臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第366號
原 告 鄭家惠
原 告 李美娥
上 列二人
訴訟代理人 林中禾
被 告 謝文進
被 告 謝秉湳
前 列二人
訴訟代理人 謝文彬
被 告 鄭黃麗秀
訴訟代理人 鄭憲呈
被 告 謝金虎
被 告 李吳絹
被 告 謝月雲
被 告 謝東揚
被 告 謝麗鄉
被 告 謝尚美
被 告 謝貴惠
被 告 陳衍良
被 告 陳李鴛鴦
被 告 謝建成
訴訟代理人 邱國逢律師
被 告 謝一榮
被 告 謝金塗
被 告 方杏月
被 告 謝孟儒
被 告 謝明擧
兼前列三人
訴訟代理人 謝旺龍
被 告 謝百成
被 告 謝寶慧
被 告 李德威
被 告 李岳叡
被 告 李慧娟
被 告 謝素妃
被 告 呂文琳
被 告 謝明訓
被 告 謝樺昇
被 告 謝然揮
訴訟代理人 謝李素霞
被 告 謝孟哲
被 告 謝文彬
被 告 謝隆義
被 告 謝秉君
被 告 謝靜瑜
被 告 謝昭雯
被 告 李明峰
被 告 謝友仁
被 告 謝富喬
被 告 謝坤霖
被 告 王聖傑
被 告 呂邱絲絨
被 告 李嚴泰
被 告 陳肇榮
被 告 鄭憲宗
訴訟代理人 鄭憲呈
被 告 莊雅婷
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國104年12月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告謝百成、謝寶慧應就被繼承人吳秀所有坐落臺南市○○ 區○○段○000地號土地，應有部分24/77760，辦理繼承登 記。
二、被告李德威、李岳叡、李慧娟應就被繼承人謝素旭所有坐落 臺南市○○區○○段○000地號土地，應有部分24/25920， 辦理繼承登記。
三、兩造共有坐落臺南市○○區○○段○000地號、地目建、面 積504.84平方公尺土地，應予分割如附圖丁方案所示：編號 Ａ面積43.22平方公尺分歸被告呂文琳、呂邱絲絨取得，並 按原應有部分比例保持共有；編號Ｂ面積40.34平方公尺分 歸被告鄭黃麗秀、鄭憲宗取得，並按原應有部分比例保持共 有；編號Ｃ面積42.58平方公尺分歸被告李吳絹取得；編號 Ｄ面積32.90平方公尺分歸被告李嚴泰取得；編號Ｅ面積 34.16平方公尺、編號Ｉ面積0.31平方公尺分歸被告王聖傑 取得；編號Ｆ面積52.53平方公尺、編號Ｊ面積3.85平方公 尺分歸被告謝建成取得；編號Ｇ面積101.62平方公尺、編號 Ｋ面積15.50平方公尺分歸被告謝然揮取得；編號Ｈ面積 119.73平方公尺、編號Ｌ面積18.10平方公尺分歸被告陳衍 良、陳李鴛鴦、陳肇榮取得，並按原應有部分比例保持共有 。
四、被告鄭黃麗秀、鄭憲宗、李吳絹、陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇 榮、謝建成、謝然揮、王聖傑應補償原告及被告謝文進、謝 秉湳、謝金虎、謝一榮、謝金塗、方杏月、謝孟儒、謝明擧 、謝旺龍、謝百成、謝寶慧、李德威、李岳叡、李慧娟、謝 素妃、呂文琳、呂邱絲絨、謝孟哲、謝文彬、謝隆義、謝秉 君、謝靜瑜、謝昭雯、李明峰、謝友仁、鄭富喬、謝坤霖、 李嚴泰、鄭貴惠之金額如附表三所示。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第一百六 十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為 承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條、175條第 1項分別定有明文。經查，原告提起本件訴訟後，被告謝正 芬於本件審理中之民國104年6月24日死亡，原告於104年11 月17日聲明繼承人謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝尚美、謝貴 惠承受訴訟，並有繼承系統表、戶籍謄本在卷可憑（見本院 卷㈢第25-31頁），核與上開規定均無不合，自應准許。二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查本件被告莊雅 婷於104年4月23日訴訟繫屬中，將其所有臺南市○○區○○ 段○000地號土地（下稱系爭土地）應有部分17880 /259200 以贈與為原因，移轉登記予被告謝然揮，此有土地登記謄本 可證（見本院卷㈢第72頁，被告謝然揮之應有部分由20803/ 259200變更為38683/259200），惟揆諸首揭規定於本件訟無 影響，先予敘明。
三、又按被告謝月雲、謝東揚、謝正芬、謝尚美、謝貴惠為共有 人謝清誥（95年7月4日亡）之繼承人，後謝正芬於104年6月 24日死亡，被告謝月雲、謝東揚、謝尚美、謝貴惠為其繼承 人。被告謝月雲、謝東揚、謝尚美、謝貴惠因繼承而取得系 爭土地公同共有應有部分1/108，此有繼承系統表、戶籍謄 本在卷可按（見本院102年度新調字第27號卷第42-50頁，以 下稱調字卷、本院卷㈢第25-31頁）。惟謝月雲、謝東揚、 謝尚美、謝貴惠等人，於104年12月10日本件訴訟繫屬中， 因遺產分割，將上開因繼承而公同共有之應有部分1/108移 轉全歸被告謝貴惠所有，此有土地登記簿謄本可憑（見本院 卷㈢第77頁），惟揆諸前揭說明，於本件訴訟亦無影響，亦
併敘明。
四、又按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：㈠權利人同意分割。㈡權利人已參加共 有物分割訴訟。㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法 第824條之1第2項定有明文。查系爭臺南市○○區○○段○ 000地號土地於原告起訴時，原有抵押權人張淑玲對共有人 謝文進、謝秉湳、謝秉君應有部分設定之抵押權（見調字卷 第37頁）。惟本件訴訟進行中，該抵押權已塗銷，此有系爭 土地之最新登記簿謄本在卷足憑（見卷㈢第65-77頁），是 本件無再對抵押權人張淑玲告知訴訟之必要，附此說明。五、被告謝金虎、謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝尚美、謝貴惠、 陳衍良、謝一榮、謝金塗、方杏月、謝孟儒、謝明擧、謝旺 龍、謝百成、謝寶慧、李德威、李岳叡、李慧娟、謝素妃、 謝明訓、謝樺昇、謝孟哲、謝隆義、謝秉君、謝靜瑜、謝昭 雯、李明峰、謝友仁、謝富喬、謝坤霖、王聖傑、陳肇榮、 莊雅婷經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣坐落臺南市○○區○○段000地號土地所有權人及其權 利範圍，如附表一所示，為原告與被告謝文進等人分別共 有，此有土地登記謄本及地籍圖可稽。按分割共有物係直 接對共有物之權利有所變動性質上屬處分行為，故共有不 動產之共有人中有已死亡者，依民法第759條規定，其繼 承人非先經繼承登記不得訴請分割共有物。而於共有不動 產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為 求訴訟經濟起見可許原告就請求繼承登記及分割共有物之 訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理 繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其 餘共有人分割共有之不動產（最高法院70年度第二次民事 庭會議決議參照)。系爭土地原共有人謝清誥於93年7月23 日死亡，其繼承人為被告謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝正 芬、謝尚美、謝貴惠等六人，其等迄未就被繼承人謝清誥 之應有部分辦理繼承登記，此有除戶及其繼承人之戶籍謄 本（原證二）可參，原告請求被告謝月雲、謝東揚、謝麗 鄉、謝正芬、謝尚美、謝貴惠等六人，應就其被繼承人謝 清誥所有系爭土地應有部分1/108辦理繼承登記，尚屬有 據；又系爭土地原共有人吳秀於92年7月6日死亡，其繼承
人為被告謝百成、謝寶慧等二人，其等迄未就被繼承人吳 秀之應有部分辦理繼承登記，此有除戶及其繼承人之戶籍 謄本（原證三）可參，原告請求被告謝百成、謝寶慧應就 其被繼承人吳秀所有系爭土地應有部分24/77760，辦理繼 承登記，應屬有據；又系爭土地原共有人謝素旭於94年7 月19日死亡，其繼承人為被告李德威、李岳叡、李慧娟等 人迄未就被繼承人謝素旭之應有部分辦理繼承登記，此有 除戶及其繼承人之戶籍謄本（原證四）可參，從而原告請 求被告被告李德威、李岳叡、李慧娟等人應就其被繼承人 謝素旭所有系爭土地應有部分24/25920分辦理繼承登記， 亦屬有據。
（二）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有 物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限 者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方 法行之。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定 後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共 有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有 人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分 配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各 共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」民法第 823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。原告 主張依附圖甲方案之分割方式分割系爭土地。
（三）被告謝建成主張鑑定人華聲科技不動產估價師事務所所為 之鑑定報告書（下稱華聲鑑定報告書）有其不妥之處，意 在不服估定系爭土地價格偏高云云，惟被告謝建成應有部 分，自本案起訴時的1/216，增加至今的5561/51840，參 照土地登記簿謄本所載，謝建成於102年3月至10月間，有 分九次承買他共有人應有部分之事實。又依同為本案當事 人轉述，被告謝建成承買價格為按公告現值加四成，如按 系爭土地102年公告土地現值為47,013元/平方公尺，則買 賣價格為每平方公尺65,818元（47,013x1.4倍），換算為 每坪217,581元；然何以會有按公告現值加四成買賣一節 ，實因被告謝建成有其他毗鄰他地號之共有土地，賣給該 地號土地上有房屋之他共有人時，同有相同的計價基礎。 既然被告謝建成對買賣有以公告現值加四成成交之案例及 認知，系爭土地104年公告現值58,505元/平方公尺，加四 成後，換算每坪為270,767元（58,505:0.30251.4倍 ）。另再加上102年間系爭土地其他共有人間之買賣價格 ，有每坪承交28萬元之實例，應可更加佐證上開系爭土地
估定價格，尚屬合理。
（四）另相較於三件毗臨系爭土地，鑑定人正統不動產估價師事 務所之鑑估報告書（下稱正統鑑估報告書）估定系爭土地 之單價有嚴重偏低之情事：
⒈毗連系爭土地之947、949、950、951地號，本院102年度 訴字第1217號分割共有物事件，被告謝建成亦為該案之共 有人，分割後未分得土地而係受價金補償，本院104年2月 16日判決在案，除有同本件之被告謝尚美居住美國外，其 他共有人均未上訴，尚待被告謝尚美上訴期間至本（7） 月底屆滿亦未上訴時，即可判決確定。又其鑑估單價結果 ，如原證十四所示，其中與本件被告謝建成取得乙方案編 號Ｆ土地有關者，為毗連分配位置Ｄ1～Ｄ4之土地鑑定單 價80,858元/平方公尺，與正統鑑估報告書第7頁所示，評 估編號Ｆ土地單價為57,799元/平方公尺，尚且低於系爭 土地104年土地公告現值58,505元/平方公尺，二者有高達 28.52%之價差〔(80,858-57,799)80，858〕，何以被告 謝建成未同本件持鑑估單價偏高之主張，進而聲請重新鑑 估價格，明顯有二套標準，實不足取。
⒉位於系爭土地西側約90公尺處之同地段1021地號土地，其 土地使用分區為住宅區（系爭土地為商業區），本院102 年訴字第134號分割共有物事件，於104年2月12日判決確 定在案，起訴時被告謝建成亦為被告之一。依該確定判決 對同段1021地號土地鑑估單價每平方公尺為51,296元，如 原證十五所示。是如以同段1021地號土地尚且僅臨接12公 尺寬之大民街，其土地使用分區為住宅區，鑑估之單價除 高於103年公告土地現值31,000元/平方公尺外，並僅少低 於系爭土地52,288元/平方公尺，如系爭土地為商業區且 有如正統鑑估報告書第52頁所示，系爭土地周邊環境商業 氣氣濃厚，及面臨20公尺寬之大灣路等相對優越之條件， 其單值豈僅有高出1.93%之價差〔(51,2963-52，288) 51,296 =1.93%〕，該鑑估報告顯不合理。 ⒊如原證十六之地籍圖謄本所示，西灣段5、7地號土地位系 爭土地之南側，與系爭土地僅相隔12公尺寬之大灣五街， 其土地使用分區為住宅區(系爭土地為商業區)，本院102 年度新簡字第372號分割共有物事件，於103年11月21日判 決確定在案，起訴時被告謝建成並非被告之一，但本件原 告鄭家惠為該案之原告，另本件幾位被告，亦為該案之被 告。為此，節錄該案判決書第1、4頁，如原證十七所示， 及原證十八之鑑定報告書第40頁所示，鑑估西灣段5、7地 號土地單價為79,813元/平方公尺，據以計算共有人間相
互找補之金額。是如以西灣段5、7地號土地同系爭土地臨 接20公尺寬之大灣路，且其土地使用分區為住宅區，鑑估 之單價除高於其等土地103年公告土地現值46,782（5地號 ）、33,120元/平方公尺外，並高於系爭土地52,288元/平 方公尺；再如以系爭土地為商業區，其價值低於住宅區土 地有高達34.49%之價差〔(79,813-52,288)79,813＝ 34.49%〕，該正統鑑估報告亦顯不合理。 ⒋參閱鑑定人正統不動產估價師事務所之鑑估報告書第33、 34頁揭示比準地之現況照片，另於第43-45頁揭示三處之 比較標的之現況照片，比準地明顯優於比較標的，區域因 素之調整率，何以有「持平」之理由？
⑴發展潛力中之三小項，比準地絕對優於比較標的。另比 較「客運車之便利性」一項，比準地有綠17及19號等二 線公車，三處比較標的則全無。
⑵比準地正面對街有成立至今超過50年之傳統市場，比較 標的則全無。率此，調整率均「持平」，應有欠客觀公 正。
⒌參閱同上之現況照片及其都市計畫圖，比準地明顯優於比 較標的，個別因素之調整率，何以有「下修」、「持平」 或「僅上修1%」之理由？
⑴依正統鑑估報告書第32頁所示，系爭土地竟（面臨大灣 路）約24公尺，深約19.5-22.5公尺；再依土地登記謄 本所載，面積為504.84平方公尺，是如據以為「宗地條 件」一項與比準地比較後，其調整率當可上修幾成無疑 ，不是嗎？再承本院前開三案號之分割共有物事件，其 鑑估即以此方式估定土地單價。然，正統鑑估報告書刻 意以分割後各編號土地之寬及深度據以比較，如此當會 有被下修之可能。
⑵如比較「道路條件」一項，比準地臨20公尺寬之大灣路 ，都市○○○道路○號為「幹3-2號」之聯外道路，其 他三處其中標的一為12公尺寬之人行步道，另二處為12 公尺寬之主道路。準此，何以調整率為「持平」，應有 欠客觀公正。
⑶次就「接近條件」一項之比較，如以比率地正面對街有 一成立至今超過50年之傳統市場，及距約100公尺之大 灣國小，及比率地本身即為一處商區等之優越條件。準 此，何以調整率為「持平」，應有欠客觀公正。 ⑷再就「週邊環境條件」一項之比較，曾幾何時有人將廟 宇列為嫌惡設施，即應有如行動電話機地台、墳地等類 之設施一樣的抗議遷移。又果如為嫌惡設施，豈僅有下
修1%而已，理當有可能送人也沒人要，而下修幾成方合 理，如以比準地商業效益甚高，且數十年以來與該廟宇 和平毗臨而居觀之，鑑定人認定比準地周邊之廟宇為嫌 惡設施，應有欠客觀公正。再有比較地標的一，其週邊 設立多家之電動玩具店及網咖店、小吃店等所謂八大行 業，何以鑑定人可以未查明或是視而不見。準此，應有 欠客觀公正。
⑸末就「商業效益」一項之比較，自正統鑑估報告書內附 比較標的之現況照片，可說無任何之商店，單純供住宅 使用。準此，何以調整率僅上修1%，應有欠客觀公正。 ⒍正統鑑估報告書第49頁起，說明依土地開發分析法估定系 爭土地之單價，如單以第50頁載明「2.土地開發價格評估 過程如下：Ａ.直接成本：營造施工單價依據民國98年7月 中華民國不動產估價師公會全國聯合會公佈之第四公報營 造或施工費標準表，5層樓以下之鋼筋混凝土造之營造或 施工單價以$17,092/㎡。本報告書建物之營造施工單價採 行17,092/㎡計算。」，相較於報告書第37頁首行載明「 本案係以評估標的於104年3月18日價格日期」，有互相矛 盾之處，即豈有以五年半前之施工費標準計以估算之道理 。準此，報告書內容已失公正客觀，其他鑑定內容，實不 足再評論。
⒎按「不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供 需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通 運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤 、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其 他必要資料，作為掌握不動產價格水率之基礎。」、「不 動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類 包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租 金種類包括正常租金及限定租金。」不動產估價技術規則 第3條、第6條第1項分別定有明文。經查，正統鑑估報告 書於第36頁說明價格日期為「民國104年3月18日」；第42 頁說明比較法搜集選用之比較標的交易日期分為102年4月 、102年7月、103年12月；第52頁說明土地開發分析法搜 集選用之比較標的交易日期分為103年2月、103年3月、 103年5月。然系爭土地區域內房地交易應是相當活絡的， 未能選用交易日期近「民國104年3月18日」之比較標的， 應有違上閉規定，估定價格應欠客觀公證。
⒏綜上所述，正統鑑估報告書評估系爭土地單價，顯係迎合 被告謝建成借壓低估定價格，以達少給付補償金之目的。 否則，毗連同段第950、951地號土地被告謝建成為共有人
，本院判決以71,379元/㎡(235,964元/坪)補償予被告謝 建成，何以被告謝建成未持價格偏高？原告訴訟代理人現 職為地政士，執業地點於系爭土地地區，對系爭土地地區 之房地交易價格應尚瞭解甚詳，正統鑑估報告書評估系爭 土地單價為52,288元/㎡（172,853元/坪），應屬偏低， 如本院前開三件毗鄰系爭土地之分割共有物事件估定之單 價可證。如再以同區域內臨8公尺寬道路之住宅區土地， 其承交價格有每坪20萬元之成交實例（估價師不可能不 知有此成交實例），更加可佐證系爭土地評估之單價偏低 。
（五）再查附圖甲方案編號Ｅ、面積72.39平方公尺土地地上有 被告謝建成所有建物，何以被告謝建成不同意取本編號土 地，反而僅願意取得乙方案編號Ｆ、面積52.53平方公尺 之土地，並陳明估定價格偏高一節，應是被告謝建物有財 力不足之緣故。然乙方案被告謝建成仍須給付補償金，再 加上鑑價費及律師費等，不無雪上加霜之困境。另乙方案 有畸零地議題，為此建議被告謝建成放棄土地，改受補償 金，免得取得土地且房屋頹廢時，無法申請建築執照。又 被告謝建成所有非自用供出租之建物（編號Ｆ房屋）坐落 於乙（同丙）分割方案編號Ｆ土地上，其後方有一空地， 應勿須爭論之事實，如分割後未合為一宗土地由原告或被 告謝建成取得時，編號Ｆ土地因未達最小深度15公尺之規 定，必為畸零地無疑，一應為不宜之分割方案。反之，原 告所提甲分割方案編號Ｅ土地，為乙方案編號Ｆ土地及其 後方之空地合為一宗土地，縱其深度有未達小深度15公尺 之規定，因其後有一棟二層樓房建物，符合臺南市畸零地 管制規則第7條規定『鄰接土地業已建築完成不能合併建 築一使用。』及『現況為加強磚造、鋼筋二凝土造或鋼（ 鐵）造之建築物』，是甲分割方案編號Ｅ土地，應為可供 申請建造執照之土地。
（六）被告陳衍良及其母陳李鴛鴦陳明財力不足，不同意與陳肇 榮等三人共同取得甲方案編號Ｇ、面積137.22平方公尺之 土地，而同意取得乙方案編號Ｇ、面積119.73平方公尺之 土地，即不同意取得乙方案編號Ｋ土地。惟基於土地利用 之完整性，乃以被告陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇榮等人共同 取得甲方案編號Ｇ、面積137.22平方公尺之土地為宜。至 於其稱財力不足云云，以其數十年以來有租金收入之人， 應無財力不足之理。
（七）並聲明：
⒈被告謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝正芬、謝尚美、謝貴惠
應就其被繼承人謝清誥所有，坐落臺南市○○區○○段○ 000地號土地應有部分1/108辦理繼承登記。 ⒉被告謝百成、謝寶慧應就被繼承人吳秀所有坐落臺南市○ ○區○○段○000地號土地，應有部分24/77760，辦理繼 承登記。
⒊被告李德威、李岳叡、李慧娟應就被繼承人謝素旭所有坐 落臺南市○○區○○段000地號土地，應有部分24/25920 ，辦理繼承登記。
⒋請准將兩造共有坐落臺南市○○區○○段○000地號土地 、面積504.84平方公尺，分割為如附圖甲方案所示：編號 Ａ部分，面積43.22平方公尺，由被告呂文琳、呂邱絲絨 共同取得，並按呂文琳應有部分38342分之27625、呂邱絲 絨應有部分38342分之10717比例保持共有編；號Ｂ部分， 面積40.34平方公尺，由被告鄭黃麗秀、鄭憲宗共同取得 ，並按鄭黃麗秀應有部分2229/8389分、鄭憲宗應有部分 6160/8389分比例保持共有；編號Ｃ部分，面積75.48平方 公尺，由被告李吳絹、李嚴秦共同取得，並按李吳絹應有 部分3395/7804、李嚴泰應有部分4409/7804比例保持共有 ；編號Ｄ部分，面積34.47平方公尺，由被告王聖傑取得 ；編號Ｅ部分，面積72.39平方公尺，由原告鄭家惠、李 美娥共同取得，並按鄭家惠應有部分215541/241300、李 美娥應有部分25759/241300分之比例保持有；編號Ｆ部分 ，面積101.72平方公尺，由被告謝然揮、莊雅婷共同取得 ，並按謝然揮應有部分17923/35803分、莊雅婷應有部分 17880/35803比例保持共有；編號Ｇ部分，面積137.22平 方公尺，由被告陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇榮共同取得，並 按陳衍良應有部分951/34273分、陳李鴛鴦應有部分8490/ 34273、陳肇榮應有部分16268/34273之比例保持共有。 ⒋兩造應給付或補償金錢，如附件十七之一覽表所示（見本 院卷㈡第114頁）。
⒌訴訟費用由兩造各依應有部分比例負擔。
二、被告則以：
（一）被告謝建成部分：
⒈被告謝建成在系爭土地上有臺南市○○區○○路○000號 房屋，希望將建物坐落之土地分配予被告謝建成，請求依 附圖丙方案為分割，各共有人間依正統鑑估報告書相互找 補。被告謝建成提出之分割方案丙分案，依照系爭土地上 建物使用現況為分割，符合臺南市畸零地使用規則並充分 發揮土地之經濟效用。按臺南市畸零地使用規則第2條第6 款：「最小面積矩形：指依附表一寬度及深度或依第六條
第一項換算而成之矩形平面。」、同法第7條第2項第3款 ：「其地面積畸零狹者，非經補足所缺深度及寬度，不得 建築。但符合下列情形之一者，不在此限…：前項第二款 所稱業已建築完成，指符合下列情形之一者一、頜有使用 執照之建築物。二、中華民國六十年十二月二十二日建築 法修正公布前頜有建造執照之建築物。三、在該地區都市 計畫騷布實施前，建築完成之原有建築物。」是以，丙方 案主以系爭土地上建物及現況使用面積為分配，Ａ、Ｂ、 Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物，均為都市計劃發佈實施前所建， 符合臺南市畸零地使用規則規定，亦無甲方案不符現況及 乙方案產生袋地、畸零地之問題。
⒉最高法院103年台上字第1539號民事判決意旨：「定共有 物分割之方法，固可由法院自由裁量，但須以其方法適當 者為限。且法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害 關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合 公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。共有人若就共 有物在生活上有密不可分之依存關係，倘全然不顧，判命 變價分割或分歸未使用之他共有人單獨所有，其所定分割 方法，則有違反公平原則之虞。」是以，依原告主張甲分 割方案及分割報告書圖，比對地政機關丈量系爭土地之複 丈成果圖其中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分上面 均蓋有房屋，且為被告謝建成等人謝姓家族長期所有、使 用，在生活上有密不可分之依存關係，若依據原告提出甲 分割方案，無疑使被告謝建成等人所有房屋與土地坐落面 積不同，日後若依此分割方案為分割，日後造成房屋與土 地面積差異，且所有權人與土地所有權人各異，易生日後 法律糾紛，顯不符合上開最高法院裁判宣示意旨。更何況 甲分割方案，其中由被告謝建成取得Ｅ部分，後半段空地 面積多非被告謝建成使用，實際使用人為被告謝然揮，甲 方案未分配給實際占用之人無疑強迫無實際占有使用之人 取得，顯非公平。
⒊原告102年12月19日民事聲請更正㈢狀敘明：「㈡被告謝 建成所有坐落編號Ｆ土地為（下稱編號Ｆ土地）後方尚有 空方地，何以未設後門之原因，外人難以猜測。礙於系爭 土地之地形，分割後編號Ｆ土地應連同其後方空地一併取 得，方不致於產生畸零地，該空地分給其他人應不公平， 被告謝建成，102年10月具狀主張取得編號Ｆ土地，不同 意原告所提分割方案連同後方之土地（如附圖一編號Ｅ土 地）一併取得，應有違利用價值及經濟效用。」云云。惟 查，臺南市畸零地使用規則第2條第6款：「最小面積矩形
：指依附表一寬度及深度或依第六條第一項換算而成之矩 形平面。」、同法第7條第2項第3款:「基地面積畸零狹小 者，非經補足所缺深度及寬度，不得建築。但符合下列情 形之一者，不在此限…：前項第二款所稱業已建築完成， 指符合下列情形弄一者一、領有使用執照之建集物。 二、中華民國六十年十二月二十二日建築法修正公布前領 有建造執照之建集物。三、在該地區都市計畫發布實施前 ，建築完成之原有建築物。」準此，原告提出甲方案Ｆ部 分，後面空地實際使用為被告謝然揮家族，非被告謝建成 使用，且上開土地尚有被告謝然揮搭建鐵皮屋及擺放物品 ，一併分割予被告謝建成，日後易生法律糾紛。再者，原 告所有坐落甲方案Ｆ部分上房屋乃62年12月即已存在之房 屋，此有臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書可證（被證三 ），乃都市計劃法施行前所興建，符合臺南市畸零地使用 規則，反之依原告所提甲方案，縱使將Ｆ部分後面空地合 併分割成一塊土地，面積達72.39平方公尺，亦不符合臺 南市畸零地使用規則之附表商業區土地正面路寬超過十五 公尺至二十五公尺（寬度4.5公尺深度15公尺），土地性 質仍屬畸零地，亦不符合經濟價值及破壞目前系爭土地上 建物使用情形。原告之答辯，顯非事實亦不合法令。 ⒋華聲鑑定報告書，選用面積9.36平方公尺、7.17平方公尺 、20.23平方公尺之土地，顯與系爭土地分割面積均不相 當，作為比價基礎，嚴重抵觸不動產技術規則(被證四)， 分述如下：
⑴不動產技術規則第2條第1款:「本規則用詞定義如下： 一、正常價格:指具有市場性之不動產，於有意願之買 賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適 當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣 金額表示者。」、同法第19條第4款:「本節名詞定義如 下:四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，比 較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異， 逐項進行之分析及調整。」、同法第21條:「比較法估 價之程序如下:一、蒐集並查證比較標的相關資料。二 、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對 比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較 、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之 差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之 試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。前項第五款 所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格 日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價
格。」足見，原告提出甲方案各分割土地面積各為Ａ 43.22平方公尺、Ｂ40.34平方公尺、Ｃ75.48平方公尺 、Ｄ34.47平方爹公尺、Ｅ72.39平方公尺、Ｆ101.75平 方公尺、Ｇ137.22平方公尺，至少都有30平方公尺以上 ，比較華聲鑑定報告書第22頁表格㈠)，市場比價法選 用案例1、2、3土地各分別面積為9.36平方公尺、7.17 平方公尺、20.23平方公尺，案例1、2均低於10平方公 尺以下，依商業區土地乃屬畸零地中的畸零，非正常市 場交易標的，該份報告也未依法揭示案例土地長度、深 度之甚礎條件，足證該份報告書選用非正常市場交易標 的為比價對象，顯與分割土地既不相似亦一不相當，嚴 重抵觸不動產技術規則第2條、第19條、第21條之規定 ，錯誤選用比價基礎標的，致使估價報告之金額嚴重扭 曲，該份報告實無參考實益。
⑵又華聲鑑定報告書依市場比價法選用前開案例1、2、3 土地，該案例土地表格第二欄住址僅載明(附件)「中灣 段931-960地號、中灣段931-960地號、中灣段931-960 地號」，價格交易日期分別Ｆ102年4月、102年3月、 102年12月」;土地面積分別「9.36平方公尺2、7.17平 方公尺、20.36平方公尺」;土地價分別「83.2萬、64.6