臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第777號
原 告 王四美
訴訟代理人 許美麗律師
複代理人 林君鴻律師
被 告 蔡岳琪
訴訟代理人 洪大明律師
複代理人 江慧敏律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國104 年12月24
日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告因有購屋需求，故透過自行張貼廣告紙徵求賣主之 方式尋覓房屋，於民國（下同）104年4月中於張貼廣告時 巧遇訴外人即被告之妻黃詩方，黃詩方見原告欲購買房屋 ，便向原告表明渠等有意出售其夫蔡岳琪名下剛裝潢好之 新屋，即坐落於新竹市○○段000○000地號，門牌號碼新 竹市○○街000號7樓之9之建物，建案名稱為「LA MORE」 （下稱系爭房屋）。
（二）兩造相約看屋時，在場之黃詩方即多次向原告強調系爭房 屋所在之大樓為一般常見的樓中樓挑高設計案，建商於興 建時便採用挑高設計，讓住戶可「一層空間、兩層使用」 ，強調系爭房屋之夾層係屬合法，原告因而認定系爭房屋 包括夾層部分全部均屬合法，且因系爭房屋周遭環境之生 活機能亦能符合原告之需求，故決定購買系爭房屋。嗣經 兩造議價後約定以總價金新臺幣（下同）650 萬元成交， 並於104年5月24日至被告所委任之訴外人楊玉華代書之事 務所簽訂買賣契約，同時交付訂金57萬元，並簽署面額為 593萬元、票號TH530684之本票交付被告作為履約擔保。（三）然原告於訂約後，約於同年6 月中旬方聽聞系爭房屋之夾 層實係違建，經原告上網查證發現系爭房屋於建商銷售時 即因廣告中宣稱有合法夾層設計，然實際上確係違建而遭 公平交易委員會裁罰，原告始察覺系爭房屋之夾層應屬違 建，而向被告及黃詩方求證。嗣於104年6月25日原告向被 告之妻黃詩方求證時，黃詩方堅稱系爭房屋之夾層屬於一 般常見之樓中樓，甚且稱以前建築法規與現在不同，該夾 層部分沒有權狀係屬正常云云，並保證系爭房屋全部均屬 合法。然在原告要求出具合法文件時，卻又推諉拒絕提供
，並要原告自己去問代書等語。嗣原告向代書楊玉華求證 時，代書先以忙碌為藉口拒絕提供原告資料，當原告再次 要求時，代書仍回絕原告要求，僅多次表示系爭房屋一開 始之設計即是要蓋夾層用，該夾層並沒有違法，並強調該 夾層係室內空間而無遭拆除風險等語。惟當原告向代書問 及關於該夾層是否係建商交屋後由被告自行二次施工可能 觸法等情時，代書表示被告等係明知系爭房屋夾層係屬違 法之情形，甚且係找建商所介紹之工程公司進行系爭夾層 二次施工，並表示應係被告等不願意解約，方向原告表示 渠等並不知道上開情形。然原告就系爭契約與被告之妻黃 詩方、代書共同溝通討論時，渠等仍一再表示系爭建物原 本就是設計給買主自行二次施工，並堅稱無違法疑慮。至 兩造於104年6月28日再次就本件夾層問題磋商時，被告仍 堅稱系爭建物係安全、合法的，甚且就原告表示擔憂該夾 層可能違反建築法規時，被告仍堅持這是原告自己心理的 問題，而保證系爭房屋係合法安全。原告百般無奈下，雖 認系爭建物確實有違法情形與瑕疵，然為免因自己不履行 給付價款而違約應負擔相關法律責任，故仍按照系爭契約 之約定給付價款。
（四）查兩造於訂約前，被告即向原告保證系爭房屋內之夾層係 屬合法，故有「一層空間、兩層使用」之價值，使原告誤 信系爭房屋全部均屬合法，而與被告簽訂系爭契約。嗣後 當原告發現系爭房屋內之夾層係屬違建，而向被告求證時 ，被告仍一再保證系爭夾層確實合法云云，已如前述。又 依原證2行政院消費者保護會網站103年6月12日消費者警 訊內容可知，系爭房屋於興建時即無合法夾層之設計，則 系爭房屋內之夾層顯屬違建甚明。被告既於系爭契約訂約 前、訂約時、訂約後均堅稱系爭房屋之夾層為合法建物， 已有保證系爭房屋夾層係屬合法之意思，致原告因善意信 賴被告之保證而相信該夾層為合法，進而與被告訂約，故 被告依民法第354條第2項規定，自應負擔保之責。再依被 告與原告訂約過程觀之，被告係以該夾層係可合法使用之 空間作為誘引，對此買賣重要之點多次強調，使原告相信 而願意以本件之契約價金購買包括夾層在內之全部建物， 致原告須負擔因該夾層係屬違建而將來可能面臨拆除之風 險，顯然系爭房屋有減少其價值之瑕疵，依民法第354條 第1項前段規定及最高法院88年度台上字第1892號判決、 87年度台上字第1500號判決見解，被告自應負瑕疵擔保責 任。
（五）又證人即代書楊玉華並非原告直接委任，反倒是與被告之
妻係屬舊識，其於本院104年11月5日之證詞，多有與事實 不符，且其證詞亦有迴護被告之情形，茲表示意見如下： １、證人楊玉華就兩造議價情形，略以：兩造於簽約當天（ 104年5月24日）至伊事務所議價滿久的，買方出620萬元 、賣方出680萬元，磋商約1小時後已650萬元成交，過程 中被告有建議原告去買同社區之其他房屋，原告表示若無 夾層坪數不夠。兩造當場未就夾層合法性作討論，惟被告 之妻有告知原告裝修與夾層共花100多萬故無法降價等語 。惟查，證人楊玉華之證詞，對於兩造價金磋商之敘述， 除結果係650萬正確無誤外，其並未提及兩造實際上曾兩 次至其事務所議價（訂約日與訂約日前2、3天各一次）， 對於兩造原先開價之敘述亦屬錯誤，最後兩造係於簽約當 天因被告、被告之妻均有到場進而進行商議後始以650萬 成交，被告並當場與原告訂立契約。又因先前兩造聯繫時 被告已就系爭房屋之夾層合法性作過保證，故兩造至代書 事務所議價與訂約過程中，自無再就夾層合法性特別討論 之必要。復觀證人證稱被告之妻有告知原告裝修與夾層共 花100多萬故無法降價等語，又證稱該夾層係被告之妻另 行找營造廠施作，且建商興建系爭建物時並無夾層，係預 留空間給買主自行施作，甚至介紹營造商給被告之妻等語 ，核與原告主張被告之妻曾向原告表示該夾層係建商設計 給渠等自行施作、均屬合法等語相符，足見被告確實曾向 原告保證系爭房屋夾層之合法性。
２、又證人楊玉華雖證稱簽約當天議定好價錢後，被告之妻帶 來的資料含有土地及建物謄本、稅單云云。惟查，簽約當 天證人楊玉華僅有拿出系爭契約書作簡單解說，並說明其 他契約條款均係內政部規定之定型化合約，要兩造看看即 可云云。證人或被告、被告之妻均未提出任何權狀或謄本 之資料供原告閱覽，被告或被告之妻亦未向原告說明系爭 房屋有違法夾層與陽台外推等自行施作之違建，證人此部 分證詞顯有不實。再者，依證人證稱係於「交付尾款時」 始將建商的土地預售契約、承攬夾層、陽台外推（即二次 施工）工程契約書給原告等語，足見在此之前原告除於 104年6月中旬之後聽聞傳言並於網路上發現系爭房屋疑似 有違建情形外，被告、被告之妻與證人不但未提供任何資 料供原告檢視，更口徑一致向原告表示系爭房屋之夾層係 屬合法，係建商原先設計讓買家自行施工云云，導致原告 在缺乏書面資料情形下無法確認系爭房屋夾層之合法性。 原告雖曾向被告表示系爭房屋既有違法疑慮欲解除契約， 然因被告表明其原先有出租計畫，若解約除要沒收訂金57
萬元外，更要另請求損害賠償等語，致原告不得不繼續履 約，惟原告讓步後希望被告至少提供專業技師檢驗證實該 夾層安全無虞之報告，被告則敷衍表示待尾款交付後再提 供如海沙屋、輻射屋等相關資料給原告；至原告交付尾款 後，證人與被告竟表示海沙屋、輻射屋等相關資料可於網 路上找到，以此與夾層部分無關搪塞原告，復稱交付裝潢 工程契約書、建商契約書給原告，讓原告之後若房屋或裝 修有問題時可直接找建商或裝潢商，造成原告百般無奈之 下方提起本件訴訟主張權利。
３、依證人證述該夾層係買賣系爭房屋之重要之點，又證述該 夾層不在建築執照範圍與合法容積範圍內係屬違建，足證 被告既向原告保證該夾層之合法性，卻出賣含有違建瑕疵 之系爭房屋給原告，依法原告自得請求減少價金，本件請 求自屬有據。
４、第按，證人雖證稱係受原告委託，惟原告找上證人之目的 ，本僅係為了詢問有關奢侈稅之問題，係在被告之妻向原 告表示證人係舊識且一時找不到其他代書可以處理本件買 賣移轉登記，兩造始同意由證人處理本件買賣事宜。原告 既不認識證人，對於證人本無信賴之基礎，如非被告之妻 表示證人係伊舊識，且一時找不到其他代書，原告始同意 由證人辦理買賣事宜，實足見原告並無任何委託證人處理 之理由，難認證人係由原告所直接委任。事實上，於本件 履約過程中，證人因與被告之妻係屬舊識，處處迴護被告 與被告之妻，此觀原告於發現系爭房屋夾層疑似違建後向 被告、被告之妻與證人求證時，證人明知該夾層係屬違建 仍堅持沒有不合法，使用權是2層的價值云云，企圖以此 說服原告放棄主張權利，足見其立場有所偏頗，證詞可信 度實容有疑義。又兩造嗣後改約於104年8月24日始點交系 爭房屋，詎證人於預擬尾款結清費用時，竟將6、7、8月 份尚未點交前之系爭房屋房屋稅、管理費與水電瓦斯費用 均擬歸由原告負擔，於原告表明與交易慣例有違，依慣例 在房屋未點交前上開費用不應由買方負擔，證人始將該等 費用改歸由被告負擔。凡此在在均得見證人立場偏頗，證 言又有上開與事實不符、避重就輕與明顯迴護被告之處， 實難全然採信。
（六）對被告抗辯之陳述：
１、原告並非房地產買賣專業人士，對於法令本不熟悉，本件 買賣過程中均基於信任被告之立場，因被告一再保證系爭 夾層之合法性，故原告本未就夾層合法性生疑。又原告於 簽約時雖曾詢問被告、被告之妻與證人楊玉華關於系爭契
約第1條第2項第1款所載「本買賣標的之建物包括未依法 申請增建之部分」係指何處，惟渠等表示係因系爭建物有 陽台外推，故該條文所提及未依法申請增建之部分乃是指 陽台外推而言，而非指系爭夾層，原告始信賴被告而與之 訂立系爭契約，是被告雖據上開規定置辯，惟被告既未誠 實告知夾層係屬違法，更不斷保證夾層合法性，被告依法 自應負擔瑕疵擔保責任甚明。
２、再者，於買賣過程中被告等人曾無數次向原告保證系爭夾 層之合法性，此觀原證3錄音譯文即明。如「不可能不合 法。不合法不會推出來賣。」、「我給你的東西都是合法 的東西啊。」、「我給你的東西都是合法的，我的權狀、 房子、土地，什麼都是阿。」、「應該是說你去找如果它 （夾層）有不合法，你可以去證實它才有這個問題吧！那 現在我好好的東西給你，你跟我說它不合法。」、「現在 重點是我給你的東西沒有不合法的都是合法的」、「它（ 夾層）是安全的合法的」等等。由渠等回應原告詢問時仍 堅稱系爭夾層係屬合法云云，實足證係因被告確實於買賣 過程中多次向原告保證系爭夾層之合法性，原告始與被告 訂立系爭契約，則被告依法自應負瑕疵擔保之責。 ３、末按，系爭夾層就本件買賣契約而言應屬重要之點，詎被 告竟欺原告不諳法令無法辨識夾層合法性，而一再透過保 證系爭夾層合法等方式，使原告誤信而與之訂立系爭契約 ，同時卻不交付原告充足資訊（如權狀、謄本等）以避免 原告察覺系爭夾層非屬合法，其意圖甚為明顯。（七）準此，系爭房屋既有顯然之瑕疵，亦缺乏被告所保證之品 質，原告依民法第359條前段請求被告減少系爭契約之買 賣價金10分之1即65萬元依法顯屬有據。為此，爰依民法 第359條前段提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告65 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告對於原告向其購買已施作夾層之系爭房屋，兩造並訂有 不動產買賣契約書，及系爭房屋內之夾層係二次施工之違建 等事實，均不爭執，惟以：
（一）原告於買受系爭房屋前，即曾看過該同棟大樓之其他建物 ，已知該大樓之夾層部分，係屬違章之二次施工，且兩造 於訂約時，原告亦知悉夾層部分係違章施作，未登載於建 物登記謄本，此觀證人楊玉華於本院證稱原告於簽約時已 取得土地及建物謄本，及其有向原告詳細解釋建物謄本上 登記之坪數並說明原告所購買之範圍包含增建及附加設施 即明。又證人楊玉華亦證稱原告交付尾款時，證人將建商
的土地建物預售契約及承攬夾層、陽台外推（及二次施工 的部分）工程契約書一併交給原告，是以，原告主張其於 交付尾款時方取得土地及建物之謄本，顯與事實不符。（二）再者，買賣不動產非屬兒戲，以社會經濟交易之經驗觀之 ，一般人於簽買賣契約前除詳細看屋外，均會要求賣方提 供不動產謄本或權狀，詳細研究，以確認系爭不動產是否 屬有權處分、有無登記其他物權、是否設有抵押權等重大 事項，並詳查買賣契約書所記載之約定，殊難想像會有人 於未查知不動產之重大事項前，即訂定買賣契約並給付高 額價金之情況發生。況證人楊玉華為通過國家考試之地政 士，且為本件訴訟之第三人，實無甘冒涉犯偽證罪之風險 ，到庭具結後為虛偽證述，原告所為之陳述與主張，顯與 經驗法則及買賣契約之記載不符。
（三）又系爭不動產買賣契約第1條第2項第1款明文約定：「本 買賣標的之建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證有 權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及 可能產生之風險，雙方已確實知悉並同意承受之。」，是 被告就此不負擔保責任。另依前開契約書第6條第1項約定 ，買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。 如有增築建物均應依照現狀連本建物移交與甲方所有，其 若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補 償款項，洵此，原告請求減少價金，即無理由。況被告於 先前向建商買屋後，再自行出資施作夾層，對該建物之價 值，係屬有增無減，原告主張應減價65萬元，顯屬無理且 過高。
（四）綜上，本件原告於契約成立時，即已明白買賣標的包括建 物本體及未依法申請增建之部分，並知悉系爭房屋之夾層 部分係未依法申請之增建，未登載於建物登記謄本，依契 約及民法之規定，被告就此部分不負擔保責任，且兩造亦 明文於契約內約定，兩造不得因建物現狀與登記簿所載事 項不符，而向他方請求增減或補償款項，故原告提起本件 訴訟主張減少價金，於法無據等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回；如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告 假執行。
三、本院之判斷
（一）原告主張兩造於104年5月24日簽立不動產買賣契約書，由 原告向被告購買系爭房屋，約定總價為650萬元，價金已 給付完畢，被告並保證系爭房屋全部均為合法建物，惟系 爭房屋之夾層屬二次施工之違建，將來可能面臨拆除之風 險，顯有減少其價值之瑕疵，亦缺乏被告所保證之品質，
為此依民法第359條前段請求被告減少買賣總價金之10分 之1即65萬元等情，業據其提出不動產買賣契約書、本票 影本為證（見卷第16至22頁）。被告固不否認與原告簽立 上開不動產買賣契約，及所出賣之系爭房屋確有施作增建 夾層之事實，惟抗辯其係依現況交屋，並無隱瞞增建夾層 或保證夾層為合法情事等語。是本件之爭點厥為：系爭房 屋之違建夾層，是否不具被告所保證之品質，或減少其價 值之瑕疵？原告依物之瑕疵擔保之法律關係，請求減少價 金65萬元，有無理由？茲論之如下：
（二）關於系爭房屋之違建夾層，是否不具被告所保證之品質， 或減少其價值之瑕疵部分：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。而買賣標 的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條、第373條 、第359條分別定有明文。又出賣人依民法第354條第2 項 、第360 條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之 ，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」 之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證。因此 出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意， 始負有履行該擔保約款之義務（臺灣高等法院95年度重上 字第258 號判決意旨參照）。另所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字 第1173號判例參照）。再按買受人於契約成立時，知其物 有民法第354條第1項項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責，民法第355條第1項亦有明文。
２、經查，關於被告有無保證系爭夾層係合法施作一節，經證 人即楊玉華於言詞辯論期日到庭證稱：「（問：證人是否 兩造系爭房屋買賣的承辦代書？）是。（問：證人是否有 參與全部的買賣過程？）兩造是說好才約好到我的事務所 辦理過戶。簽約當天兩造到我的事務所，兩造在我的事務 所議價，講蠻久的。104年5月24日兩造到我的事務所簽約 。（問：當時兩造有無就房屋的夾層是否合法做討論？） 當場沒有，但被告之妻子黃詩方有一直說買的成本多少錢 ，夾層花多少錢，所以沒有辦法依原告的價錢賣給他，否
則他要賠錢，如原告不買，他就出租給學生，所以被告也 可以不賣。我聽到被告之妻子黃詩方說夾層及裝修大約花 100萬元。」（見卷第45頁反面、46頁正面）等語。查證 人楊玉華僅係本件房屋買賣承辦代書，其與兩造均無證據 證明有何怨隙或利害關係存在，所為證言應無偏頗任何人 之必要而屬可信。參以兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書 ，並未就被告應保證系爭夾層之合法性為任何約定等情， 足見被告並未為任何保證系爭房屋內夾層係屬合法興建之 意思表示情事。至原告雖提出兩造及其與證人楊玉華間之 對話錄音譯文（見卷第25至29頁），主張被告確於締約前 後，一再保證系爭房屋之夾層為合法施作云云。然前開對 話時間為104年6月25日、104年6月28日契約成立並點交房 屋後所錄，且綜觀對話內容諸如「（問：你們也不知道它 是屬於不合法喔？）不可能不合法。不合法不會推出來賣 」、「（問：為什們你的第一層有權狀、第二層沒有權狀 ，因為只要沒有權狀就屬於違建？）樓中樓都沒有權狀」 、「（問：因為既然有這方面的問題，你就要提供我關於 這方面的訊息？）我怎麼提供給你，我給你的東西都是合 法的東西啊」、「（問：沒有，沒有，夾層的部分是違建 ？）我給你的東西都是完全合法的，我的權狀、我的土地 什麼都是」、「（問：我現在想了解的是說當初建商跟你 說的它是合法還是不合法？）不合法不會賣。現在重點是 我給你的東西沒有不合法，都是合法的」等語，均為雙方 對系爭夾層是否合法之主觀認知，並無被告保證系爭夾層 為合法施作之意思表示。此外，原告復未舉證證明被告保 證系爭夾層合法，且兩造以此擔保約款達成意思表示一致 之情事，揆諸首揭說明，本件並未該當民法第354條第2項 保證之要件，是被告自無擔保系爭夾層為合法之義務，原 告主張系爭房屋欠缺被告保證之品質之情事，被告應負擔 保責任云云，洵不足採。
３、次按所謂夾層，根據建築技術規則建築設計施工編第1條 第18款之規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一 樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積3分之1或100 平方公尺者，視為另一樓層。又建築物內如興建夾層，依 建築法第25條第1項、第30條及第39條規定，必須於申請 建造執照時，即向主管機關提出申請，並經審查許可後始 得為之，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更設計 。而交屋後已取得使用執照之房屋性質上屬已竣工之建物 ，買受人欲就夾層部分施工，即屬於原建物增加面積之增 建行為，依法應請領建造執照，始可合法施作並擁有、使
用該夾層空間，若買受人在未依法請領建造執照情況下即 行僱工興建夾層，依建築法第25條、第86條規定，將受罰 鍰、勒令停工或強制拆除之處分。此外，夾層部分之地板 面積依法應列入建物總樓地板面積計算，若出賣人已將該 建物之容積率完全使用完畢，買受人即使請領建造執照， 亦將因已無剩餘容積餘額而無法獲准取得執照。經查，系 爭房屋內之夾層係於系爭房屋建造後未經申請而另行增建 之違建，業經兩造所不爭執，則系爭房屋中關於夾層之設 計、施作，恐有使此部分遭拆除之可能；系爭房屋既無從 施作合法夾層供原告居住使用，被告所給付之系爭房屋此 部分固無法達到契約預定之效用而構成物之瑕疵。然查， 證人楊玉華於上開言詞辯論期日證稱：「（問：《104年5 月24日簽約日當天》兩造如何議價？我有在旁邊。賣方（ 即被告）想賣680萬元，買方（即原告）說太貴，賣方（ 按應為買方）出價620萬元，差距很大，賣方是由被告之 妻子黃詩方出面，賣方說金額差距太大也沒關係，也不一 定要賣，也有跟原告說再考慮看看，不一定要買，被告也 有建議原告去買同一棟其他的房屋，但原告說他有去看過 ，原告不滿意，表示那間可以使用的坪數不夠，沒有做夾 層。我有聽到原告說坪數不夠是因為除了原告之外，還有 壹個女兒、及哥哥的小孩（2、3歲），如果不做夾層，房 間坪數是不夠的，所以原告喜歡被告的房屋，格局及房間 都符合他的要求，原告說很有誠意想要買，後來以650萬 元成交。被告之妻子黃詩方後來打電話問他先生650萬元 是否可以，被告說有緣就賣，買方當時說很急迫，有住的 需求，如650萬元成交，要讓他先行點交使用。（問：《 買賣當時》有無將謄本等資料給原告？）有，我有向原告 解釋土地、建物坪數。被告之妻子黃詩方當下有表示有增 建及陽台外推，所以我有跟原告說買的範圍包含增建及附 加設施等。」、「權狀裡面沒有包含夾層，建物登記謄本 沒有顯示有夾層。」、「（問：被告是向建商買預售屋？ ）是。於原告交付尾款時，我也有將建商的土地建物預售 契約及承攬夾層、陽台外推（即二次施工的部分）工程的 契約書一併交給原告。我沒有保留上開契約書的影本，因 為頁數太多，我將原本都交給原告，這是原告要求的。（ 問：系爭房屋的夾層是否屬於違建？）是違建。不在建築 執照範圍內，也不是合法容積範圍內，屬於增建。」等語 （見卷第45頁反面至47頁），而兩造對於交付尾款時，原 告有收受生光公司承攬系爭房屋夾層及陽台外推工程之裝 修工程承攬合約書之事實，亦不爭執，並有裝修工程合約
書附卷可稽（見卷第79至85頁），參以系爭房屋登記之總 面積為51.14平方公尺，附屬建物部分包含陽台5.53平方 公尺、雨遮2.37平方公尺及新竹市○○段00000000○號應 有部分158/10000之共有部分，並未包含系爭夾層，有系 爭房屋之建物謄本（卷第51頁）在卷可憑，核與證人證述 相符，顯見系爭買賣契約成立時，被告及證人楊玉華已向 原告說明系爭建物於地政機關登記之範圍不含系爭夾層， 該夾層係被告買受系爭房屋後，另行委由生光公司施作， 為未依法申請建築許可而自行增建之部分。又依系爭買賣 契約第1條之記載，買賣標的範圍包含主建物51.14平方公 尺，附屬建物7.9平方公尺，核與前揭建物登記謄本所載 之面積相符，惟觀諸卷附系爭夾層照片（見卷第86至88頁 ）及前揭裝修工程承攬合約書所附設計圖說可知，系爭房 屋內之夾層已經作滿，相當於一層樓之面積，則原告實際 上購買系爭房屋包含夾層之面積，顯然與系爭買賣契約書 及前揭建物謄本之記載不同，而系爭買契約書第1條第2項 第1款約定：「本買賣標的之建物包括未依法申請增建之 部分，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分 之雙方權利義務及可能產生之風險，雙方已確實知悉並同 意承受之。」第6條第1項前段約定：「買賣不動產標的之 土地與房屋，均以簽約時現狀為準。如有增築建物均應依 照現狀連本建物移交與甲方所有，其若與登記簿所載事項 有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項。」（見卷第 18、20頁），上開條款業經原告同意並簽名用印，且依證 人楊玉華前開證言，原告於締約前，已看過與系爭房屋相 同一棟之其他房屋，因該屋無夾層，使用面積不敷原告使 用，原告不滿意；而系爭房屋格局及房間符合原告需求故 而願意購買，參以證人楊玉華已交付原告系爭房屋建商之 土地建物預售契約及前揭裝修工程承攬合約書等情，益徵 原告於系爭買賣契約成立時，即已知悉系爭夾層為未經許 可而二次施工之增建部分，準此，依民法第355條第1項之 規定，被告對於系爭房屋之夾層不負物之瑕疵擔保責任， 應堪認定。
４、至原告主張被告於簽訂系爭買賣契約時，未交付系爭建物 權狀或謄本以提供原告充足資訊，致使原告誤信系爭夾層 為合法而與之訂立系爭契約云云。查兩造簽訂買賣契約當 日，被告之妻及證人楊玉華均提出系爭建物之建物謄本， 並已交付原告，業經證人楊玉華證述如前。又系爭房屋買 賣契約書第1條已記載主建物及附屬建物之面積，衡之常 情，購買不動產之買受人，對於買受房屋面積多寡，每坪
價格若干等契約必要之點，必會加以注意，簽約時亦會注 意契約約定之買賣標的範圍是否與不動產所有權狀及地政 機關登記簿之記載相符；房屋如可合法增建夾層，則買賣 契約、所有權狀及地政關核發之謄本所記載之房屋面積應 會包含夾層面積，是以，縱被告或代書於締約時未提供系 爭房屋之建物謄本，原告理應會主動要求被告或證人提供 系爭建物之謄本、權狀或相關資料以確定買賣標的之範圍 。再參酌以二次施工之方式興建夾層係屬違法，業經主管 機關及媒體多方宣導與報導，已為一般民眾所周知，原告 自難推諉稱其於系爭買賣契約成立時，不知系爭房屋內之 夾層係違法增建之情事，則其主張係誤信該夾層為合法而 與被告締約云云，亦無足採。
５、從而，系爭房屋之夾層雖屬未經許可而增建之部分，惟被 告並未保證該夾層之合法性；又系爭房屋交付原告時，雖 存在上開該瑕疵，然原告於買賣契約成立時即已知悉，已 如前述，是被告亦不負擔保之責。原告主張被告應負物之 瑕疵擔保責任而請求減少價金，洵屬無據。
四、綜上，本件被告對於系爭房屋之夾層違建不負物之瑕疵擔保 責任，從而，原告依民法第359條前段規定，起訴請求減少 系爭房屋之買賣價金65萬元，為無理由，應予駁回。又原告 之訴既不應准許，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。
五、本件兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後認為均不足影響 本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
民事第一庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
書記官 李慧娟