臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第3069號
原 告 黃俊誠
訴訟代理人 黃耀興
被 告 許義宏
訴訟代理人 邱六郎律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年1月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參佰萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按對於因精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受意 思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足者，法院 得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之 其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構之聲請，為輔 助之宣告。民法第15條之1第1項定有明文。次按受輔助宣告 之人為訴訟行為時，應經輔助人同意，但純獲法律上利益者 ，不在此限，同法第15條之2亦有明定。
二、經查，本件原告黃俊誠原患有妄想症，其於委任胞兄黃耀興 擔任訴訟代理人提起本訴後，嗣於104年7月31日經財團法人 基隆長庚紀念醫院（下稱基隆長庚醫院）鑑定有精神障礙或 其他心智缺陷及腦傷合併器質性腦症候群，復經臺灣基隆地 方法院於同年8月21日以104年度監宣字第100號民事裁定為 受輔助宣告人，並選定黃耀興為受輔助宣告之人之輔助人， 有基隆長庚醫院出具之診斷證明書（見本院卷第9頁、第22 至70頁）、精神鑑定報告書（見本院卷第229至231頁）及臺 灣基隆地方法院104年度監宣字第100號民事裁定（見本院卷 第222至223頁）可稽，是本件原告乃受輔助宣告之人，應堪 認定。又，原告既已同意委由其兄擔任訴訟代理人提起本件 訴訟行為，且訴訟代理人並係原告之輔助人，提起本訴復屬 為使原告純獲法律上利益之行為，原無待輔助人依民事訴訟 法第45條之1規定以文書證之其同意原告之委任之行為；第 查，原告既非無意思表示或受意思表示之能力而受監護宣告 ，僅係因精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受意 思表示，或辨識其意思表示效果之能力顯有不足，即無依民 事訴訟法第51條規定為其選任特別代理人之必要，合先敘明 。
三、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25
5條第1項第3款定明有文。本件原告起訴時聲明係請求被告 應賠償其損害新臺幣（下同）200萬元，嗣於103年12月1日 本院言詞辯論時當庭變更其聲明為請求被告給付其450萬元 （見本院卷第125頁背面），復於104年2月12日言詞辯論時 當庭變更其聲明為請求被告給付其350萬元（見本院卷第170 頁），又於102年1月28日言詞辯論時當庭變更其聲明為請求 被告給付300萬元（見本院卷第312頁），核原告前開所為， 不外係先後為擴張暨減縮應受判決事項之聲明，核與前開規 定相符，均應准許，併此敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊於22歲時發生車禍造成腦部損傷，因智力 不足及認知障礙，遭被告誘騙而於民國102年9月30日與其簽 訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），將伊所有市值約 新臺幣（下同）650萬元之坐落臺北市○○區○○段○○段 000地號土地(權利範圍10分之1)暨其上建號1086號、門牌號 碼臺北市○○區○○街000巷0號5樓房屋及頂樓增建物（下 稱系爭不動產），以不符交易常情之200萬元賤價出售予被 告，並遭被告帶往地政事務所辦理過戶手續，嗣被告又欲以 300萬元向伊購買價值2,500萬元之西門町店面，經伊胞兄發 現始予以阻止。伊領有中度智障之殘障手冊，並經長庚醫療 財團法人基隆長庚紀念醫院（下稱基隆長庚醫院）鑑定有精 神障礙或其他心智缺陷及腦傷合併器質性腦症候群，心理年 齡僅有6至9歲，且經臺灣基隆地方法院以104年8月21日104 年度監宣字第100號裁定為輔助宣告，顯無能力為系爭5樓房 屋之交易，被告以不實方法達成買受系爭房屋之目的，侵害 伊之財產權，並致伊受有450萬元之價差損害，爰提起本件 訴訟，請求被告賠償其中300萬元價差損害等語。並聲明： 被告應給付原告300萬元。
二、被告則抗辯以：其於系爭不動產同棟1樓經營美容院，與原 告係樓上、樓下之鄰居，幾乎每天碰面打招呼，原告每日生 活規律，談吐亦與常人無異，並無嚴重心智不清之情事。系 爭不動產10多年來無人居住，5樓如同廢墟，6樓則係8坪之 違章建築，僅剩屋頂，四面牆壁均已不存在，前一年更有人 在該地跳樓自殺係凶宅。原告主張系爭房屋之價值超過650 萬元云云，顯非可採。原告於102年6月間有意出售系爭房屋 ，伊原無意願購買，惟其開出200萬元一次付清及由買方負 擔過戶所需一切稅捐之條件，經其考慮3個月後始於102年9 月30日與原告簽訂系爭買賣契約，並於當日匯款至原告指定 之帳戶，並於102年10月14日親至臺北建成地政事務所辦理 所有權移轉登記，其於本件買賣全屬被動，並無詐欺原告之
情事，且原告曾就本件買賣提出刑事詐欺告訴，經檢察官為 不起訴處分。兩造係於102年9月30日買賣系爭房屋，此期間 原告之健康狀態，依診斷證明書所示僅係單純性及認知障礙 ，並無基隆長庚醫院104年7月31日鑑定報告書所指為意思表 示之能力顯有不足之情事。且原告在辦理過戶過程中，精神 狀況及瞭解能力均無障礙，於本件開庭程序中暢所欲言，極 盡有利於己之陳述，在偵查程序中，更說盡謊言，基隆長庚 醫院104年7月31日鑑定報告書實係原告臨訟刻意之表現，致 醫師陷於錯誤所為之判斷等語。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告於102年9月30日與被告簽訂系爭買賣契約，將伊 所有系爭房屋以200萬元價格出售予被告，被告並於同日自 國泰世華銀行西門分行將買賣價款匯至原告指定之聯邦銀行 迴龍分行帳戶（見本院卷第190頁取款條及匯款單），原告 復於同年10月14日親至臺北建成地政事務所辦理所有權移轉 登記（見本院卷第77、78頁之不動產買賣契約書及移轉申請 書），上情為兩造所不爭執，應堪信實。惟原告主張伊係因 智力不足及認知障礙，遭被告誘騙，始將市值約650萬元之 系爭房屋以200萬元賤價出售，被告係以不實方法達成買受 系爭房屋之目的，並致伊受有450萬元之價差損害，爰依侵 權行為法則請求被告賠償其中300萬元價差損害等情，則為 被告否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：原告依侵權 行為之法律關係請求被告賠償損害（即系爭房屋買賣價金與 市值之價差）300萬元，有無理由？茲分述如下。四、得心證之理由：
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184條第1項前段固有明文。詐欺行為倘同時構成侵 權行為，固非不得依侵權行為之法律關係行使損害賠償請求 權（最高法院77年度台上字第467號判決要旨參照）。惟按 當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺 之事實負舉證責任（最高法院21年上字第2012號判例要旨參 照）。本件原告主張被告侵害權利，請求被告損害賠償，無 非係因智力不足及認知障礙，遭被告誘騙始賤賣系爭房屋， 則原告原應就此負舉證責任。
(二)經查，原告曾於94年7月1日至100年12月日於長庚醫療財團 法人台北長庚紀念醫院（下稱台北長庚醫院）精神科門診治 療（診斷為妄想症），嗣於103年6月18日及104年1月7日至 基隆長庚醫院精神科門診就醫（診斷為妄想症），開予葯物 治療，未曾於本院進行腦部開刀治療，業經本院依職權函詢 基隆長庚醫院屬實，並有該院104年3月19日覆函（見本院卷 第176頁）可考。又，原告曾於104年4月1日經鑑定為中度智
障，領有身心障礙證明，復於104年7月31日鑑定為有精神障 礙或其他心智缺陷及腦傷合併器質性腦症候群，為意思表示 表示或受意思表示或辨識其意思表示效果之能力顯有不足， 心理年齡僅有6至9歲等情，業據原告提出載明為中度智障之 身心障礙證明（見本院卷第204頁）乙件為證，並有基隆長 庚醫院出具之診斷證明書（見本院卷第9頁、第22至70頁） 、精神鑑定報告書（見本院卷第229至231頁）等件可憑，並 經臺灣基隆地方法院以104年8月21日104年度監宣字第100號 民事裁定為輔助宣告，有前開民事裁定（見本院卷第222至 223頁）可稽。前開診斷證明書、精神鑑定報告書及臺灣基 隆地方法院104年度監宣字第100號民事裁定等件，固均係於 系爭買賣行為後方始出具或作成，然查，原告既自94年間起 即至台北長庚醫院精神科門診治療，一如前述，且觀諸基隆 長庚醫院103年6月18日出具之診斷證明書診斷欄記載：「⒈ 器質性腦症候群（慢性）…⒉妄想狀態，單純性」，醫囑欄 記載：「患者因認知功能缺損，曾於94年7月1日至100年12 月日於台北長庚醫院精神科門診治療，目前仍有認知障礙。 」等語（見本院卷第9頁），是原告主張伊早有智力不足及 認知障礙等情，信屬非虛，則兩造於102年9月30日買賣系爭 房屋時，原告應仍處於智力不足及認知障礙之狀態，亦堪認 定。
(三)次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。此 乃舉證責任分配之原則，民事訴訟法第277條定有明文。原 告既已證明伊確係處於智力不足及認知障礙之狀態，如仍依 前揭說明責令其舉證係遭被告誘騙，始賤賣系爭房屋，則顯 失公平，是認此際舉證責任應轉移由被告負擔，由被告舉證 證明其並未以不正或不實之方法買受系爭不動產。經查，被 告雖否認有詐欺或誘騙原告之行為，並抗辯原告所提上開書 證，均係於系爭買賣契約簽立後始作成，無法證明原告簽立 系爭買賣契約當時之精神狀態為何，且兩造乃上、下樓之鄰 居，幾乎每天碰面打招呼，原告每日生活規律，談吐與常人 無異，並無嚴重心智不清之情事，況原告曾於103年11月間 就本件買賣對伊提起刑事詐欺告訴，案經臺北地方法院檢察 署檢察官以104年度偵字第485號為不起訴處分，並提出該處 分書（見本院卷第191至192頁）為證。惟查，姑不論民事事 件本應獨立調查證據、認定事實，刑事判決所認定之事實， 並無當然拘束獨立民事訴訟判決之效力（最高法院94年度台 上字第2173號民事判決意旨參照），遑論前揭不起訴處分書 僅係基於原告於101年起即中斷就診、但原告尚能自行陳述
、有生活自理能力等節而作成，然智力不足及認知功能缺損 ，原非屬可得治癒之病症，原告何以中斷就診，原因容有多 端，然斷非係因恢復缺損之智力及認知功能，殆可認定，況 前揭處分書作成時，尚未及斟酌原告嗣後進行之精神鑑定報 告以為佐證，是認前揭處分書尚不足以拘束本院調查證據、 認定事實所形成之心證。被告抗辯原告所提上開書證，均係 於系爭買賣契約簽立後始作成，無法資以證明原告簽立系爭 買賣契約當時之精神狀態，並無可取。
(四)被告復抗辯系爭房屋買賣價款係依原告要求，並匯入其指定 帳戶，且因原告拒絕申請印鑑證明，兩造並偕同代書至臺北 市建成地政事務所辦理所有權移轉登記，經初審人員核對其 身分及買賣過程，均對答如流，於本件開庭程序中更暢所欲 言，極盡有利於己之陳述，足證系爭買賣辦理過程中原告之 精神狀況及瞭解能力均無障礙。經查：
1.被告雖聲請訊問證人即擔任系爭不動產所有權移轉登記出初 審工作之台北市建成地政事務所職員劉科汶到庭證明辦理移 轉登記之過程，並經證人劉科汶證稱：「我對原告沒有什麼 印象，但我們在核對身分時，一般都會跟對方談一些他本人 才知道的事情，我們會與戶政連線，談一些本人才知道的事 情，主要是確認是否是本人，以及他是否知道自己是要來賣 房子。」、「我當時審的是公契，上面記載的就是公告現值 ，我並不知道他們買賣的交易價額。」等語（見本院卷第25 7頁背面至第258頁）。
2.另證人即受被告委任代辦系爭不動產買賣契約及所有權移轉 登記手續之代書邱文奎亦到場證述簽約與過戶之過程，並表 示：原告強調200萬要一次付清、所有稅金都不付，並指定 匯款帳號，匯好確認後在銀行簽買賣契約書及交付權狀，隔 了兩、三天才去辦過戶。原告很高興也很清楚他要賣多少錢 ，另外包括樓上有漏水事情，他都不管，要被告負責。又， 到地政事務所核對身分時，初審人員問原告的問題（例如人 別、父母兄弟姊妹，你的房子是否賣給許某某），他都能流 暢答覆，確認身分後才當場簽名。說明辦理上開事項時，原 告之精神狀態很正常等語（見本院卷第255頁背面至第257頁 ）。
3.惟查，證人劉科汶乃依法辦理相關登記業務，主要係確認當 事人之身分人別，只要買賣當事人證件、手續齊全，無權亦 不會干涉買賣內容。且證人劉科汶與邱文奎上開所述，均僅 係原告所知之個人資料及系爭買賣契約之內容與條件，原告 就此所為之流暢答覆，充其量僅能當作一般表態，此等制式 之人別問答，實不足以彰顯原告之認知障礙問題；且原告並
非不能自理生活，亦非無意思表達能力，而係有認知障礙、 智力僅有6-9歲即一般幼兒迄中年級以下之小學生程度，一 旦與之交談，應可查覺，證人邱文奎自陳其從事專業代書工 作已長達二十幾年，當天與原告簽約除了講到契約條款、交 易內容外，並未與原告為其他之交談或意見交換，焉能逕認 原告在外觀、言行舉止上跟一般人、甚或一般不動產賣家並 無不同？縱使未作調查，又豈有不知系爭房屋該區之目前一 般市場行情？參之原告自陳：是被告叫我賣的，是他找我說 要買，他說我哥哥賣給他2樓也是賣200萬，但是他騙我。他 說我賣給他200萬，他會介紹女朋友給我，叫我娶太太，說 我有錢就可以娶太太。賣給他之後，我哥哥還不知道。然後 被告又要買西門町，然後我才告訴我哥哥，他說300萬要買 。我哥哥說不行，說那邊地價一坪就300萬了，怎麼可能用 300萬買店面，然後我哥哥才知道，才替我講話等語（見本 院卷第168頁背面至第169頁）。核諸系爭房屋於102年9月30 日成立買賣時之土地公告現值為每平方公尺184,323元，101 年之申報地價為每平方公尺42,779元，亦有土地登記謄本（ 見本院卷第142頁）可考，被告亦自承系爭房屋基地應有部 分之價值已逾200萬元（見本院卷第189頁），其於101年12 月時以557萬元買受系爭公寓之二樓，買受後花了將近百萬 元，連同一樓一起整修（見本院卷第258頁背面），而系爭 公寓之四樓售價則為500萬元（見本院卷第195頁背面），且 一樓倍價為1500萬元，四樓售價為500萬元（見本院卷第311 頁背面），被告卻以低於公告地價之價額買受系爭不動產， 是認證人上開所陳，實不足據以認定原告知悉系爭不動產買 賣暨價額之真義，縱認原知悉係出售房地，亦不知系爭不動 產之出售價格遠低於公告現值及一般交易市場行情（詳後述 ），依系爭不動產買賣交易之過程及價額以觀，難認無顯失 公平之情事可言。
(五)被告雖又抗辯：系爭房屋10多年來無人居住，5樓牆壁嚴重 損壞，天花板水泥掉落鋼筋外露，屋內隔間及廚廁之隔間牆 完全敲除，已無廚房及廁所盥洗設備，無電、無水，屋內更 已露出樹根，如同廢墟；6樓則係8坪之違章建築，僅剩屋頂 ，四面牆壁均已不存在（見本院卷第122至123頁背面照片） ，102年5月更有人在該地跳樓自殺係凶宅，買這間房子是要 花多少錢呢？且其買受後又花百萬元整修（見本院卷第126 頁），其以200萬買受系爭不動產並非賤價，惟為原告否認 ，並主張：跳樓自殺者是從隔壁屋頂跳樓，著地點也是在隔 壁的門口正中央，因為系爭之樓二、三、四樓共有四個雨棚 ，根本無法跳樓，再說，當初賣他一、二樓，有告知他隔壁
有人跳樓，他也說沒關係，所以二樓賣557萬，現在五樓及 六樓向我弟弟買兩百萬，差距真的太多了，當初行情兩樓至 少600萬以上行情等語，並提出系爭不動產之外觀照片、地 價稅繳款書、結構安全證明書、房屋租賃契約書及切結書等 件（見本院卷第150-163頁）為證。經查，系爭不動產乃70 年5月1日建築完成之鋼筋混凝土造之五層樓公寓，總面積為 60.81平方公尺，有建物登記謄本（見本院卷第21頁）可垵 ，被告雖云其買受系爭房屋後花費百萬元整修（見本院卷第 126頁），然其於檢方偵訊時僅表示花十餘萬元整修（見本 院卷第191頁背面），況整修費用多寡，未必與屋況有必然 之關聯性，另觀諸被告所提照片（本院卷第122至123頁背面 ）已載明係系爭公寓大樓五樓頂加走道部分暨頂樓(即六樓) 加蓋之部分，並非五樓內部之景觀，再觀諸原告所提系爭不 動產之外觀照片、許資生土木結構技師事務所於101年6月15 日出具之結構安全證明書（見本院卷第163頁），可知系爭 房屋整棟結構安全無虞；且依104年2月3日系爭房屋外壁之 現況照片（見本院卷第164頁），可知一樓至五樓外牆係以 前之老牆，並非斷垣殘壁，被告購買系爭房屋後只做鐵皮更 換，其原狀仍與原來結構一樣，另原告已否認系爭房屋五樓 之天花板有水泥掉落情事，被告所提3張照片並非系爭房屋 之照片（見本院卷第122頁暨其背面），且系爭房屋六樓於 99年6月30日租給訴外人李吉村（見本院卷第156頁），系爭 房屋五樓於82年租給曾姓一家人，此有99年6月30日之房屋 租賃契約書及切結書可參，復於100年間經查獲係出租房屋 卻享有自用住宅優惠稅率，原告因而補繳95年至99年之地價 稅5萬餘元（見本院卷第157至162頁），應認被告所指狀況 不佳之部分僅係六樓即頂樓加蓋之部分，至五樓仍可正常居 住使用，並無如同廢墟之情；另核諸原告所提之地價稅繳款 書及系爭不動產之土地公告地價及公告現值，系爭不動產於 102年9月30日成立買賣時之土地公告現值為每平方公尺184, 323元，有土地登記謄本（見本院卷第142頁）可憑，僅系爭 房屋基地應有部分即價值2,857,007元（155平方公尺x184. 323元x原告持分1/10=2,857,007，元以下四捨五入），且被 告住在當地，並經營美容院，雖辯稱不知當地房子市場行情 若干，惟亦自承曾於101年12月間向原告代理人買系爭不動 產同棟公寓之一、二樓，一樓之售價即達1500萬、二樓之售 價則為557萬（見本院卷第311頁背面），再參諸系爭不動產 該地區同時期逾30年屋齡公寓（五樓含下無電梯）之交易單 價，剔除親屬間有特殊關係之買賣外，每坪單價均達三十餘 萬元，此有台北市不動產交易實價查詢服務（見本院卷第26
7-30 3頁）可參，則以每坪均價30萬元計算，亦有552萬元 ，準此，則原告主張被告係以不正、不實之方法達成買受系 爭房屋之目的，侵害其對系爭不動產原享有之財產權，並致 伊受有系爭不動產之交易與一般市場行情價差300萬元之損 害，信屬可取，亦堪認定。
五、綜上所述，是認原告主張被告以不實之方法達成買受系爭房 屋之目的，侵害其對系爭不動產原享有之財產權，並致伊受 有系爭不動產之交易與一般市場行情價差300萬元之損害， 信屬可取，則原告據以請求被告賠償價差之損害300萬元， 即屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，其餘爭點、兩造攻擊防禦方法，經審酌 核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
民事第三庭 法 官 林振芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
書記官 黃瑋婷