臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1699號
原 告 周宏治
周宏威
周宏昌
周綉珠
周政弘
周政旻
共 同
訴訟代理人 李銘洲律師
洪珮菱律師
簡銘萱律師
被 告 周智偉
訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師
陳育廷律師
被 告 陳連交
曾美月
魏惠美
共 同
訴訟代理人 呂理胡律師
唐永洪律師
張晶瑩律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國104 年12月22日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告周智偉應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段○○○地號土地上如附圖所示A 部分之地上物( 門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路○段○○○號，佔用面積合計伍拾肆點肆捌平方公尺）拆除後，返還該土地予原告及其他全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔四分之三，餘由被告周智偉負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾叁萬元為被告周智偉供擔保後，得假執行。但被告周智偉如以新臺幣壹佰貳拾玖萬零陸佰捌拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。又不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項、第256 條定有
明文。本件原告起訴時原聲明( 一) 被告周智偉應將坐落桃 園縣蘆竹鄉○○段000 地號土地上( 下稱系爭土地) 門牌號 碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物拆除後（佔用面積合 計約為40平方公尺，以地政機關實測為準），返還該土地予 原告及其他全體共有人；( 二) 被告陳連交應將坐落系爭土 地上門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物拆除後（ 佔用面積合計約為40平方公尺，以地政機關實測為準），返 還該土地予原告及其他全體共有人；( 三) 三、被告曾美月 應將坐落系爭土地上門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物拆除後（佔用面積合計約為40平方公尺，以地政機關 實測為準），返還該土地予原告及其他全體共有人；( 四) 被告魏惠美應將坐落系爭土地上門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○ 路0 段000 號建物拆除後（佔用面積合計約為40平方公尺， 以地政機關實測為準），返還該土地予原告及其他全體共有 人；( 六) 就前開勝訴部份，原告願供擔保請准宣告假執行 ( 見本院卷第2 頁) 。嗣於104 年10月20日具狀將聲明變 更為：( 一) 被告周智偉應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分之地上物拆除後( 門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段 000 號，佔用面積合計54.48 平方公尺），返還該土地予原 告及其他全體共有人；( 二) 被告陳連交應將坐落系爭土地 上如附圖所示B 部分之地上物拆除後( 門牌號碼桃園縣蘆竹 鄉○○路0 段000 號，佔用面積合計59.76 平方公尺) ，返 還該土地予原告及其他全體共有人；( 三) 被告曾美月應將 坐落系爭土地上如附圖所示C 部分之地上物拆除後( 門牌號 碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號，佔用面積合計57.44 平 方公尺) ，返還該土地予原告及其他全體共有人；( 四) 被 告魏惠美應將坐落系爭土地上如附圖所示D 、E 部分之地上 物拆除後( 門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號，佔用 面積合計166.5 平方公尺) ，返還該土地予原告及其他全體 共有人；( 六) 就前開勝訴部份，原告願供擔保請准宣告假 執行。經核原告上開聲明之變更，屬更正事實上之陳述，揆 之上開法律規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
(一) 原告為系爭土地之共有人，惟系爭土地上分別有被告周智 偉所有之門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物( 下稱周智偉所有之系爭建物) ；被告陳連交所有之門牌號 碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物( 下稱陳連交所有 之系爭建物) ；被告曾美月所有之門牌號碼桃園縣蘆竹鄉 ○○路0 段000 號建物( 下稱曾美月所有之系爭建物) ；
被告魏惠美所有之門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物( 下稱魏惠美所有之系爭建物) ( 上被告所有之系 爭建物，下合稱系爭建物) 。茲因被告陳連交、曾美月、 魏惠美於系爭土地上所有之系爭建物，係未經原告及其他 共有人全體同意所占用，而被告周智偉雖亦為系爭土地共 有人，然因並無分管契約之存在，亦未經全體共有人同意 使用，是被告所有上開各該建物顯係違法占用原告及其他 全體共有人所有之系爭土地，致使原告之所有權行使受有 侵害，原告為求維護自身土地權益，自有請求被告拆除系 爭建物，並將該土地返還予共有人全體之必要。(二) 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按各 共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ，此亦為民法第821 條所明定。又未經共有人協議分管之 共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他 共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全 部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去 其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。循此，本件被 告所有系爭土地上之各該建物，係無任何法律上正當權源 即占有該土地，實已侵害原告及其他共有人之所有權人權 益。
(三) 對被告之抗辯：
1、被告周智瑋之母呂來有於鈞院103 年度司桃調字第40號拆 屋還地事件之調解程序中稱「我們是向前手買的，現在是 土地共有人，我們建物建造之部分並無超過持分，因為是 向前手買的，所以不知道有無分管」等語，顯見被告周智 偉之建物並非由周新全與周俊華所建築而係向他人購買， 非如其所稱民國60年間周新全與周俊華已於其上建築房屋 居住而有默示之分管契約存在。又不能以他共有人行使權 利之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論共有人已默示 同意被告周智偉占用系爭土地而有分管協議之存在。 2、被告等人提出之臺灣高等法院檢察官41年度議字第86號處 分書( 下稱系爭處分書) 內容模糊不清，且文字亦有缺漏 ，是原告否認該處分書形式上之真正。縱認該處分書為真 ，亦無法認定系爭土地確實曾有「租地建屋契約」之存在 。又若被告陳連交、曾美月、魏惠美所述「因期滿依約應 將該建築物全部無條件歸屬聲請人所有」此節為真，則該 租約業已期滿，則依土地法第103 條第1 款規定：「租用
建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。 一、契約年限屆滿時」之旨，該租地建屋契約亦已消滅， 更無從憑該處分書而為被告陳連交、曾美月、魏惠美有利 之認定。
3、系爭土地乃由部分共有人自行收取租金，則該未得全體共 有人同意之出租行為，依最高法院79年度第2 次民事庭會 議（三）決議，對於其餘共有人不生效力。周火爐業於45 年1 月14日死亡，而依被告陳連交、曾美月、魏惠美所提 出之51年後地租收據之簽收人，顯非共有人全體，是縱有 出租，亦僅屬部分共有人未經全體共有人同意所為之管理 行為，則依最高法院最高法院79年度第2 次民事庭會議 （三）決議，對於他共有人不生效力，是原告自得請求被 告陳連交、曾美月、魏惠美拆除其上建物後返還土地予原 告及全體共有人。
4、縱被告等人提出之系爭處分書為真，然系爭處分書所載之 地號為269 號，與本件地號269-1 ，顯非同一地號，且僅 被告曾美月為林九之繼受人，而被告陳連交、魏惠美則非 曾壹、林九、陳惷慶、王萬爐、林青雲等人之繼受人，是 被告陳連交、曾美月、魏惠美援引上開處分書之內容作為 其等三人有權占有本案系爭土地之主張，顯無理由 5、縱證人陳志忠所述為真，然證人陳志忠純係就周火爐所有 桃園縣蘆竹鄉○○段000 ○000 地號土地，證述系爭處分 書所載內容，而非證述被告陳連交、曾美月、魏惠美於本 件系爭土地( 於民國100 年地籍圖重測前為桃園縣蘆竹鄉 ○○段00000 地號土地) 有基地租賃契約存在之事實。 6、原告複代理人雖於103 年10月29日庭期中表示: 「( 法官 問: 被告主張系爭土地原為祭祀公業所有，並經當時祭祀 公業管理人周源裕將土地出租給王萬爐等人興建房屋使用 ，原告是否爭執?)有爭執，對於祭祀公業管理人是周源裕 及出租之事實均不爭執，但爭執管理人是否有權利將系爭 土地( 指上開處分書所載268 及269 地號土地) 出租給王 萬爐等人，其是否有得到公同共有人同意有爭執」( 註： 事實上，原告地主對於周源裕是否真有將268 及269 地號 土地出租予王萬爐等人興建房屋使用以及該處分書是否為 真，一直存疑，仍有爭執，詳104 年6 月16日原告民事準 備二狀) ，惟原告複代理人乃係針對該處分書所載祭祀公 業管理人周源裕將祭祀公業周純朴公所有桃園縣蘆竹鄉○ ○段000 ○000 地號土地出租給王萬爐等人興建房屋使用 表示不爭執，而非就本件系爭土地( 於民國100 年地籍圖 重測前為桃園縣蘆竹鄉○○段00000 地號土地) 出租給王
萬爐等人興建房屋使用表示不爭執。被告陳連交、曾美月 、魏惠美執此遽謂周火爐已繼受祭祀公產管理人周源裕與 王萬爐等人間基地租賃契約，而渠等向前手購買占有本件 系爭土地之建物，即有正當權源存在，顯然有誤。 7、假使鈞院認為周火爐與被告陳連交、曾美月、魏惠美之前 手間存有租地建屋契約( 假設語氣) ，該租約依民法第449 條第1 項之規定，亦因二十年期限屆滿而消滅。綜上，原 告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告拆除各該 建物後，返還系爭土地予原告及其他全體共有人。並聲明 ：( 一) 被告周智偉應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部 分之地上物拆除後( 門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號，佔用面積合計54.48 平方公尺），返還該土地予原告 及其他全體共有人；( 二) 被告陳連交應將坐落系爭土地 上如附圖所示B 部分之地上物拆除後( 門牌號碼桃園縣蘆 竹鄉○○路0 段000 號，佔用面積合計59.76 平方公尺) ，返還該土地予原告及其他全體共有人；( 三) 被告曾美 月應將坐落系爭土地上如附圖所示C 部分之地上物拆除後( 門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號，佔用面積合計 57.44 平方公尺) ，返還該土地予原告及其他全體共有人 ；( 四) 被告魏惠美應將坐落系爭土地上如附圖所示D 、E 部分之地上物拆除後( 門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段 000 號，佔用面積合計166.5 平方公尺) ，返還該土地予 原告及其他全體共有人；( 六) 就前開勝訴部份，原告願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一) 被告陳連交、曾美月、魏惠美部分：被告係承受前手租地 建屋契約，其租賃期限應以房屋不堪使用時為止： 1、按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基 地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法第426 條之1 定有明文。又「土地法有關租地建屋之規定，係因 城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止 土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，無論租 地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應 解為租地建屋契約，方符立法意旨。」最高法院著有74年 台上字第2562號民事判決可資參照。
2、被告前手林九等人與原告被繼承人周火爐間原本即存有租 地建屋契約：
(1) 原告於103 年10月29日庭期中表示：「對於祭祀公業 管理人是周源裕及出租之事實均不爭執，但爭執管理 人是否有權利將系爭土地出租給王萬爐等人」，再參
以臺灣高等法院41年度議字第86號檢察官處分書內記 載：「…本件聲請人周火爐向祭祀公產管理人周源裕 承購出租與被告等五人建築房屋之第二六八及二六九 號基地，嗣因期滿依約應將該建築全部無條件歸屬聲 請人所有…」，可見原告等人之先祖周火爐向前手周 源裕購買系爭土地時，早已知曉林九等人於系爭土地 上租地建屋，並已繼受林九等人與周源裕間之租地建 屋契約，否則伊不會向新竹地檢署陳稱「期滿應將該 建築歸聲請人所有」等語。
(2) 證人陳志忠證述：「據我爺爺告訴我的，當時是跟周 源裕租土地來蓋房子，租約是我曾祖父跟周源裕訂定 的…我爺爺是說周火爐來告是因為他們想把土地收回 去，因為不起訴處分書所以沒有收成，他們後來就繼 續收土地的租金…」，並當庭提出( 被證七) 租賃契 約書、( 被證八) 收據單為佐證；再證人翁忠信證稱 ：「（請提示鈞院卷第37頁處分書，請問證人有無見 過此份文書？是否有此文書的正本？今日是否有攜帶 到庭？）有，我這邊有一份一模一樣的。」、「（證 人所居住的富國路2 段766 號房屋之基地是否為原告 ○○段000 地號土地？）我不曉得地號是幾號，我隔 壁是住陳志忠與曾美月，房屋是我奶奶曾壹的時代就 建了，土地是用租的，是跟每次都有來收租的人租的 ，好幾年沒來收租了。」等語，益證被告前手林九等 人與原告被繼承人周火爐間原本即存有租地建屋契約 。
3、被告曾美月三人係繼受前手與周火爐間之租約，並按約繳 納地租：
(1) 被告曾美月向林九、被告陳連交向楊香梨、被告魏惠 美向王萬爐及王邱阿麵（被證四）購買現佔用系爭土 地之未辦保存登記建物後，即繼受前手與周火爐間之 租賃契約，每年依約定由周火爐之子孫派代表前來收 取一百台斤稻穀作為地租，後於民國67年起調整地租 為每年二百台斤稻穀（被證二、被證五、被證六）。 嗣至民國89年後，無人前來收取地租，被告三人始未 繳付地租，惟被告亦有發函催告請地主派代表前來收 租，並非置之不理（鈞院卷第107 頁）。
(2) 自上開繳交地租收據中可看出，前來收租者，至少有 一名為周火爐之子輩，只有83-86 年度之租金係由周 俊華單獨收取，惟周俊華為周火爐三男周新全之子， 亦屬周火爐之子孫；且系爭三間建物存在至少有六十
年，截至本件訴訟提起之前，期間均未見周火爐之其 他子孫表示任何異議，益證周火爐與被告三人間確實 存在租地建屋契約。
(3) 再證人陳志忠亦證述：「（收租是跟被告同時被收租 ，還是個別收租？）曾美月、魏惠美、陳連交、翁忠 信還有我都會一起給地租。」、「…因為這是從民國 40幾年就陸續有人來收，包括周火爐，所以我認為來 收的人就是代表，不然不會無緣無故跑一個人來收租 金。」、「（法官：提示本院卷82頁至105 頁給證人 ，收租的人給你的收據是否跟這個一樣？）是。」、 「（法官：提示本院卷291 到320 頁給證人，是否跟 這個一樣？）除了租賃人的名字不一樣，收據是一樣 的。」；證人翁忠信證稱：「租金是每年算稻米，是 有人來收，每次來都三、四個，我這邊也有收據。」 、「是一起被收租金，曾美月、魏惠美、陳連交、陳 志忠還有我。」等語，益證被告曾美月三人與原告被 繼承人周火爐間存有租地建屋契約。
4、按「土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋 之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出 租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特 定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租 賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關 係至該特定房屋不堪使用時消滅。」、「土地之租賃契約 ，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該 基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限 不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之 目的探求當事人之真意，亦應解為訂有租至房屋不堪使用 時為止之期限。」最高法院87年度台上字第2475號、95年 度台上字第388 號判決要旨可資參照。被告曾美月、魏惠 美、陳連交係與原告之先祖周火爐間就系爭土地存有租地 建屋契約，且其上之房屋雖屋齡已久，惟仍堪遮風避雨， 則兩造間之租地建屋契約應仍存續等語置辯，並聲明：( 一) 原告之訴駁回；( 二) 如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
(二) 被告周智偉部分：系爭土地，本為被告與原告等共同先祖 周火爐所有，被告之曾祖父周火爐過世後由祖父周新全繼 承系爭土地持分，祖父周新全於民國70年6 月將系爭持分 全數贈與父親周俊華、父親周俊華往生後系爭持分則由被 告周智偉所繼承，現系爭土地為被告周智偉與原告等所共 有，兩造間實為遠房親屬。
1、民國六十年間起，周智偉之祖父周新全與父親周俊華，當 時便在親族間分配下取得該土地原告所指系爭位置（即門 牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物座落之實際位 置與面積）之使用、收益權，周俊華並自建房屋而永居於 上。雖系爭土地未經分割迄今仍屬共有狀態，但因周新全 與周俊華初係得他共有之親屬同意而配得其系爭被訴位置 之使用，故親屬間亦未曾本於所有權人之身分向周新全及 周俊華其子嗣表示權利。
2、次按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限， 共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思 表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其 效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判要 旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件， 倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分 ，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地 ，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之 存在（最高法院83年度台上字第1377號裁判要旨參照）。 於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分 ，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事 外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年台上字第790 號民事判決參照）。
3、經查，原告周宏治、周宏威、周宏昌、周綉珠等4 人於49 年起即因當然繼承而取得系爭土地之應有部份，迄今五十 有年；另原告周政弘、周政旻等2 人則係於94年繼承其祖 之遺產而承系爭土地之共有人，至此業有十載，若推算至 該被繼承人之期間，亦應有數十年；然被告周智偉於89年 自其父周俊華處繼承系爭土地持分，其父又係承自祖父周 新全將祖產先贈而來，目前已知民國六十年間周新全與周 俊華已於其上建築房屋並居住，時至今日，尚有近五十載 之久。綜觀此親族間就被告被訴占用之系爭面積土地，無 論嗣後輾轉繼承至何人之手，於被告祖父周新全與父親周 俊華就該劃定部分上用益始，迄今已近半世，期間他共有 人均未曾對該房脈表示權利，相互容忍，任由使用，未予 干涉，雖未明示或訂立成書面契約，惟依前開裁判所揭之 旨趣，應認其親族間早有默示之分管合意，故被告此房脈 係依該分管契約而繼續對系爭面積為用益，並非無權占有 共有土地。綜上所陳，被告周智偉主張因具分管契約而屬 有權占有等語資為抗辯，並聲明：( 一) 原告之訴駁回； (二) 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
(一) 原告為系爭土地之共有人。
(二) 系爭土地系原告繼承自周火爐而來，而周火爐係向祭祀公 業所購得，祭祀公業當時之管理人為周源裕。
(三) 原告向祭祀公業購買時，系爭土地上已有系爭建物存在。(四) 系爭土地重測前之地號為○○段00000 地號。(五) 被告周智偉所有之門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物占用系爭土地上如附圖所示A 部分( 佔用面積合計 54.48 平方公尺）。
(六) 被告陳連交所有之門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物占用系爭土地上如附圖所示B 部分( 佔用面積合計 59.76 平方公尺) 。
(七) 被告曾美月所有之門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物占用系爭土地上如附圖所示C 部分( 佔用面積合計 57.44 平方公尺) 。
(八) 被告魏惠美所有之門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000 號建物占用系爭土地上如附圖所示D 、E 部分( 佔用面積 合計166.5 平方公尺) 。
(九) 被告周智偉占用附圖所示A 部分( 佔用面積合計54.48 平 方公尺）之建物，係其父親購自他人處。
(十) 被告陳連交所有之系爭建物係購自訴外人楊香梨。(十一) 被告曾美月所有之系爭建物係購自訴外人林九。(十二) 被告魏惠美所有之系爭建物係購自訴外人王邱阿麵。 有土地登記第二類謄本( 見本院卷一第4 、5 頁) 、桃園市 蘆竹地政事務所土地複丈成果圖( 見本院卷二第34頁) 、言 詞辯論筆錄( 見本院卷一第110 頁反面、卷二第55頁) 、土 地建築改良物買賣所有權移轉契約書( 見本院卷一第38、39 、40頁)可證。
四、本院得心證之理由
原告起訴主張原告為系爭土地之共有人，被告等人未經原告 之同意無權占有系爭土地，原告爰依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告拆除如附圖所示占用面積之建物後，返 還系爭土地予原告及其他全體共有人，惟為被告所否認，並 以前揭情詞置辯，是本件首應審究者為：被告等人是否無權 占用系爭土地？述之如下：
(一) 被告陳連交、曾美月、魏惠美等人係有權占用： 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無
權占有之事實無舉證責任；被告應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之，如不能證明則應認原告之請求為有理 由（最高法院72年台上字第1552號裁判意旨參照）。本件 被告等人並不否認原告為系爭土地之共有人，揆之上開舉 證原則，即應由被告等人就其取得占有係有正當權源之事 實證明之，經查：
1、按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內 有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真， 以之為裁判之基礎，當事人合法委任之訴訟代理人，在訴 訟上為自認，亦與該當事人自身所為者同，故除自認人能 證明與事實不符或經他造同意，不能撤銷自認( 民事訴訟 法第279 條第3 項參照) 。經查：
(1) 本件原告之訴訟代理人於本院103 年10月29日言詞辯 論時，業經自認「對於祭祀公業管理人是周源裕及出 租之事實均不爭執」( 見本院卷一第70頁) ，揆之上 開說明，本院自應以原告自認之「對於祭祀公業管理 人是周源裕及出租( 269-1 地號) 之事實均不爭執」 事實為真。
(2) 原告嗣雖於104 年12月15日具狀否認其於103 年10月 29日言詞辯論之自認，而主張其係自認系爭處分書所 指之268 、269 地號土地出租予王萬爐等人興建房屋 使用表示不爭執云云。然由本院103 年10月29日言詞 辯論筆錄內容觀之，本院於詢問完「( 法官問：被告 主張○○段000 地號於民國100 年地圖重測前為蘆竹 鄉269-1 地號土地，原告是否爭執？) 不爭執。」後 ，緊接詢問「( 法官問：被告主張系爭土地原為祭祀 公業所有，並經當時祭祀公業管理人周源裕將土地出 租給王萬爐等人興建房屋使用，原告是否爭執？) 有 爭執，對於祭祀公業管理人是周源裕及出租之事實均 不爭執，但爭執管理人是否有權利將系爭土地出租給 王萬爐等人，其是否有得到公同共有人同意有爭執。 」等情，即可知原告訴訟代理人係針對系爭土地即 269-1 地號土地出租乙事為自認，顯非針對268 、269 地號為自認，且綜觀當日之言詞辯論筆錄，本院及兩 造完全未提及268 、269 地號，有103 年10月29日之 言詞辯論筆錄在卷足參，益證原告之訴訟代理人並非 針對268 、269 地號出租乙事為自認，而係針對269-1 地號為自認。參以原告直至104 年12月16日始具狀主 張系爭處分書上所載之269 地號與269 之1 地號並非 同一地號土地( 見本院卷二第71頁) ，在此之前，均
未主張系爭處分書上所載地號非269 之1 地號，益證 原告之訴訟代理人並非針對268 、269 地號出租乙事 為自認，而係針對269-1 地號出租乙事為自認。 (3) 原告之訴訟代理人於103 年10月29日言詞辯論，業經 針對269-1 地號出租乙事為自認，業如上述，是揆之 上開舉證原則，原告之訴訟代理人既已自認269-1 地 號即系爭土地出租乙事，則除自認人即原告能證明與 事實不符或經他造同意外，不能撤銷自認，然迄於言 詞論辯終結前，原告均未舉證證明其自認與事實不符 或對造同意其撤銷自認，是難認其事後之撤銷自認為 可採。
2、系爭土地係原告繼承自周火爐而來，而周火爐係向祭祀公 業所購得，於向祭祀公業之管理人周源裕購得系爭土地前 ，系爭土地上已有系爭建物存在，為兩造所不爭執，且原 告對於系爭土地經祭祀公業管理人周源裕出租乙事已為自 認，業如上述，僅爭執管理人周源裕是否有權利將系爭土 地出租予王萬爐等人( 見本院卷一第70頁) 。經查，按公 同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由 規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之 同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利 用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限， 最高法院八十八年度台上字第七五六號判決可參。據此， 祭祀公業之管理人周源裕自有權限就系爭土地為出租之管 理行為，是原告此部分之主張，難認可採。
3、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法 第425 條第1 項定有明文；又按基於維謢民法債編修正前 之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於 八十九年五月五日施行前，所成立未經公證、期限逾五年 ，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第四百二 十五條第二項規定之適用。倘上訴人之先祖確於日據大正 十四年間，即與斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限 ）租約，且未限定以建屋為其目的。則於該租約合法終止 前，縱被上訴人輾轉於民法第四百二十五條修正施行後之 九十五年七月十七日，受讓該土地之所有權。依上開說明 ，仍非無修正前民法第四百二十五條（其租賃契約對於受 讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規 定之適用，最高法院98台上字第764 判決可參。經查，系 爭土地於祭祀公業之管理人周源裕出售予周火爐前，業經 存在系爭建物，為兩造所不爭執( 見本院卷二第54頁反面)
，是堪信系爭土地係先經祭祀公業管理人周源裕出租後， 再為出售之法律行為，是揆之上開規定，系爭土地之租賃 契約，對於受讓人周火爐仍繼續存在。
4、至原告主張系爭土地乃由部分共有人自行收取租金，則該 未得全體共有人同意之出租行為，依最高法院79年度第2 次民事庭會議（三）決議，對於其餘共有人不生效力云云 。然查，按繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之 一切權利、義務，民法第1148條第1 項定有明文。本件系 爭土地係原告繼承自周火爐而來，據此，原告等人即應概 括承受周火爐財產上之一切權利、義務，而系爭土地之租 賃契約，對於受讓人周火爐仍繼續存在，業如上述，是揆 之上開法條規定，系爭土地之租賃契約，對於受讓人周火 爐之繼承人即原告等人仍繼續存在，是原告主張對其等不 生效力云云，要非可取。
5、末按「土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為 其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未 明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應 解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第 499 條第1 項之限制而已。最高法院30年度渝上字第311 號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約 而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為 止。但應受民法第449 條第1 項租賃期限不得逾20年之限 制。20年期滿，若有民法第451 條規定情形，應視為不定 期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言。」 （最高法院85年度台上字第2108號判決意旨參照）。於定 期基地租賃契約兩造約定期限不明確之場合，應解為定期 基地租賃之期限為至房屋不堪使用時為止，迨房屋不堪使 用時定期基地租賃契約係因租賃期間屆滿而消滅。而不定 期限基地租賃並無租賃期限問題，最高法院85年度台上字 第790 號判決、87年度台上字第2475號判決均認至房屋不 堪使用時消滅，然係指不定期基地租賃於房屋不堪使用時 ，已達租用基地建築房屋之目的而消滅。因此，期限不明 之定期基地租賃契約與不定期限之基地租賃契約，雖均於 房屋不堪使用時而消滅，然前者係因租賃期限屆滿而消滅 ，後者則係因已達契約目的而消滅，兩者顯然不可同日而 言。民法第449 條修正前租賃契約之期限不得逾20年，限 期不明之定期基地租賃契約，租地建屋已超過20年但未至 不堪使用之程度，定期基地租賃契約仍因期限屆滿而消滅 ，如出租人不同意續租，承租人乃應拆屋還地，然若兩造 於租期屆滿後成立不定期基地租賃契約，該不定期基地租
賃契約仍應認於房屋不堪使用時已達契約目的而消滅，上 開最高法院85年度台上字第2108號判決即在闡明民法第449 條修正前，期限不明之定期基地租賃契約與不定期基地租 賃契約間之關聯。至於民法第449 條修正後，期限未明之 不定期基地租賃契約並不受期限不得逾20年之限制，承租 人可續租至房屋不堪使用時為止，則30年度渝上字第311 號判決就租地建屋限期已超過20年，惟房屋仍未達不堪使 用程度時，期限不明之定期基地租賃契約仍因期限屆滿而 消滅所表示之意見，自與現行民法第449 條規定抵觸而不 能援用。但最高法院85年度台上字790 號判決、87年度台 上字第2475號判決、85年度台上字第2108號判決就不定期 限基地租賃契約於房屋不堪使用時，即因已達契約目的而 消滅所表示之見解，並不因民法第449 條修正而有任何影 響，當然仍得據為解釋不定期基地租賃契約應於何時消滅 之依據。據此，本件租賃契約未有租賃期限之約定，為不 定期限之租賃契約，揆之上開說明，應認房屋不堪使用時 ，方認達契約目的而消滅，然本件系爭建物於本院至場勘 驗時，均仍未消滅，除有勘驗筆錄外( 見本院卷二第30、 31頁) ，復有桃園市蘆竹地政事務所土地複丈成果圖在卷 可參，是應認本件不定期租賃契約，未因逾二十年而消滅