臺灣彰化地方法院民事判決 104年度簡上字第24號
上 訴 人 張嫣珉
訴訟代理人 周仲鼎律師
複代理人 李進建律師
被 上 訴人 黃約翰
訴訟代理人 黃炳堂
黃邦瑜
被上訴人 何玲
訴訟代理人 李明澤
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國103年
12月25日本院彰化簡易庭103年度彰簡字第526號第一審判決提起
上訴，於104年12月22日辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有如附表所示之不動產分歸被上訴人所有，並由被上訴人各依二分之一之比例維持共有。
被上訴人各應補償上訴人新臺幣參拾萬元。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔三分之一。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落彰化縣花壇鄉○○段000地號之土地 （下稱系爭土地），及其上同段262建號，門牌號碼彰化縣 花壇鄉○○街00巷00號之房屋，併同段722建號未辦理保存 登記建物（房屋與建物部分，以下合稱系爭建物；上開土地 及系爭建物，以下合稱系爭不動產），為兩造共有，應有部 分各三分之一，兩造無不能分割之約定，亦無法達成分割之 協議，爰起訴請求法院判決分割共有物，又系爭建物僅有一 個共同出入口，如以原物分割，則將導致系爭不動產使用無 效益，且上訴人係因拍賣取得系爭不動產之應有部分，與被 上訴人並無關係，兩造間並無信任基礎，性質上亦難原物分 割等語，爰求為判命准予以變價方式分割系爭不動產，所得 價金按兩造之應有部分比例分配之。
二、被上訴人則以：上訴人係經由拍賣取得系爭不動產之應有部 分，被上訴人及其家人長期居住於系爭不動產，如予以變賣 ，伊等將無房屋可居住，請求將系爭不動產原物分割，由被 上訴人繼續保持共有關係，被上訴人願按上訴人應有部分以 金錢補償上訴人，惟至多僅能補償新臺幣（下同）60萬元等 語資為抗辯。
三、原審判准兩造共有如附表所示不動產分歸被上訴人各依二分 之一比例保持共有，被上訴人各應補償上訴人212,000元， 上訴人僅就分割方法聲明不服，提起上訴，並聲明：原判決
廢棄，請求准將兩造共有如附表所示之不動產予以變賣，所 得價金按兩造之應有部分比例分配之。被上訴人於本院則答 辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)兩造均同意分割系爭不動產。
(二)上訴人主張伊係經由法院拍賣程序取得系爭房地應有部分3 分之1，而被上訴人應有部分各3分之1，有土地及建物登記 謄本、不動產權利移轉證書、所有權狀可稽（見原審卷第5 至7頁）。
五、本件重要爭點及本院判斷之論據：
上訴人主張以原物分割方法無法達到原來使用系爭不動產之 目的，且被上訴人又不同意以本院送請卓越不動產估價師事 務所鑑定之結果補償上訴人，故變賣系爭不動產而以價金分 配於各共有人之方式分割較為適當且公平等語。惟為被上訴 人所反對，並以前開情詞置辯，是本院應審究之重要爭點厥 為：本件系爭房地究以原物分割或變賣分割為妥適？茲說明 如后：
(一)按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情 形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則， 其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號 判決要旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為 適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效 用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人 所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判 決要旨參照）。
(三)經查，系爭土地面積共為69.42平方公尺，系爭建物坐落於 系爭土地上，為二層樓建物，第三層為加建，第一層登記面 積為51.60平方公尺，後方加建部分面積為13.80平方公尺， 第一層面積合計已達65.4平方公尺，幾乎蓋滿系爭土地，而 系爭建物僅有一個前門可供出入，廚房後方加建之3層樓建 物，則僅能由廚房後方加建之樓梯上二、三樓，後門外側則 被牆壁擋住而無法開門及出入等情，有土地及建物登記謄本 、彰化縣彰化地政事務所102年3月11日102彰建測字第2690 號建物測量成果圖（見原審卷第24頁）及原審法院勘驗筆錄 （見原審卷第20頁）可按，是系爭不動產有整體使用上之不 可分關係，應予合併分割。又系爭建物之主建物面積為103. 20平方公尺，如採原物分割，以兩造應有部分各三分之一 計算，兩造各得分配之建物、土地面積甚小，分配位置亦有 不同，若為日後使用需求，尚須重新整修，且系爭建物僅有 單一之出入口，若採原物分割，需再行分割共有通道以利出
入，勢必削減兩造所得分配面積，顯非合乎經濟效益之使用 ，若以原物按兩造應有部分比例分割，誠非可取之分割方式 。
(四)本院審酌系爭不動產之現況，以原物按兩造共有之應有部分 比例分割，既無法達系爭不動產使用之經濟目的，上訴人係 經由拍賣取得系爭不動產之應有部分3分之1，並未實際居住 於系爭不動產，而上訴人則係長期居住於系爭不動產，與系 爭不動產有依存關係，若將系爭不動產原物分割予被上訴人 ，由被上訴人按應有部分各二分之一之比例維持共有關係， 並以金錢補償予未受原物分配之上訴人，顯然較符合使用現 況，亦較兼顧被上訴人長期居住系爭房地所生之依存關係， 對於上訴人亦無不利。
(五)至金錢補償部分，本院依上訴人之聲請，囑託卓越不動產估 價師事務所鑑定系爭不動產之合理市場價格，其鑑定結果為 房地成本價格為2,627,189元、增建物價格245,476元，合計 共2,872,665元，上訴人應有部分3分之1之價格為957,555元 。經詢問兩造就此鑑定價格之意見，上訴人表示願以該鑑定 價格減價15萬元，以總價80萬元作為計算被上訴人應補償價 格之依據，然被上訴人何玲表示如果上開鑑定價格為合理市 價，願以鑑定價格出售應有部分予上訴人，被上訴人黃約翰 則表示鑑定價格過高，希望可以協調一個合理之價格等語（ 見本院二審卷第69頁反面）。經查：
(1)卓越不動產估價師事務所鑑定報告對系爭不動產之估價方式 為比較法及成本法二種估價方法求取勘估標的房地結合體( 含增建)之適當價格，最終得出系爭不動產價格為2,872,665 元等節（見鑑定報告第48頁），然卓越不動產估價師事務所 鑑定報告亦載明其所採比較標的1所示價格為待售價格，非 實際成交價格，而比較標的2、3有關建物面積、構造、總樓 層、屋齡等資訊均付之闕如（見該鑑定報告第35頁），以之 作為本案系爭不動產之比較標的，是否妥適，容有疑問。 (2)再查，系爭不動產於102年5月間經本院執行處送請永信不動 產估價師事務所鑑定結果，認應有部分3分之1合計總價為40 5,400元，而該鑑定報告作成日期為102年5月7日等情，業據 本院調取102年度司執字第6033號強制執行卷宗，核閱卷內 鑑定報告屬實。卓越不動產估價師事務所鑑定結果認系爭不 動產3分之1應有部分價格為957,555元，已達前開永信不動 產估價師事務所鑑定結果之2倍有餘，且上訴人於102年8月 15日拍定系爭不動產應有部分3分之1之價格亦僅為424,000 元，本院審酌不動產價格雖呈逐年上漲趨勢，惟系爭不動產 位於鄉村區，系爭土地之公告現值102年1月間為每平方公尺
7,000元，104年1月間為每平方公尺8,000元，二年間每平方 公尺土地僅上漲1,000元，約僅上漲1.14倍，而系爭建物乃 於69年所建造，已屬老舊，此有照片、土地及建物登記謄本 附卷及鑑價報告足據，是系爭不動產之價格應無2年間迅速 成長2倍之可能，加以卓越不動產估價師事務所估價時所採 之比較標的尚有疑慮，其鑑定報告之估價金額確有偏高之情 事，應認被上訴人主張系爭不動產應有部分3分之1之合理價 格為60萬元，應屬可採。
六、綜上所述，系爭不動產以原物分配方式，全部分由被上訴人 取得，並依應有部分各2分之1之比例維持共有，而由被上訴 人各以30萬元補償上訴人，應係最有利之分割方法。又按「 民法第824條第3項規定『以原物為分配時，如共有人中有不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之』。法院如此分 割方法，則原物分配及補償金錢已合併為分割方法之一種， 兩者有不可分割之關係。若當事人僅對命補償金錢之判決提 起上訴，關於原物分配部分，亦為上訴效力所及」（參照最 高法院69年台上字1848號判例意旨）。原判決將系爭不動產 以原物分配方式，分歸被上訴人取得，雖無不當，惟關於金 錢補償部分則有未合，依上開判例意旨，即應廢棄原審全部 判決。上訴意旨執此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有 理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示 。又按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ，民事訴訟法第80條之1定有明文，是本院認第二審訴訟費 用應由兩造依其原應有部分比例，各負擔三分之一，以符公 平，併此敘明。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
民事第一庭 審判長 法 官 廖國佑
法 官 李言孫
法 官 沙小雯
上列正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
書記官 連彩婷
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │
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│1 │彰化縣│花壇鄉 │溪北 │ │502 │建│69.42 │張嫣珉、黃約翰│
│ │ │ │ │ │ │ │ │、何玲各1/3 │
├─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤
│備考 │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權 利│
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範 圍│
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│1 │262 │彰化縣花壇鄉溪│住家用│一層： 51.6 │ │張嫣珉、黃約│
│ │ │北段502地號 │、加強│二層： 51.6 │ │翰、何玲各 │
│ │ │--------------│磚造、│合計：103.2 │ │1/3 │
│ │ │彰化縣花壇鄉菊│002層 │ │ │ │
│ │ │中街77巷15號 │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴──────┤
│ │備考│ │
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│2 │722 │彰化縣花壇鄉溪│住家 │一層：13.8 │陽台：1.6 │張嫣珉、黃約│
│ │ │北段502地號 │ │二層：13.8 │平方公尺 │翰、何玲各 │
│ │ │--------------│ │三層：54.4 │ │1/3 │
│ │ │彰化縣花壇鄉菊│ │合計：82.0 │ │ │
│ │ │中街77巷15號 │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴──────┤
│ │備考│ │
└─┴──┴────────────────────────────────────┘