臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第34號
原 告 李 珈
訴訟代理人 張琬萍律師
林錦輝律師
被 告 林莉珺
楊自強
上 一 人
訴訟代理人 陳 緞
上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國105 年1 月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文 。本件原告起訴，其先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下 同）755 萬7,693 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；備位聲明：被告應給付原 告184 萬2,692 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息。嗣於民國104 年1 月7 日具 狀將前述先位聲明擴張為：被告應給付原告763 萬7,693 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並追加請求權基礎為撤銷受詐欺所為之意思表 示（見本院卷第58頁至59頁）。核原告所為，係基於本件請 求之同一基礎事實（即被告出售予原告之房地具有瑕疵）， 而擴張（指前述先位聲明）應受判決事項之聲明、追加訴訟 標的，依前揭法條規定，應予准許。
二、次按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己 之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決 之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律 關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其 當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義 務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體 上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院26年 渝上字第639 號判例意旨及93年度台上字第382 號判決意旨 參照）。經查，本件原告主張其與被告楊自強簽訂買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），購買坐落於新北市○○區○○段
○000 地號土地（權利範圍4 分之1 ）及坐落其上同段521 建號即門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 弄00○0 號房屋 （下稱系爭房地），原告與被告楊自強均為系爭買賣契約之 當事人，則依其所主張之事實，原告對被告係主張自己對被 告有請求權，對於其主張為義務者之被告提起本件訴訟，故 被告楊自強以系爭買賣契約當事人地位被訴，自有受本案判 決之資格，其當事人當屬適格。被告楊自強抗辯原告以其為 被告提起訴訟，顯為當事人不適格云云，並非可採。貳、實體部分：
一、原告主張：原告於103 年5 月17日，經由訴外人全國不動產 經紀股份有限公司土城捷運海山加盟店（下稱不動產公司） 居間仲介，與被告楊自強簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地 ，約定總價752 萬元，而系爭房地實為被告林莉珺出資購買 而登記於被告楊自強名下。被告2 人出售系爭房地時曾保證 系爭房地內家具設備齊全、頂樓加蓋之2 間套房及4 樓房屋 均為滿租而可收取每月租金3 萬5,600 元，並承諾簽約後第 1 個上班日繳清已使用之水電費，且系爭房屋之現況表勾選 未漏水一欄。詎交屋後，原告發現系爭房地具有下列瑕疵： ⒈僅頂樓加蓋內側1 間套房出租；⒉冷氣機台嚴重鏽蝕、底 盤破損，滴水擾鄰，嗣經環保局電話通知限期改善，否則開 單告發；⒊總電源不明原因跳電且電線發燙；⒋未繳清103 年4 月15日至6 月15日之電費；⒌系爭房地之頂樓加蓋外側 套房浴室地板嚴重漏水，沖水馬桶管線以外接明管之方式， 將廢水排至1 樓水溝而違反廢棄物清理法致該套房無法出租 使用等情，顯已嚴重影響系爭房地價值及契約預定之效用。 是以，被告顯有故意以不實之事，令原告陷於錯誤而為買受 系爭房地之意思表示，誤認系爭房地具有被告所保證之情形 方與彼等締約，嗣兩造調解未果，原告乃依民法第92條第1 項前段撤銷系爭買賣契約之意思表示。又被告之給付有物之 瑕疵，欠缺所保證之品質，原告亦得依民法第359 條規定解 除系爭買賣契約，被告受領價金之法律上原因已不存在，依 民法第259 條規定，原告得請求被告返還所交付之價金752 萬元及支出之修繕費用（即必要或有益費用）11萬7,693 元 ，爰先位請求被告給付763 萬7,693 元。又倘認原告主張之 撤銷或解約無理由，則備位依民法第359 條規定請求減少價 金，減少之金額依內政部不動產實價查詢服務網之記載，系 爭房地所處之民利街一帶於103 年成交者，單坪售價為31.3 25萬元，而本件為41.5萬元，每坪價差為10.175萬元，本件 有18.11 坪，共184 萬2,692 元等語。並聲明：⒈先位部分 ：被告應給付原告763 萬7,693 元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉備位部 分：被告應給付原告184 萬2,692 元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告楊自強則以：系爭房地係被告林莉珺借名登記在其名下 ，實際所有權為被告林莉珺所有，且系爭房地之買賣均由原 告及被告林莉珺所洽談及簽約，與其無關。又系爭買賣契約 所附確認本標的物現況說明書載明未附贈原告任何設備、未 有房間出租，現況說明書復經原告逐一確認並親筆簽名，且 原告已於簽約前檢視過系爭房地之現況，對於系爭房地之現 況及出租情形自有知悉，並確認無問題始簽訂系爭買賣契約 等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1 項所示。三、被告林莉珺則以：被告林莉珺願負擔系爭房地之修繕；原告 所支付瑕疵修復費用包含更換冷氣機、修復水錶，惟其均未 見到單據，且原告係更換新物，被告林莉珺並無支付的必要 等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1 項所示。四、本件原告於103 年5 月17日經由不動產公司之居間介紹，以 總價款752 萬元向被告楊自強購買系爭房地，原告已支付全 部價金；又系爭房地交付時，⒈僅頂樓加蓋內側1 間套房出 租；⒉冷氣機台嚴重鏽蝕、底盤破損，嗣經環保局電話通知 限期改善，否則開單告發；⒊總電源不明原因跳電且電線發 燙；⒋103 年4 月15日至6 月15日之電費未繳；⒌頂樓加蓋 外側套房浴室地板漏水，且沖水馬桶管線以外接明管方式， 將糞水直接排到1 樓水溝等事實，為兩造所不爭執，並有不 動產買賣契約書、不動產標的物現況說明書、新北市政府環 境保護局103 年9 月25日北環稽字第1031762584號函及房屋 現況及漏水照片各1 份在卷可證（見本院卷第18頁至第23頁 、第159頁 至162 頁），自堪認為真實。
五、原告主張系爭房地具有上述事實之瑕疵，且原告明知有此瑕 疵卻仍為上開保證，令原告陷於錯誤而買受系爭房地，原告 得依民法第359 條前段規定解除系爭買賣契約，或依民法第 92條第1 項前段規定撤銷其買受之意思表示，並依同法第25 9 條規定請求被告返還所受領之價金752 萬元及必要或有益 費用11萬7,693 元；倘解除契約顯失公平，則原告亦得依民 法第359 條規定請求減少價金184 萬2,692 元等語，則為被 告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者厥為：（一 ）原告以系爭房地具有瑕疵，而主張依民法第359 條規定解 除系爭買賣契約，有無理由？（二）原告以意思表示受詐欺 為由，而依民法第92條第1 項前段規定撤銷訂立系爭買賣契 約之意思表示，有無理由？（三）原告以系爭房地具有瑕疵 ，而主張民法第359 條規定請求減少價金，有無理由？
(一)先位聲明部分：
⒈原告以系爭房地具有瑕疵，而主張依民法第359 條規定解除 系爭買賣契約，有無理由？
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程 度無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5 條（即第354 條至358 條）之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契 約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第 1 項、第2 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係 指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為 物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上 字第1173號判例參照）。
⑵經查，依系爭不動產買賣契約書附表標的物現況說明書所載 ，被告楊自強於印有「現況是否有滲漏水情形？」之問題勾 選「否」，此有前揭不動產標的物現況說明書附卷可佐，應 認被告楊自強已就系爭房地於交付時房屋現況具有「未漏水 」之品質為保證。然系爭房地具有頂樓加蓋外側套房浴室地 板漏水一節，業據原告提出照片數幀為證，復為被告所不爭 執，且據上開照片所示，屋內牆面及天花板有多處水漬及油 漆隆起或剝落情形，衡情應係長時間累積之結果。參以原告 與被告楊自強於103 年7 月15日訂立系爭買賣契約後，原告 旋於同年8 月25日以存證信函反應有漏水之問題，堪信系爭 房地之漏水原因應於交屋前即已存在，是系爭房地確未具備 被告所保證之未漏水品質無疑。惟按買受人就物之瑕疵擔保 責任，有契約解除權或減少價金請求權，兩者固得擇一行使 ，但依其情形解除契約有顯失公平者，基於衡平法理，法律 仍不許解除契約，非謂有瑕疵存在即得任意主張解除契約。 而查，系爭房地僅有頂樓加蓋外側套房浴室漏水，並非為系 爭房地已達不堪居住之程度，且據證人即不動產公司店長傅 炳欽到庭證稱：103 年7 月底時，原告提及系爭房地漏水問 題，被告林莉珺及原告有至伊辦公室協調，渠等合意於7 月 底修繕完成，但一直拖到9 月底都沒有完成等語（見本院卷 第177 頁正面），並有原告提出之協議書影本1 紙在卷可參 （見本院卷第158 頁），可見系爭房地漏水情形尚非嚴重， 應非屬重大之瑕疵，原告主張其得解除系爭買賣契約在客觀 上有顯失公平之情形，故其依民法第354 條、第359 條規定
解除契約，並非可採。
⑶至原告所主張系爭房地亦具有僅頂樓加蓋內側1 間套房出租 、家具設備未齊全、水電費未繳等瑕疵，與被告保證不符云 云。然依系爭買賣契約內容所載，系爭買賣契約第10條第4 款約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定 為準」、第15條「乙方願意附贈甲方之設備項目（以簽約現 況為主），如需辦理過戶該費用由甲方負擔」欄位中，並未 勾選任何項目，又縱觀系爭買賣契約之內容，除於「其他約 定事項」中約定「乙方代理人確為乙方授權出售並簽訂本契 約，代理人同負契約及法律責任」外，並無有關附贈家具設 備、水電費負擔、房間滿租等約定之記載。原告既主張被告 楊自強曾就附設家具設備、水電費負擔及房間滿租等條件為 前開保證，且其係因系爭房地有房間滿租而決定購買，此顯 為系爭房地買賣之重要事項，兩造既知將代理授權部分特別 註明於契約條款中，顯見渠等對系爭買賣契約合法成立與否 極為謹慎，倘被告楊自強確有向原告保證系爭房地為家具設 備齊全、房間滿租且願意負擔已使用之水電費，被告實無可 能不要求於系爭買賣契約載明。是依系爭買賣契約之文義， 尚難認被告楊自強有向原告保證上述情狀之事實，此等項目 自非屬被告楊自強所應負瑕疵擔保之範疇。另原告復主張系 爭房地尚具有冷氣機台嚴重鏽蝕、底盤破損、頂樓加蓋外側 套房沖水馬桶管線以外接明管之方式，將糞水直接排到1 樓 水溝之瑕疵云云，惟系爭買賣契約第3 條載明：「甲方（即 原告）於簽訂本契約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視 ，並充分瞭解不動產經紀業所供之產調資料」等語，可知原 告訂立系爭買賣契約前有至現場檢視，自已知悉系爭房地之 實際屋況甚明，且冷氣機鏽蝕、管線外接之情，自外表可一 望即知（參卷內所附房屋現況及漏水照片），是原告於購買 系爭房地時應已知悉具上開狀態，可認原告與被告楊自強就 此已達成協議，尚難認具有無法達成契約預定效用之瑕疵存 在。又原告主張總電源因不明原因跳電且電線發燙之事實， 姑不論此係屬系爭房地本身情狀抑或用電習慣不當所致，惟 此並無礙系爭房地可供使用居住之狀態，是縱屬系爭房地之 瑕疵，其減損程度並無關重要，自不能認為係減少系爭房地 價值或買賣契約預定效用之瑕疵。
⑷至原告主張以系爭房地具瑕疵向被告林莉珺主張解除系爭買 賣契約云云。惟按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權 於他方，他方支付價金之契約，民法第345 條第1 項定有明 文，故買賣契約之成立，須以「雙方當事人之合意」為要件 。次按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣
約據所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就 買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事 外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權 存在之可言（最高法院40年台上字第1241號判例參照）。再 按買賣契約僅有債權效力，不能對抗契約以外之第三人（最 高法院20年上字第2405號判例參照）。經查，依系爭買賣契 約所載，其立契約書人之買方為「李珈」，賣方為「楊自強 」，且「買方簽章欄」、「賣方簽章欄」係分別由原告及被 告楊自強簽名及蓋章（見本院卷第21頁反面），可見本件簽 訂系爭買賣契約之當事人為原告及被告楊自強甚明。原告雖 主張：原告所支付之系爭買賣契約價金係匯入被告林莉珺之 戶頭，顯見被告林莉珺為實質上之出賣人云云（見本院卷第 156 頁），然原告曾於民事準備狀陳稱：被告林莉珺為系爭 買賣契約之出賣人即被告楊自強之代理人等語，可知原告對 於被告林莉珺為代理人之地位乙節有所知悉，是依前揭判例 說明，被告林莉珺既非簽訂系爭買賣契約之當事人，原告自 不得以系爭房地買受人之地位，向被告林莉珺主張系爭房地 有瑕疵所生之瑕疵擔保請求權，故原告向被告林莉珺主張系 爭房地有瑕疵，而向被告林莉珺請求解除契約，於法自屬無 據。
⒉原告以意思表示受詐欺為由，而依民法第92條第1 項規定撤 銷訂立系爭買賣契約之意思表示，有無理由？
⑴按民事法上所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以 不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字 第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第 92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權 行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事 人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字 第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他 人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思 表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人 或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其 依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98 年度台上字第171 號判決要旨參照）。原告主張被告向其保 證系爭房地滿租、家具設備齊全、將負擔已使用之水電費且 系爭房地未漏水等事實，既為被告所否認，原告自應就此負 舉證責任。
⑵經查，被告楊自強出售系爭房地過程中，係委由被告林莉珺 議約，並由被告林莉珺代理被告楊自強與原告簽立系爭買賣 契約等情，為兩造所不爭執，並有證人即簽約在場地政士蘇
晉得證稱：系爭買賣契約簽定時楊自強並未在場，係由林莉 珺代理；系爭買賣契約之實際賣方應為林莉珺及訴外人陳玖 仁等語明確（見本院卷第165 頁）。是原告主張因受詐欺而 同意簽立系爭買賣契約，其事實之有無，應該實際出賣人即 被告林莉珺有無為詐欺情事為斷。
⑶次查，縱觀系爭買賣契約之內容，均無有關附贈家具設備、 水電費負擔、房間滿租等約定之記載，已如上述，是難認被 告林莉珺有向原告保證上述條件之事實，自無原告所指詐欺 之情事可言。證人即不動產公司店長傅炳欽雖於本院言詞辯 論中證稱：原屋主（即被告林莉珺）有提到房屋是滿租之狀 態也有回報租金狀況，這間房子有4 樓及頂樓部分，4 樓是 1 萬8,000 元租金，頂樓有兩間，一間是8,500 元、1 間是 9,000 元，伊有要求要看到租約佐證，然伊到現場並未見任 何租客，伊去拍照當時確實4 樓沒有住人等語，然證人傅炳 欽亦稱伊並非系爭買賣契約之承接人，本件係由伊負責輔導 的蘇裕風接案回來討論等語，核與被告林莉珺當庭供稱：其 並不認識證人傅炳欽，是蘇裕風至現場拍照等語相互一致， 可見證人傅炳欽係自蘇裕風聽聞系爭買賣契約細節，與被告 當時所述交易條件是否全然一致，已有疑義。且原告既於訂 立系爭買賣契約曾至現場檢視，對於系爭房地並無出租乙節 應可預見，何得僅憑證人傅炳欽所述即率為認定具有被告所 保證「滿租」之情？況收租型房屋交易係屬特殊個案，亦經 證人傅炳欽到證述在卷，依一般交易常情，需承受租約之買 受人自應核對租賃契約，以明承租人為何人，原告卻捨此不 為，故原告或因錯誤判斷認系爭房地具有滿租狀態而訂立系 爭買賣契約，難謂以此認係被告林莉珺為欺罔行為所致。 ⑷至原告主張被告於系爭房地現況表勾選未漏水，然系爭房地 確有樓頂加蓋外側套房浴室地板漏水，顯有故意隱匿云云。 然查，依原告所提照片觀之，系爭房地內之天花板及牆面確 有局部有油漆鼓起、壁癌、水漬黑斑等現象，惟並無明顯滲 漏水之現象。且被告林莉珺既非土木建築專業人士，自難認 其有足夠之專業能力以區分一般人所謂「油漆鼓起」、「發 黴變色」或「壁癌」等現象，究係因室內濕氣、水氣吸附產 生，或係因滲漏水所生，自難以其在系爭買賣契約書內所附 之「標的物現況說明書」第3 項「是否有滲漏水情形之問題 」，勾選「否」之選項，而認被告林莉珺有刻意隱瞞或詐欺 之情事。且被告林莉珺亦於言詞辯論中供稱願意按照協議修 繕，並有上開協議書在卷可參，是被告林莉珺事後既已表達 修補之意，主觀上是否有詐欺意思，非無疑問。綜上，原告 未舉證證明被告林莉珺以欺罔方式保證可達上述條件，致原
告陷於錯誤而購買系爭房地，是其主張得依民法第92條第1 項規定，向被告撤銷其買受系爭房屋之意思表示，尚非可採 。
(二)備位聲明部分：
原告以系爭房地具有瑕疵，而主張依民法第359 條規定請求 減少價金，有無理由？
⒈本件系爭房地交付前欠缺被告所保證之漏水品質，已如前述 。惟按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或 請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買 受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與 系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為 計算之基準（最高法院86年台上字第1615號判決意旨參照） 。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是系爭房地是否因漏 水瑕疵致價值減損，係以瑕疵交易標的之實際價值是否低於 交易時價格為斷，原告並應就此負舉證責任。然本件原告就 系爭房地之瑕疵狀況及其是否影響實際交易價值一節，非但 遲未聲請本院囑託適宜之鑑定機關鑑定，致本院無從判斷其 交易價值是否減損及減損之價額為何？更於104 年10月6 日 具狀表示：因鑑定所需費用過鉅，且無法尋得合適之鑑定機 關，請求本院依卷內資料裁判等語（見本院卷第140 頁）， 故系爭房地雖有前揭漏水情形，然其漏水瑕疵是否有價值之 減損，並無證據可資證明，是原告主張因漏水所致系爭房地 價值減損而請求減少價金，未舉證以實其說，其請求要難准 許。
⒉原告雖主張：系爭房地減少之金額，可依內政部不動產實價 查詢服務網之記載為據，而系爭房地所處之民利街一帶於10 3 年成交者，單坪售價為31.325萬元，本件為41.5萬元，每 坪價差為10.175萬元，本件有18.11 坪，共減少價額184 萬 2,692 元云云。惟查，系爭買賣契約所載之售價係因買賣雙 方就系爭房地之狀況、使用方式等因素合意定之，此參證人 傅炳欽於言詞辯論時供稱：因為系爭房地有附加價值，伊是 以滿租狀態作銷售，符合當時行情，伊亦將此情讓買方知悉 供購買與否之判斷等語即明，此核與系爭房地具有漏水瑕疵 所減損之實際價格，衡屬二事，是原告上開主張亦無足取。六、綜上所述，系爭房地雖具漏水瑕疵，惟該瑕疵非屬重大，原 告請求解除契約顯失公平，且被告亦無原告所指之詐欺行為 ，原告復未舉證該瑕疵有致系爭房地價值之減損。從而，原 告先位依民法第359 條前段規定解除系爭買賣契約，或依民
法第92條第1 項撤銷系爭買賣契約之意思表示，而請求被告 給付763 萬7,693 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息；備位依民法第359 條規 定請求減少價金，而請求被告給付184 萬2,692 元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與 判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 1 月 26 日
民事第三庭 法 官 高文淵
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 105 年 1 月 26 日
書記官 古紹霖