臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第251號
原 告 簡鴻永
訴訟代理人 張逸婷律師
李進成律師
劉依伶律師
被 告 賴正堂
陳江玉女
陳朝樹
呂德旺
李旻達
賴正德
許合進
蔡重光
上八人共同
訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師
被 告 賴宥心
訴訟代理人 林重宏律師
複 代 理人 柯智炫律師
被 告 林鴻邦
訴訟代理人 吳姝叡律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國
104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人聲請調解而不成立，如聲請人於調解不成立證明書 送達後10日之不變期間內起訴者，視為自聲請調解時，已經 起訴；其於送達前起訴者，亦同，民事訴訟法第419條第3項 定有明文。查本件原告曾於民國102年9月30日向本院聲請調 解，有其提出之聲請調解狀可稽（見本院102年度板調字第 195號卷，下稱系爭調解卷），經本院板橋簡易庭調解而未 成立，原告於102年12月25日收受調解不成立證明書後，於 103年1月3日向本院提起本件訴訟，亦有調解不成立證明書 、送達證書及起訴狀可按（見本院調解卷㈡及本院卷㈠第2 頁），且經本院調閱系爭調解卷核對無訛。是依上開規定， 本件視為自其聲請調解時已經起訴，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請
求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第2款定有明文。本件原告起訴時，原以其為附表Ａ原屬被 告賴正堂（下稱賴正堂）所有之土地、附表Ｂ原屬被告賴正 德（下稱賴正德）所有之土地及附表Ｃ原屬被告賴宥心（下 稱賴宥心，與賴正堂、賴正德等人下合稱賴正堂等3人）所 有之土地（上開附表Ａ、Ｂ、Ｃ等土地，下合稱系爭土地） 之租地建屋之承租人，於賴正堂等3人出售系爭土地時，依 土地法第104條及民法第426條之2等規定，有優先承買權。 惟賴正堂於附表Ａ-1所示「立約日期年月日」欄，未以書面 通知其，出售附表Ａ-1「移轉、買受持分」欄所載系爭土地 應有部分各予附表Ａ-1「買受人」欄所示被告陳江玉女（下 稱陳江玉女）、被告蕭志銘（下稱蕭志銘）、被告黃朝國（ 下稱黃朝國）、被告陳朝樹（下稱陳朝樹）、被告呂德旺（ 下稱呂德旺）、被告李旻達（下稱李旻達，與陳江玉女、蕭 志銘、黃朝國、陳朝樹、呂德旺等人下合稱陳江玉女等6人 ；如與陳江玉女、陳朝樹、呂德旺等人下則合稱陳朝樹等4 人），其後呂德旺另於102年7月26日出售如附表Ａ-1所示之 系爭土地應有部分予被告李金能（下稱李金能）；賴正德於 附表Ｂ-1所示「立約日期年月日」欄，亦未以書面通知其， 出售附表Ｂ-1土地「移轉、買受持分」欄所載應有部分各予 附表Ｂ-1「買受人」欄所示李旻達、被告許合進（下稱許合 進）、被告蔡重光（下稱蔡重光，與李旻達、許合進下合稱 蔡重光等3人），李旻達則於100年5月18日另出售附表Ｂ-1 所示之應有部分予呂德旺；賴宥心於附表Ｃ-1所示「立約日 期年月日」欄，亦未以書面通知其，即出售附表Ｃ-1「移轉 、買受持分」欄所載系爭土地應有部分予附表Ｃ-1「買受人 」欄所示被告林鴻邦（下稱林鴻邦），認上開賴正堂等3人 與其餘被告間之買賣行為違反土地法第104條及民法第426條 之2等規定，不得對抗其，並聲明：「確認原告就被告等就 坐落新北市土城區學林段521、523、525、575、597、600、 602、606、608、624、625、626、631、632等地號14筆土地 （按即系爭土地）於附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1之移轉登記日期 、登記字號、移轉權利範圍，以買賣為原因之出賣行為，有 優先購買權存在」、「被告等即附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1之買 受人，應將如附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1之登記日期、登記字號 、權利範圍、以買賣為原因之移轉登記予以塗銷。其中：㈠ 呂德旺、李金能如附表Ａ-1編號㈡之移轉登記行為，應塗銷 回復給呂德旺，呂德旺應再塗銷回復給被告賴正堂。㈡李旻 達、呂德旺如附表Ｂ-1編號㈡之移轉登記行為，應塗銷回復 給李旻達，李旻達應再塗銷回復給賴正德」、「前項塗銷後
，賴正堂等3人應將系爭土地如附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1所有 權權利範圍，與原告訂立買賣契約，並於原告給付附表Ａ-1 、Ｂ-1、Ｃ-1之原買賣價金之同時，將上開土地應有部分移 轉登記給原告」（見本院卷㈠第4至13、34、48至49頁）， 嗣於本院審理中以蕭志銘、黃朝國分別贈與其等系爭土地應 有部分予蕭博仁（下稱蕭博仁）、黃建勛（下稱黃建勛）， 詳如附表Ａ-1-1編號㈠、㈡所示，追加蕭博仁、黃建勛二人 為被告，並追加聲明：「蕭志銘、蕭博仁如附表Ａ-1-1編號 ㈠之移轉登記行為，應塗銷回復給蕭志銘，蕭志銘應再塗銷 回復給賴正堂」、「黃朝國、黃建勛如附表Ａ-1-1編號㈡之 移轉登記行為，應塗銷回復給黃朝國，黃朝國應再塗銷回復 給賴正堂」等情（見本院卷㈢第27、31至37頁），嗣復以賴 正堂等3人出售系爭土地之買賣總價已經確定，與其等3人以 及李旻達分別怠於行使對於向其等買受系爭土地之陳江玉女 等6人、蔡重光等3人與林鴻邦請求返還系爭土地之權利，與 蕭志銘、黃朝國以贈與為原因無償讓與系爭土地應有部分之 行為係詐害債權行為為由請求撤銷，並主張代位賴正堂等3 人以及李旻達，請求附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ-2等「買受人」欄 所載之陳江玉女等6人、蕭博仁、黃建勛、蔡重光等3人、呂 德旺、李金能及林鴻邦等人塗銷所有權移轉登記行為，賴正 堂等3人並應依附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ-2所示買賣行為之同一 條件，與其訂立買賣契約，並於其給付附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ -2「買賣總價」欄所示價金同時，將附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ-2 所示之土地移轉登記予其，並變更聲明：「賴正堂部分：㈠ 確認原告就賴正堂與陳江玉女等6人就附表Ａ-2所示之買賣 行為，有優先承買權存在。㈡蕭志銘與蕭博仁間就附表Ａ-2 編號㈡所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢黃朝國 與黃建勛間就附表Ａ-2編號㈢所示土地所有權移轉登記行為 ，應予塗銷。㈣賴正堂與陳江玉女等6人間就附表Ａ-2編號 ㈠所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈤賴正堂就附 表Ａ-2編號㈠所示之土地，應按其與陳江玉女等6人就附表 Ａ-2編號㈠所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約 ，並於原告向賴正堂給付如附表Ａ-2編號㈠所示買賣價金之 同時，將附表Ａ-2編號㈠所示之土地移轉登記予原告」、「 賴正德：㈠確認原告就賴正德與蔡重光等3人就附表Ｂ-2編 號㈠所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡呂德旺與李金 能間就附表Ｂ-2編號㈢所示土地所有權移轉登記行為，應予 塗銷。㈢李旻達與呂德旺間就附表Ｂ-2編號㈡所示土地所有 權移轉登記行為，應予塗銷。㈣賴正德與蔡重光等3人間就 附表Ｂ-2編號㈠所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。
㈤賴正德就附表Ｂ-2編號㈠所示之土地，應按其與被告蔡重 光等3人就附表Ｂ-2編號㈠所示買賣行為之同一條件，與原 告訂立買賣契約，並於原告向被告賴正德給付如附表Ｂ-2編 號㈠所示買賣價金之同時，將附表Ｂ-2編號㈠所示之土地移 轉登記予原告」、「賴宥心部分：㈠確認原告就賴宥心與林 鴻邦就附表Ｃ-2所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡賴 宥心與林鴻邦間就附表Ｃ-2所示土地所有權移轉登記行為， 應予塗銷。㈢賴宥心就附表Ｃ-2所示之土地，應按其與被告 林鴻邦就附表Ｃ-2所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買 賣契約，並於原告向賴宥心給付如附表Ｃ-2所示買賣價金之 同時，將附表Ｃ-2所示之土地移轉登記予原告」等情（見本 院卷㈢第266至278頁）。其後於104年5月13日具狀陳明本件 僅針對賴正堂等3人、陳朝樹等4人、蔡重光等3人及林鴻邦 等人間之所有權移轉登記行為請求塗銷，撤回對於其餘第一 手買方及其等以下之移轉行為（即撤回對蕭志銘、黃朝國二 人與其後手蕭博仁、蕭建勛間，以及李旻達與呂德旺間之塗 銷所有權移轉登記行為之請求，見本院卷㈣第32頁正反面、 第224頁正反面），再度變更聲明為：「㈠確認原告就賴正 堂與陳朝樹等4人就附表Ａ所示之買賣行為，有優先承買權 存在。㈡賴正堂與陳朝樹等4人間就附表Ａ所示土地所有權 移轉登記行為，應予塗銷。㈢賴正堂就附表Ａ所示之土地， 應按其與陳朝樹等4人就附表Ａ所示買賣行為之同一條件， 與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正堂給付如附表Ａ所示 買賣價金之同時，將附表Ａ所示之土地移轉登記予原告。㈣ 確認原告就賴正德與蔡重光等3人就附表Ｂ所示之買賣行為 ，有優先承買權存在。㈤賴正德與蔡重光等3人間就附表Ｂ 所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈥賴正德就附表 Ｂ所示之土地，應按其與蔡重光等三人就附表Ｂ所示買賣行 為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正德給 付如附表Ｂ所示買賣價金之同時，將附表Ｂ所示之土地移轉 登記予原告。㈦確認原告就賴宥心與林鴻邦就附表Ｃ所示之 買賣行為，有優先承買權存在。㈧被告賴宥心與林鴻邦間就 附表Ｃ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈨賴宥心 就附表Ｃ所示之土地，應按其與林鴻邦就附表Ｃ所示買賣行 為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴宥心給 付如附表Ｃ所示買賣價金之同時，將附表Ｃ所示之土地移轉 登記予原告」等情（見本院卷㈣第5至13頁）。核原告歷次 訴之追加或變更情節，均係本於其為系爭土地之承租人，賴 正堂等3人出售系爭土地並為移轉登記，未通知其是否行使 優先承買權，違反土地法第104條及民法第426條之2等規定
之爭執情節，與原起訴部分係本於同一基礎事實而來，證據 資料有其共通性，所為歷次訴之追加、變更行為，合於前揭 法律規定，應予准許。
三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，（最高法 院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。經查本件原告主張 其為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先購買權，惟為被 告所否認，其優先購買權之存否因而有不明確，使其在私法 上之地位有不安之狀態，而此項不安之狀態能以確認判決除 去等語，依上開說明，自應許其提起本件確認之訴。乙、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於91年10月31日基於租地建屋之目的，向 賴正堂等3人及訴外人余玉枝、謝耀昆、賴正雄及何溪泉等 人（以下合稱原地主），承租其等共有包括系爭土地在內之 坐落於新北市土城區學林段521 、523 、525 、575 、597 、600 、602 、606 、608 、624 、625 、626 、631 、 632 等地號土地（重測前地號各為臺北縣土城市柑林埤段 431 、438 、439 、431-2 、431-3 、431-4 、431- 5、 431-6 、431-7 、431-8 、431-9 、431-14、431-15等地號 ，下合稱系爭租賃土地），約定租賃期限為6 年，即自92年 1 月1 日起至97年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同） 25萬元，並經系爭租賃土地原地主出具「土地出租」授權書 ，委託訴外人賴正火（下稱賴正火）與伊簽訂土地租賃契約 書（下稱91年租約），嗣伊於97年11月27日向原地主續租系 爭租賃土地，約定租期自98年1 月1 日起至100 年12月31日 止，每月租金為38萬元（下稱97年租約），伊已如數給付租 金予賴正堂、賴正德等原地主，伊亦在系爭土地上興建鐵皮 屋。97年租約屆滿前，訴外人賴耀霆（下稱賴耀霆）代表其 他原地主於100 年8 月18日以板橋後埔郵局存證號碼第275 號存證信函（下稱8 月18日存證信函）通知伊表示租約期滿 另有他用不再續租，並未提及賴正堂及賴正德已分別於99年 4 月14日及100 年3 月7 日分別將附表Ａ、Ｂ土地出售他人 ，經伊委由律師於100 年9 月28日通知賴耀霆表明續租之意 （下稱9 月28日律師函），呂德旺於100 年11月7 日單獨一 人以代書身份代表系爭租賃土地原地主至太平洋律師事務所 洽談續租事宜，惟僅就系爭租賃土地之續租條件要求調高租 金，亦未提及賴正堂等3 人已出售或欲出售系爭土地予他人
，嗣賴耀霆代表地主於100 年12月30日寄發板橋後埔郵局存 證號碼000451號存證信函（下稱12月30日存證信函）予伊， 係以系爭租賃土地另有他用，不再續租，亦未表明賴正堂等 3 人已將系爭土地出售他人。經伊聯繫賴耀霆，積極表達續 租之意，而自101 年1 月1 日續租系爭租賃土地自101 年1 月1 日至103 年12月31日止（下稱101 年租約，如與91年租 約、97年租約下合稱系爭租賃契約），共三次交付以原地主 為受款人之支票予原地主的全部持分的租金，分由賴正堂、 賴耀霆簽收，直至系爭租賃土地市地重劃作業開始，始經原 地主退回103 年1 月1 日至6 月30日之租金支票6 張予伊。 惟賴宥心並未出面亦未委任其他共有人，故再續租之書面租 約不包括賴宥心之部分，故僅承租6 分之5 ，但因伊之鐵皮 屋仍在系爭土地上，並由伊使用中，故賴宥心之部分即屬不 定期限之租賃，仍在租賃中。迨至近101 年年末時，賴正堂 或賴耀霆始以口頭上告知渠等已出售系爭土地，惟未提及出 售予何人以及買賣條件，致伊不知應向何人主張權利。被告 等人於買賣系爭土地應有部分行為以及過戶予陳朝樹等4 人 、蔡重光等3 人及林鴻邦，時間均在伊與系爭土地原地主締 結之97年租約存續期間內，伊於被告等人買賣系爭土地時， 符合優先購買權之法定要件，自有優先承買權利，且未拋棄 優先購買權。惟賴正堂等3 人均未將出賣條件以書面通知伊 ，洽談續租期間，被告等人之委託人亦未提示陳朝樹等4 人 、蔡重光等3 人等人之授權書，伊並不知悉系爭土地已否出 售以及出售對象、出售之應有部分，自無可能知悉而不表示 反對賴正堂等3 人出售系爭土地。況本件伊具優先承買權， 始終否認陳朝樹等4 人、蔡重光等3 人及林鴻邦等承買人之 權利，經多次協調不成，始提起本件訴訟，並無權利濫用及 違反誠信原則等情事，爰依法提起本件訴訟等情。 並聲明：㈠確認原告就賴正堂與陳朝樹等4人就附表Ａ所示 之買賣行為，有優先承買權存在。㈡賴正堂與陳朝樹等4人 間就附表Ａ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢賴 正堂就附表Ａ所示之土地，應按其與陳朝樹等4人就附表Ａ 所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告 向賴正堂給付如附表Ａ所示買賣價金之同時，將附表Ａ所示 之土地移轉登記予原告。㈣確認原告就賴正德與蔡重光等3 人就附表Ｂ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈤賴正德 與蔡重光等3 人間就附表Ｂ所示土地所有權移轉登記行為， 應予塗銷。㈥賴正德就附表Ｂ所示之土地，應按其與蔡重 光等3人就附表Ｂ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買 賣契約，並於原告向賴正德給付如附表Ｂ所示買賣價金之同
時，將附表Ｂ所示之土地移轉登記予原告。㈦確認原告就賴 宥心與林鴻邦就附表Ｃ所示之買賣行為，有優先承買權存在 。㈧賴宥心與林鴻邦間就附表Ｃ所示土地所有權移轉登記行 為，應予塗銷。㈨賴宥心就附表Ｃ所示之土地，應按其與林 鴻邦就附表Ｃ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契 約，並於原告向賴宥心給付如附表Ｃ所示買賣價金之同時， 將附表Ｃ所示之土地移轉登記予原告。㈩願供擔保，請求宣 告假執行。
二、被告則以：
㈠依原告先後簽訂之91、97及101年租約，其前言均記載「茲 經甲乙雙方同意訂立土地租賃契約...」，未如一般租地建 屋關係載明為「基地租賃契約書」或「租地建屋契約書」， 又系爭租賃契約第一條均載明「...本案土地位於政府公告 市地重劃區內」、第二條但書亦約定「...但本期間因重劃 而不能達到原租賃之目的，甲（按即租賃土地之地主等人， 下同）乙（按即原告，下同）雙方得終止租約，乙方不得向 甲方請求任何補償絕無異議」、第九條第二款亦明定「租賃 期限內，倘因政府市地重劃或法令限制或其他不可抗力及不 可歸責於甲方之原因者，甲方得通知乙方於壹個月終止本租 約，乙方不得異議，亦不得向甲方請求任何費用或補償及損 害賠償...」，與91年租約租期僅有6年，97年及101年租約 均為3年之短約，足見系爭租賃土地原地主當初係因土地即 將進行市地重劃，始暫出租予原告，並約明隨時可因重劃而 終止系爭租賃關係，依新北市政府於102年8月12日函文所載 「土城暫緩發展區及附近地區市地重劃區」之重劃意旨及計 畫要點進行公聽會，並同時就該重劃區地上物拆遷作業時程 加以公告，原告亦領回未到期租金及押金，且未保留任何權 利，足見原告與包括賴正堂等3人在內之系爭租賃土地原地 主對於系爭租賃土地隨時可能因公告重劃而必須進行拆遷早 已有所預見，始於系爭租賃契約第一條後段、第二條但書及 第九條第二款為前述特約約定，此與一般租地建屋之目的在 於建築房屋以長期使用土地顯有不同；系爭租賃契約第五條 第一款亦均載明「本土地僅供乙方經營『工廠及倉庫』之用 ，不得作為其他用途之使用」，足證系爭租賃土地原地主出 租土地之目的僅屬重劃前暫供原告經營工商業用途而已，並 無讓原告在其上興建房屋使用作長遠打算，至原告雖於其後 在系爭土地上興建鐵皮屋，惟此係其經營「工廠及倉庫」之 附帶結果，觀原告興建之鐵皮屋，構造簡單、造價低廉，隨 時可以輕易拆除騰空，顯係為供其經營「工廠及倉庫」所使 用之臨時工作物，非為系爭土地租賃契約關係之主要目的，
既為違章建築，即非土地法第104條及民法第426條之2所稱 之房屋。又系爭租賃契約第十條「管理義務」明定「乙方於 現場整地施作時，除將高低整平外，不得開挖級配、回填廢 土；且現場鋪設水泥地後，其水平不得高於人行步道或路面 20公分，並應以善良管理人之注意義務管理租賃土地防範被 占用及排除侵害之責」，嚴格限制原告使用系爭租賃土地之 方法，足見包括賴正堂等3人在內之系爭租賃土地所有權人 並無讓原告於系爭租賃土地上興建房屋之想法存在。又系爭 土地在61年間即經公布主要都市計畫，但因遲未發佈地目為 「田」、「旱」等原屬農業用地之系爭土地細部計畫，致系 爭土地無法依變更後之使用分區別加以使用，且遭到禁限建 ，原告與賴正堂等3 人於締結系爭租賃契約時，主觀上目的 係認系爭土地僅得依向來之使用作為農業用地，而非興建房 屋之建築基地，本件並無土地法第104 條及民法第426 條之 2 之適用。
㈡縱認系爭租賃契約性質上為租地建屋契約，惟原告於系爭土 地上興建之鐵皮屋已因新北市政府進行市地重劃拆除殆盡不 復存在，無從主張優先承買權。又依系爭租賃契約第十一條 約定「乙方就租賃土地，不得請求或主張設定物權或其他任 何權利，亦不得以土地租賃或地上物為任何擔保。」文義， 係締約雙方約定除讓原告可以享有使用收益系爭土地之權利 外，排除原告可以享有其他因系爭土地所得產生之任何權利 ，包括若系爭租賃契約為租地建屋時之優先購買權在內，亦 即原告已預先拋棄就系爭土地所得主張之優先買權等任何權 利，原告不得再於本件主張行使優先購買權。
㈢系爭租賃土地原地主代表賴耀霆於97年租約租期屆滿前，以 8月18日存證信函通知原告表示因共有人另有他用，故租約 到期後將收回自用無法續租，經原告委請李進成律師以9月 28日律師函通知賴耀霆希望能夠續租，因此由新地主中之呂 德旺、李旻達及蔡重光等3人（下稱呂德旺等3人）於100年 11月7日至李進成律師辦公室表明係向前手買系爭土地應有 部分之新地主，代表全體地主與原告洽談續租條件，因事後 相隔月餘未見原告明確答覆是否接受地主提出之提高租金及 取得原告得受分配之拆除拆補償費半數等續租條件，賴耀霆 遂以12月30日存證信函表明不再續租原告，要求於期限屆滿 後立即拆屋還地，原告收受該存證信函後再出面與呂德旺等 3人商談續租事宜，最終在101年3月20日重新簽定101年租約 ，並要求包括新的土地所有權人在內之全體地主出具土地使 用管理委託書，以證明賴耀霆確經合法授權。足見原告於雙 方洽商續租條件時已知悉賴正堂等3 人出賣系爭土地應有部
分之事實，惟其從未主張優先購買權，反於101 年3 月20日 ，經新地主出具土地使用管理委託書，與之簽訂101 年租約 ，足認原告有默示拋棄優先購買權之意思，其提起本件訴訟 有權利濫用之情形。
㈣原告與賴宥心等原地主簽訂之97年租約，租期係至100年12 月31日，該件租約依民法第425條第1項規定，對於100年11 月向賴宥心附表Ｃ所示土地並辦理移轉登記之林鴻邦繼續存 在，惟賴耀霆代表系爭租賃土地原地主以8月18日存證信函 通知原告表示地主另有他用，租約到期後將收回自住不再續 租，併以12月30日存證信函通知原告表明不再續租，原告於 97年租約到期後並未主張優先承買權，且與林鴻邦商議續約 事宜，足見原告當時已知悉賴宥心出售並移轉附表Ｃ土地所 有權予林鴻邦且無異議。原告因不願與林鴻邦單獨簽署租賃 契約，要求需與系爭租賃土地其他共有人共同簽署租賃契約 ，致與林鴻邦間未能就如何簽署租賃契約，及租金之給付方 式等達成合意，致未另行就附表Ｃ之土地簽訂租賃契約，而 賴耀霆代表系爭租賃土地其他地主與原告締結之101年租約 ，其第一條載明其租賃標的僅有持分6分之5，第三條記載每 月租金僅為31萬6,667元，與91年及97年租約第一條租賃標 的為全部、第三條記載每月租金為38萬元不同，足見賴耀霆 並未代表賴宥心及林鴻邦簽訂101年租約，賴宥心、林鴻邦 自101年1月1日起均未收受原告給付之租金，原告與賴宥心 簽訂之97年租約已於100年12月31日租期屆滿後未再續租而 消滅，林鴻邦與原告自101年1月1日起即無租賃關係存在， 不因原告於其後使用收益而可主張與林鴻邦間成立不定期限 租賃，原告雖於102年12月12日以口頭方式告知欲行使對於 系爭土地之優先承買權，惟系爭土地上之鐵皮屋已因市地重 劃，於102年10月15日經原告自行拆除而不存在，與民法第 426條之2及土地法第104條之立法目的已有不符，因此原告 主張其得行使優先購買權，即無理由。
㈤原告既撤回對於附表Ａ-2編號㈡、㈢及Ｂ-2編號㈡、㈢等賴 正堂、賴正德與第一手買方以下之其他土地承受人之請求， 則第一手買方以下之其他土地承受人，合法取得系爭土地之 所有權，無論原告主張是否有理由，均不可能經由本件訴訟 達到其取得系爭土地所有權之目的，對於原告並無實益，因 此原告之訴即屬欠缺權利保護必要等語，資為抗辯。 ㈥並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、原告起訴主張賴正火、賴耀霆代表之包括賴正堂等3人在內 之系爭租賃土地原地主，分別於91年10月31日、97年11月27
日與其訂立91年及97年租約，另賴耀霆以「地主代表人」身 份，與其於101 年3 月20日簽訂101 年租約等情，有系爭租 賃契約可稽（見本院卷㈠第15至18、26至33頁），且為被告 所不爭，堪信真正。又原告主張賴正堂等3 人分別於如附表 Ａ、Ｂ、Ｃ所示時間，各以該等附表所示買賣總價欄所載價 金，出售各該附表所示系爭土地應有部分予各該附表所示之 各買受人，並均已辦妥所有權移轉登記等情，亦據提出系爭 土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地登記第 二類謄本、網路申領異動索引可稽（見本院卷㈠第35至41、 50至59、69至74、75至284 頁），是此部分情節亦可信為真 正。惟原告主張其為租地建屋之目的，與包括賴正堂等3 人 在內之系爭租賃土地原地主締結系爭租賃契約，賴正堂等3 人於97年租約存續期間分別與附表Ａ、Ｂ、Ｃ所載買受人訂 立買賣契約時，未通知其行使優先承買權，違反土地法第 104 條及民法第426 條之2 第1 項之規定等語，則為被告所 否認，並以前詞置辯。是本件之主要爭點即為：㈠系爭租賃 契約之性質為何？㈡系爭租賃契約性質如為租地建屋契約， 原告已否於締結租約約時拋棄優先承買權？㈢倘原告未於締 約時拋棄優先承買權，已否因被告等原地主或新地主告知買 賣契約內容，不得再行使優先承買權？㈣賴宥心或林鴻邦與 原告間，於101 年1 月1 日起，就附表Ｃ所示土地，有無租 賃關係存在？㈤原告是否因撤回對於附表Ａ-2編號㈡、㈢及 Ｂ-2編號㈡、㈢等賴正堂、賴正德與部分第一手買方以下之 其他土地承受人之請求，致其本件訴訟欠缺權利保護？㈥原 告如得對於系爭土地行使優先承買權，其條件及內容為何？ 經查：
㈠關於系爭租賃契約性質之爭點：
⒈按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人 有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基 地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上 之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭 拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理 登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而 取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登 記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造 完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無 礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高 法院91年度台上字第2154號、103年度台上字第2188號民事 裁判意旨均可參照）。
⒉經查，依系爭租賃契約第五條第一款之約定，原告承租系爭
土地係供經營「工廠及倉庫」之用，而原告承租系爭土地後 於其上建造之鐵皮屋，雖屬未辦保存登記之建物，有新北市 政府地政局103年10月21日北地劃字第1031968300號函（下 稱新北市政府地政局103年函）可稽（見本院卷㈢第45頁） ，且為兩造所不爭（見本院卷㈣第224頁反面），縱現已拆 除，惟拆除前係經原告出租他人，承租人並分別經營修理汽 車修理、販售檳榔、五金或家具等商業，其上有屋頂覆蓋， 四周有鐵皮圍繞，內部其內設有衛浴、廚房等設備及辦公室 、房間等情，業經證人即受雇於原告職司處理承租鐵皮屋房 客事務之柯春美證述明白（見本院卷㈢第98頁正反面），核 與新北市政府地政局104年8月19日新北地劃字第1041519836 號函（下稱新北市政府地政局104年函）檢附之鐵皮屋內外 情形照片大致相符（見本院卷㈣第131至160頁），茲兩造並 不爭執柯春美所述上開情節之真正（見本院卷㈢第99頁反面 ），即賴正堂亦證實伊等出租人於91年間出租系爭土地予原 告時，土地上都是空的，沒有建築物，伊等出租人係交付空 地予原告，土地上之鐵皮屋係原告所蓋的等情（見本院卷㈣ 第127 頁），甚至曾代表系爭租賃土地地主出面與原告締結 97年及101 年租約之賴耀霆亦證實原告承租其等地主之土地 目的係為搭蓋鐵皮屋倉庫出租，並確已蓋起鐵皮屋出租他人 等情（見本院卷㈢第91頁反面至92頁）。是觀原告於系爭土 地上所興建之鐵皮屋既已有屋頂、門扇，足避風雨，並得供 人生活起居及為工商營利用途，即具使用上及經濟上之價值 ，縱屬違章建築，亦與土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 第1 項所定基地承租人在基地上所為房屋之建築之規 範本質相符。是以原告依系爭契約第五條第一項約定，主張 系爭租賃契約係伊與地主間締結之租地建屋契約，尚非無據 。因此被告辯稱原告於系爭土地上所建造之鐵皮屋並非土地 法第104 條及民法第426 條之2 所稱之房屋，亦即本件並非 租地建屋契約云云，即難採取。
⒊被告又辯稱被告與賴正堂等3人締結系爭租賃契約時，主觀 上係認系爭土地僅得依田、旱等地目之農業用地使用，無意 做為興建房屋之建築基地等語。惟查，系爭土地之地目分屬 「田」或「旱」，有系爭土地登記第二類謄本可稽（見本院 卷㈢第75至271頁），固均為農業用地，惟按農業用地之主 管機關在直轄市為直轄市政府；主管機關得依據農業用地之 自然環境、社會經濟因素、技術條件及農民意願，配合區域 計畫法或都市計畫法土地使用分區之劃定，擬定農地利用綜 合規劃計畫，建立適地適作模式，此為農業發展條例第2條 、第8條所明定，亦即農業發展條例上開規定係授與主管機
關裁量權限，得依農地所在區域之環境、社會經濟因素及實 際使用狀況作妥適利用，並無強制規範農業用地必僅得供為 農業使用。本件系爭租賃契約均為「土地租賃契約書」，其 租賃標的皆為系爭租賃土地，已如前述，與第五條第一款前 段均書明「本土地僅供乙方（按即原告，下同）經營『工廠 及倉庫用』之用...」、第七條「...甲方就本租賃契約所生 之債權...如乙方離去本租賃土地或『地上工作物』者，甲 方得占有其物並逕予處分，乙方絕無異議」及第十三條「租 期屆滿返還土地」亦約定「於租期屆滿時，本約租賃關係消 滅，乙方應及日將租賃土地無條件騰空交還甲方（按即系爭 租賃土地原地主等人，下同），不得藉詞推諉或主張任何權 利，或請求任何費用及補償等。乙方如不即時遷出交還土地 時，甲方得逕行『拆除地上物』騰空土地...」等規定（見 本院卷㈠15、17、26、28、30、32頁），以及賴正堂自陳知 悉原告於承租土地後於其上建造鐵皮屋，以及參與締結97年 及101年租約之賴耀霆證稱原告承租系爭土地目的係為建造 鐵皮屋出租他人（以上均參前述⒉），復稱97年租約第十七 條後方附註欄所載「本租約土地之『建物』，因市地重劃而 獲得補償，甲方應分得總補償費之伍分之一」等文義，係指 該次租約已經六年，原告之鐵皮屋應給其等地主，商談結果 係以政府如有補償，原告願意分給地主一點補償等語（見本 院卷㈢第92頁反面至93頁），足見原告與賴正堂等3人於締 結91年、97年等租賃契約之際，已合意由原告於系爭土地上 搭建足以供「工廠其倉庫」使用之建物，並未限制需以農業 用地方式使用，是被告等人執此否認系爭租賃契約係地主同 意原告租用系爭土地作為建築房屋之基地，即與前述事證不 符，難以採憑。
⒋綜前，原告主張系爭租賃契約係屬租地建屋契約，洵屬有據 ，可以採取。
㈡關於原告已否於締約時拋棄優先承買權之爭點： ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所規定，故解釋當事人之契約，應以當 事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及 其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。 至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從 該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀 認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果 而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對 兩造之權利義務是否符合公平正義。次按土地法第104條及 民法第426條之2關於承租權人之優先承買權規定，依上開條
文之立法理由，均係為維護土地上建築物之存在而設，旨在 使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用並減 少糾紛。又土地法第104條及民法第426條之2等規定係為保 護承租權人等之利益，尚不具公益色彩，承租權人等如與土 地所有權人訂立預先拋棄之特約，於當事人自具拘束力，土 地出賣時，承租權人等即不得再主張優先承買。 ⒉經查，本件被告就其辯稱系爭租賃契約第十一條「乙方就租 賃土地，不得請求或主張設定物權其他任何權利，亦不得以 土地租賃或地上物為任何擔保」之約定，係屬原告於締結租 賃契約時預先拋棄對於系爭土地日後行使優先承買權之特約 ，原告應受拘束，於被告賴正堂等3人各以如附表Ａ、Ｂ、 Ｃ所示時間出售系爭土地之應有部分時，不得再主張行使優 先承買權等情，係以「全體業主代表」或「地主代表人」名 義出面參與締結97年及101 年租約，本身亦為系爭租賃土地 地主之一之證人賴耀霆所述「（問：你說你有參與過第一份 訂約，該次租約第11條所稱承租人不得請求或主張設定物權 ，或其他任何權利，是何意思？）那時候我們對法律不了解 ，我當時認為是『所有一切的權利都不能主張』，我們是單 純出租土地，如果政府要重劃都要趕快拆還給我們，因為那 也不能蓋永久的房子，所有的權利都不能主張比較單純」等