臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2464號
原 告 郭孟坤
訴訟代理人 劉興業律師
複 代理人 沈宏裕律師
劉元琦律師
陳山豪
被 告 石海龍
訴訟代理人 羅凱正律師
伍徹輿律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國一○四年十二月
二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國一○一年十一月十三日委託代理人 崔佐英與被告簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定以總 價新台幣（下同）二千一百萬元向被告買受坐落台北市○○ 區○○○路○段○○○號四樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐 落土地，伊因當時系爭房屋內尚有承租人使用，是未實際使 用系爭房屋，對該屋實際使用之相關訊息，僅能來自被告與 房屋仲介之告知，近日系爭房屋之承租人不再續租，伊開始 使用系爭房屋，經由與街坊鄰居閒聊過程中，方得知曾有人 於系爭房屋內燒炭自殺，且係在屋內死亡之情事，令伊大為 震驚，詢問後被告稱其不知情對此事不願負責；是以系爭房 屋既曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然身故情 事，即屬俗稱之凶宅，屬於買賣契約應記載事項，倘未記載 ，將致契約無效，顯見上開非自然身故因素之有無，影響成 屋買賣契約之效力，其重要性不言可喻，雖上開因素未對此 類房屋造成直接物理性之損壞或通常效用之降低，衡之我國 民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理 ，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品 質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收 益，明顯低於相同地段、環境之標的，乃眾所周知之事，而 有民法上瑕疵擔保責任之適用，為此依民法第三百五十九條 減少價金之規定提起本訴，爰聲明：被告應給付原告一百萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。二、被告則以：兩造間系爭契約附註第十六點及聲明書第三條規 定，均載明系爭房屋「不屬於信義房屋凶宅安心保障服務範
圍」等語，且系爭契約之「標的物現況說明書」項次二十亦 載明：「..分租朋友室內燒炭自殺，送醫后死亡（以事故房 屋方式買賣）」等語，以上文件並經原告代理人崔佐英審閱 後簽名確認無誤，顯見原告於簽約時早已知悉系爭房屋曾發 生非自然身故事件，不受信義房屋凶宅安心保障之範圍，伊 已誠實告知系爭房屋所有相關之交易資訊，而原告於交屋後 歷經兩年有餘，違反「不得向賣方提出任何法律上的主張」 之聲明，提起本件訴訟，依民法第三百五十五條第一項之規 定，伊不負瑕疵擔保之責。雖原告主張上開非自然身故事件 之記載，究竟係發生在系爭房屋內或係送醫後死亡不明確， 伊仍應負物之瑕疵擔保責任云云，惟依法院實務見解及內政 部函釋定義，專有部分發生求死行為，不論致死結果發生在 專有部分或非專有部分，均為一般不動產交易實務認知之凶 宅，是不論該名死者究在屋內斷氣或送醫後始死亡，均不影 響系爭房屋為事故屋，原告於簽約時既已知悉系爭房屋曾發 生非自然身故事件，所辯毫無理由。又原告於一○二年八月 十六日交屋後半年左右即以買賣為原因將系爭房屋移轉登記 予邱姓買方，益證原告所言「近日方實際使用系爭房屋」之 說不實，且該屋於一○二年六月交易總價為二千八百五十萬 元，遠遠高於兩造系爭契約之價金二千一百萬元，足證系爭 房屋並無價值減損，況該價金二千一百萬元，是以系爭房屋 曾發生非自然身故事件後，經兩造協議減少價金後之結果， 原告轉手出售價金高達二千八百五十萬元，顯見該屋並無價 值減損。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受 不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。三、兩造不爭執事項（參見本院卷第五三頁）： ㈠原告曾於一○一年十一月十三日委託代理人崔佐英與被告簽 訂系爭契約（見本院卷第十一頁至第十七頁），約定以總價 二千一百萬元向被告買受系爭房屋及其坐落土地（見本院卷 第十一頁至第十四頁）。
㈡兩造間系爭契約第十七條其他約定事項第十六點記載「本物 件標的物內疑似曾發生非自然身故之事件，故本案不屬於信 義房屋凶宅安心保障服務範圍，簽約時買方已填寫聲明書」 等語（見本院卷第十四頁），原告代理人崔佐英於系爭契約 簽約日並曾簽署聲明書，記載系爭房屋「經信義房屋明確告 知，本標的物疑似曾發生非自然身故事件..買方承諾就上揭 標的物之情事..不得向賣方或信義房屋提出任何法律上的主 張」等語（見本院卷第三七頁）。
㈢系爭房屋於兩造間系爭契約成立前，曾發生有人在屋內燒炭 自殺之非自然身故事件，被告於系爭契約簽約前並已告知該
屋內曾發生送醫後死亡之非自然事故死亡事件。四、惟原告主張其依系爭契約經由信義房屋向被告購買之系爭房 屋，曾發生屋內死亡之非自然身故事件，係屬凶宅，而被告 於簽約時未告知，其得依民法第三百五十九條瑕疵擔保責任 之規定請求被告減少價金一百萬元等情，則為被告所否認， 並以前揭情辭置辯。是本件兩造間爭點在於：㈠原告於系爭 契約成立時，是否已知系爭房屋係屬凶宅之瑕疵？㈡系爭房 屋前所發生之非自然身故事件，是否係發生屋內死亡之凶宅 態樣？且被告未告知？經查：
㈠兩造間系爭契約第十七條其他約定事項第十六點明文：「本 物件標的物內疑似曾發生非自然身故之事件，故本案不屬於 信義房屋凶宅安心保障服務範圍，簽約時買方已填寫聲明書 ..」等語，標的物現況說明書項次二十「本標的物專有部分 內是否曾發生..自殺..致死或求死行為並致死..」項下亦明 載：「..分租朋友室內燒炭自殺，送醫后死亡（以事故房屋 方式買賣）」等語，且原告代理人崔佐英於簽約日曾簽署聲 明書，記載原告「..經信義房屋明確告知，本標的物疑似曾 發生非自然身故事件，惟買方（指原告，下同）深思熟慮後 表明知悉上述問題仍願意承購..本物件不屬於信義房屋凶宅 安心保障服務範圍..買方承諾就上揭標的物之情事及日後因 此可能造成的損害願意完全自行承受，不得向賣方（指被告 ）或信義房屋提出任何法律上的主張」等語，不僅為兩造所 不爭執，並有兩造分別提出業經原告代理人崔佐英簽名確認 之系爭契約條款、標的物現況說明書及原告代理人崔佐英出 具之聲明書（見本院卷第十四頁、第七一頁、第三七頁）在 卷可查，足見原告於系爭房屋與被告簽約前早已知悉系爭房 屋曾發生非自然身故事件，係屬一般民間所稱之凶宅，且非 屬房屋仲介公司「凶宅安心保障服務範圍」，兩造係以「事 故房屋方式買賣」甚為明確。是以原告主張被告於簽約前未 告知系爭房屋曾發生非自然身故事件，其於簽約後經由街坊 鄰居閒聊始知云云，並非事實，不足採信。
㈡雖原告主張系爭契約內「非自然身故事件」之記載，究係指 發生在該屋內死亡或送醫後死亡不明確，被告僅告知該屋曾 發生送醫後死亡之非自然身故事件，而系爭房屋實際上係發 生屋內死亡之非自然身故事件，故被告仍應負瑕疵擔保責任 云云。惟原告主張系爭房屋實際上係發生屋內死亡之非自然 身故事件一節，為被告所否認，原告就此聲請本院向消防局 及轄區派出所函查，據復：「..救護紀錄表..本案調查區間 為90至95年，距今已逾7 年，故本局已依規定銷毀，無法提 供相關救護紀錄...」、「經本分局查詢110受理報案系統自
90年至95年間，旨揭地址查無非自然死亡之報案紀錄」等語 ，有臺北市政府消防局一○四年十一月四日北市消護字第一 ○四三九三四五一○○號函、臺北市政府警察局大安分局一 ○四年十一月十日北市警安分刑字第一○四三六○九五○○ ○號函（見本院卷第八七頁、第八八頁）在卷可稽，是就系 爭房屋前所發生之非自然身故事件是否真係屋內死亡一節， 原告並未舉證以實其說，已不足採信。且縱認系爭房屋前所 發生之非自然身故事件係屋內死亡等情為真正，原告代理人 崔佐英於簽署系爭契約時，於契約書第十七條其他約定事項 第十六點及聲明書內，既已獲告知「標的物內疑似曾發生非 自然身故之事件」等語，該「非自然身故之事件」之用語， 並未限定係指送醫後死亡一種情形，舉輕以明重，自未排除 該屋曾發生屋內死亡之非自然身故事件，是縱然原告就該非 自然身故事件發生之態樣有所誤認，亦不能謂其就該屋曾發 生非自然身故事件，係屬一般民間所稱凶宅之事實，有所不 知，顯然原告於系爭契約成立時，已知該屋有發生非自然身 故事件而屬凶宅之瑕疵，被告抗辯其依民法第三百五十五條 第一項之規定，不負瑕疵擔保之責，核屬有據。五、綜上所述，原告主系爭房屋前曾發生屋內死亡之非自然身故 事件而屬凶宅，且被告於簽約前未曾告知云云，並非事實， 不足採信。從而，原告依民法第三百五十九條規定物之瑕疵 擔保責任請求減少價金之法律關係，訴請被告給付其一百萬 元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 11 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
書記官 高宥恩