臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1031號
原 告 謝佳樺（原名謝秀華）
訴訟代理人 袁曉君律師
被 告 許秋源
許清田
共 同
訴訟代理人 胡倉豪律師
複代理人 徐紹維律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年1 月6 日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議 ，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟 法第255 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。本件原告 起訴時原依據租賃契約關係為請求權基礎，嗣於民國104 年 11月25日追加依民法第216 條債務不履行為本件請求，核此 訴之追加，其請求之基礎事實與原訴之事實均屬同一，且被 告對此亦無異議而續為本案之言詞辯論，視為同意原告所為 訴之追加，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國97年12月23日與被告之代理人許 春波簽立土地租賃契約（下稱系爭租約），向被告等承租坐 落桃園市大園區大園段281 、281-5 、281-6 、281-7 、28 1-8 、281-9 、281-10等地號土地，作為經營星期五及星期 日大園夜市團之用地，租賃期限自98年3 月1 日起至103 年 2 月28日止，每月租金新臺幣（下同）10萬元，並於租約第 6 條第8 項訂有：「租賃期滿後，乙方得依同等條件有優先 承租權，若甲方自行收回則不在此限」之約定。嗣租約屆滿 前，原告已於103 年2 月10日發函向被告表示欲以相同條件 優先承租之意思表示，被告則以存證信函回覆表示其有使用 土地之必要，不予續約。詎料，兩造租約期滿後，被告旋即 將281-8 、281-9 、281-10地號土地轉租予第三人謝明清經 營星期五及星期日大園夜市，導致原告無法繼續經營大園夜 市團，迫不得已才將其所有大園夜市之生財器具及設備轉讓 予第三人謝明清，因此喪失經濟來源，而受有營業損失52,0
00元（含可預期之租金損失408,700 元、清潔費111,300 元 ）、本件訴訟所支出之律師費用6 萬元及相關訴訟費用，依 系爭租約第7 條第3 項：「任一方若有違約情事，至損害他 方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師 費或其他相關費用」約定，原告得請求被告賠償上開財產上 之損害，爰請求被告二人各給付26萬元。至被告雖辯稱於租 賃期限屆滿後，其原本欲收回土地自行營運使用云云，然被 告僅有土地所有權，土地上尚有原告所有之水泥設備、電力 設備及地上物，倘被告欠缺該設備，根本無法收回土地自行 經營夜市；況被告雖辯稱其有將土地回自用云云，惟迄今均 未提出相關證據以實其說，是被告所辯為不實在。為此，爰 依系爭租約第7 條第3 項或民法第216 條，請求擇一判決。 並聲明：被告等應各給付原告26萬元，及自起訴狀送達翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；願供擔保，請准為 假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）系爭租約乃係多數地主委任許春波整合與原告訂立，亦即 系爭租約存在於多數地主間，被告二人僅各持有281-8 、 281-10部分地號土地，且除被告外，其餘多數地主亦均與 第三人謝明清簽訂租賃契約書，為何原告僅對被告二人提 起訴訟，被告實感不解。又被告僅委任許春波出租該2 筆 土地，系爭租約第6 條第8 項並不在被告授權之範圍內， 原告應就被告有授權為禁止轉租之約定事實負有舉證責任 。
（二）按出租人於租期屆滿後，本即可收回自用或另行處分，縱 然原告依約享有優先承租權，被告仍可決定是否同意其續 約之申請，並非一經申請被告即負有與之訂約之義務，又 參系爭租約第6 條第8 項後段所謂「自行收回」，並不表 示被告必須要收回自行營運。而於租賃期限屆滿前，被告 等已踐行催告程序，分別於103 年2 月13日及2 月14日以 存證信函催告原告於期限屆滿後將不再續約，被告欲自行 收回使用，是依系爭租約第6 條第8 項之約定，若被告於 期限屆滿後收回自行使用，自無違約，更無侵害原告之權 利。況原告已於103 年3 月27日與第三人謝明清簽立協議 書，將其所有於大園夜市之生財器具及設備均轉讓予第三 人謝明清，足證原告亦已自認無系爭土地租賃使用權，且 不再繼續營業，故原告主張有優先承租權並受有損害，顯 無理由。復被告收回土地後，原本有考量要整合攤商自行 出租，然因原告尋找有心人士從中破壞且未依約回復原狀 騰空返還土地，致被告根本無法自行營運，甚且系爭土地
之地目為田地，如無法營運夜市，於原告將水泥騰空回復 原狀後亦可作為自行種植蔬果之用。嗣適逢第三人謝明清 表明已積極向原告協商取得被告土地之承租權及夜市經營 權，被告待第三人謝明清與原告簽訂上開協議書，確認原 告已放棄經營權後，被告許秋源始於103 年3 月30日代表 被告許清田及另名地主許聖仁與第三人謝明清簽訂另份土 地租賃契約，將渠等所有281-8 、281-9 、281-10地號土 地出租予第三人謝明清，租賃期限自103 年4 月1 日起至 108 年3 月21日止，每月租金6 萬元，足認在系爭租約屆 滿前，被告根本無轉租之意圖。
（三）按「如被上訴人繼續將房屋出租者，上訴人有優先承租權 」一節，係附有以被上訴人須將該房屋繼續出租，而上訴 人始有優先承租權之停止條件，此項條件之成就，應由主 張之上訴人負舉證之責任（最高法院46年台上字第227 號 判例要旨參照）。承前述，被告於系爭租約屆滿前並未與 任何第三人協議土地出租事宜，且於期限屆滿後即收回自 行使用，則原告對被告土地之優先承租權之停止條件尚未 發生，如原告主張此項條件之成就，應由原告負舉證之責 任。又原告嗣既已將大園夜市之生財器具及設備，暨夜市 之承租權及經營權，均轉讓予第三人謝明清，足認在優先 承租權之停止條件尚未發生前，原告已拋棄其優先承租權 。再被告與第三人謝明清簽訂另份土地租賃契約後，原告 才事後主張有優先承租權，不僅有權利濫用及其他不法之 意圖，更有違誠實及信用原則。
（四）如鈞院認定本件被告有轉租之情況，則原告應就損害之事 實負舉證責任。然原告並未就請求營業損失提出具體證明 ，被告否認之。又系爭租約係許春波整合眾多地主並代表 地主與原告所訂立，故被告縱有轉租，亦僅限於被告持有 281-8 、281-10部分地號土地，原告計算可得營業利益之 損害，應限於該2 筆土地範圍。再原告若依被告持有2 筆 土地之範圍為請求，但原告並未就損害之因果關係舉證以 實其說，且未提出如何計算被告使其受有利益之損害額及 相關之證明，亦未計算出被告實際另行出租之土地範圍及 應負責之比例各為何？故原告請求被告應負損害賠償責任 ，洵屬無據。
（五）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告前曾與其他地主將渠等所有坐落桃園市大園區大園段 281、281-5、281-6、281-7、281-8、281-9、281-10等地
號土地，共同委任許春波於97年12月23日與原告簽訂系爭 租約，作為原告經營星期五及星期日大園夜市團之用地， 租賃期限自98年3 月1 日起至103 年2 月28日止，每月租 金10萬元，並於租約第6 條第8 項訂有：「租賃期滿後， 乙方得依同等條件有優先承租權，若甲方自行收回則不在 此限」、第7 條第3 項則訂有：「任一方若有違約情事， 至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴 訟費、律師費或其他相關費用」之約定，並有系爭租約可 稽（見本院卷第8 至10頁）。
（二）被告許清田、許秋源為上開281-8 、281-10地號土地所有 人；另名地主許聖仁為上開281-9 地號土地所有人，被告 二人於租賃期限屆滿前，分別於103 年2 月13日及2 月14 日以大園郵局第30、31號存證信函通知原告該281-8 、28 1-9 、281-10地號土地將不予續租，並有土地登記第二類 謄本、存證信函可考（見本院卷第136 至138 、13、14頁 ）。
（三）原告則於103 年3 月27日與第三人謝明清簽立協議書，將 其所有於大園夜市之全部生財器具及設備，以價金150 萬 元，全部轉讓予第三人謝明清，並原告已收受該價金完訖 ，有上開協議書可證（見本院卷第47、48頁）。（四）被告許秋源嗣於103 年3 月30日代表被告許清田及許聖仁 與第三人謝明清簽訂另份土地租賃契約，將渠等所有上開 281-8 、281-9 、281-10地號土地出租予第三人謝明清， 租賃期限自103 年4 月1 日起至108 年3 月21日止，每月 租金6 萬元，有上開土地租賃契約可證（見本院卷第50至 52頁）。
四、本院之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。次按主張法律關係存在 之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件， 負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造 舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例要旨參照） 。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之 責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即 不得不更舉反證；原告於起訴原因已有相當之證明，而被 告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然 認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最 高法院19年上字第2345號、18年上字第1679號判例足資參 照）。經查，本件原告主張兩造就坐落桃園市○○區○○ 段00000 ○000000地號土地有租賃關係，並為被告不爭執
，應堪信屬實。至被告雖辯稱斯時僅委任許春波出租上開 土地，但有關系爭租約第6 條第8 項之約定內容，並不在 被告授權之範圍內，依上開說明，被告就此有利於己之事 實自應負舉證之責。惟被告迄未就其並未授權許春波簽訂 系爭租約第6 條第8 項約款之事實舉證證明，徒以前詞空 口否認，已難信其為真；且觀諸被告嗣於103 年3 月30日 與第三人謝明清所簽訂另份土地租賃契約內容，不論租約 格式、文字用語、條款編排等，均與兩造所簽訂之系爭租 約如出一轍，並於被告與第三人謝明清簽訂之土地租賃契 約第6 條第8 項亦同訂有「優先承租權」之約款，益徵被 告應係以系爭租約為契約範本，僅稍作修改部分文字後， 即用以與第三人謝明清簽訂租約，並沿用系爭租約原有優 先承租權之約款作為雙方租賃條件之一，顯見被告應無反 對該優先承租權約款之擬定，否則按理被告當應會在嗣與 第三人謝明清簽訂之租約中刪除優先承租權之約款為是。 則被告上開所辯，應無可採信，自難認系爭租約第6 條第 8 項之約款非在被告授權範圍內之事項。
（二）本件原告主張依據兩造所簽訂系爭租約第6 條第8 項：「 租賃期滿後，乙方得依同等條件有優先承租權，若甲方自 行收回則不在此限」之約定，於兩造租約屆滿時，原告得 主張優先承租權，惟為被告所否認。按所謂優先承租權， 乃指於租期屆滿後，有二人以上欲與出租人締約時，始發 生「優先」與否之問題，若僅有一人申請，即無順序問題 ，而屬出租人拒絕與否之問題。查，依據兩造所簽訂系爭 租約第6 條第8 項固有約定租約到期後，承租人有優先承 租權之約款，然此優先承租權之性質為何？對照系爭租約 第4 條第2 項：「乙方本於租賃契約終止或租任期滿，應 將土地恢復農業使用原狀並騰空遷離交還，乙方不得藉詞 推諉或主張任何權利…」、第7 條第2 項：「乙方於本租 賃契約終止或租限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復 原狀騰空遷離交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益… 」等約定，堪知原告於租期屆滿後，應立即將承租土地騰 空返還，尚不得主張任何權利，復參諸系爭租約第6 條第 8 項內容，亦未有若一經原告行使優先承租權時，被告即 應受到拘束不得拒絕之約定，是解釋上自僅能認本件優先 承租權，係為使原告有優先於其他欲承租者獲得續約之機 會，乃要求被告於有數人均以相同條件表示承租意願時， 須優先考慮原告續租之要約，尚無從認係課予被告須與原 告續約之義務。而本件被告二人於租期屆滿前，已分別於 103 年2 月13日及2 月14日以存證信函通知原告租賃期滿
將不予續租，此情為原告不爭執，足見被告於租租屆滿前 ，已明確向原告表示不願續租之意思；且原告復未舉證證 明於其主張行使優先承租權之同時，尚有何人以相同條件 提出承租之締約，揆諸前揭說明，本件尚無優先承租權之 發生，則兩造間之租賃關係於103 年2 月28日租約屆滿時 即為消滅。況且，參以原告於租期屆滿後之103 年3 月27 日業與第三人謝明清簽立協議書，將其所有於大園夜市之 全部生財器具及設備，全部轉讓予第三人謝明清完畢，足 推知原告應已無繼續承租被告土地經營大園夜市之意，亦 無原地重新建置營業設備之可能，則被告嗣於103 年3 月 30日將其土地出租予第三人謝明清時，應無侵害原告得依 同等條件行使優先承租權之權益。是原告起訴主張其有優 先承租權受到侵害云云，並不可採。
（三）又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態，為民法第423 條所明定。此項義務，為出租人之給 付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履 行之責（最高法院97年度台上字第2307號判決意旨參照） 。查，本件兩造間之租賃關係已於103 年2 月28日消滅， 業經本院認定如前，此後兩造並未再另訂新租約，被告自 該時起即不負交付合於契約約定使用、收益之租賃土地予 原告之義務，自無負擔債務不履行之責任存在。至原告主 張之優先承租權受侵害，並非屬出租人之給付義務，依前 開說明反面解釋，本件要無民法第216 條債務不履行之適 用。是原告主張被告應負債務不履行之責云云，亦非可採 。
（四）本件既查無被告有違反系爭租約第6 條第8 項優先承租權 之約定，被告亦不負債務不履行之責，則原告請求被告應 賠償其營業損失、本件訴訟所支出之律師費用及相關訴訟 費用云云，即非有據，本院無庸續為審理，附此說明。五、綜上所述，本件原告既無優先承租權受到侵害，則原告依據 系爭租約第7 條第3 項約定及民法第216 條規定，請求被告 等應各給付原告26萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止 ，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
書記官 鄭慧婷