臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第455號
原 告 黃佳祥
被 告 張月桂
黃佳正
黃秀雲
黃佳勳
黃佳賢
共 同
訴訟代理人 徐正安律師
複代理人 徐一修律師
被 告 黃佳湧
上列當事人間因請求確認土地優先購買權存在事件，本院於民國
105年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、確認利益
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著有 52年度臺上字第1240號判例，可資參照。經查：原告主張就 苗栗縣造橋鄉○○段○0000地號土地（下稱：「系爭土地」 ），對被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳賢、黃 佳湧之應有部分均有優先承購權，但被告張月桂、黃佳正、 黃秀雲、黃佳勳、黃佳賢訴之聲明始終均為「駁回原告之訴 」而予以否認（見本案卷一第96頁、本案卷二第70頁），則 原告主張之優先承購權，存否即不明確，且原告主觀上認其 在法律上之地位有不安狀態存在，而此種不安之狀態，能以 確認判決將之除去，是本件原告所提確認之訴，就被告張月 桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳賢5 人部分，具有確認 利益甚明。
二、被告黃佳湧經合法送達通知，並未到庭，亦未提出任何書狀 供本院審酌，是被告黃佳湧並未有任何言行否定原告對其主 張之優先承購權，原告亦具狀自承：被告黃佳湧不反對其系 爭土地應有部分出售予原告等語（見本案卷一第187 頁）， 是就被告黃佳湧之部分，原告優先承購權存否之法律上地位
，客觀上尚非有何不安狀態存在，故原告起訴被告黃佳湧之 部分，並無確認利益，此部分原告之訴應予駁回。貳、訴之追加
一、原告原訴之聲明：
（一）確認原告黃佳祥對系爭土地被告張月桂、黃佳正、黃秀雲 、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢之所有權應有部分各36分之2 ，均有優先承購權存在。
（二）確認原告對於被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃 佳湧、黃佳賢就系爭土地應有部分各36分之2 與第三人郭 鳳英所定買賣契約同一條件之優先承買權存在。（三）被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢 應於原告黃佳祥各給付新臺幣（下同）170,991 元之同時 ，各將系爭土地所有權應有部分36分之2 ，移轉登記並交 付予原告黃佳祥所有。
二、嗣原告以民國（下同）104 年12月17日送達於本院之民事追 加訴之聲明暨準備（三）狀追加被告及聲明（見本案卷二第 21、22頁），並於本院105 年1 月7 日撤回對被告黃碧階及 黃煥階繼承人黃劉瑞貞、劉毓秀、黃佳彬、黃惠玲、黃佳銘 部分之起訴（見本案卷二第75頁），其訴之聲明即為： 先位聲明：
（一）確認原告對坐落系爭土地上，被告張月桂、黃佳正、黃秀 雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢之權利範圍各36分之2 ，均 有優先承買權存在。
（二）確認原告對於被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃 佳湧、黃佳賢就系爭土地權利範圍各36分之2 與第三人郭 鳳英所定買賣契約同一條件之優先承買權存在。（三）被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢 應於原告黃佳祥各給付170,991 元之同時，各將系爭土地 權利範圍36分之2 移轉登記並交付予原告黃佳祥所有。（四）第（三）項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。 備位聲明：
（一）確認原告對於被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃 佳賢、黃佳湧就系爭土地權利範圍36分之24與第三人林立 敏、郭鳳英於103 年10月2 日所定買賣契約同一條件之優 先承買權存在。
（二）被告張月桂、黃佳正、黃秀雲應於原告黃佳祥各給付77,0 39元之同時，各將系爭土地權利範圍36分之2 移轉登記並 交付予原告黃佳祥所有。
（三）被告黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢應於原告黃佳祥各給付77,0 39元之同時，各將系爭土地權利範圍36分之2 移轉登記並
交付予原告黃佳祥所有。
（四）第（二）、（三）項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執 行。
三、經核合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款及同條第2 項，應予准許。
叁、被告黃佳湧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、兩造聲明及陳述要旨
一、原告方面：
（一）被告等人於103 年9 月間出賣系爭土地之應有部分予訴外 人郭鳳英（下稱：「系爭契約」），未通知共有人之原告 ，爰依土地法第34條之1 第4 項規定主張優先承買權。（二）被告等人出賣其系爭土地應有部分時，與第三人前後共簽 定2 份土地買賣契約書。被告第一份買賣契約與第三人郭 鳳英簽定，簽約日期分別為103 年9 月7 日（出賣人為張 月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢，第三 人郭鳳英104 年11月25日口誤表示此份契約簽約日期為10 3 年8 月9 日，實則103 年8 月9 日為黃佳正、黃秀雲授 權張月桂出售其系爭土地應有部分之日期）。被告第二份 買賣契約於103 年10月2 日與第三人林立敏、郭鳳英簽定 ，買賣系爭土地之權利範圍為36分之24，買賣價款總金額 924,461 元整。
（三）第三人郭鳳英104 年11月25日證稱103 年9 月底已與被告 解除契約，原告予以否認。退萬步言，縱第三人郭鳳英所 言為真，其與被告簽訂之第一份買賣契約已於103 年9 月 底解除，然被告103 年10月2 日又與第三人林立敏、郭鳳 英簽定第二份買賣契約書，雙方同時委託吳思君代理辦理 所有權買賣移轉登記。被告雖未通知原告此次買賣交易， 然原告持續向被告及林筠翔表示行使優先購買權，並於同 年月5 日向被告代理人吳思君告知行使優先購買權。（四）茲將與備位聲明相關事件，依當事人主張發生之順序排列 如下：
1、103 年9 月7 日，第三人郭鳳英與被告張月桂、黃佳 正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢簽定第一份買 賣契約。
2、103 年9 月11日，第三人郭鳳英與黃碧階簽定第一份 買賣契約。
3、103 年9 月19日，第三人郭鳳英與黃煥階簽定第一份
買賣契約，上開三項交易均未告知原告。
4、103 年9 月底，原告知悉上開交易，即向被告及其受 任人林筠翔通知行使優先購買權。第三人郭鳳英得知 他共有人行使優先購買權後，即通知林筠翔與吳思君 解除第一份買賣契約。
5、103 年10月2 日，第三人林立敏、郭鳳英與被告簽定 第二份買賣契約，雙方同時委託吳思君辦理所有權買 賣移轉登記。此次買賣交易依然未告知原告，然原告 持續向被告表示優先承買其應有部分，同時以簡訊提 醒被告之受任人林筠翔原告已行使優先購買權。 6、103 年10月5 日，原告以電話告知被告代理人吳思君 行使優先購買權，吳思君卻以原告之優先購買權僅債 權效力，非物權效力，且第三人買方堅持買受過戶為 由，拒絕讓原告優先承買，並表示即將送件辦理系爭 土地之過戶手續。
7、103 年10月7 日，吳思君告知即將送件過戶，原告被 迫緊急向苗栗縣竹南地政事務所發函表示行使優先購 買權，請求停止被告系爭土地之移轉登記程序。 8、103 年10月17日，吳思君向苗栗縣竹南地政事務所遞 件申請被告系爭土地之所有權買賣移轉登記。
9、103 年10月20日，苗栗縣竹南地政事務所詢問原告是 否主張行使系爭土地優先購買權，原告再度向竹南地 政事務所確認行使優先購買權。
10、103 年10月21日，苗栗縣竹南地政事務所通知被告代 理人吳思君表示共有人黃佳祥優先承買，無法辦理過 戶，駁回系爭土地買賣移轉登記。
11、103 年10月29日，原告以對被告103 年10月2 日土地 買賣契約行使優先購買權為由請求假處分被告系爭土 地之應有部分，本院以103 年度裁全字第75號裁定假 處分，被告未抗告上開裁定而確定。
（五）原告103 年10月5 日電話告知被告代理人吳思君行使優先 購買權，然被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳及黃佳 賢否認吳思君為其受意思表示機關。
（六）查被告代理人吳思君103 年10月17日向苗栗縣竹南地政事 務所遞件系爭土地登記申請書（本案卷一第35頁，收件字 號：南地所資字第100600號），原因發生日期為103 年10 月2 日，申請登記事由為所有權買賣移轉登記，委任關係 欄第一項：本土地登記案之申請委託吳思君代理。故被告 否認代理人吳思君為其受意思表示機關，實不可採。（七）次查：苗栗縣竹南地政事務所103 年10月21日以南地所一
字第1030009691號函通知被告代理人吳思君，表示共有人 黃佳祥優先承買，駁回其所代理之系爭土地買賣移轉登記 。吳思君為經國家地政士考試及格並有執業資格之地政士 （加入公會：苗栗縣地政士公會，執照字號：95年苗縣地 登字第000315號），上開公函證明他共有人（即原告）行 使優先購買權優先承買系爭土地，為被告委任吳思君地政 士之代理業務範圍，吳思君地政士自得以被告名義代為並 代受意思表示及各項通知。
（八）被告103 年10月2 日與第三人郭鳳英、林立敏簽定系爭契 約，同時委託吳思君地政士代理辦理所有權移轉登記。原 告103 年10月5 日電話告知被告代理人吳思君行使優先購 買權，則依上開法規定，原告行使優先購買權之法律行為 ，已對被告發生效力，兩造間之土地買賣契約已成立生效 。
（九）被告103 年10月2 日與第三人林立敏、郭鳳英簽定之買賣 契約條件為：系爭土地買賣之權利範圍共36分之24，買賣 價款總金額為924,461 元整。被告等人於系爭土地之權利 範圍如下：張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、 黃佳賢各36分之2 。參酌以最高法院29年上字第895 號、 39年臺上字第902 號判例，則原告黃佳祥應支付被告張月 桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢等6 人各 77,039元（計算式：924,461 ÷24/36 ×2/ 36=77,038. 4，小數點下無條件進位）。
（十）聲明如前所述。
二、被告張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳賢方面：（一）本件相關事實發生之順序如下：
1、103 年10月17日被告等人委託吳思君向苗栗縣竹南地 政事務所申請辦理土地所有權移轉登記。
2、103 年10月20日原告黃佳祥向竹南地政事務所提出異 議。
3、103 年10月21日竹南地政事務所將駁回買賣移轉登記 ，並通知被告代理人吳思君及原告黃佳祥。訴外人即 買方表示，既然無法過戶，便解約不為本件買賣。 4、103 年10月24日被告張月桂以「張月桂等八人」名義 但僅蓋用「張月桂」自己名義印章發函被告黃佳祥等 六人。
5、103年10月27日原告黃佳祥發函表示優先承買。（二）原告黃佳祥係於103 年10月20日向竹南地政事務所表示異 議，並非向被告等表示優先承買，故對被告等不生表示優 先承買之效力。而當103 年10月21日竹南地政事務所發函
表示因原告黃佳祥異議，故駁回被告等人之土地買賣移轉 聲請。當時買方即與被告等表示因無法過戶，本件土地買 賣終止，雙方解除買賣契約。而被告張月桂不甘土地買賣 因此受原告黃佳祥介入而破局，其於103 年10月24日所發 之存證信函署名雖係「張月桂等八人」，然其內容並未得 其他被告之同意，故僅蓋用張月桂自己之印章而未有其他 出賣人之印章，嗣後103 年10月27日原告黃佳祥始發函表 示優先承買。
（三）由上述事件發生經過可知，被告等與其買主合意解除買賣 契約之前，原告黃佳祥未曾向被告等表示優先承買之意思 ，反而是在買賣契約解除而不存在之後，方發函表示優先 承買，原告黃佳祥自無優先承買權。
（四）原告於兩造本件爭執發生後，私下買受系爭土地之共有人 黃蕙蘭之應有部分（對照系爭土地103 年12月29日與104 年9 月11日之登記謄本，可知原告買受原共有人黃蕙蘭之 應有部分），原告明知土地法第34條之1 優先承買權之規 定，卻未通知其他共有人是否欲行使優先承買權，逕自於 104 年8 月17日完成所有權移轉登記，原告所為，顯然於 法有違。
（五）證人林筠翔為土地買賣之仲介，該仲介契約性質上為民法 第565 條之居間契約，並非系爭土地買賣契約之賣方與買 方之受任人，故原告準備書狀第一點，謂林筠翔受被告及 及訴外人買方委任處理系爭土地買賣訂約事務，似有誤會 ，實則，證人林筠翔之工作，僅係媒介買方與賣方訂立系 爭土地之買賣契約而已。
（六）原告稱於103 年10月2 日，以原證十五所示之手機簡訊方 式，將行使優先承買權之意思表示通知證人林筠翔，查： 1、依原證十五所附簡訊，可知原告行使優先承買權之意 思表示係向證人林筠翔為之，並非通知被告等人，而 林筠翔係居間人，並非被告等人之代理人，自不能謂 原告之意思表示已達到被告等人。
2、再就簡訊內容觀之：「林先生，明天鑑界的時間太早 了，我就不過去。下星期四我會去苗栗，是否那時候 再見面詳談？不過張月桂10/5要拿尾款，應該不會影 響我行使優先承買權吧」，原告是否已表達優先承買 之意，誠有疑義，若原告所述該封簡訊（103 年10月 2 日）以前便已行使優先承買權為真，則當時原告應 係有購買土地之意願，既欲購買土地，何以得知要鑑 界後卻不願意自行或委託代理人到場參與？何以張月 桂於103 年10月5 日收尾款一事，會對原告之優先承
買權造成影響？
3、再觀以「下星期四我會去苗栗，是否那時候再見面詳 談？」之文字，則原告究竟要詳談何事？自該封簡訊 上下文意觀之，原告欲詳談優先購買一事，亦不無可 能。由此可知，原告當時尚未為優先承買之意思表示 。
（七）原告稱於103 年10月初即向「被告代理人吳思君代書」表 示行使土地優先承買權云云，並未提出證據以證其說，被 告否認之。雖原告主張103 年10月2 日以前有表示優先承 買，然皆未提出證據已證其說，僅空泛主張，並不可採。（八）原告又稱遭被告、林筠翔及吳思君拒絕優先承買後，唯恐 強行辦理過戶手續，遂於103 年10月7 日發函苗栗縣竹南 地政事務所，請求駁回系爭土地移轉登記之申請，然查： 被告等人當時並未辦理系爭土地之移轉登記事宜，此有苗 栗縣竹南地政事務所103 年10月9 日南地所一字第103000 9342號函之內容可證。實則，原告當時仍在考慮，且遲不 回覆被告等人是否行使優先承買權，被告等人才會在等候 數十日之後，於103 年10月17日申請辦理系爭土地之移轉 登記。又原告於103 年10月20日向苗栗縣竹南地政事務所 表示異議，並非向被告等表示優先承買，故對被告等不生 優先承買之效力。
（九）張月桂於103 年10月24日寄發存證信函，詢問包含原告在 內之其他共有人是否優先承買，然此存證信函僅蓋有張月 桂之印章，不能據以認定張月桂係代全體出賣人通知其他 共有人。原告稱被告等於原告行使優先承買權後，與買方 解除契約，容有誤會。查103 年10月21日苗栗縣竹南地政 事務所駁回被告等人買賣契約移轉登記之申請後，買方即 表示既無法取得系爭土地，便解約不為買賣，換言之，原 買賣契約係因賣方有不能履行之原因，故買方為解除契約 ，而原告係於103 年10月27日，始發函表示優先承買，顯 然其意思表示係在解約以後才為之，故原告稱其行使優先 承買權係在買賣契約解除之前，應非事實。
（十）原告於民事準備（二）狀稱：103 年10月3 日鑑界之土地 為系爭土地隔壁之第1161地號土地，被告質疑原告有購買 意願卻不參與鑑界，主張原告103 年10月2 日前未為優先 承買之意思表示，顯有錯誤云云。然原告為系爭土地之共 有人，且欲優先購買系爭土地其他共有人之持分，若其已 於103 年10月2 日前，為優先承買之意思表示，在隔壁第 第1161地號土地於103 年10月3 日鑑界時，理應重視鄰地 鑑界之情形才是，然原告卻不願意到場參與，以確認兩地
之界線維護自身權益，實與常情不符，換言之，原告欲購 買系爭土地，卻在系爭土地之鄰地要鑑界時，不到場關心 兩地之界址，顯然原告並不在乎系爭土地可能有因鄰地鑑 界而產生誤差之危險，實與一般欲購買土地者之有別，是 原告當時應尚未決定要優先承買，方為真實。
（十一）又原告稱系爭土地鑑界之日為103 年12月24日，查該次 鑑界，係原告於假處分執行程序所聲請之鑑界，不能證 明原告已於103 年10月2 日前為優先承買之意思表示。（十二）被告民事準備（二）狀另稱：「二、系爭土地買方郭鳳 英104 年11月25日於鈞院第九法庭作證，伊於103 年9 月29日或30日得知系爭土地有他共有人要買，便口頭欲 解除買賣契約。對此原告否認契約已經解除（參見原證 十九，103 年10月5 日代理人吳思君明確表示郭鳳英堅 持買受過戶）。然由買方郭鳳英之證詞可知，原告於10 3 年10月2 日發送簡訊前，已為優先承買之意思表示」 云云。然查：
1、證人郭鳳英固證稱103 年9 月29日或30日口頭解除 契約，然細查證人郭鳳英之證詞：「（法官問：這 三份買賣契約於何時解除？）103 年9 月底，代書 打電話跟我講說沒辦法過戶，當時才知道，差不多 是103 年9 月29日或30日」（參104 年11月25日言 詞辯論筆錄第4 頁）、「（被告訴訟代理人問：當 時代書跟仲介有無跟你說不能過戶的原因？）有一 些持分人想買」（參104 年11月25日言詞辯論筆錄 第6 頁）。可知，證人郭鳳英係在接獲代書通知因 共有人向地政事務所表示優先承買系爭土地，致無 法辦理過戶事宜，才會解除契約。
2、觀卷內資料，吳思君代書係於103 年10月17日至苗 栗縣竹南地政事務所辦理移轉登記手續，103 年9 月底（不論是29日或30日）並申辦移轉系爭土地之 登記事宜，而且103 年9 月底，原告並無發函表示 優先承買、亦未向苗栗縣竹南地政事務所異議（原 告兩次異議時間分別為103 年10月7 日與同年月20 日），顯然當時苗栗縣竹南地政事務所無從為「無 法過戶」之通知，此參考本案卷一第34頁所附苗栗 縣竹南地政事務所103 年10月9 日之南地所一字第 1030009342號函文即明；另原告於103 年10月20日 提起異議後，苗栗縣竹南地政事務所始於同年月21 日，發函通知吳思君代書無法辦理移轉登記，吳思 君代書於接獲上開函文後，即以電話通知證人郭鳳
英，是本件買受人為解約之表示，應係上述接獲代 書通知無法過戶之時，並非證人所述103 年9 月底 或103 年9 月29日或30日，應可明白。
3、由上述本案事實之經過觀之，證人郭鳳英解除契約 之時間點，應係接獲代書通知後方表明解除契約， 故證人郭鳳英證述係103 年9 月底解除契約，並非 事實，更不能證明原告於103 年10月2 日發送簡訊 前，已為優先承買之意思表示，不足作為有利於原 告之認定。
（十三）對原證十九代書吳思君致電原告之通話內容譯文表示意 見：
1、原告稱原證十九之通話譯文係103 年10月5 日12時 41分許吳思君代書致電原告之通話內容，然原證十 九第三頁所附之中華電信行動電話授信通信紀錄查 詢結果，雖載有103 年10月5 日吳思君與原告有聯 絡之紀錄，但查詢之日期僅有103 年10月5 日一天 ，似不能確定原證十九之通話譯文即為該日通話紀 錄之內容。
2、縱使該通話譯文即為該次通話之內容，被告另表示 意見如下：原告稱原告於該通話中，通知代書吳思 君行使系爭土地優先承買權，但被告代理人以原告 之優先承買權僅債權效力，且買方郭鳳英堅持過戶 為由，拒絕讓原告行使優先購買權云云，然查：吳 思君在電話中僅表示「優先承買權之責任在於賣方 ，買方並不須負損害賠償責任，所以比較不會接受 你有什麼意見要和他討論」等語，並未曾表示買方 郭鳳英堅持過戶之事，故原告準備（二）狀謂買方 堅持過戶而否認買方已解除契約云云，似有誤會。 3、原告有無於該通電話中表示行使優先承買權，實有 疑問。參該通話譯文中原告表示：「…而且過戶時 我看了這塊土地覺得這土地不錯，我有買下來的意 思」以及原告前次準備書狀（即收狀日期104 年11 月16日之準備書狀）表示：「二、5.原告同時與被 告代理人吳思君地政士聯絡，表明欲行使優先承購 權。但吳思君向原告表示：原告…之優先購買權僅 有債權效力，並無物權效力，故被告系爭土地應有 部分買賣移轉給訴外人買方後，原告只能向被告請 求損害賠償。被告代理人吳思君地政士當場拒絕讓 原告行使優先承購權」可知：原告準備（二）狀所 附原證十九所載之通話係「被告代理人吳思君地政
士致電原告，原告通知吳思君行使本案優先購買權 」，與原告前次準備書狀所述「原告聯絡吳思君表 明欲行使優先承購權」不同，原告前後說詞不一。 4、果原告已於103 年10月2 日前行使優先購買權，何 以與吳思君103 年10月5 日之通話中，不直接表明 已行使優先購買權，要求對方不得辦理所有權移轉 登記？反而僅稱「我有買下來的意思」？且觀通話 譯文可知，原告似乎較關心土地後續之使用利益， 擔心買受人可能會將系爭土地當道路使用，希望伊 之權益不要被犧牲等語，是究竟原告內心真意是否 為要買下來，實有疑問。
5、又被告又於通話中稱：「我瞭解，但現在好像有點 …你要講kimochi 也可以啦，如果說我經過再三考 慮，不行使優先購買權，當然就沒話講，只是我剛 才聽起來意思說他已經去過戶了，是不是？完全沒 有任何轉圜讓我思考的空間？這已經過掉了嗎？」 等語，若原告已於103 年10月2 日前行使優先購買 權，依法即已轉變為買受人之地位，何以還要轉圜 思考的空間？綜上所述，由該通話譯文，顯難看出 原告有行使優先承買之真意，亦不能表示買方郭鳳 英堅持過戶之情，反而證明原告103 年10月5 日前 未行使優先承買權及原告當時仍在考慮之心理狀態 。
6、退萬步言，縱使認為原告於原證十九之通話中告知 吳思君行使優先承買權為真，亦不等於原告已將該 意思表示通知給系爭土地買賣契約之出賣人（被告 等人）。蓋：（1 ）優先購買權為形成權，一經行 使，契約即成立於優先購買權人與出賣人之間。而 形成權之行使須以意思表示為之，其意思表示須達 到相對人，始生效力，是原告行使優先購買權之意 思表示自須達到賣方，始生效力。然該通電話係原 告與吳思君代書之間之通話，並非原告與出賣人之 通話，縱使原告於該電話中為優先購買之表示，其 效力也不及賣方；（2 ）吳思君為代書，僅係代辦 理本件土地所有權移轉登記事宜而已，並非本件出 賣人關於優先承買之代理人或意思表示受領機關， 縱認原告有對吳思君表示優先承買之意思，亦不能 認該意思表示已達到賣方而生效力。
7、被告前次準備書狀（收狀日期104 年11月16日之準 備書狀）稱，其係於103 年9 月底才知悉被告等已
出售應有部分之事，並主張早於103 年10月2 日前 即已表示欲優先購買，其優先購買之意思表示係向 被告、被告之受任人林筠翔以及被告之代理人吳思 君代書為之云云。然而，原告無法提出於103 年10 月2 日前已通知被告等人之證據，之後又主張林筠 翔及吳思君為被告之受任人及代理人，其優先購買 之意思係向該二人為之。查原告與被告等皆為親戚 ，原告既欲優先購買，何以不直接通知各被告？為 何要透過仲介林筠翔及代書吳思君？顯然原告於10 3 年10月2 日之前，根本未通知被告等人，方主張 仲介林筠翔及代書吳思君為被告之受任人與代理人 ，以期其所謂之「主張優先購買之意思表示」得對 被告等人生效力，然原告對仲介林筠翔之簡訊以及 與代書吳思君之通話，是否屬有行使優先購買權之 意，已非無疑；再林筠翔及吳思君均非被告等人之 代理人或代受意思表示之機關，是原告主張已於10 3 年10月2 日前已為優先承買之意思表示，並不可 採，縱使有，原告亦不是向被告為之，自不能謂已 與被告等成立系爭土地應有部分之買賣契約。
三、被告黃佳湧經合法送達通知，均未到庭，亦未提出書狀作何 聲明或陳述。
貳、應適用之法院實務見解
一、優先承購權之行使，須以行使時共有人與第三人間之買賣契 約有效存在為前提：
（一）「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購」，土地法第34條之1 第4 項定有明文。 次按：「土地法第34條之1 所定共有土地優先購買權之行 使，須以共有人有效出賣與第三人為基礎，苟共有人與第 三人間買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無從發生」 （最高法院104 年度臺上字第1573號民事判決意旨參照） 。
（二）「況土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權乃物權 之先買權，為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使 時所有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提。苟如上 訴人主張：蔡某等10人於簽訂系爭買賣契約時之應繼分合 計僅為960 分之217 ，不符土地法第34條之1 第1 項規定 之要件，且違反民法第759 條強制規定（未辦理繼承登記 ，不得處分其物權），故有關系爭房地之買賣契約部分， 應屬無效云云。該部分之買賣契約即因無效而不存在，依 上說明，尤無容上訴人就系爭房地行使優先承購權之餘地
」（最高法院98年度臺上字第734 號民事判決意旨參照） 。
（三）「土地法第34條之1 第4 項所定共有土地優先購買權之行 使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，再 以此買賣契約之同一內容通知他共有人是否優先購買，否 則優先購買權即無從發生（最高法院65年臺上字第2113號 民事判例、85年臺上字第1304號民事判決意旨參照），是 以須共有人與第三人間已有效成立買賣契約，否則優先購 買權即無從發生。
二、原告主張優先承購權之積極事實存在，應負舉證責任，如未 能舉證以實其說，則被告抗辯縱有何瑕疵，亦應駁回原告之 訴：
（一）「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於 己之事實，應由他造舉證證明」，最高法院著有48年臺上 字第887 號民事判例，可資參照。
（二）「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實， 則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求」，最高法院著有17年上字第91 7 號民事判例，可資參照。
三、主張通謀虛偽意思表示者，負舉證責任：
「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。 又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求」（最高法院100 年度臺上字第415 號 民事判決意旨參照）。
四、優先承購權之行使，不得擅加變更買賣條件：（一）「共有人因行使土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承 購權而與出賣人成立之買賣契約，依該條項所稱『他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購』之規定，其買賣價 金係原買賣契約之同一價格」（最高法院100 年度臺上字 第1981號民事判決意旨參照）。
（二）「土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於該 法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生『 先買特權（先買權）』之形成權，一旦行使該權利，即係 對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與 第三人約定之『同樣條件』補訂書面契約。易言之，該權
利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時， 對於該共有人有請求以『同樣條件』訂立買賣契約之權而 言（本院65年臺上字第853 號判例參照）。因此，出賣之 共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購 權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘 有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之」（最 高法院100 年度臺上字第432 號民事判決意旨參照）。五、行使優先承買權之意思表示，需送達出賣之共有人： 按：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對 人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到， 係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了 解其內容之客觀狀態而言。本件被上訴人行使優先承購權之 最後期限為100 年4 月29日，為兩造所不爭執；而系爭存證 信函經豐原郵局於同日辦妥郵件招領，置於上訴人可隨時領 取郵件了解其內容之客觀狀態下，亦為原審確定之事實，則 原審認為被上訴人行使優先承購權之意思表示業於期限內到 達，合法發生買賣契約之效力，於法並無違背」（最高法院 102 年度臺上字第1287號民事判決意旨參照）。叁、得心證之理由
一、被告先前僅以系爭契約出賣系爭土地：