臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第一五六四號
原 告 丁○○
丙○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 張文嘉律師
被 告 甲○○ 住
訴訟代理人 蘇正信律師
蔡進欽律師
楊清安律師
蔡弘琳律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
（一）被告應自坐落台南市○區○○段二小段一八三號地上鋼筋混凝土造四層樓房 屋（門牌台南市○○街五四號）遷出，將房屋交還原告。 （二）被告應自民國八十九年六月八日起至遷出前項房屋日止按月給付原告以新台 幣（下同）三萬六千五百元。
二、陳述：
（一）坐落台南市○區○○段二小段一八三號地上鋼筋混凝土造四層樓即門牌台南 市○○街五四號之房屋（下簡稱系爭房屋）及基地原為原告及訴外人蔡文寬 所共有，原告丁○○、乙○○應有部分各為一百二十分之十，原告丙○○及 訴外人蔡文寬之應有部分各為一百二十分之五十。 （二）訴外人蔡文寬於民國八十七年四月八日未得原告之同意，擅將系爭房屋出租 予被告（下簡稱系爭租賃契約），約定租期自八十七年四月八日起至九十七 年四月七日止，每月租金三萬六千五百元，嗣於八十九年四月二十一日訴外 人蔡文寬將其應有部分一百二十分之五十出賣予原告丁○○及丙○○，並於 同年五月二十一日辦理移轉登記完畢，故系爭房屋目前為原告三人所共有。 （三）訴外人蔡文寬將系爭房屋出租予被告時，並未得他共有人即原告之同意，故 被告與訴外人蔡文寬之租約效力並不及於原告，原告自得依民法第七百六十 七條之規定請求被告遷讓房屋。又被告於知悉原告取得系爭房屋所有權後曾 欲向原告繳納租金，但原告以被告違背原來租約擅將該屋一部份出租他人架 設衛星台而不同意與被告訂約，故被告自八十九年六月八日起即未支付使用 系爭房屋之代價，則原告自得依不當得利之法律關係請求被告自八十九年六 月八日起至遷讓房屋日止，按月給付相當於租金三萬六千五百元之損害金。 （四）對被告抗辯之陳述：
１、原告之兄蔡文寬將系爭房屋出租予被告，係訴外人蔡文寬個人之行為，其效 力不及於原告，亦與原告知或不知無關。
２、訴外人蔡文寬因身體及經濟狀況不佳，且其對系爭房屋亦有應有部分，故本 於手足之情，原告對其將系爭房屋出租予被告及收取租金之事未加追究，但 被告仍不能因此而謂原告應受租約之拘束，嗣蔡文寬為解決其經濟困難，而 將應有部分賣給原告，則原告自得本於所有權請求被告遷讓房屋。 ３、原告丙○○、丁○○委託代理人發給被告存證信函時係稱系爭房屋原為其兄 蔡文寬所有，蔡文寬原將房屋租予被告，事後再將房屋賣予渠二人，則依民 法第四百二十五條規定，丙○○、丁○○應承受蔡文寬予被告之租賃關係， 當時丙○○、丁○○亦有意將系爭房屋出租予被告，但要求被告應將基地台 拆除及按合約規定每月繳租三萬六千五百元（被告實際按每三個月十萬元付 租予蔡文寬），是以代理人在丙○○、丁○○陳述與事實有出入之情形下發 函予被告，事後被告除不願按月付租三萬六千五百元外，且不願拆除基地台 及提出與基地台公司之合約，原告丙○○、丁○○遂不再與被告斡旋而決定 訴之於法，丙○○、丁○○提出土地房屋謄本後，代理人始知系爭房屋及土 地所有權變更情形，即並非蔡文寬將全部屬其所有之土地房屋賣予丙○○、 丁○○，而係蔡文寬原與原告三人共有系爭房屋，蔡文寬僅係將其應有部分 賣予原告丙○○、丁○○則蔡文寬僅係共有人之一，其單獨將系爭房屋出租 予被告，租賃效力應不及於原告三人，故上揭信函實係於錯誤之情形下所發 ，原告爰以本狀撤銷該信函。
三、證據：提出土地謄本、建物謄本、租賃契約、房屋稅籍證明書、台南郵局第二 ０六五號存證信函、系爭房屋戶籍謄本、原告丁○○、丙○○戶籍謄本各一份 。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭房屋原係原告及訴外人蔡文寬之父親蔡金澤所有，蔡金澤自七十七年七 月間起即將系爭房屋一樓出租予被告供營業之用，蔡金澤、蔡吳金蓮（原告 之母）、蔡文寬及原告丁○○則仍居住於系爭房屋二、三、四、五樓，是自 該時起原告即知被告租賃之事實。
（二）八十二年間蔡金澤死亡，原告及訴外人蔡文寬繼承系爭房屋，至八十三年三 月間起改由訴外人蔡文寬出面續租，訴外人蔡吳金蓮、蔡文寬及原告丁○○ 則仍繼續居住於系爭房屋內，至蔡吳金蓮於八十三年間死亡，原告丁○○始 搬離。自訴外人蔡文寬任出租人起至今已有六年，原告孰有不知出租情事， 且從未向訴外人蔡文寬或被告表示異議，而自八十七年四月八日起訴外人蔡 文寬將整棟系爭房屋與被告，其仍保留二樓一個房間、衛浴及廚房居住使用 ，況原告丙○○、丁○○於買受訴外人蔡文寬之應有部分，隨以「出租人」 身分委任張文嘉律師於八十九年六月二十七日發函通知被告「.... 台端前 向蔡文寬承租台南市○○街五四號房屋，租期自八十七年四月八日起至九十 七年四月七日止，每月租金三萬六千五百元，目前該屋已移轉為丙○○、丁
○○所有，依法租賃關係由丙○○、丁○○承受，日後台端自應按月向丙○ ○、丁○○繳付租金三萬六千五百元.... 」等語。倘原告並未同意蔡文寬 出租系爭房屋，為何不直接主張租約對彼等不生效力？顯見原告自始即同意 由訴外人蔡文寬出租系爭房屋予被告，原租約自對蔡文寬及原告發生效力； 至訴外人蔡文寬出售應有部分，依民法第四百二十五條規定買賣不破租賃原 則，對於原告丁○○、丙○○自仍繼續存在。
（三）系爭租賃契約第二條固約定被告非經訴外人蔡文寬書面同意不得將租賃物之 全部或一部轉租他人使用，而被告雖將房屋頂陽台「女兒牆」出租第三人架 設衛星天線，惟該天線僅使用女兒牆，並非租用房間供生活起居之用，而女 兒牆僅係房屋之附屬物，並非房屋之成份，是自非上述法條所稱之房屋一部 轉租，被告自無任何違約之可言，。況被告早於八十八年三月間即將女兒牆 出租第三人，為訴外人蔡文寬所明知，其並未反對，仍繼續收取租金，自已 同意被告轉租，而喪失租約終止權，其後原告既承受蔡文寬之權義，自亦不 得據以終止租約。
三、證據：提出房屋租賃契約書三份及台南郵局第二０六五號存證信函一份為證。丙、本院依職權函台南市台南地政事務所調取系爭房地異動清冊一份。 理 由
一、本件原告起訴主張：系爭房屋原係屬原告三人與訴外人蔡文寬所共有，訴外人蔡 文寬於八十七年四月八日未經原告同意擅自與被告簽立系爭租賃契約，將系爭房 屋出租予被告使用，該租賃關係對原告不生效力，嗣訴外人蔡文寬並於八十九年 五月二十一日將其應有部分移轉登記予原告丁○○及丙○○，系爭房屋之現共有 人為原告三人，被告與訴外人蔡文寬簽立之系爭租賃契約效力並不及於原告，是 被告係屬無正當權源而占有系爭房屋，而被告自八十九年六月八日起即未支付使 用系爭房屋之代價，是原告爰依所有權及不當得利之法律關係，訴請被告遷讓系 爭房屋，並給付自八十九年六月八日起至返還系爭房屋之日止，按月以三萬六千 五百元計算之損害金等語。
二、被告則以：系爭房屋原係原告及訴外人蔡文寬之父親蔡金澤所有，蔡金澤自七十 七年七月間起即將系爭房屋一樓出租予被告供營業之用，原告之父、母蔡金澤、 蔡吳金蓮、原告之兄蔡文寬及原告丁○○則仍居住於系爭房屋二、三、四、五樓 ，是自該時起原告即知被告租賃之事實。八十二年間蔡金澤死亡，原告及訴外人 蔡文寬繼承系爭房屋，至八十三年三月間起改由蔡文寬出面續租，蔡吳金蓮、蔡 文寬及原告丁○○則仍繼續居住於系爭房屋內，至蔡吳金蓮於八十三年間死亡， 原告丁○○始搬離，是系爭房屋由蔡文寬出面與被告簽立租賃契約已有六年，嗣 於八十七年四月八日蔡文寬就系爭房屋整棟與被告簽訂系爭房屋租賃契約將系爭 房屋出租予被告使用，蔡文寬則仍保留二樓一個房間、衛浴及廚房居住使用，原 告亦皆知情且未為反對之意思表示，況原告丙○○、丁○○於買受訴外人蔡文寬 之應有部分後，更委任代理人以存證信函通知被告系爭租賃契約已由伊二人承受 ，告知被告應向伊二人繳付租金，主張出租人之權利，顯見蔡文寬有代理原告簽 立系爭租賃契約之權限，原告亦同意系爭租賃契約之效力，被告並非無權占用系 爭房屋等語，資為抗辯。
三、依兩造前開陳述內容觀之，雙方對於系爭房屋原係原告及訴外人蔡文寬之父親蔡 金澤所有，蔡金澤自七十七年七月間起即將系爭房屋一樓出租予被告使用，蔡金 澤於八十年五月二十五日死亡後，系爭房屋由原告丙○○、訴外人蔡文寬及母親 蔡吳金蓮共同繼承，蔡吳金蓮於八十二年一月二十三日死亡後，復由原告三人及 訴外人蔡文寬繼承，而為原告三人及訴外人蔡文寬所共有，原告丙○○及訴外人 蔡文寬之應有部分各為一百二十分之五十，八十七年四月八日訴外人蔡文寬有以 其個人名義與被告簽立租賃契約將系爭房屋房屋出租予被告使用，租賃期限自八 十七年四月八日起至九十七年四月十一日止，八十九年五月二十一日訴外人蔡文 寬將其應有部分移轉登記予原告丁○○及丙○○，系爭房屋之現共有人為原告三 人，系爭房屋目前由被告占有使用等情之事實，均不為爭執，且有兩造分別提出 之土地登記謄本、建物登記謄本、租賃契約、戶籍謄本及房屋稅籍證明書各一份 在卷可稽，並經本院依職權調閱系爭房屋異動清冊一份查核無訛，應堪信為真實 。故本件兩造所爭執者，應在於被告與訴外人蔡文寬所簽立之系爭租賃契約效力 是否及於原告，被告是否無權使用系爭房屋？茲就此爭點說明本院之判斷意見如 後：
（一）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第八百二十條第一 項定有明文，由此規定可知，共有物之管理原則上固應由共有人共同管理，惟 共有人亦得同意設置管理人，授權由管理人一人管理共有物。又同意設置管理 人之意思表示不以明示為限，如依其他共有人之行為、舉動或其他情事，足以 間接推知有同意由其中一人管理之意思，即可認定共有物設有管理人。次按租 賃為管理行為，管理人出租所管理之共有物，並不逾越其管理之權限，對於其 他共有人亦發生租賃之效力。
（二）經查，依證人即原告之兄蔡文寬於本院審理時證述：「我父親過世時，房子是 由我、媽媽、及未出嫁二妹丙○○繼承三人各三分之一。原告丁○○、原告乙 ○○已經出嫁，已經拋棄繼承。後來我母親過世後才由我及妹妹共同繼承我母 親之應有部分部分。被告之前跟我父親承租，租賃契約到八十一年，以後就由 我跟被告簽約，之前都簽兩年短期契約，後來被告於八十七年十月要求要簽十 年契約，這麼多年來都是由我個人在處理，租金都是由我收取使用。原告他們 都不管房子事情，也沒有跟我要過租金。」「（原告是否知道房子租給被告？ ）原告知道，他們同意由我全權處理，我簽約後有告訴他們，房子要繼續租給 被告，原告並未作任何表示，房租也是由我收取」等語（見本院八十九年十月 二日言詞辯論筆錄），並參以原告丁○○於本院自承：「我七十五年結婚後就 搬出系爭房屋，系爭房屋是由我父、母親及哥哥蔡文寬居住，房子在父親過世 前，係由父親管理，房子出租之事情我知道，但我不過問，父、母親過世後房 子都由我哥哥（蔡文寬）管理，....，因我哥哥無謀生能力，需要生活費，所 以房子都是由他出租，我父、母親過世後我就沒有回去，房子由我哥哥住，由 他管理，我們不管房子的事情... 」等語，及原告丁○○自承：「父親過世後 我知道房子有租給被告使用，（父親過世後房子由誰管理？），我是公務員， 有自己的薪水，依照傳統，女兒不過問財產問題，所以房子事情我沒有在管， 房子都是由我哥哥在管理，....，（何時開始管理系爭房屋？）是今年九月我
哥哥將其應有部分移轉給我們之後才開始管理房子」等語，可知系爭房屋原係 由蔡金澤管理，蔡金澤死亡後，則由訴外人蔡文寬繼續管理，蔡文寬並自八十 一年間起即將系爭房屋繼續出租予被告使用，而從八十一年起至八十九年五月 二十一日蔡文寬移轉應有部分予原告前，長達九年之期間，原告等均未過問系 爭房屋之管理使用情形，且由蔡文寬一人使用管理，於知悉蔡文寬將系爭房屋 繼續出租予被告使用之情時，亦未為任何反對出租之意思表示，從上各情堪認 原告於八十九年五月二十一日前顯然同意由蔡文寬一人管理系爭房屋，亦即有 由共有人蔡文寬任系爭房屋之管理人之義甚明，則管理人蔡文寬以其個人之名 義將其所管理之系爭房屋繼續出租與被告，應不逾越其管理之權限，其於八十 七年四月八日與被告所簽立之系爭租賃契約效力應及於其他共有人，對於其他 共有人亦發生租賃之效力。是被告抗辯系爭租賃契約之效力應及於原告，應為 可採。
四、綜上，被告於八十七年四月八日與訴外人蔡文寬簽立之租賃契約效力及於原告， 則被告與原告間有租賃關係存在，在原告合法終止系爭租賃關係前，被告依上開 租賃關係即有占有使用系爭房屋之權源，非屬無權占有，亦非無法律上之原因而 使用系爭房屋，從而，原告主張依所有物返還及不當得利之法律關係請求被告遷 讓房屋及給付損害金，即屬無據，應予駁回。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十一 日 臺灣臺南地方法院民事第二庭
~B法 官 童來好
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十三 日~B法院書記官 鄭佩玉