臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第七三○號
原 告 癸○○
原 告 丁○○
原 告 己○○
原 告 乙○○
原 告 卯○○
原 告 子○○
原 告 丙○○
原 告 戊○○
原 告 辛○○
原 告 寅○○
原 告 甲○○
原 告 壬○○
原 告 丑○○
共 同
訴訟代理人 劉志忠律師
鍾開榮律師
被 告 宏盛建設股份有限公司
設：台北市松山區105民生東路三段一五六號十一
兼 右
法定代理人 庚○○
共 同
訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應連帶給付原告如附表六「被告應連帶給付金額欄」所示之金額，及自民國八十九年四月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之七十三，餘由原告負擔。本判決於原告以如附表六「原告應供擔保金額欄」所示之金額為被告擔保後，得為假執行；但被告若於假執行程序實施前，以如附表六「被告應供擔保金額欄 (亦即被告應連帶給付金額欄) 」所示之金額或可轉讓之定期存單為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹：聲明
一、被告應連帶給付原告如附表一、附表二所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
三、願供擔保，請宣告准予假執行。
貳、陳述：
一、本件起訴之事實部份：
(一)、按原告等十三人，分別於民國 (下同)八十六年三月至八十八年五月間，與被 告宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）簽約，訂購宏盛公司於台北縣汐止 市○○段社后小段六五︱五、六五︱六、六五︱七、三九四、三九四︱一、三 九五、三九六︱一、三九七、四○○等地號土地興建銷售之預售屋，案名先後 為「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」，均簽有「房地預定買賣契約 書」可證（原證一）。而原告等人所購買之戶別、房地總價、訂約預售案名詳 如附表三。其中原告三之乙○○及四之卯○○為夫妻，以二人名義共同簽約並 各登記所有權二分之一。
(二)、前述預售屋之建築基地，於八十六年六月四日辦理合併，其中六五︱五、六五 ︱六、六五︱七、三九四︱一地號土地合併為同段三九五地號（另分割增加三 九五︱一地號土地）；三九四、三九六︱一、四○○地號合併為同段三九七地 號（另分割增加三九七︱一、三九七︱二地號土地），有土地登記謄本可稽（ 原證二）。
(三)、而被告宏盛公司於預售上開房地時，對外散發其所製作之廣告中，強調該預售 房地之建築規劃，有「一八○○坪藝術中庭」、「宏盛天廈一八○○餘坪中庭 綠化空間……」（原證三）、「大樹成蔭、綠茵舖地、流泉花圃植滿一八○○ 坪階梯式中庭……」、「二三○○坪湖岸珍貴基地，留一八○○坪面積給中庭 ……」（原證四）、「二三○○坪基地，只蓋五○○坪留下一八○○坪的噴泉 水瀑劇場、義大利式中庭花園，近二十項公共設施」（原證五）。又被告宏盛 公司所提供之平面圖及建築示意圖，其規劃之二十餘項公共設施均設置於Ａ、 Ｂ、Ｃ三棟建物間之中庭，且其繪製之中庭令人感受寬闊舒適（原證六），由 廣告內容以觀，平面圖所示之範圍即為該房地建築基地之範圍，且其平面圖所 繪製之中庭即廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭」。(四)、再，本預售房地於八十八年六月間起，陸續完工辦理交屋，而原告等人辦理交 屋後，於今年八月間經其他承購戶告知建築基地有與廣告不符之問題，經參閱 該房地之施工圖（原證七）、地籍圖（原證八）、土地登記謄本（即原證二） ，方知本房地之建築物及中庭等公共設施（即平面圖所載之建築基地），係座 落於前揭三九五地號土地，另於建物後方之三九七地號土地亦為建築基地之範 圍，惟前揭被告宏盛公司製發之廣告及平面圖均將三九七地號土地隱匿未載。 而依土地登記謄本所載三九五地號土地面積為四二一○平方公尺即一二七三． 五坪，扣除建築物所占之土地面積約五○○坪，中庭及其他空地面積僅餘約七 ○○多坪，較廣告所稱之一八○○坪短少達一千餘坪；至於三九七地號土地之 現況則為一山坡林地，編定為風景區，雜草林木叢生，且緊鄰墳墓區復有一既 成巷道對外聯接汐止有湖前街及公墓（原證九），根本無法如被告廣告宣傳可 作為私家綠化藝術中庭之用。足見被告確有蓄意隱瞞交易內容之重大資訊，復
製作不實內容之廣告以欺瞞消費者之惡行。
(五)、另，兩造之契約書內雖載有「本約條文經乙方詳加說明，甲方並攜回審閱五日 以上……」（載於第二十一條後），惟實際上於簽約前，被告宏盛公司從未同 意由消費者預先審閱契約，足以顯示其漠視消費者權益之心態。二、本件請求之理由部分：
(一)、附表一原告部分：
１、撤銷意思表示之損害部分：
(１)、按民法第九十二條第一項前段規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表 意人得撤銷意思表示。」第一百一十四條第一項明定：「法律行為經撤銷後視 為自始無效。」。
(２)、本件被告宏盛公司於廣告蓄意隱瞞建築基地之實際範圍，復誇稱預售房地有一 八○○坪之中庭，致原告等人陷於錯誤致簽訂買賣契約，以前述條文原告等人 自得撤銷買賣之意思表示，今附表一之原告並以本起訴狀為撤銷之意思表示（ 附表二之原告雖未主張撤銷意思表示，惟仍保留撤銷之權利）。而買賣契約既 經撤銷而自始無效，原告所給付之房地總價金（詳附表三），依民法第一百七 十九條不當得利之規定，被告宏盛公司自應返還予原告。(３)、又被告庚○○為被告宏盛公司之法定代理人，對於前述不實廣告之詐欺行為致 原告等人陷於錯誤而與被告宏盛公司訂約付款，致受有損害之情（並含首次購 屋貸款利息之損害及房屋裝潢之損害），依民法第一百八十四條之規定，亦應 將附表一原告所受之損害即已付之價金賠償予附表一原告，而依民法第二十八 條及公司法第二十三條之規定，被告宏盛公司應與被告庚○○負連帶賠償責任 。
(４)、若 鈞院認附表一原告不得以受詐欺為由撤銷買賣之意思表示，附表一原告亦 主張後述２、債務不履行之損害賠償及３、物之瑕疵擔保之權利。２、債務不履行之損害賠償部分：
(１)、按民法第二百二十七條明定：「債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人 得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償。」，本件預售房地被告宏盛公司於 廣告載有一八○○坪之中庭，而原告等人所付之價金即包含該一八○○坪中庭 ，惟實際交屋時中庭僅約七○○坪，而三九七地號土地亦屬無法利用之荒地， 足見宏盛公司有未依廣告內容而為給付，已屬不完全給付；上述被告致附表一 原告等人受有房地總價百分之五十之損害（實際損害金額容得鑑定機關鑑明後 確認）。
(２)、被告庚○○為被告宏盛公司之法定代理人，對於本件因不完全給付致附表一原 告受有損害，被告二人依民法第二十八條及公司法第二十三條之規定，應連帶 負賠償責任。
３、物之瑕疵擔保部分：
按民法第三百五十四條第一項前段規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物 依第三百七十三條之規定危除移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無減失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不 得視為瑕疵。」，又第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，今本件預售房地，依 廣告有一八○○坪之中庭，而實際完工之中庭嚴重縮水，且被告隱匿未告知之建 築基地三九七地號部分亦無法作為中庭利用，宏盛公司所交付之房地顯與契約預 定之效用有重大減損；附表一之原告等人自得依前揭條文主張：(１)、解除契約，並以本起訴狀為解除買賣契約之意思表示，買賣契約既經解除，依 民法二百五十九條之規定，被告宏盛公司應將附表一之原告所給付之房地價金 返還。
(２)、若 鈞院認本件不得解除契約，原告依法仍得主張減少價金，附表一之原告主 張因前述之瑕疵，造成所購房地減少之價值為房地總價二分之一，被告應將應 減少之價金返還予原告。
(３)、 又被告公司於銷售之際，故意不告知瑕疵，原告並得依民法第三百六十條請 求不履行之損害賠償。
４、消費者保護法部分：
再，消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對 消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、第二十三條第一項規定：「刊登或 報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴 廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。」，今因被告製作不實內容之廣告欺 瞞消費者，使原告陷於錯誤而與被告訂約並給付價款，致原告受有損害而提起本 件訴訟，依同法第五十一條：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之 損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。」及民法二十八條、公司 法第二十三條之規定，原告得請求被告連帶給付已付價款三倍以下計算之懲罰性 賠償金。
５、有關公平交易法部分：
(１)、又公平交易法二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他 使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容……等，為虛偽不實 或引人錯誤之表示或表徵。」，第三十一條復明定：「事業違反本法之規定致 侵害侵他人權益者，應負損害賠償責任」、第三十二條第一項又規定：「法院 因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上 之賠償，但不得超過已證明損害額之三倍。」。(２)、今被告於申請建造執照時，已明知三九七地號土地為建築基地之範圍及其現況 ，竟於其廣告及廣告平面圖為不實之記載，其故意以不實之廣告欺瞞消費者， 並致原告等人受有損害，依上開公平交法第二十一條第一項、第三十一條及第 三十二條第一規定，原告自得請求損害額三倍之賠償。又原告雖於起訴狀未主 張依公平交易法而為請求，惟其基本之原因事實均屬同一，依新修正公布民事 訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定，原告主張依上開公平交易法之規 定請求，於法有據。
(３)、何況，就同一「宏盛天廈」預售房地糾紛事件，另案 鈞院之第一審判決（八 十八年度重訴字第七九二號，詳原證十），判決被告除應返還該案原告已繳付 之價金外，另依消費者保護法第五十一條之規定判命被告給付三倍懲罰性賠償
金。而被告雖提起上訴，惟第二審法院仍依上開消費者保護法及公平交易法判 決賠償，並有附卷之台灣高等法院八十九年度重上字第一二號。綜上所述，附表一之原告依前述，所得請求金額之計算明細詳如附表四。(二)、附表二原告部分：
按附表二原告雖同受被告不實廣告陷於錯誤而買受房地，本得依法撤銷買賣之 意思表示，惟附表二原告暫保留撤銷意思表示之權利，先請求前述１、侵權行 為及２、債務不履行之損害賠償及３、物之瑕疵擔保之權利有關減少價金以及 請求不履行之損害賠償部分，並依４、消費者保護法第二十二、二十三及五十 一條之規定，５、公平交易法第二十一條第一項、第三十一條、第三十二條第 一項規定請求被告連帶給付懲罰性賠償金，金額之計算明細詳如附表五。三、關於被告確有廣告不實涉及詐欺之情事：
(一)、按被告宏盛公司於銷售時之廣告用語一再載明有「一八○○坪藝術中」﹑「一 八○○餘坪中庭綠化空間」﹑「大樹成蔭﹑綠茵舖地﹑統泉花園植滿一八○○ 坪階梯式中庭」﹑「二三○○坪基地，只蓋五○○坪留下一八○○坪的噴泉水 瀑劇場﹑義大利式中庭花園﹑近二十項公共設施。」 等，而廣告所附之平面 圖均未標明三九七地號土地，為被告不爭執之事實，並有廣告可憑（原證三至 原證五）。而系爭社區完工後，Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物及公共設施係集中於三九 五地號土地內，建物所占土地面積約五百坪，亦為被告自認之事實，合先敘明 。
(二)、由被告之廣告用語觀之，社區完工後應有「一八○○坪」之中庭，而所謂「中 庭」，依社會一般通念應係指建築物所圍繞而成之庭院空間，以與前庭﹑後院 而為區別。而系爭社區Ａ﹑Ｂ﹑Ｃ三棟所圍繞而成之庭院空間約僅有七○○坪 ，並無廣告所稱之「一八○○坪」，故被告確有廣告不實，詐欺之行為，至為 灼然。
(三)、而被告銷售時之廣告﹑平面圖及現場之模型屋及合約書附圖，均未將三九七地 號載明，且銷售現場並無如被告所辯稱備置全套之建照設計圖供消費者參閱， 如被告無隱瞞重大交易內容欺瞞消費者之意，以被告為建築專業之股票上市公 司而言，將基地實際範圍及中庭座落範圍與面積於廣告平面圖或相關宣傳品內 容標示清楚，毫無困難，何須以莫須有之「一八○○坪」中庭來欺瞞消費者？ 足見被告自始即有廣告不實欺瞞消費者之意思。(四)、按本件原告等人因被告廣告不實而受有損害請求返還價金事件，同一社區另有 二件承購戶就相同事實提起訴訟，其中承購戶顏碧君、林若蘭之訴訟，業經 鈞院（八十八年度重訴字第七九二號）判決及台灣高等法院八十九年度重上字 第一二號判決承購戶勝訴在案可稽。
(五)、又同一社區承購戶李燕如等二十六人之訴訟（八十八年度重訴字第二七六二號 ），現由 鈞院審理中，而承審理法官曾勘驗現場實況，有勘驗筆錄可稽（ 原證十一），其筆錄所載「一、系爭三九七地號沿圍牆邊有一既成道路，自 湖前街方向通往第八公墓，三九七地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ處分別有一 木造瞭望台及涼亭，自既成道路向上通往涼亭處有被告開闢設有木造階梯之 步道，土地上除上開設施以外部分均為野生樹木及雜草。既成道路於系爭社
區範圍內並未設有門禁。」，可證三九七地號土地並未位於社區中庭，且雜 草林木叢生根本無法作為中庭之用，故社區完工後，確無如被告所稱之「一 八○○坪之綠化中庭」。
(六)、又，三九七地號土地上雜草林木叢生且位於社區圍牆外，根本無法作為中庭之 用，有現場相片（原證十二）及前揭勘驗筆錄可稽；而土地上又有既成道路貫 穿對聯絡，且一端通往公墓，時有殯葬隊伍出入（原證十三），逢清明時節， 掃墓人潮更是絡繹不絕，故三九七地號土地根本不能如被告廣告所稱作為社區 使用之「綠化藝術中庭」。而原告等人為一般市井小民，窮畢一生之力所購之 房屋，竟常有送葬哀樂繞耳（古之孟母亦曾為此遷居），被告對其廣告不實之 惡行，猶於另案中砌詞狡辯，處以依消費者保護法第五十一條所定最高倍懲罰 性賠償金，實不為過。
四、關於被告所主張之事實及證據之爭執部份：(一)、又，被告雖辯稱原證六平面圖及建築示意圖是在說明公共設施座落位置，且由 尺寸比例觀之，扣除建物後之面積絕未超過千坪……云云。 惟查，被告於銷售其廣告文字既在宣傳建物有一八○○坪中庭，而原證六之平 面圖及建築示意圖上載有Ａ﹑Ｂ﹑Ｃ三座建物及由建物圍繞成之庭院，則以文 字與原證六之圖合併觀之，一般消費者均會認為Ａ﹑Ｂ﹑Ｃ三座建物所圍繞之 庭院既為廣告所稱之一八○○坪中庭，絕對無法想像被告所稱之「一八○○坪 」竟有絕大部分係座落於社區圍牆之外﹑雜草林木叢生，且為公眾得通行並時 有殯葬隊伍出入之山坡林地。而被告於平面圖並未標明尺寸，實難憑空據以估 算出庭院面積，故被告所辯委無足採。
(二)、被告辯稱原告未舉證中庭若未設有一八○○坪即不為承買之事實予舉證說明… …云云。惟按，本件係預售屋廣告所致之糾紛，而消費者購買預售屋時，由於 建築物尚未完工，只能憑建商製造之廣告作為買賣雙方契約之內容。且消費者 所購買之預售屋並非只限於房屋本身，尚包括所有廣告上所載明之公共設施、 建築式樣，而建商於製作廣告時，或可有創意之表現，惟不應有欺瞞、不實之 內容，否則消費者之權益何有保障。以本件言，被告之預售屋廣告自「宏盛天 廈﹁開始，一再將一八○○坪中庭載於明顯之位置，且嗣後其他案名如「羅丹 花源」、「湖景花源」之廣告，亦同強調有「一八○○坪」中庭。足認連被告 亦認為以一八○○坪中庭足以作為吸引消費者購買意願之宣傳手法，故原告確 有受該「一八○○坪藝術中庭」廣告之吸引而決意訂約購買，應屬無疑。(三)、再，被告辯稱原告等人簽約時工地現場已開工及挖掘並設安全圍離，銷售現場 並置有全套之建照設計圖，可供比對，消費者稍加翻閱，即可瞭解基地範圍… …云云。
惟查，原告於與被告之銷售人員洽談、訂約時，被告從未提出任何建照相關設 計圖。而簽約時現場雖已動工開挖，惟因設有施工圍籬，且施工現場亦未將全 部基地範圍（即含三九七地號）標示清楚，則原告何能知悉實際買賣之基地範 圍，況被告於銷售現場擺設之模型屋（原證十四），亦均未將三九七地號土地 標示在內，甚且兩造之合約書中所附之全部圖面亦均未載有三九七地號土地。 故訂約過程中，原告因受被告蓄意隱匿之行為欺瞞而未知實際基地範圍，並誤
認所購買之建築物有一八○○坪私家中庭花園，被告之詐欺行為至為灼然。(四)、又，被告以原告等人已交屋多時，且經他人告知後方知面積不符，而謂一八○ ○坪中庭非原告決定購買之因素……云云。
惟查，原告等人與被告所辦之交屋手續，僅為原告各別所購之樓層，而大庭為 公共設施，依契約書第十五條第（四）項之約定係於管理委員會成立之後點交 ，然迄今管理委員會猶未成立，故公共設施部分尚未點交。又，被告之辯解顯 為倒果為因之遁詞。蓋原告等人均為升斗小民，對於完工後之現場中庭是否確 為一八○○坪難以一眼望而既知，惟被告從廣告﹑簽約﹑施工﹑交屋等等之過 程中，從未告知原告實際之建築基地尚包括後方三九七地號土地，亦未告知完 工後之中庭面積遠遠低於廣告上所宣稱之「一八○○坪中庭」，而原告於發現 中庭面積嚴重縮水後，被告之犯行已彰彰明甚，豈容被告以原告受詐騙所陷於 之錯誤認知，而謂為原告並未受被告欺騙之辯詞，由此足見被告迄今猶藉詞狡 賴，其漠視消費者權益之心態，實應予最嚴厲之制裁。(五)、關於被告辯稱：該公司已將買賣契約書基地地號標示清楚，且載明包括風景區 之字義，並無欺瞞消費者故意之辯正：
１、依本件買賣契約書第一條預定房地標示之土地坐落：台北縣汐止鎮○○段社后頂 小段六五∣五、六五∣六、六五∣七九四、三九四∣一、三九五、三九六∣一、 三九七、四○○地號，本社區使用分區屬住宅、風景區以及房屋坐落：：等字義 觀之，更能驗證本件應係被告恃其專業知識，蓄意欺瞞消費者，所隱藏之文字陷 阱，蓋查：
⑴被告何以未將本件買賣契約，有關三九七地號風景區位置及面積特別標註明確？「 風景區」於本件買賣契約之定義為何？何以被告故意將全部地號混雜一處，故意使 消費者誤認全部地號係坐落於房屋及中庭之坐置？⑵被告銷售時之廣告、平面圖及現場之模型及合約書附圖，何以均未標記風景區？亦 未將三九七地號標示清楚。而以被告為專業建設公司而言，將基地實際範圍及中庭 座落範圍與面積，實實在在列載於廣告平面圖或相關宣傳品內容標示清楚，毫無困 難，又何須以莫須有之「一八○○坪」中庭來欺瞞消費者？足見被告自始即有廣告 不實欺瞞消費者之意思。
⑶且銷售現場並無被告所辯稱備置全套之建照設計圖及平面圖供消費者參閱，如被告 無隱瞞重大交易內容欺瞞消費者之意，以被告為建築專業之股票上巿公司而言，理 應明知有關三九七地號位置、風景區位置、面積標示標示、暨全區平面圖、建照平 面圖之重要性，以及將來可能衍生之爭議性，若被告無隱瞞之意，何以買賣契約之 附件僅列有房屋平面面圖、地下室平面圖，卻未將建照平面圖及上開三九七地號位 置、風景區位置平面圖併為附件？
２、又審視原告是否陷於錯誤，應依相關之事證及一般消費者通常客觀之判斷能力作 為客觀之認定標準。原告卻將消費者設定為已具建設專業之程度及認知，以及原 告完全熟悉被告公司運作之情境標準，作為本件原告是否陷於錯誤之論斷標準， 實顯主觀。
(六)、有關被告辯稱：原告己○○並非第一手買主，如何主張受廣告之欺瞞之辯正：１、原告己○○雖非第一手買主，惟原告己○○亦係向被告簽立買賣契約，且原告己
○○受廣告之欺騙而向被告買受本件系爭房地，與原告是否第一手買賣似無關係 。
２、況原告己○○係授權本件系爭房地買賣之前手洪建文為代理人（參被告所提證三 號之授權書）。而代理人係法律行為的實際行為人，因此代理人之意思表示被詐 欺，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之，民法第一百零五條亦 定有明文，故被告主張原告己○○不得主張受廣告之欺騙，顯屬無據。３、再查，得行使撤銷權之人，為各該瑕疵法律行為的利害關係人，應依各條規定， 分別認定。最重要者固為因錯誤、誤傳，被詐欺，被脅迫意表示之表示人。惟意 思表示本人的繼承人及概括承繼人也有撤銷權，亦為學者通說見解（原證十七） 。退萬步言，原告己○○亦得概括承繼前手之權利，行使撤銷權。五、又 鈞院八十八年度重訴字第二七六二號返還價金等事件，就暫未主張撤銷買賣 之承購戶之相同事實，亦蒙 鈞院函請台北市建築師公會赴現場鑑定在案可稽（ 原證十八號），上開相關之鑑定結果，亦併 鈞院斟酌函查，以明真相。六、又依房地預定買賣契約書第二十條第（一）項之約定：「甲乙雙方同意就本約所 生之一切糾紛，以台灣台北地方法院為第一審管轄法院。」。參、證據：提出：
原證一：「房地預定買賣契約書」十一件。
原證二：土地登記謄本二件。
原證三：「宏盛天廈」廣告四件。
原證四：「湖景花園」廣告三件。
原證五：「羅丹花源」廣告一件。
原證六：建築平面圖四件。
原證七：施工圖一件。
原證八：地籍圖一件。
原證九：相片一張。
原證十：台灣台北地方法院八十八年度重訴字第七九二號判決書一份。 原證十一：勘驗筆錄一件。
原證十二：相片三張。
原證十三：相片四張。
原證十四：相片一張。
原證十五：王澤鑑著「侵權行為法 (1)一般侵權行為基本理論」第三三六 至三三七頁、「民法學說與判例研究」第二冊第二二四頁。 原證十六：司法院主文公告查詢結果。
原證十七：施啟揚著「民法總則」第三二０─三二一頁。 原證十八：鈞院暨台北市建築師公會函影本各乙件。乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願提供同額可轉讓定期存單作為擔保，准為免予假執行之宣告。三、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、廣告有無不實部分及有無涉及詐欺部分：
本件原告起訴主張，被告於預售房屋時，銷售廣告中，強調本案房地之建築規劃 ，有「一八○○坪藝術中庭」、「宏盛天廈一八○○餘坪中庭綠化空間」、「大 樹成蔭、綠茵鋪地、流泉花圃植滿一八○○坪階梯式中庭」、﹂二三○○坪湖岸 珍貴基地，留一八○○坪的噴泉水瀑劇場、義大利式中庭花園、近二十頃公共設 施」，廣告中所示平面圖及建築示意圖（以上兩圖應為建物一樓平面圖及一樓透 視圖），所規劃之二十餘項公共設施均設置於Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物中間，且繪製 之中庭令人感受寬闊舒適，使人誤認平面圖（透視圖）所示之範圍即為建築基地 之範圍，該平面圖（透視圖）所繪製之中庭即廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭 」，直至完工交屋時，始發現基地範圍尚包括三九七地號面積約一千百三十坪之 山坡地風景區，而建物所在之三九五地號扣除建物坐落面積四百坪左右後，其餘 中庭空地僅七百餘坪，顯見廣告不實，涉及詐欺。(一)、系爭建築工地之規劃內容：
按本建築基地包括地號合併後之三九五地號，面積四二一○平方公尺，及三九 七地號，面積三三九八平方公尺，合計共七六○八平方公尺，折合二三一○䎏 四二坪，土地使用分區三九五地號土地為住宅區，三九七地號土為風景區，依 法均得與房屋使用，被告公司興建之設計規劃內容，係將本基地依法可興建之 建物容積建造Ａ、Ｂ、Ｃ三棟大樓成品字型集中於三九五地號土地內，建物座 落所占土地面積約五百坪，其餘一千八百坪為空地，三九五地號土地空地部分 仿歐洲古典建築之庭園造景，人工設施近二十頃，三九七地號土地則儘量保持 原有地貌之森林景觀，住戶既有現代建築之住家，亦有歐洲古典庭園，室外活 動空間廣達一千八百坪，且基地鄰近汐止金龍湖，建物高層部分亦可眺望金龍 湖風景，完工交屋後之現況亦為如此。查本案建築係於八十四年八月二十六日 經台北縣政府工務局核發建造執照（捌肆汐建字第一一○九號）嗣於八十六年 二月間為變更設計，同年三月一日開始對外公開銷售，本工程委由房屋銷售公 司銷售之案名及銷售期間如左：
┌───────┬───────┬───────────┐
│ 案名 │ 銷售公司 │ 銷售期間 │
│ １宏盛天廈 │ 宏泰房屋 │ 86.3.1/86.7.15 │
│ ２湖景花園 │ 甲山林 │ 86.7.18/87.7.30 │
│ ３羅丹花源 │ 甲山林 │ 89.7.31/88.4. │
└───────┴───────┴───────────┘
次查原告各戶簽約購屋時間如左：
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│ 原告姓名│ 案名 │ 戶別 │簽約時間 │備註 │
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│ 1癸○○ │宏盛天廈 │A32F │ 86 4 2 │ │
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│ 2丁○○ │宏盛天廈 │A33F │ 86 3 26 │ │
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│ 3己○○ │羅丹花源 │A62F │ 88 5 5 │ │
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│ 4乙○○ │羅丹花源 │A710F │ 87 8 29 │ │
│ 卯○○ │ │ │ │ │
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│ 5子○○ │ 盛天廈 │A711F │ 86 4 16 │ │
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│ 6丙○○ │宏盛天廈 │A910F │ 86 8 14 │ │
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│ 7戊○○│ 湖景花園 │B76F │ 87 4 30 │ │
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│ 8辛○○ │湖景花園 │C59F │ 86 8 6 │ │
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│ 9寅○○ │湖景花園 │B99F │ 86 8 14 │ │
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│ 10甲○○│羅丹花源 │C26F │ 87 9 11 │ │
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│ 11張孜孜│宏盛天廈 │C36F │ 86 6 20 │ │
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│ 12丑○○ 羅丹花源│C56F │ 87 8 15 │ │
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(二)、被告銷售時所用之廣告內容包括如下（即原告指摘涉及詐欺之文宣）：1、「一八○○坪藝術中庭」「一八○○餘坪綠化中庭」「﹂一八○○坪湖光水色自 然生態館」「宏盛天廈」，將83％的綠地保留給湖，給大自然」「結合『樹海芬 多精與湖濱休閒的雙效住宅』」（宏盛天廈時之部分廣告用語）。2、「大樹成蔭、綠茵鋪地、流泉花園、植滿一八○○坪階梯式中庭」（湖景花園時 之部分廣告用語）。
3、「二三○○坪基地、只蓋五○○坪留下一八○○坪的噴泉水瀑劇場、義大利式中 庭花園、近二十頃公共設施」（羅丹花源時之部分廣告用語）。有關銷售廣告內容之說明：
1、就本案工地之建築規劃，合併後之三九五地號土地為住宅區（面積四二一○平方 公尺，合一二七三、五坪），三九五地號為風景區（面積三三九八平方公尺，合 一○二七坪），基地面積合計二三○○、八坪，因臨金龍湖畔，故將可建容積集 中興建成品字型Ａ、Ｂ、Ｃ三棟大樓，可以眺視金龍湖，風景區山坡地則保持自 然森林原貌，亦利水土保持，且為求住戶擁有廣大戶外空間，建蔽率規劃為17 ％ ，故銷售廣告即強調本社區之此二特點。
(1)、廣告用語如有基地規劃之刊載，均強調大基地（二三○○坪），低建蔽率（17 ％），濱臨金龍湖，後倚自然森林。
(2)、雖原告稱有一八○○坪藝術中庭描述，但廣告文案中同時出現，想像一下「一
八○○坪的花園有多大」，「如果您家擁有一八○○餘坪的『前庭、後院』！ 」，已明示一八○○餘坪之空地係「前庭」、「後院」 (證一)，而非空地全部 集中在三棟大樓中間。
(3)、甚多廣告文案並未提及一八○○坪中庭(證二)。添2、廣告所用圖片，除本工地四周相關風景生態圖片外，有關本工地建築之相關圖片 出現次數最多的為社區建物立體透視圖，經詳閱該透視圖即可發現：(1)、三棟成品字型之大樓其中間及四周由人工施設之庭院，其面積與三棟大樓垂直 坐落位置之面積相比，其比例約為一、五比一，不到二倍，而建物坐落土地面 積僅四百餘坪，不到五百坪（二三○○坪基地、建蔽率約17％) 加上陽台面積 合計約四百五十坪左右），其一倍半面積僅約七百坪左右，此與社區現況相符 ，如果一八○○餘坪空地全部集中在人工施設之庭院內，則其面積比例應為建 物座落面積之四倍左右，由此可知，原告所指之一八○○坪之空地為集中在建 物中間之「藝術中庭」，顯與透視圖 (證三)所表現出來之面積比例不符，兩相 比較，即可知其矛盾所在。
(2)、全區透視圖 (證四)三棟大樓後面有山巒，本社區基地內之風景區即在其內，且 大樓後面之上坡既成道路亦予繪出，此均與現況相符。(3)、透視圖對購屋者而言，最能瞭解社區建物相關位置、庭院大小及四周景觀，即 因透視圖與完工後之社區現狀相符，故原告均順利完成交屋手續（即其等由審 視透視圖所獲之社區印象與交屋現況一致），否則交屋前即可發現所謂藝術中 庭不僅沒有一八○○坪，即一千坪亦不足矣！
(4)、其次所謂建物一樓平面圖 (證五)或一樓透視圖 (同證三)，均係就人工施設之 休閒設施標示位置所在，因風景區在規劃時係保持自然生態，不予人工化，故 未在該標示人工施設之建物，工作物之圖面上一併揭示，而其圖面內所載人工 施設之庭院面積與建物面積比例亦均為一倍半左右，如本公司意圖誘使購屋者 誤認三棟大樓間之庭院有一八○○坪，自當將庭院面積比例加大二、三倍，由 此足見原告所稱本公司應交付大樓中間有一八○○坪藝術中庭之請求，顯與廣 告圖面不符。
(5)、案名「羅丹花源」銷售時期，大樓結構體及外飾已經完成，已如前述，故「羅 丹花源」之銷售廣告內即出現大樓完工之圖片( 證六)， 購屋者前往經現場洽 購時所看到之現場即為社區現狀，何能要求本公司給付大樓中間應有一八○○ 坪中庭，購屋者又何從有此誤認。
(6)、因銷售現場已有包含基地圖在內之建照設計圖說，故銷售廣告內容即未再刊載 基地圖，併此說明。
(7)、買賣契約書（房地預定買賣契約書）第一條約定：「 (一)土地坐落：台北 縣汐止鎮○○段社后頂小段65-5、65-6、65-7、394、394-1、395、396-1、397 、400等地號，本社區使用分區屬住宅區、風景區」，已將基地之全部地號予以 標示（嗣後其中65-5、65-6、65-7、394-1併入三九五地號，另分割出三九五─
一地號394、396-1、400併入三九七地號，另分割出397-1、397-2地號），且載 明土地使用分區為住宅區、風景區，則買賣之房屋基地範圍標示極其清楚，並 無任何遺漏情事。
(8)、綜合前此所述之銷售現場所置基地圖，簽約時本工地已開工甚或已近完工階段 前庭後院一八○○坪之廣告用語，社區大樓透視圖一樓平面圖及一樓透視圖之 庭院面積比例，成屋之現況廣告圖、買賣合約之土地標示等各種情況資料，被 告絕未出售大樓中間有一八○○坪庭院予客戶之意思，原告為此要求，顯無理 由，由前項之各廣告用語，一般消費者所獲知之印象殆為本社區鄰金龍湖，基 地二三○○坪、建物座落土地僅五○○坪、其餘為一八○○坪空地，為低密度 開發之社區空地上有藝術造景，也有綠化空間，更可享受「樹海芬多精」之自 然生態，被告顯非意在特別強調Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物中所圍成之空地有一八○ ○坪建物占地約五百坪，Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物所圍繞之空地（即原告所指之中 庭）倘有一八○○坪，則風景區三九七地號約一千坪土地豈非不翼而飛？（蓋 本件兩造所簽訂之買賣契約書第一條第一項就買賣土地之標示，載明：「土地 座落：台北縣社后段社后頂小段六五─五、六五─六、六五─七、三九四─一 、三九五、三九六─一、四九七、四○○等地號，本社區使用分區屬住宅區 、風景區」）。
(三)、兩造所簽訂之買賣契約書已將基地地號標示清楚並載明基地包括風景區，可見 被告已提供充分之資訊讓消費者了解基地座落之狀況，則被告何有隱瞞重大交 易內容可言，更何況銷售時工地現場之接待中心，放置建照之全套設計圖，包 括基地圖在內，供購屋客戶閱覽（因客戶購屋欲先瞭解室內隔間尺寸以為裝璜 設計參攷，而部分客戶注重風水，欲瞭解基地範圍及房屋坐落方位，故銷售現 場均放置建照全套設計圖供客戶參攷），故購屋客戶應能知悉基地範圍 (證七 ) ，被告無欺瞞消費者之故意，羅丹花源銷售時，銷售現場除放置建照全套設 計圖說外，每一銷售桌子其桌面玻璃墊下更放置一張基地圖 (證八)，客戶可 一目瞭然。
(四)、本工地開始對外銷售時，已經變更設計完成，且已開工挖掘基地中，工地現場 有施工圍籬，應能獲知基地範圍，僅將建照所載工程查驗進度敘明於后 (證九 ) ：
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│ 八十五年六月七日 │ 施工圍籬、地下基礎挖掘 │
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│ 八十六年八月 │ 地下一、二層、地上一層樓版 │
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│ 八十六年九月 │ 地上四層 │
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│ 十月 │ 地上五層 │
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│ 十一月 │ 地上六、七層 │
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│ 十二月 │ 地上八、九層 │
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│ 八十七年一月 │ 地上十層 │
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│ 二月 │ 地上十一、十二層 │
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│ 三月 │ 地上十三、十四層 │
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│ 四月 │ 地上十五、十六層 │
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│ 五月 │ 地上十七層、屋突及結構體完成 │
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