臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第100號
上 訴 人 財團法人台灣電信協會
法定代理人 鍾福貴
訴訟代理人 張玉希律師
楊詠誼律師
被 上訴人 羅宗馥
劉導沅
林韋安
王瑞瑜(兼王鄭詠蘭之承受訴訟人)
侯華珠
管玉財
黃治磐
許阿淑
蔡進良
李銘盛
共 同
訴訟代理人 葉子瑋律師
被 上訴人 曲文濤
巫雲樂
孫陳枝妹
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年
12月12日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第543號第一審判決提
起上訴，並為訴之追加，本院於105年1月5日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。被上訴人羅宗馥、劉導沅、林韋安、王瑞瑜、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃治磐、許阿淑應分別給付上訴人如附表4之E、F、G欄所示之租金及其利息。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一（除確定部分外）、二審（含追加之訴）訴訟費用，由上訴人負擔十分之五，由被上訴人羅宗馥負擔十分之一、餘由被上訴人劉導沅、林韋安、王瑞瑜、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃治磐、許阿淑負擔。
本判決所命給付，於上訴人以附表4所示供擔保金額供擔保後得假執行，但被上訴人羅宗馥、劉導沅、林韋安、王瑞瑜、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃治磐、許阿淑如以附表4所示供擔保金額預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、上訴人原法定代理人為吳政淦，嗣依序變更為陳祥義、鍾福 貴，經陳祥義、鍾福貴於民國（下同）104年3月19日、同年 12月22日具狀聲明承受訴訟，並有該書狀及法人登記證書為 憑（見本院卷㈡第38-39、108-109頁），核與民事訴訟法第 170條、第175條第1項規定相符，應予准許。二、被上訴人王鄭詠蘭於本院審理中之104年2月20日死亡，經其 唯一繼承人即被上訴人王瑞瑜於104年3月27日具狀聲明承受 訴訟，並有該書狀及戶籍謄本、死亡證明書、繼承系統表、 身分證為憑（見本院卷㈡第46-50頁），核與民事訴訟法第 168條、第175條第1項規定相符，應予准許。三、上訴人主張其為坐落臺北市○○區○○段0○段○000○000 ○000地號土地（下合稱系爭土地，並以各地號分稱之）， 遭被上訴人所有地上物占用之，侵害其所有權，先位依民法 第767條前段、第179條規定請求被上訴人遷出、拆除地上物 、返還土地予上訴人，並請求如原審判決附表1、2所示之不 當得利；備位依民法第179條及兩造間契約關係，請求如原 審判決附表3、4所示之租金。上訴人上訴本院後，先位追加 侵權行為之訴訟標的，並請求如附表1（即本院卷㈡第74頁 之附表7）所示「總計」欄之本息及按月給付之本息；備位 追加民法第227條之2規定之訴訟標的，並請求如附表2（即 本院卷㈡第75頁之附表8）所示「總計」欄之本息及按月給 付之本息；核屬基於同一基礎事實及減縮應受判決事項之聲 明，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第446條第1項 之規定，其所為變更應予准許。
四、被上訴人曲文濤、巫雲樂、孫陳枝妹未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲 請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：系爭247、251、788地號土地為上訴人所有（ 下合稱系爭土地），惟被上訴人羅宗馥所有交被上訴人曲文 濤使用之臺北市○○區○○街000巷0號建物，被上訴人羅宗 馥所有交被上訴人巫雲樂使用之臺北市○○區000巷0號建物 、被上訴人劉導沅所有交被上訴人孫陳枝妹使用之臺北市○ ○區000巷0號建物、被上訴人林韋安所有之臺北市○○區00 0巷0號建物、被上訴人王瑞瑜之被繼承人王鄭詠蘭所有交被 上訴人王瑞瑜使用之臺北市○○區000巷00號建物均全部或 部分坐落在系爭247地號土地上；被上訴人李銘盛所有交被 上訴人侯華珠使用之臺北市○○區000巷00號建物、被上訴
人蔡進良所有之臺北市○○區000巷00號建物、被上訴人管 玉財所有之臺北市○○區000巷0號建物、被上訴人黃治磐所 有之臺北市○○區000巷0號建物，均坐落在系爭251地號土 地上；被上訴人許阿淑所有之臺北市○○區000巷00號建物 則坐落在系爭788地號土地上（被上訴人各人以下均逕稱其 名，合稱被上訴人。以上建物之坐落情形如原審判決附件1 、2所示，各建物以下各以其巷、號稱之），被上訴人行為 均侵害上訴人所有權，應遷出、拆除地上物，並將土地回復 原狀返還上訴人。若認兩造間存有使用借貸關係，亦經上訴 人以上訴狀繕本之送達為終止，被上訴人仍屬無權占有系爭 土地。又系爭土地上建物除本體為1、2層共用土地外，尚有 庭院，而地政事務所係以被上訴人占用之土地面積為測量基 準，就共用土地部分，以占用土地面積1/2計算相當於不當 得利之租金。茲因系爭土地鄰近通化街夜市、臨江街夜市、 遠企大樓，生活機能方便，周圍又有基隆路2段、信義路4段 、敦化南路2段、安和路、樂利路環繞，交通便利發達，且 步行至捷運六張犁站僅需約5分鐘，公車站牌林立，附近有 臺北醫藥大學、中山醫院等區域型醫院及教學醫院提供醫療 服務，車程僅需約10分鐘餘，故上訴人得以土地及其建築物 申報總價年息10%計算，請求被上訴人返還使用土地相當於 租金之5年不當得利，且因被上訴人無法於99年2月1日前遷 出、拆除地上物、將土地回復原狀返還上訴人，故被上訴人 應負擔至遷出、拆除地上物、將土地回復原狀返還於上訴人 之日止相當於租金之不當得利，爰依民法第767條前段、第1 79條、第184條規定為先位請求。如認被上訴人非無權占用 ，兩造間存有有償使用借貸或租賃關係，因被上訴人仍係系 爭土地實際使用人，仍應依貸款購屋契約第2、3條約定、民 法第227條之2規定給付租金，爰依貸款購屋契約第2、3條約 定、民法第179條、第227條之2規定為備位請求。原審為上 訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之變 更如前述。並上訴先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應 自其所有如原審判決附件1、2所示建物遷出，並各自拆除其 所有建物，將該建物占用之土地騰空返還上訴人。㈢被上訴 人應給付（如為2人，請求連帶給付）上訴人如附表1所示「 總計」欄之金額及自起訴狀繕本送達被上訴人（如為2位， 以後送達者起算）之翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息；及應自99年2月1日起至上開土地騰空返還上訴人 之日止，每月1日給付附表1所示之按月給付，及自次月1日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣願供擔保， 請准宣告假執行。上訴備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴
人應給付（如為2人，請求連帶給付）上訴人如附表2所示「 總計」欄之金額及100年12月30日民事聲明追加暨擴張聲明 狀繕本送達被上訴人（如為2位，以後送達者起算）之翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及應自100年12 月31日起至上開土地騰空返還上訴人之日止，每月1日給付 附表2所示之按月給付，及自次月1日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（逾上 開請求部分，不在本院審理範圍，不予贅述）。二、被上訴人羅宗馥、劉導沅、林韋安、王瑞瑜、侯華珠、管玉 財、黃治磐、許阿淑、蔡進良、李銘盛（下稱羅宗馥等10人 ）則以：電信管理局局長陳樹人於45年間兼任上訴人董事長 時，為解決當時電信員工居住問題，而在電信管理局下成立 興建委員會，責由其覓地及擬訂「興建臺灣電信員工住宅貸 款辦法」，著手進行興建勞工住宅計畫，並決定由上訴人簽 辦於46年8月4日購置系爭土地，作為興建委員會專門建築第 一期電信員工100戶住宅之用（下稱電信勞工住宅）。上訴 人應係無償使用借貸或出租土地與承購電信勞工住宅者，惟 因租金實際並未約定且未收取而為零，而羅宗馥等10人，或 有非原始購買人，係經繼承、買賣、贈與或其他法律關係而 取得房屋所有權，或有受所有權人委託而為管領房屋，均為 房屋合法所有權人，而與上訴人就系爭土地成立不定期租賃 關係，縱認兩造間無租賃關係存在，亦有不定期無償使用借 貸關係存在。再退步言之，上訴人與興建委員會及其業務接 辦機關間亦應有不定期租賃契約或不定期使用借貸關係存在 ，即係被上訴人對系爭土地應有占有權源，上訴人訴請拆屋 還地當屬無由。又縱認被上訴人有不符貸款購屋契約約定購 買電信勞工住宅之資格，依該契約約定，亦僅興建委員會（ 或其接辦單位）得對被上訴人提出請求購買之主張，非上訴 人得以使用借貸目的終了主張終止其與北區電信管理局或其 接辦單位，或被上訴人間之使用借貸契約。如認上訴人備位 請求有理由，依貸款購屋契約第2條僅約定租金上限不得超 過稅捐，且上訴人均未曾收取租金，可明兩造約定租金為0 ，若認該約定不合理而予調整，亦應自判決確定時所調整之 金額給付租金，而非將調整後的租金向前回溯5年計算，且 該調整租金，亦應以不超過地價稅為適當等語，資為抗辯。 並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項為（見本院卷㈠第80頁）： ㈠上訴人為系爭土地所有權人，有系爭土地登記謄本可憑（見 原審卷㈠第10-12頁）。
㈡被上訴人等除侯華珠外均為系爭土地占有人。 ㈢173巷5號、171巷8號、173巷8號、175巷1號、175巷19號建 物，均全部或部分坐落在系爭247地號土地上，179巷10號、 179巷12號、181巷3號、181巷5號建物均座落在系爭251地號 土地上，184巷15號建物則部分坐落在系爭788地號土地，其 占有情形，有臺北市大安地政事務所99年11月5日北市大第 二字第00000000000號函、100年6月8日北市大第二字第0000 0000000號函暨所附土地複丈成果圖在卷可查（見原審卷㈠ 第137-140、195-196頁，即原審判決附件1、2）。而前開建 物為2層樓建物，部分與其樓上或樓下建物重疊共同占用土 地，業經本院於103年11月14日現場勘驗屬實，其中173巷5 號建物與1樓重疊面積為42平方公尺（即93-51）、173巷8號 建物與1樓重疊面積為43平方公尺（即原審判決附件2編號E ），並製有勘驗程序筆錄、法院囑託鑑測案件法官現場囑託 事項紀錄表可憑（見本院卷㈡第3-6頁），至其餘建物與其 樓上或樓下建物重疊共同占用土地面積，亦有台北市政府地 政局土地開發總隊104年1月9日北市地發繪字第00000000000 號函暨所附鑑定書、鑑定圖可查（見本院卷㈡第7-10頁）。 ㈣羅宗馥所有173巷5號建物，係由其母羅楊秀蘭購得後，於95 年間贈與之；171巷8號建物，係由其父以電信同事王林彩月 名義申購，再於88年9月1日由羅宗馥以買賣之名義回復登記 ；劉導沅所有173巷8號建物，原係其伯父劉鍾珏為電信勞工 住宅承購戶，因年老無子女，恐死後無人繼承，乃於77年間 以公證方式售予劉導沅；林韋安所有175巷1號建物，係於74 年間向電信勞工住宅承購戶林秋峰所購得；王瑞瑜受王鄭詠 蘭委託管理175巷19號建物，上開建物係向潘昇德購買，潘 昇德係向宋星滔購買，宋星滔則向電信勞工住宅承購戶購買 ，旋王鄭詠蘭死亡由王瑞瑜因繼承取得；李銘盛所有179巷1 0號建物，係67年間向電信員工尹越明購得，並經交通部電 信管理局報准；蔡進良所有179巷12號建物，係向游麗珠購 買，游麗珠之夫蘇春禮係向周莊美購買，再贈與其妻；而周 莊美係電信勞工住宅承購戶周賢鵬之繼承人；管玉財所有18 1巷3號建物，係為就近照顧其父而向鄭清源所購得，而鄭清 源係受讓自電信勞工住宅承購戶鄭清渠；黃治磐所有181巷5 號建物，係63年由其父黃啟智向電信員工張國寶所購而登記 於其名下；許阿淑所有184巷15號建物，係87年向楊秋根等7 人所購得，該7人係向電信員工住宅承購戶楊振益繼承人購 買，有電信勞工住宅承購人名單、交通部電信管理局67年12 月6日產伍67字第3543號函、土地建築改良物所有權贈與移 轉契約書、臺北市殯葬管理處火化許可證、公證書、不動產
買賣契約書、臺北市稅捐稽徵處大安分處函、授權書、房屋 買賣合約、委託書、遺產稅免稅證明書、切結書、電信總局 76年8月17日76總6937( 2)號函、戶籍謄本、死亡證明書、 繼承系統表為證（見原審卷㈡第58頁、卷㈢第63、134-161 頁、本院卷㈡第47-49頁；上訴人不爭執上開證物之真正， 見本院卷㈠第112頁；上訴人不爭執此事實，見原審判決所 載，見本院卷㈠第7-8頁）。是羅宗馥、劉導沅、林韋安、 王鄭詠蘭、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃至磐及許阿淑乃係 輾轉自電信勞工住宅承購戶處購得173巷5號、171巷8號、17 3巷8號、175巷1號、175巷19號、179巷10號、179巷12號、 181巷3號、181巷5號、184巷15號之電信勞工住宅（見本院 卷㈠第80頁）。
四、上訴人先位主張被上訴人無權占用系爭土地，侵害其所有權 ，若有權占有，亦經其終止，被上訴人應自其上建物內遷出 及將其拆除，並將土地回復原狀返還予上訴人，且應給付相 當於租金之不當得利，備位主張被上訴人應依不當得利及貸 款購屋契約、情事變更原則給付租金，均為被上訴人否認， 並以前詞置辯，兩造爭點厥為：侯華珠是否為占有人？被上 訴人是否無權占有系爭土地？如認上訴人先位之訴無理由， 則上訴人依不當得利、貸款購屋契約、情事變更原則主張被 上訴人應給付租金是否有理由？茲審酌如下：
五、有關侯華珠是否為179巷10號建物占有人部分： ㈠按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指 示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第94 2條定有明文。又所謂受他人指示之輔助占有人，僅該他人 為占有人之規定，重在輔助占有人對物之管有係受他人之指 示而為，至是否受他人之指示，則應就自為指示之他人與受 指示者間之內部關係加以觀之並證明。
㈡查上訴人主張179巷10號建物所有人為李銘盛，為李銘盛所 是認（見原審卷㈢第53頁反面）。又李銘盛於99年4月20日 就其因從事藝術工作，常在國外展覽，故須委託侯華珠負責 管理、維護和處理179巷10號建物一事，至臺灣苗栗地方法 院公證處申請認證，並經公證處予以認證，有臺灣苗栗地方 法院公證處099苗院認001號聲明書在卷可查（見原審卷㈡第 52頁），此亦為上訴人所不爭（見原審卷㈢第52頁反面至第 53頁），侯華珠抗辯其受李銘盛指示管理179巷10號建物， 僅為占有輔助人，並非占有人等語，洵屬有據，則上訴人主 張侯華珠占有系爭251地號土地，應拆屋還地並給付相當於 不當得利之租金云云，即非可採。
六、有關被上訴人是否無權占有系爭土地部分：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意 人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤 須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合 理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解 釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規 及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列 為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介 於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟 酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真 意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例 、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨 參照）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解 釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事 ，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本 質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係 指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約 之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理 預期之給付目的與契約利益而言。
㈡查臺灣電信管理局於38年成立，隸屬於電信總局，70年電信 總局將轄下單位改組，其中臺灣電信管理局解散改組為：臺 灣北區電信管理局、臺灣中區電信管理局、臺灣南區電信管 理局、長途電信管理局等局，85年電信總局改制為交通部電 信總局（辦理電信監理業務），以及國營事業中華電信股份 有限公司（辦理電信業務），94年中華電信股份有限公司（ 下稱中華電信公司）則改制為民營化，95年因應國家傳播通 訊委員會成立，電信總局因而解散。而上訴人於40年11月8 日登記成立時之財產繼受自「財團法人台灣遞信協會」（前 身為臺灣通信協會，乃日據時代通信局及郵便局職員組合成 立）及「遞信職員共濟組合」下資產，上述財產於35年6月 由郵電員工組織之「台灣郵電管理局員工福利委員會」管理 ，該員工福利委員會於40年9月3日解散，另成立「財團法人 台灣郵政協會」及「財團法人台灣電信協會」，公同共有前 「台灣郵電管理局員工福利委員會」掌管之財產管理，此有 關電信機關及上訴人之沿革，為兩造所不爭（見本院卷㈡第 64、65、97頁），自堪信為真實。另臺灣電信管理局於45年 間為解決電信員工居住問題，於臺灣電信管理局下成立臺灣 電信員工住宅興建委員會（下稱興建委員會）之任務編組，
委由興建委員會覓地及興建住宅供員工居住使用，後決定由 上訴人購買系爭土地，並提供予興建委員會興建住宅，興建 委員會於住宅完成後則與合乎申購資格者訂立購屋契約，業 經上訴人自陳在卷（見本院卷㈡第65頁），並有被上訴人所 提出上訴人不爭執其形式上真正（見本院卷㈠第112頁）之 住宅興建委員會第1、2次會議紀錄、通化街電信勞工住宅10 0戶平面略圖、臺灣電信員工住宅申購登記書、申購首批臺 灣電信員工住宅登記須知、貸款購屋契約可稽（見原審卷㈠ 第68-76頁），合先敘明。
㈢次查，興建委員會45年6月15日第1次會議紀錄記載：「本局 向行政院國民住宅委員會申請貸款建築電信員工建築一案， 已准該會函復；准先在臺北市近郊集中貸建住宅一百戶，並 希配合增置福利設施；使用基地，經本局會計科黃種煌君介 紹在本市通化路旁有土地一方，經初步勘查，尚屬合用」； 第2次會議紀錄則記載：「擇定本市通化路建築基地，詹毛 委員等查堪認為合宜，經第一次會議指定之小組與業主代表 自6月25日起洽議4次，商定以每坪260元承購，青苗補償由 業主負擔，約計4,600坪需款120萬元，業由台灣電信協會簽 辦購置事宜」等語（見原審卷㈠第68、69頁）。可知興建委 員會興建本件電信勞工住宅固由上訴人出資購置系爭土地， 且上訴人亦明知其所出資購買之系爭土地係供興建電信勞工 住宅之用，然就興建完成之電信勞工住宅與坐落基地即系爭 土地間之關係為何？固未見諸於前開會議紀錄之內。然依興 建委員會與電信勞工住宅承購戶簽立貸款購屋契約（見原審 卷㈠第73-76頁、卷㈡第34-39頁），其前言固係就承購戶貸 款購買電信員工住宅而不包括坐落基地，然其第2條約定： 「住宅基地租金歸甲方（即承購戶）給付，但以不超過該基 地應付稅捐為限。」、第3條約定：「依前二項規定按月攤 還之本息及基地租金，得在甲方或其保證人應領薪資項下扣 收之。」（見原審卷㈡第36頁），則綜合前開會議紀錄、契 約約定內容、興建電信勞工住宅之目的乃為解決電信員工居 住問題，及建物與土地不可分離之特性，暨使用者付費之公 平原則等情觀之，顯然係由上訴人出租土地予臺灣電信管理 局內所屬興建委員會興建電信勞工住宅後供電信員工承購之 ，至該住宅所坐落由臺灣電信管理局向上訴人承租系爭土地 之租金則約定由承購戶支付，且該租金並由承購戶自行負擔 ，及以不超過該基地應付稅捐為限。
㈣上訴人雖以伊非前開購屋貸款契約之當事人，該契約對伊不 生拘束力，且伊自60年7月1日起至78年6月30日止與臺灣電 信管理局或其接辦單位就系爭土地簽立土地簽訂無償借用契
約，嗣後未再續訂，該使用借貸關係亦已終止云云。查上訴 人固非貸款購屋契約之當事人，然上訴人既因興建電信勞工 住宅而依興建委員會之命購置系爭土地，則對臺灣電信管理 局出售在系爭土地上所興建電信勞工住宅之約定內容，難謂 不知，況且依貸款購屋契約第4條約定：「住宅落成後由乙 方（即興建委員會）以甲方名義代向當地地政機關申請登記 具領權利書狀，並先後交由行政院國民住宅興建委員會及臺 灣電信協會就該住宅設定抵押權，甲方在未清償本息前，不 得再抵押與他人。」（見原審卷㈠第74頁），上訴人原就興 建完成後之電信勞工住宅有設定抵押權之約定，益明上訴人 對承購戶就系爭土地有租金債權，為其所知悉。況且觀諸前 述上訴人之沿革，即上訴人於40年11月8日登記成立時之財 產乃繼受原由郵電員工組織之「台灣郵電管理局員工福利委 員會」管理之資產，則上訴人成立目的應包括增進電信員工 福利，實核與其提供土地供臺灣電信管理局於45年間興建電 信勞工住宅以解決電信員工居住問題相符，是上訴人確實出 租系爭土地予臺灣電信管理局興建住宅至明。上訴人以其非 貸款購屋契約之當事人不受其拘束云云，自不足取。至上訴 人事後雖與臺灣電信管理局或其接辦單位就系爭土地簽立土 地無償借用契約，有該契約可憑（見原審卷㈡第17-22頁） ，然該無償借用契約係自60年7月1日起始簽立，是否即為上 訴人於46年間購地交付予臺灣電信管理局建屋之法律關係， 自屬存疑；況且前開土地無償借用契約於78年6月30日期限 屆至後未再續訂，實因當時電信勞工住宅住戶有違規出租營 業並有擴建、增建等情事發生，已非當初興建委員會所規範 之原貌，該等住戶已違背土地稅法減免規則規定等情，有交 通部臺灣北區電信管理局81年7月17日81-建70-3（2）函說 明四、五所載（見本院卷㈠第167頁），則被上訴人抗辯前 開上訴人所簽立之土地無償借用契約係為稅賦之減免，自屬 可取，是前開土地無償借用契約自不足證明上訴人係無償出 借系爭土地予臺灣電信管理局。是上訴人以系爭土地之使用 借貸於78年6月30日期限屆至後未再續訂而終止；或被上訴 人等均非電信員工，且被上訴人所有之建物亦非電信員工之 配偶或直系親屬居住，上訴人出借系爭土地之使用目的已達 ，依民法第470條第1項後段規定使用借貸關係終止；或電信 管理局及其接辦單位等均因組織變革而解散，當事人之主體 不存在，類推適用民法第472條第4款之規定，該使用借貸關 係無從繼續；或依民法第472條第2款規定終止與被上訴人間 就系爭土地之使用借貸關係；並據以主張被上訴人所有之建 物無權占有系爭土地云云，均不足採。
㈤按88年04月21日增訂民法第426-1條規定，租用基地建築房 屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋 受讓人，仍繼續存在。其立法理由記載，租用基地建築房屋 ，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地 出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進 土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋 所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定 基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於 他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最 高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上 字第2047號等判例參照）。爰參酌上開判例意旨，增訂本條 ，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。是被上訴人所有 系爭建物既係於46年間由臺灣電信管理局向上訴人承租系爭 土地而興建，已如前述，則被上訴人事後雖輾轉自臺灣電信 管理局出售之原始承購戶取得，依前開意旨，該租地建屋之 租賃關係仍存在於上訴人與被上訴人間。至被上訴人羅宗馥 、劉導沅、林韋安、王瑞瑜、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃 治磐、許阿淑現固非電信員工，惟渠等未經興建委員會及其 業務接辦機關同意而輾轉向原始承購戶價購電信住宅，依貸 款購屋契約第12條之約定，乃興建委員會及其業務接辦機關 得主張買賣不生效力而依貸款購屋契約收回房屋之問題，殊 難認影響該建物與土地間之租賃關係，併予敘明。 ㈥綜上，上訴人與被上訴人間就系爭土地存在租地建屋之法關 係而為有權占有，則上訴人先位以被上訴人無權占用系爭土 地，侵害其所有權，依民法第767條前段、第179條、第184 條規定，請求被上訴人遷出、拆屋還地、返還土地及給付相 當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。
七、有關上訴人請求被上訴人給付租金有無理由部分： ㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果。民法第227條之2第1項規定甚明。而未定期限 之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比 率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整 ，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時 所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯 失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請 法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參 照）。又當事人依民法第227條之2第1項規定請求法院增加 給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，
其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相 關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約 ，尚無因此即認其已有請求權可得行使（最高法院101年度 台上字第1045號裁判意旨參照）。
㈡查兩造間就系爭土地間有租賃關係，已如前述，依貸款購屋 契約第2條約定固不以超過土地稅賦為限，惟系爭土地上既 經建築建物使用，上訴人對系爭土地並未為使用、收益，則 依前開約定，建物所有人負擔該土地之稅賦亦與前開約定相 符，是上訴人請求羅宗馥、劉導沅、林韋安、王瑞瑜（包括 繼承王鄭詠蘭之給付租金義務部分）、李銘盛、蔡進良、管 玉財、黃治磐、許阿淑等建物所有人給付如附表3所示就其 建物實際占用土地面積（1、2樓重疊部分，以1/2計算面積 ）計算之地價稅金（此地價稅金之計算之面積及其數額，為 被上訴人所不爭，見本院卷㈡第95頁反面），自100年12月 30日民事聲明追加暨擴張聲明狀（見原審卷㈡第66頁）為追 加備位請求回溯5年租金如附表4之E欄所示，及自100年12月 30日起按月於每月1日給付上訴人如附表4之F欄所示月租金 ，為有理由，逾此所為請求，自屬無據。至曲文濤、巫雲樂 、孫陳枝妹、侯華珠因非建物所有權人，對上訴人自無依租 地建屋契約給付租金之義務，上訴人請求渠等與建物所有權 連帶給付土地租金，亦屬無據。
㈢次查，兩造間就系爭土地間之租賃關係，原係基於台灣電信 管理局為解決電信員工居住問題而來，並符合上訴人增進電 信員工福利之成立目的，故僅約定建物所有人占用系爭土地 之租金僅以土地稅賦為計算標準，並應以現職電信員工為限 ，此觀諸貸款購屋契約第5-7條約定（見原審卷㈠第74-75頁 ）自明。然前開建物所有權人除李銘盛於67年間取得179巷 10號建物係經電信機關准予備查（見原審卷㈢第63頁之交通 部臺灣電信管理局67年12月6日產伍(67)字第3543號函准予 備查）外，其餘建物所有權人均非現職電信員工取得該電信 勞工住宅之所有權，如前開不爭執事項㈣所載，且李銘盛亦 於80年12月1日因資遣離職而已非電信員工，亦有臺灣北區 電信管理局資遣證明書、證明書可憑（見原審卷㈢第61-62 頁），是前開租地建屋以土地稅賦為租金約定數額以達解決 現職電信員工居住問題及增進電信員工福利之目的，於該契 約成立後，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定土 地稅賦計算實已顯失公平，揆諸前開意旨，上訴人依民法第 227條之2第1項規定，請求法院調整其租金，自屬有據。本 院審酌上訴人主張系爭土地鄰近通化街夜市、臨江街夜市、 遠企大樓，生活機能方便，周圍又有基隆路2段、信義路4段
、敦化南路2段、安和路、樂利路環繞，交通便利發達，且 步行至捷運六張犁站僅需約5分鐘，公車站牌林立，附近有 臺北醫藥大學、中山醫院等區域型醫院及教學醫院提供醫療 服務，車程僅需約10分鐘餘等情，為被上訴人所不爭，核與 原審履勘現場狀況，大致相符，並有原審勘驗筆錄可憑（見 原審卷㈠第131-132頁），且兩造就前開上訴人請求按土地 稅賦計算之租金同認約為系爭土地申報地價百分之5（見本 院卷㈡第95頁反面），及系爭土地上坐落之建物多屬50年以 上之老舊建物，認上訴人依民法第227條之2第1項規定，請 求按申報地價百分之7計算系爭土地年租金為適當，是上訴 人自得於本件判決確定後，請求建物所有權人按月給付如附 表4之G欄所示之調整租金，至逾此所為請求，要屬無據。八、從而，上訴人先位以被上訴人無權占有為由，依民法第767 條前段、第179條、第184條規定所為請求，固屬無據；惟其 備位依租賃契約、民法第227條之2第1項規定所為如附表4之 E、F、G欄所示之租金及其法定遲延利息，為有理由，應予 准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開 應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院 廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部 分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經 核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分， 兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分 別酌定相當擔保金額准許之。上訴人其餘追加之訴為無理由 ，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由 ，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條 、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳心婷
法 官 林翠華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人曲文濤、巫雲樂、孫陳枝妹、候華珠不得上訴。中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
書記官 陳韋杉
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。