臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1652號
原 告 郭淑蓮
訴訟代理人 林翰榕律師
被 告 宋清福
訴訟代理人 潘維成律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國104 年12月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬柒仟元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾叁萬貳仟叁佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾玖萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國104 年5 月26日以新臺幣（下同）1,850 萬元之 價金，買受被告所有坐落桃園市○○區○○段00000 地號土 地，應有部分192/10000 ，暨其上同段759 建號即門牌號碼 桃園市○○區○○○街0 號建物，應有部分全部（下稱系爭 土地與系爭建物，合稱系爭不動產），約定給付價金之方式 為簽約款185 萬元、備證用印款185 萬元、完稅款370 萬元 及尾款1,110 萬元，復約定委由訴外人僑馥建築經理股份有 限公司（下稱僑馥建經公司）辦理系爭不動產履約保證及給 付居間報酬等事宜；詎料，原告依約向僑馥建經公司給付系 爭不動產簽約款185 萬元後，於辦理貸款時，始發現兩造共 同委任之居間人即訴外人真誠房屋仲介有限公司即東森房屋 中壢民族加盟店（下稱真誠公司）竟隱瞞系爭土地非僅為系 爭建物所在同棟各建物所有權人所共有之此一交易上重要訊 息，遂向被告為無意續行履約之表示，而被告即於104 年 7 月21日以原告違約為由，解除系爭不動產買賣契約並沒收原 告業已給付之上開簽約款185 萬元，惟原告買受系爭不動產 並給付簽約款185 萬元與被告嗣解除該不動產買賣契約之期 日相距未久，且被告尚得將系爭不動產另行出售他人，衡以 無須重新出售而支出成本等受損情形，是應認被告不得向原 告收取違約金為適當，爰請求依民法第252 條將本件違約金 酌減為0 元，並依同法第179 條規定，請求被告返還沒收之 185 萬元之不當得利等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告185 萬元，及自判決確定翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠被告於原告委由真誠公司居間買受系爭不動產前，即已將該 不動產出租予訴外人郭香梅使用，而兩造嗣於104 年5 月26 日簽訂系爭不動產買賣契約時，遂約定被告應於簽約後6 個 月內與郭香梅解除租約，再行交付系爭不動產予原告；詎料 ，被告竟於給付系爭不動產簽約款185 萬元後，拒不續行履 約，被告遂依系爭不動產買賣契約第11條第1 項、第2 項約 定，解除該不動產買賣契約並沒收上開簽約款185 萬元。而 觀以內政部擬定之成屋買賣契約書範本第11條規定，違約金 應以不動產總價金15％為限，則被告既僅收取系爭不動產總 價金10％之違約金，應無過高之嫌，況被告因系爭不動產買 賣契約之成立而業經由履約保證專戶給付真誠公司居間報酬 45萬元，且被告為提前與郭香梅終止系爭不動產租賃契約， 遂同意由郭香梅自104 年6 月1 日起至11月30日止，免費使 用系爭不動產，被告受有6 個月租金損失18萬元（每月3 萬 元），並給付郭香梅裝潢、設備及搬遷費用計40萬元，是被 告就此亦受有58萬元之損失，又被告尚有給付地政士服務報 酬約6,000 元及僑馥建經公司保證報酬1,110 元等雜項支出 ，況系爭不動產近半年來受政府壓制房價政策之影響，被告 尚受有無法明確計算之價格損失，被告因此迄今均未能以相 同之價格另行將系爭不動產出售他人。是以，被告實際僅收 受82萬元之違約金（計算式：1,850,000 －450,000 －580, 000 ＝820,000 ），約僅占系爭不動產總價金4.7 ％。 ㈡綜上，本件違約金要無過高之情等語，資為抗辯，並聲明： ⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執 行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於104 年5 月26日以1,850 萬元之價金，向被告買受系 爭不動產，約定給付價金之方式為簽約款185 萬元、備證用 印款185 萬元、完稅款370 萬元及尾款1,110 萬元，復約定 委由僑馥建經公司辦理系爭不動產履約保證及給付居間報酬 等事宜（見本院卷第19-39頁）。
㈡原告已依約於104 年5 月27日向僑馥建經公司給付系爭不動 產簽約款185 萬元（見本院卷第40頁）。
㈢被告於104 年7 月間以原告違約為由，依據系爭不動產買賣 契約第11條第1 項、第2 項約定解除系爭不動產買賣契約， 並沒收原告業已給付之上開簽約款185 萬元（見本院卷第41
-43 頁、第73頁反面）。
㈣系爭不動產買賣契約第11條第1 項、第2 項約定違約金之性 質屬懲罰性違約金（見本院卷第101頁）。
㈤被告業已支出真誠公司居間報酬45萬元、地政士服務報酬約 6,000 元及僑馥建經公司保證報酬1,110 元（見本院卷第57 、62頁、第101 頁反面）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第73頁反面至第74 頁）：
㈠被告沒收之違約金185 萬元是否過高？是否應酌減？如是， 酌減之金額為何？
㈡原告依據民法第252 條、第179 條請求被告返還沒收之違約 金185 萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠按「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即 被告）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於 僑馥建經最終催告期限內給付，否則於期限屆至後，除雙方 另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給 付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額 有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請 求，不得對僑馥建經作主張。」系爭不動產買賣契約第11條 第2 項訂有明文（見本院卷第25頁）。次按債務已為一部履 行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約 金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第251 條、第252 條分別定有明文。約定之違約金是否相當 ，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊 者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定 性違約金而異。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自 由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其 請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最 高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號判 決要旨可資參照）。不論當事人係提起核減違約金之訴或提 起給付之訴，而於訴訟中請求法院酌減或法院依職權酌減， 均無不可（最高法院84年度台上字第2172號判決意旨參照） 。
㈡爰審酌系爭不動產買賣契約總價為1,850 萬元，原告於 104 年5 月26日簽訂系爭不動產買賣契約之翌日，即依約給付簽 約款185 萬元，約一個月之104 年6 月27日，已向被告表示 無承購意願（見本院卷第41頁），被告即於104 年7 月間寄 發存證信函催告履行及解除契約，是於簽約後僅2 月餘，即
發生違約及解除契約，系爭不動產尚未辦理過戶亦未交屋， 系爭不動產買賣契約解除後，亦減省此部分之處理費用，再 原告主張不願繼續履約之原因為認真誠公司隱瞞「系爭土地 非僅為系爭建物所在同棟各建物所有權人所共有」之此一交 易上重要訊息，惟原告所買受之土地應有部分權利範圍已載 明於系爭不動產買賣契約書上（見本院卷第20頁），核與系 爭土地登記謄本相符，且卷內系爭不動產買賣契約後所附之 104 年5 月26日網路申請列印之系爭土地第一類謄本亦已載 明地上建物建號共55棟（見本院卷第34頁），原告或囿於己 身買賣不動產之經驗有限，而於簽約時未能詳查及正確判讀 上開謄本資料，尚難據為正當化不履行契約之理由，原告不 願繼續履約，使被告因原告違約未繳付價款需以存證信函催 告限期繳付及解除契約，被告受有未能享有如期取得價金、 喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入之損害，又被告為 準備履行契約，業已支出真誠公司居間報酬45萬元、地政士 服務報酬約6,000 元及僑馥建經公司保證報酬1,110 元，系 爭不動產買賣契約第16條約定約定被告應於簽約後6 個月內 與郭香梅提前解除租約（每月租金3 萬元），再行交付系爭 不動產予原告（見本院卷第26、59頁），且被告為提前與郭 香梅終止系爭不動產租賃契約，遂同意由郭香梅自104 年6 月1 日起至11月30日止，免費使用系爭不動產，並給付郭香 梅裝潢、設備及搬遷費用計40萬元（見本院卷第61頁），被 告沒收違約金，仍保有系爭不動產所有權，得再行出售獲取 利益，至被告辯稱受有跌價損失云云，然不動產交易金額龐 大，價格難免有相當程度之漲跌，訂約雙方均負有相當之風 險（最高法院95年度台上字第262 號判決意旨參照），房價 乃受市場機能所牽制，非兩造所得任意左右，不得作為違約 金是否過高之酌量標準（最高法院83年度台上字第798 號判 決意旨參照）。何況房屋之跌價乃依市場機能，經濟景況變 遷亦屬不可控制因素，自不宜轉嫁於買受系爭不動產之原告 ，令其負擔跌價之差額（83年度台上字第1555號判決意旨參 照），被告迄本件言詞辯論終結時既尚未將系爭不動產再行 出售（見本院卷第101 頁反面），自尚無實際受系爭不動產 跌價差額之損害可言（最高法院84年度台上字第2172號判決 意旨參照）等一切情狀，本院認違約金以185 萬元計算，尚 屬過高，應酌減為1,153,000 元【計算式：45萬+18 萬+40 萬+ （185 萬-4 5萬-18 萬-40 萬）15％】＝1,153,000 】，始屬相當。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。承上，被告依系爭不動產買賣契約第11條 第2 項約定所得沒收之違約金應酌減為1,153,000 元，從而 ，原告依不當得利法律關係請求被告返還餘額697,000 元部 分（計算式：185 萬元－1,153,000 元＝697,000 元），即 屬有據。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第 1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。當事 人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確 定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意 思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。 此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於 法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期 ，方符酌減違約金所生形成力之原意；約定之違約金過高者 ，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。準此可 知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。 故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義 務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（ 債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須 支付遲延利息問題（最高法院97年度台上字第1078號、98年 度台上字第501 號判決要旨可資參照），是依上開說明，原 告就其請求被告返還697,000 元部分，得請求被告給付自本 判決確定翌日起至清償之日止，按週年利率5 ％計算之遲延 利息，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第252 條、第179 條規定請求被告給 付697,000 元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求 ，則無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。八、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝 訴部分，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。又 原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
書記官 塗蕙如
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