返還共有物
臺灣士林地方法院(民事),訴字,103年度,1484號
SLDV,103,訴,1484,20160125,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1484號
原　　　告　友傳科技工業股份有限公司
法定代理人　謝仁壽　
訴訟代理人　魏釷沛律師
參　加　人　李玉龍　
被　　　告　周翠紫　
　　　　　　曾正勝　
　　　　　　阮松田　
上列三人共同
訴訟代理人　王聖舜律師
複代理人　　曾婉禎律師
上列當事人間請求返還共有物事件，本院於民國104年12月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告周翠紫應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地上同段建號第三○二○四號建物第三層，如複丈成果圖所示A部分（面積叁拾貳點叁肆平方公尺）、B部分（面積貳點玖陸平方公尺）之占有物拆除，並將該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體。
被告曾正勝應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地上同段建號第三○二○四號建物第三層，如複丈成果圖所示E部分（面積伍拾玖點叁平方公尺）之占有物拆除，並將該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體。被告阮松田應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地上同段建號第三○二○四號建物第十層，如複丈成果圖所示C部分（面積壹拾肆點陸捌平方公尺）、D部分（面積零點叁伍平方公尺））之占有物拆除，並將該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告周翠紫負擔百分之三十二、被告曾正勝負擔百分之五十四、被告阮松田負擔百分之十四。
本判決第一項，如原告以新臺幣肆拾萬伍仟元為被告周翠紫供擔保後，得為假執行。但被告周翠紫如以新臺幣壹佰貳拾壹萬肆仟零肆拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項，如原告以新臺幣陸拾捌萬元為被告曾正勝供擔保後，得為假執行。但被告曾正勝如以新臺幣貳佰零叁萬玖仟肆佰伍拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項，如原告以新臺幣壹拾柒萬伍仟元為被告阮松田供擔保後，得為假執行。但被告阮松田如以新臺幣伍拾壹萬陸仟玖佰壹拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事 實 及 理 由




壹、程序事項
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。李玉龍具狀為參加訴訟，而其亦為天母國際大樓 之區分所有權人，即為本件原告請求被告返還如複丈成果圖 所示A、B、C、D、E部分之共有人之一，且為兩造所不爭執 ，則其就原告主張基於天母國際大樓之共有人之所有權，請 求無權占有之被告返還共有物，即有法律上利害關係，則李 玉龍請求輔助原告而參加訴訟，於法相符，應予准許。被告 抗辯李玉龍之參加訴訟不合法云云，難謂可採。合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 本件原告原訴之聲明為：被告周翠紫、曾正勝應將起訴狀所 附附圖一所示藍色及綠色斜線部分、被告阮松田應將起訴狀 所附附圖二所示橘色斜線部分上之鐵門及隔間物拆除後，並 將該公共設施空間返還給原告及其他共有人全體。嗣於本件 訴訟進行中，經地政人員實際測量並繪製複丈成果圖到院後 ，原告終變更其上揭聲明為：㈠被告周翠紫應將坐落臺北市 ○○區○○段○○段○000○000地號土地上同段建號第3020 4號建物第三層，如複丈成果圖所示A部分（面積32.34平方 公尺）、B部分（面積2.96平方公尺）之占有物拆除，並將 該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體。㈡被告 曾正勝應將坐落臺北市○○區○○段○○段○000○000地號 土地上同段建號第30204號建物第三層，如複丈成果圖所示E 部分（面積59.3平方公尺）之占有物拆除，並將該部分建物 騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體。㈢被告阮松田應將 坐落臺北市○○區○○段○○段○000○000地號土地上同段 建號第30204號建物第十層，如複丈成果圖所示C部分（面積 14.68平方公尺）、D部分（面積0.35平公尺）之占有物拆除 ，並將該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體。 核其所為係基於同一請求事實，且為更正訴之聲明，應予准 許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：緣兩造均為坐落臺北市○○區○○段○○段 000地號、254地號土地上之建物即天母國際大樓（下稱系爭 大樓）之區分所有權人。而系爭大樓共用部分另以同段建號 第30204號建物（下稱系爭建物）辦理所有權登記，兩造均 為共有人之一。然被告未經共有人或區分所有權人會議決議 同意即無權占用全體區分所有權人即共有人所共有部分，即



被告周翠紫無權占用系爭建物第三層，如複丈成果圖所示A 部分（面積32.34平方公尺）、B部分（面積2.96平公尺）； 被告曾正勝占用系爭建物第三層，如複丈成果圖所示E部分 （面積59.3平方公尺）；被告阮松田無權占有第十層，如複 丈成果圖所示C部分（面積14.68平方公尺）、D部分（面積 0.35平公尺）。為此，爰依民法第767條前段、中段、第821 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告周翠紫應將坐 落臺北市○○區○○段○○段○000○000地號土地上同段建 號第30204號建物第三層，如複丈成果圖所示A部分（面積32 .34平方公尺）、B部分（面積2.96平公尺）上之占有物拆除 ，並將該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體； ㈡被告曾正勝應將坐落臺北市○○區○○段○○段○000○0 00地號土地上同段建號第30204號建物第三層，如複丈成果 圖所示E部分（面積59.3平方公尺）上之占有物拆除，並將 該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他共有人全體；㈢被告 阮松田應將坐落臺北市○○區○○段○○段○000○000地號 土地上同段建號第30204號建物第十層，如複丈成果圖所示C 部分（面積14.68平方公尺）、D部分（面積0.35平公尺）上 之占有物拆除，並將該部分建物騰空遷讓返還給原告及其他 共有人全體。
二、被告則以：
㈠系爭大樓係訴外人即建商復盛建設股份有限公司（下稱復盛 公司）投資興建並銷售房屋，於67年間完工並取得使用執照 。被告周翠紫於97年12月10日因夫妻贈與而取得門牌號碼為 臺北市○○區○○○路0號3樓之9之房屋及坐落基地（下稱3 樓之9房屋），而被告周翠紫之夫朱雲乾係於67年間取得3樓 之9房屋；又被告曾正勝於83年5月25日因買賣取得門牌號碼 為臺北市○○區○○○路0號3樓之10之房屋及坐落基地（下 稱3樓之10房屋）；又被告阮松田於76年6月30日因買賣取得 門牌號碼為臺北市○○區○○○路0號10樓之5之房屋及坐落 基地（下稱10樓之5房屋)，是被告均係於公寓大廈管理條例 公布施行前即84年6月30日前即分別取得所有。而復盛公司 於65年間銷售房屋時，已將系爭大樓3樓至10樓之房屋除走 道外，劃歸為各住戶所有及使用，而被告自取得各該房屋時 起，未曾變更各該房屋之室內格局，又各該3樓至10樓之房 屋使用面積及使用範圍本即為復盛公司興建時所劃設及施作 牆面隔間，且復盛公司於65年間預售時，亦將該規劃設計以 書面方式製作成銷售型錄，用以向看屋者推銷出售，該銷售 型錄並為房屋買賣契約之內容。則購買系爭大樓之人，對於 系爭大樓共用部分約定如銷售型錄所示，規劃為各樓層之共



有人使用，應已合意成立分管契約，而原告既為系爭大樓區 分所有權人，為維持共有物管理秩序之安定性，自應受此分 管協議之拘束。且系爭大樓之其他區分所有權人從未向被告 主張遷讓返還，而系爭大樓3樓至10樓之使用狀態自67年起 至今未曾改變，故原告起訴請求被告返還共有物，並無理由 。
㈡證人陳清治庭呈之復盛國際大樓不動產預定買賣契約書，其 賣方為林正清，買方為藍海傳播有限公司，買賣標的物為系 爭大樓三樓B6乙戶，全部建坪約56.4坪，參以銷售型錄所示 之全部銷售坪數為56.4坪相符，足見興建系爭大樓之建商復 盛公司於銷售時，即與各區分所有人約定專用。又預定買賣 契約書係建商復盛公司同意由賣方林正清出賣予藍海傳播股 份有限公司，故公寓大廈之共用部分，復盛公司於銷售時即 與各區分所有人約定專用，全體區分所有權人及其繼受人應 受該分管協議拘束，亦無需於規約中特別明文始具拘束力， 故被告占有使用如複丈成果圖所示A 、B 、C 、D 、E 部分 ，係基於銷售型錄所示之分管契約，原告自應受分管契約之 拘束。且參加人李玉龍所有系爭大樓四樓之十九號房屋，前 遭人檢舉有占用共同走廊之情形，系爭大樓管理委員會亦未 對參加人起訴請求返還，足見系爭大樓各住戶間就現有3樓 至10樓使用現況已存有分管協議等語，資為答辯。並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決， 被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號、254地號土 地上之建物即天母國際大樓（即系爭大樓）之區分所有權人 。
㈡天母國際大樓為共11層之建物，於公寓大廈管理條例公布施 行前即已完成而出售之建物，其每一樓層之公共設施另以建 號即臺北市○○區○○段○○段00000○號建物（即系爭建 物）登記，用途為共用部分。（本院卷二第123頁） ㈢複丈成果圖所示A、B、C、D、E部分為系爭大樓區分所有權 人所共有，且登記於系爭建物共有部分。
四、本院之判斷：
㈠原告主張其為坐落臺北市○○區○○段○○段○000○000地 號土地上暨同段建號第30204號建物共有人之一，並為系爭 大樓之區分所有權人等情，業據其提出土地所有權狀、建物 所有權狀為證（本院卷二第24頁至第67頁），則原告此部分 之主張，自堪信為真實。
㈡就系爭建物第三層、第十層如複丈成果圖所示A、B、C、D、



E部分是否建商復盛公司於出售房屋時即與原承買戶間約定 有分管契約存在？
⒈按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。且連通數 個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社 區內各巷道、防火巷弄不得為約定專用部分。公寓大廈管理 條例第7條第2款定有明文。又按本條例施行前已取得建造執 照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條 規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部 分之限制，同條例第55條第2項亦有明文。換言之，於84年6 月30日公寓大廈管理條例生效施行前，已領得建造執照之公 寓大廈，即不受公寓大廈管理條例前開規定之限制。被告抗 辯於建商即復盛公司出售系爭建物時，與原承買戶間，就複 丈成果圖所示A、B、C、D、E部分已有分管之約定，被告為 有權占有使用云云，為原告所否認，依民事訴訟法第277條 前段規定，自應由被告就有分管約定之事實，負舉證之責。 ⒉被告聲請傳喚之證人陳清治到庭證述：伊是系爭大樓總幹事 ，系爭大樓的管理委員會係於92年成立，而管理費係依所有 權狀登記之坪數收取；複丈成果圖所示A、B、C、D、E部分 是登記在專有部分，伊係依目前房屋使用狀況，依照建商即 復盛公司的銷售型錄每一戶的區隔圖及樓層現有狀況認定， 再核算地政機關核發謄本面積坪數，附屬建物陽台部分是計 算在專有部分，來認定A、B、C、D、E是專有部分，且每一 樓層住戶都可以使用，建商於67年到使用執照第二次施工變 成現有狀況，各樓層的公共走道都是一樣的云云。惟查，被 告分別所有之門牌號碼為天母西路3號3樓之9、3樓之10、10 樓之5房屋之專有部分已分別登記為31115、31013、31116建 號建物，而複丈成果圖所示A、B、C、D、E部分面積並未包 含前述建號登記之建物範圍內，此有勘驗筆錄、臺北市士林 區地政事務所104年2月4日北市○○○○○00000000000號函 暨檢送之前揭建號建物之測量成果圖影本3份可佐（103年度 士簡調字第158號卷，下稱士簡調卷，第41頁至第42頁，及 本院卷一第138頁至第141頁），堪認A、B、C、D、E部分並 非屬被告專有部分至明。則證人陳清治證述複丈成果圖所示 A、B、C、D、E部分為專有部分云云，顯與事實不符，不足 採信。
⒊按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820條第1項定有明文。是未經共有人協 議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須 徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物 之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨



害或請求向全體共有人返還占用部分。被告辯稱：依復盛公 司之銷售型錄內容，可知建商與承買戶間有分管約定，兩造 自應受拘束云云，並提出銷售型錄影本為憑，原告否認該銷 售型錄之真正，且證人即復盛公司之董事長高昌倫到庭證稱 ：因為時間太久，伊不記得了，因被告提出之銷售型錄影本 影印之方式，伊並不清楚是否即為當時之銷售型錄，伊僅對 本院卷二第67頁、第68頁有印象，係因為這兩頁是標示工地 之位置及大樓的圖是伊公司畫的，至於其他買賣事宜，伊並 不清楚，且復盛公司應該不會於銷售系爭建物時，將3樓、1 0樓房屋各門牌號碼間的共通走道，與住戶及所有買方約定 屬於該門牌號碼用戶專有或專用；伊已無法提供復盛公司出 售系爭大樓房屋之原買賣合約書供參等語綦詳（本院卷二第 145頁至第146頁）。雖證人陳清治到庭證稱：前揭銷售型錄 影本係天母國際大樓管理委員會留存等語（本院卷一第58頁 背面）。惟縱認被告所提出之銷售型錄形式上為真正，惟該 銷售型錄是否為出售系爭大樓之房屋土地時，復盛公司與買 方間買賣契約內容約定之一部分，亦有所存疑（民國65年間 消費者保護法尚未制訂，消費者保護法係於83年1月11日經 總統公布），而被告所提出之買賣契約均非係復盛公司與原 買受人間之買賣契約，且被告亦未提出復盛公司與承買戶間 之買賣契約為憑，則被告所辯，尚難謂足採。況參以被告所 提出銷售型錄內容之記載，亦無從認定有關複丈成果圖所示 A、B、C、D、E部分，已由建商復盛公司與全部承買戶間為 分管之約定。再者，證人高昌倫亦證稱：系爭大樓有兩個起 造人，即為復盛公司與來發實業股份有限公司（下稱來發公 司），來發公司為地主，與復盛公司合建，被告提出之銷售 型錄，伊連看都沒看過，而系爭大樓房屋有些是由地主自行 出售，並不是只有復盛公司負責出售，但伊不記得哪些門牌 號碼是由復盛公司負責出售，亦無資料留存等語明確，並有 系爭大樓辦理建物所有權第一次登記聲請書、建築改良物堪 測成果表、協議書、影本可佐（本院卷二第68頁背面、第71 頁背面、第72頁至第77頁）。故縱認複丈成果圖標示A、B、 C、D、E部分已由復盛公司與其承買戶，於出售房屋時有為 約定由何人專用，然亦非經系爭大樓之全部承買戶或全部區 分所有權人之同意而為分管，亦僅有復盛公司所有且負責銷 售部分房屋之承買戶，而不包含來發公司所有且銷售之承買 戶。則被告抗辯於復盛公司出售時與承買戶間即有分管約定 云云，亦難謂可採。復依系爭建物之使用執照及竣工平面圖 所示（士簡調卷第48頁至64頁）及各樓層公共設施標示圖以 觀（本院卷二第78頁），亦無從認定複丈成果圖所示A、B、



C、D、E部分，有分管約定存在之情事。
⒋況依原告提出之系爭大樓住戶規約第2條第2項約定：「本大 樓空地、樓頂平台、儲藏室、電梯樓梯間、通道走廊、公共 廁所為共同部分，應供全體區分所有權人及住戶共用非經規 約或區分所有權人會議之決議，不得擅自約定為約定專用部 分」，及第2條第1款約定專用部分係指係系爭大樓共用部分 經區分所有權人會議決議約定供特定區分所有權人使用者， 使用者名冊由管理委員會造冊保存（本院卷一第63頁）。且 證人陳清治到庭亦具結證稱：原告所提出之規約為原始規約 ，期間曾修改過兩次即修改管理委員的選舉辦法，但系爭大 樓社區住戶並未曾將共有部分約定由特定或部分住戶共有使 用等語明確（本院卷一第59頁背面）。堪認系爭大樓之區分 所有權人間，就複丈成果圖標示A、B、C、D、E部分，並未 曾約定或決議由被告使用之分管約定存在。則被告之抗辯， 難謂足採。又系爭大樓規約第11條第1項第3款約定管理費收 費標準除每戶基本費200元外，住家每坪30元、營業用每坪 60元二階收費，如住家有任意懸掛招牌或廣告經證實者，一 律依營業用計算，第4款約定管理費坪數依本大樓建築商復 盛建設股份有限公司提供原始每戶坪數為準。且證人陳清治 就管理費計算之面積坪數，嗣稱依照各專有部分樓層面積加 上附屬建物面積，再加共有部分之有部分範圍面積合計來計 算管理費等語，則以系爭大樓管理費之收取方式，亦難認定 A、B、C、D、E部分有分管約定即由被告周翠紫占有使用A部 分及B部分、被告曾正勝占有使用E部分、被告阮松田占有使 用C部分及D部分。
⒌雖分管契約之成立，須由共有人全體共同協議訂定。以明示 或默示之表示均無不可。且實務上向來亦承認：倘共有人間 實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已 歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83 年台上字第1377號、98年台上字第1087號、99年度台上字第 1150號判決參照）。惟共有人對於其他共有人占有管領共有 物特定部分，有所容忍及不予干涉，仍屬單純之沈默。又單 純之沈默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一 般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，不得謂為默示 之意思表示（最高法院29年上字第762號判例）。是共有人 對於其他共有人占有管領共有物特定部分，其容忍及不予干 涉之沈默行為，得認為有與其他共有人成立默示分管契約之 前提，當係奠基在共有人與其他共有人有實際上「劃定使用 範圍」的積極行為，且其容忍不予干涉係相互為之之社會事



實，蓋此方符合共有人應按其應有部分對於共有物為使用收 益之基本精神（民法第818條規定參照）。如共有物全部為 特定共有人占有使用，即不能以共有人之沈默行為，逕認共 有人已成立共有物全部由特定共有人使用收益之分管契約。 則縱然系爭建物原全體共有人於共有期間，未曾行使法律上 之權利，至多僅能認為係單純之沈默而未予異議，尚難因系 爭土地其他共有人未採取法律上保護權利之行為，即遽認有 默示同意被告就共有人共有之A、B、C、D、E部分占有使用 之分管協議存在。
⒍綜上所述，被告所提出之證據，尚不足以證明就複丈成果圖 標示A、B、C、D、E部分有明示或默示分管之約定存在，則 被告分別占有各該部分，難謂有正當權源，即屬無權占有。五、從而，原告本於民法第767條第1項前段、第821條規定，請 求：㈠被告周翠紫應將坐落臺北市○○區○○段○○段○00 0○000地號土地上同段建號第30204號建物第三層，如複丈 成果圖所示A部分（面積32.34平方公尺）、B部分（面積2. 96平公尺）之占有物拆除，並將該部分建物騰空遷讓返還給 原告及其他共有人全體；㈡被告曾正勝應將坐落臺北市○○ 區○○段○○段○000○000地號土地上同段建號第30204號 建物第三層，如複丈成果圖所示E部分（面積59.3平方公尺 ）之占有物拆除，並將該部分建物騰空遷讓返還給原告及其 他共有人全體；㈢被告阮松田應將坐落臺北市○○區○○段 ○○段○000○000地號土地上同段建號第30204號建物第十 層，如複丈成果圖所示C部分（面積14.68平方公尺）、D部 分（面積0.35平公尺）之占有物拆除，並將該部分建物騰空 遷讓返還給原告及其他共有人全體；均為有理由，應予准許 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 1 月 25 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 25 日




書記官 楊喻涵