用部分面積包含新時代大樓之「部 分車道」及「依法令可列入共用部分之項目」，且共用部 分面積分配比例計算，係將共用部分扣除汽車車位買受人 應使用之停車空間後，再按各區分所有權人專有部分之面 積占全部區分所有權人專有部分之總面積比例進行分配。 再參以上訴人於簽訂系爭買賣契約前，已將契約攜回審閱 7日以上，此觀其本人已在系爭買賣契約「合約審閱」欄 內簽名及蓋章確認自明（見本院證物卷），衡情，上訴人 自已明瞭前開契約第3條所約定房屋登記共用面積包括車 道及必要空間面積，難認被上訴人有何隱瞞虛灌坪數，致 其於不知情狀態下，購買不應計價、本應屬於車位所有權 人之車道及其他必要空間之坪數之情事。準此，被上訴人 將新時代大樓之車道及其他必要空間面積登記在系爭公設 建物內，難謂有何物之瑕疵可言，且被上訴人依系爭房屋 買賣契約約定分配比例計算登記為上訴人購買系爭房屋之 共用部分面積，合於系爭房屋買賣契約約定之本旨，並無 不完全給付情形。⑵又依內政部於98年8月10日所公布之 預售屋買賣定型化契約範本係98年11月16日生效（見原審 卷第75頁），兩造即於99年4月20日締結系爭房屋買賣契 約（見上開兩造不爭執事項㈡），自應適用該預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項規定，而非被上訴人所 主張之98年10月30日公布、99年5月1日始生效之預售屋買 賣定型化契約範本（見原審卷第6至11頁、本院卷第113頁 筆錄）。而依內政部98年8月10日公布之預售屋買賣定型 化契約範本應記載事項第4條，有關共同使用部分項目、



總面積及面積分配比例計算乙節，第1款規定：「共同使 用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓 梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□ 管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄 水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□ 屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__及依法令應列入共 同使用部分之項目（__）。本「」共同使用部分總面積計 平方公尺（__坪）。」（見原審卷第76頁背面）。所謂「 依法令應列入共同使用部分之項目」，即係指公寓大廈專 有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共 同使用者而言，此觀公寓大廈管理條例第3條第4款規定甚 明。而「新時代大樓」地下室之車道，要屬該大樓專有部 分以外之其他部分，而為該大樓區分所有權人共同使用之 部分；再參以新時代大樓全體區分所有權人既於系爭買賣 契約中約定將車道列為共同使用之項目，詳如前述，此屬 契約自由範疇，不生違反預售屋買賣定型化契約應記載事 項之問題，亦有卷附內政部103年10月7日內授中辦地字第 0000000000號函可稽（見原審卷第255-256頁）。是被上 訴人將新時代大樓車道登記由全體區分所有權人按其專有 部分與全區各戶專有部分面積總和之比例登記為分別共有 ，並無違反前開內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項。⑶又按停車位層樓之車道，依預售屋 契約若無載明「約定專用」，仍宜以「共有共用」性質定 之，且其用途，參照土地登記規則第81條規定，應按「設 置目的」及「使用性質」之約定而論，此均須參照車道依 使用執照之規劃設計，有無通行使用至「受電室、變電室 、小箱、儲水池、梯間、管理室」等區分所有建物之（必 備）公用設備之通行使用目的與性質論斷之。且內政部 101年11月8日內授中辦地字中第0000000000號函釋亦謂「 法定停車空間…並非就每一個別停車位，其使用上必包含 車位、車道及其必要空間」等語（見原審卷第261頁）。 「新時代大樓」之系爭公設建物，其登記之共有部分項目 包括：管委會空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室 、台電配電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、 排風管道、發電機房；地下一層、地下二層、地下三層、 地下四層各有上開共有部分之項目部分，有卷附建物登記 謄本在卷足憑（見原審卷第24-35頁），並地下一層至地 下四層詳載有上開各共有項目及配置與面積，亦有地政事 務所之建物成果圖在卷可參（見原審卷第135至137頁）， 準此，被上訴人依系爭買賣契約第2條、第3條第4項、第4



條第1項約定，將上開共有部分為系爭公設建物之登記， 並無不合。再者，衡諸「新時代大樓」地下室除規劃為停 車空間外，於地下一層設有垃圾儲藏室、台電配電廠所、 兼作防空避難室使用之停車空間、地下二層並設有發電機 房、電信機房，地下三層則有水箱蓄水池，地下四層則有 污水機房及消防機房等公共空間，則未購買停車位之區分 所有權人，雖依約不得將車輛停入地下室之停車位上，但 仍有通行車道以進入地下室收取垃圾、修繕發電機房、電 信機房、蓄水設備、污水及消防機房及於緊急時使用作為 防空避難室之必要，是被上訴人規劃設計由區分所有權人 與車位所有權人共有車道面積，於法難謂有違。且「新時 代大樓」之地下室空間，除停車位約定為承購者專用外， 其餘部分包含車道均屬全體區分所有權人分別共有，既未 約定為任何區分所有權人專用，上訴人既為共有人之一， 自得依民法第818條規定使用車道，並無上訴人不得使用 車道之可言。故上訴人主張僅有購買停車位者，始有使用 車道之需要，屬約定專用部分，應由購買停車位者按其停 車位專用部分之比例定之，倘將車道登記由全體區分所有 權人分擔持分，有失公平云云，委無可取。⑷再參以同為 「新時代大樓」購屋者之杜時夫、黃貞珠於另案以與本件 相同事由訴請被上訴人負賠償責任、返還價金事件，業經 本院103年度上易字第1558號判決敗訴，其等不服提起上 訴後，復經最高法院104年度台上字第1664號裁定駁回確 定在案，有卷附該判決書可稽（見本院卷第87-88頁）， 由此益見，上訴人主張被上訴人出售系爭房屋有虛灌公共 設施坪數而具有物之瑕疵、不完全給付云云，並無可取。 ⑸承上所述，被上訴人出售系爭房屋予上訴人，並無不完 全給付或應負物之瑕疵擔保責任情形，上訴人依民法第 227條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被上訴人賠 償損害，以及依民法第359條規定請求賠償或減少價金後 依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利，均缺乏 依據，為無理由。
㈡被上訴人有無違反公平交易法第24條規定而不法侵害上訴人 權利？上訴人依民法第184條第2項規定請求被上訴人賠償 100萬元有無理由？
⒈按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責 任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」民法第184 條第2項定有明文。是依民法第184條第2項規定請求損害 賠償，須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反 保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必



要。復按「事業不得為競爭之目的，而陳述或散布足以損 害他人營業信譽之不實情事。」公平交易法第24條定有明 文。公平交易法所謂「欺罔」係對於交易相對人，以積極 欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交 易之行為；倘事業並未以欺瞞或隱匿重要交易資訊致引人 錯誤之方式或顯失公平之方法，而從事交易行為，自無違 反公平交易法第24條之可言。
⒉經查：系爭買賣契約第3條第4項已載明房屋登記共用部分 面積包含車道，且上訴人於簽訂系爭買賣契約前，已詳閱 系爭買賣契約內容，始與被上訴人簽約，詳如前述，被上 訴人自無所謂隱瞞公共設施部分包含車道在內之資訊，而 對上訴人有何足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為可 言。至於上訴人舉行政院公平交易委員會100年6月24日公 處字第100108號、100年1月6日公處字第100003號處分書 （見原審卷第12至22頁）為證，主張被上訴人較之該處分 書個案違法情事更為嚴重云云，為被上訴人所否認。觀之 該處分書之被處分人並非被上訴人，且案情係被處分人未 於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之 資訊，嗣後要求購屋者就該增加之車道面積找補價款，始 認被處分人有足以影響交易秩序之欺罔行為，核與本件之 基礎事實並不相同，自無從比附援引。上訴人執此主張被 上訴人違反公平交易法第24條規定云云，要無可採。此外 ，上訴人並未再舉何證據證明被上訴人違反公平交易法第 24條之保護他人法律，其遽依民法第184條第2項規定請求 被上訴人損害賠償100萬元，亦無理由。
五、綜上所述，被上訴人與上訴人締結系爭房屋買賣契約，出售 系爭房屋予上訴人，並無不完全給付或應負物之瑕疵擔保責 任情形，亦無違反公平交易法第24條之保護他人法律行為。 上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項、第179條及 第184條第2項規定，請求被上訴人給付100萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理 由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無 不合。上訴論旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用 之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述 ，附予說明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 26 日




民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林純如
法 官 王永春
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 26 日
書記官 江采廷
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│臺灣高等法院104年度上易字第439號判決附表： │
├──┬────────┬─────────┬────┬────────┬───┤ │編號│ 建 號 │ 門 牌 號 碼 │ 棟 別 │車 位（編號） │備 註│ ├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤ │ ⒈ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A18-01F │無 │ │ │ │義段2954建號 │一段38之1號 │ │ │ │ ├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤ │ ⒉ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A9-01F │102、103、104、 │6車位 │
│ │義段3102建號 │一段46之2號 │ │105、106、107號 │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤
│ ⒊ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A10-01F │109、110號 │2車位 │
│ │義段3103建號 │一段60巷10號 │ │ │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤
│ ⒋ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A1-14F │無 │ │
│ │義段2854建號 │一段38號14樓 │ │ │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤
│ ⒌ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A15-14F │無 │ │
│ │義段2910建號 │一段38號14樓之5 │ │ │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤
│ ⒍ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A14-14F │無 │ │
│ │義段2924建號 │一段38號14樓之6 │ │ │ │
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│ ⒎ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A13-14F │無 │ │
│ │義段2938建號 │一段38號14樓之7 │ │ │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤
│ ⒏ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A12-14F │無 │ │
│ │義段2952建號 │一段38號14樓之8 │ │ │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤
│ ⒐ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A2-14F │無 │ │
│ │義段2972建號 │一段40號14樓 │ │ │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤




│ ⒑ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A14-15F │無 │ │
│ │義段2925建號 │一段38號15樓之6 │ │ │ │
├──┼────────┼─────────┼────┼────────┼───┤
│ ⒒ │新北市永和區信 │新北市永和區中山路│A13-15F │68號 │1車位 │
│ │義段2939建號 │一段38號15樓之7 │ │ │ │
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