臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1207號
上 訴 人 臺北市青年社區管理委員會
法定代理人 彭璟謙
訴訟代理人 羅鴻彬
被 上訴人 王傳信
楊豫揚
陳進
上三人共同
訴訟代理人 葉建偉律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人
對於中華民國104 年7 月28日臺灣臺北地方法院103 年度訴字第
4957號第一審判決提起上訴，本院於105年1月13日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人承受其訴訟以前當然停止。又承受訴訟人，於得為承 受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第 1 項定有明文。查本件上訴人之法定代理人於原審判決後已 變更為彭璟謙，業據其提出臺北市政府都市發展局民國（下 同）104年8月6日北市都建字第00000000000號函為證（見本 院卷第15頁），並具狀聲明承受訴訟（見本院卷第14頁）， 核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人均係臺北市青年社區（下稱系爭社 區）之區分所有權人，分別為門牌號碼臺北市○○區○○路 00巷0○0號（面積58.409 坪，王傳信所有）、同路8號（面 積36.714坪，楊豫揚所有）、同路46號（面積43.898坪，陳 進所有）房屋之所有權人，上開房屋分別出租予臺北市傑出 文理短期補習班（現改為健身房）、康是美藥妝店、新來來 餐廳營業使用。伊等長期以來均按照與其他住戶相同之收費 標準繳納管理費。詎上訴人於103年6月14日召開103年度第3 屆第3 次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議） ，未有充分理由，即作成議案一「修訂系爭社區規約第11條 第1項第1款：『管理費：…青年路一樓店面（含青年路30巷 內，下統稱青年路一樓店面）：每月應繳金額以坪數計算收 取，每坪每月以50元計，小數點無條件進位』之決議（下稱
系爭決議），並自同年7月1日起施行；然系爭決議內容違反 公寓大廈管理條例第10 條第2項按應有部分比例分擔管理費 之公平原則，且被上訴人未提出調漲幅度衡量標準之說明， 上訴人針對系爭社區青年路一樓店面房屋作營業使用而為之 差別待遇，顯係以損害伊等為主要目的，致伊等分別應年繳 管理費3萬5,045元、2萬2,028元、2萬6,338元，為其餘住戶 管理費（月繳250元、年繳3,000 元）之7至11倍不等，對伊 等顯失公平，亦違反民法第148條第1項規定，應屬無效。爰 提起本件訴訟，求為確認系爭決議及上開增訂規約規定均為 無效之判決。
二、上訴人則以：管理費本即以「按面積計收」方式為原則，系 爭決議修訂規約第11條第1項第1款就商業使用之青年路一樓 店面管理費改「按坪收費」，符合公寓大廈管理條例第10條 第2 項規定按應有部分計收管理費之原則。系爭社區青年路 一樓店面作商業使用，帶來大量人潮，不時製造噪音、垃圾 ，並使公共設備故障率、公共電費支出、大樓保全巡查時間 次數及廚房油煙廢氣、空調熱氣、污水排放等污染亦隨之增 加，為社區住戶生活帶來不便與不適，又常發生火災、公共 區域漏水、商營垃圾堆積、騎樓佔用、周遭水溝阻塞等情事 ，增加伊人事成本負擔及清潔費支出，且系爭社區安全設備 維修更新費用高等1 億多元，故經由系爭區分所有權人會議 基於社區自治精神，以多數決議修訂通過系爭決議修訂上開 規約，並無違反公平原則，亦無權利濫用情事等語，資為抗 辯。
三、被上訴人於原審聲明：確認系爭決議及103年6月14日增訂系 爭社區規約第11條第1項第1款：「青年路一樓店面（含青年 路30巷內）每月應繳納金額以坪數計算收取，每坪每月以50 元計，小數點無條件進位」約定均無效。上訴人於原審答辯 聲明：被上訴人之訴駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，上 訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡前 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本 院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院104 年11月24日準備程序筆錄，即 本院卷第74頁反面，並依判決格式增刪修改文句）： ㈠被上訴人王傳信、楊豫揚、陳進分別為系爭建物之區分所有 權人，其等將上開建物分別出租予台北市傑出文理短期補習 班（後改為健身房）、康是美藥妝店、新來來餐廳使用，並 有建物所有權狀、Google街景地圖在卷可證（見原審調字卷 第8至13頁）。
㈡上訴人於103年6月14日系爭區分所有權人會議，通過系爭決
議，而增訂系爭社區規約第11條第1項第1款規定為：「管理 費：…青年路一樓店面（含青年路30巷內）：每月應繳金額 以坪數計算收取，每坪每月以50元計，小數點無條件進位」 （下稱系爭規約），並自103年7 月1日起實施，有系爭區分 所有權人會議紀錄、系爭社區103年6月14日修訂規約及上訴 人103年7月3日青管字第0000000-0號函在卷可證（見原審調 字卷第14至23頁）。
㈢上訴人於104年5 月30日召開系爭社區104年第二次區分所有 權人大會，會議記錄載有：104年均按年預算執行，至4月底 結餘29,563,381.50 元，比第一屆交接時（二千六百多萬） 多出三百多萬，且就議案一之2 ：修正「社區規約第十一條 第一款第一項」：除青年路一樓店面外，每月每戶調整50元 進行討論，決議未通過，有上開區分所有權大會會議紀錄在 卷可證（見原審訴字卷第70、71頁）。
㈣系爭社區為開放式社區，有Google街景地圖在卷可證（見原 審調字卷第25、26頁）。
五、被上訴人主張系爭決議及增訂之系爭規約無正當理由調漲其 等管理費，違反公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第148 條第1 項規定而有權利濫用之情事，應屬無效等語，為上訴 人所否認，並以前詞置辯。是本件主張爭點為：系爭決議及 系爭規約約定，僅針對青年路1 樓店面房屋調整管理費，其 餘社區住戶無須調整管理費，是否有違公寓大廈管理條例第 10條第2項規定之「按應有部分比例分擔」原則與民法第148 條第1項規定？本院判斷如下：
㈠按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效， 此係依公寓大廈管理條例第1 條第2項適用民法第56條第2項 之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定 或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管 理條例第3 條第4款、第6款），是依公寓大廈管理條例第10 條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條 但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例， 並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由， 仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。又公寓大 廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用 部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（ 如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理 費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌 區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等 訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10 條第2項規定
，自為法之所許，然仍應符合公平之原則，尚非可任所欲為 ，否則即與誠信原則有違。故在區分所有權人會議經由多數 決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其 是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分 擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例 分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要 目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體 住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所 有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定 之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而 該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得 視為以損害他人為主要目的（最高法院97年度台上字第2347 號判決參照）。
㈡查系爭社區規約第11條第1 項約定：「為充裕共用部分在管 理上必要之經費，各區分所有權人應向管理委員會繳交下列 款項：㈠管理費…」，系爭社區於103年6月14日召開系爭區 分所有權人會議，作成調整青年路一樓店面房屋管理費而增 訂系爭規約第11條第1項第1款之系爭決議前，係按戶數收取 管理費，為上訴人所自陳（見原審訴字卷第48頁背面），故 就管理費之收取本無爭議，無違於「按應有部分比例分擔」 之原則。嗣上訴人於103年6月14日召開系爭區分所有權人會 議，作成系爭決議，已如前述，而系爭社區除青年路一樓店 面房屋外之管理費，1樓住家為每月250 元，2 至12 樓為每 月300 元，為兩造所不爭執（見原審訴字卷第99頁）。從而 ，被上訴人之管理費，分別為決議前之11.68 倍、7.34倍、 8.78倍之多【計算式：坪數×每坪50元之管理費（決議後） ÷250 元之管理費（決議前），詳如附表】。依上所述，管 理費雖得以區分所有權人會議決議為調整，但須不違背公平 及誠信原則，否則即有權利濫用之虞。系爭決議及系爭規約 第11條第1項第1款增訂調高青年路一樓店面房屋之管理費約 定，上訴人自應提出調高及差別待遇之合理說明，否則難謂 無恣意而顯失公平。
㈢上訴人雖以青年路一樓店面房屋長期以來多作為商業用途（ 如飲食、文教或便利商店等），也因此使社區管理事務（諸 如保全範圍、公共區域清潔打掃等）因商業用途增生額外勞 費，諸如「騎樓佔用」、「商營垃圾堆積」、「一樓周遭水 溝阻塞」及「公共設施損壞」等情事，另因青年路一樓商業 用途，常有發生大大小小的「火災」或「公共區域漏水」的 公安問題，全社區19個露台需要補整修，牆壁及走道也都需 要整修，及一樓店面廚房油煙廢氣、空調熱氣、污水排放等
污染造成社區住戶生活帶不便與不適，而經區分所有權人會 議決議而制訂不同之管理費收費標準云云。惟查： ⒈系爭社區係屬開放式社區，沒有圍牆，警衛值勤雖設有前 哨及後哨，但並無嚴格限制非住戶以外之人進出，為兩造 所不爭（見原審訴字卷第99頁背面），且青年路店面之進 出，無須經由社區大門，有商店照片在卷可稽（見原審調 字卷第24至26頁），是即便進入青年路商店之消費者往來 人口較多，然不能排除非住戶以外之不特定人士為求交通 捷徑或其他原因而有通行系爭社區1 樓之可能，故上訴人 辯稱被上訴人增加保全範圍，並無充足之證據可資證明， 並非有據。
⒉又上訴人所指之公共區域之清潔打掃、公共區域漏水、露 台(指一樓上方之平台部分，見原審訴字卷第99頁背面)、 牆壁、走道維修、清潔水溝等，均為系爭社區之共用部分 ，依法本應由管理委員會負責修繕、管理、維護，且如前 所述，此部分修繕或清潔之利益，亦非由被上訴人所獨享 ，而係由全體區分有所有權人所共享之結果，而一樓店面 門廊之清潔，被上訴人主張乃各區分所有權人自行清理， 為上訴人所不否認(見原審訴字卷第48頁背面)，自無額外 增加上訴人管理費支出之必要。此外，上訴人所清理之垃 圾，雖提出照片為證(見原審訴字卷第27至32頁)，然該等 垃圾是否為一樓商店營業經常所造成，上訴人並未舉證以 實其說，另上訴人提出後哨青年社區警衛值勤日報表（見 原審訴字卷第43至46頁），抗辯103年5月31日於11時發現 新來來餃子館發生火警，或103年10月13日發現13棟1樓包 子店有污水外溢發生等，故1 樓部分商業營運使各種類別 之管理工作負擔加重云云，然上開店家之火災、污水外溢 事故，如係因與共用部分有關，本應由全體區分所有權人 負擔，如係因可歸責於店家之事由所致，則本應由該店家 自行負擔，而非以調高青年路一樓店面房屋管理費，為與 其他住戶差別待遇之方式處理。是上訴人基於上開情事調 高青年路一樓店面房屋管理費，自非正當理由。 ⒊上訴人既抗辯系爭社區事實上因被上訴人等青年路一樓店 面房屋區分所有權人，為系爭社區增加許多有形、無形之 負擔及不便利現象，諸如噪音之製造、商業用水量增加、 增加大樓設備公共電費支出、增加清潔人員負擔、增加大 樓保全巡查時間及次數、增加廢水排放、污水、增加清潔 人員清除後水溝污泥工作負擔、製造空污，環境整潔影響 住戶健康云云，自應提出管理費整體支出情況，以供法院 審酌其調整青年路店面之管理費是否妥適，然上訴人僅提
出87年間維修平台漏水維修小組會議紀錄、屋頂漏水檢修 工驗收紀錄、申請維修補助款函及92年1 樓屋頂滲水檢修 工程報價單等件為證（見本院卷第94至99頁），並未提出 管理費整體支出情況，況共用部分之修繕，依系爭社區規 約第13條約定，其費用由公共基金支付，公共基金不足時 ，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（見本 院卷第61 至62 頁），而上訴人至104年4月底管理費結餘 2,956萬3,381.5元，比第1屆交接時多出3百多萬元，有系 爭社區104 年第二次區分所有權人大會會議紀錄在卷可參 （見原審訴字卷第70頁），是上訴人所舉證據不能證明青 年路一樓店面房屋有致系爭社區增加共用部分修繕、管理 、維護費用支出之情事，其所為上開辯解，自難採信。 ⒋上訴人另辯稱被上訴人為區分所有權人，不論有無使用公 共設施之實際情形，本即按應有部分(坪數面積)之計算標 準，繳交管理費云云，既若如此，何以除青年路一樓商店 之其餘區分有所有權人未按應有部分為管理費之收取標準 ？果爾，上訴人以多數決決議令被上訴人分別較其他住戶 高7.34倍、8.78 倍、11.68倍等負擔較高之管理費，而非 與一般住戶以每月300元或250元計算，上訴人屢稱系爭社 區老舊，加上興建當初品質粗劣且設計不良，導致社區本 身諸多瑕疵待修補，如「發電設備」、「消防設備」及「 各類管線及排水管」等云云，並提出青年社區現況說明為 據(見原審訴字卷第96至97頁)，為何未以提高全體受益者 之收費標準以補足之，而僅課予被上訴人等少數使用者如 上所述顯然較高之管理費？上訴人始終未有合理之說明。 甚且，系爭區分所有權人會議紀錄僅載「調整青年路商店 管理費」，未見會議中提出任何資料、數據供區分所有權 人參酌、討論，且迄本院言詞辯論終結時仍未提出大致合 理之說明依據，足認系爭決議並未就青年路一樓商店經營 是否實際上確有增加共用部分修繕、管理、維護費用之可 能及必要，進行充分之討論、表決，所為決議僅憑「常情 」、「想當然而」推論，實已流於恣意，核無充分且必要 之理由。又系爭社區青年路一樓店面房屋僅22戶（見原審 訴字卷第67 頁)，而系爭社區總戶數達1,775戶(見原審訴 卷第85頁背面），系爭決議就營業用之青年路一樓店面房 屋增加管理費，對全體社區住戶增加之利益即整體管理費 之收入尚微，然對一樓店面房屋區分所有權人將造成長期 之負擔，任意提高一樓店面房屋區分權人之分擔比例，任 由與青年路一樓店面房屋區分所有權人利害相反之其他住 戶，作成系爭決議，針對青年路一樓店面房屋區分所有權
人，提高渠等管理費為其他住戶之7.34 倍、8.78 倍、11 .68 倍，自係以損害被上訴人等青年路一樓商店區分所有 權人為主要目的之權利濫用行為，應認已違反民法第148 條第1項規定，而屬無效。
六、綜上所述，系爭決議及系爭規約第11項第1項第1款增訂「管 理費：…青年路一樓店面（含青年路30巷內）：每月應繳金 額以坪數計算收取，每坪每月以50元計，小數點無條件進位 」之約定，實為系爭社區區分所有權人會議藉由多數決方式 ，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，已有權利濫用 之情事，依民法第148條第1項規定，應屬無效。被上訴人請 求確認系爭決議及系爭規約第11條第1項第1款增訂調漲青年 路一樓店面管理費為每月每坪50元之約定均無效，為有理由 ，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合 。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 周群翔
法 官 陳慧萍
附表：
┌─┬───┬───────────────┬────────┬────┬───────┐
│編│上訴人│ 房屋及面積 │決議後管理費 │決議前│決議後管理費為│
│號│ │ │ │ 管理費│決議前管理費之│
│ │ │ │ │ │倍數（即/ │
│ │ │ │ │ │） │
├─┼───┼───────────────┼────────┼────┼───────┤
│1 │王傳信│臺北市○○區○○路00巷0○0號，│2,920元（計算式 │ 250元 │11.68倍（計算 │
│ │ │面積：58.409坪（計算式：193.09│：50元/坪×58.40│ │式：2,920元÷ │
│ │ │㎡×0.3025=58.409725坪，小數點│9坪=2,920.45元，│ │250元=11.68） │
│ │ │第四位以下無條件捨去，下同） │元以下四捨五入，│ │ │
│ │ │ │下同） │ │ │
├─┼───┼───────────────┼────────┼────┼───────┤
│2 │楊豫揚│臺北市○○區○○路0號， │1,836元（計算式 │ 250元 │7.34倍（計算式│
│ │ │面積：36.714坪（計算式：121.37│：50元/坪×36.71│ │：1,836元÷250│
│ │ │㎡×0.3025=36.714425坪） │4坪=1,835.7元） │ │元=7.344，小數│
│ │ │ │ │ │點第3位以下四 │
│ │ │ │ │ │四捨五入） │
├─┼───┼───────────────┼────────┼────┼───────┤
│3 │陳進 │臺北市○○區○○路00號， │2,195元（計算式 │ 250元 │8.78倍（計算式│
│ │ │面積：43.898坪（計算式：145.12│：50元/坪×43.89│ │：2,195元÷250│
│ │ │㎡×0.3025=43.8988坪） │8坪=2,194.9元） │ │元=8.78） │
│ │ │ │ │ │ │
└─┴───┴───────────────┴────────┴────┴───────┘
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
書記官 陳明俐
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。