臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1395號
原 告 李貴鳳
訴訟代理人 吳立瑋律師
鄧湘全律師
被 告 台北市七星農田水利會
法定代理人 周師文
訴訟代理人 何佩娟律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國104
年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊之配偶即訴外人何家明於民國53年2 月14日與 訴外人任和永簽訂房屋買賣契約，買受門牌號碼為臺北市士 林鎮○○路000 ○0 號（嗣該門牌經整編為臺北市○○區○ ○路0 段000 巷000 號）之未辦保存登記房屋1 棟（下稱系 爭房屋），該屋係座落在被告所有之臺北市○○區○○○段 ○○○○段00○0 地號土地上（下稱系爭16之5 地號土地） ，該地經重測後之地號為臺北市○○區○○段0 ○段00地號 土地（下稱系爭14地號土地），而該重測後之土地復經分割 出包含臺北市○○區○○段0 ○段00○00地號、同小段14之 16地號土地等30筆地號土地（下合稱系爭14之10地號及14之 16地號土地）。嗣何家明為使系爭房屋得合法使用房屋座落 之基地，遂於60年間開始與被告訂立未定期限之基地租賃契 約，伊全家歷年來均依約按時繳納租金。何家明於60年2 月 25日出具予被告之切結書（下稱系爭切結書），其中並未約 定使用水利建造物之期限，且該切結書上已載明何家明向被 告承租水利建造物係供構築基地使用，其僅須在系爭房屋使 用年期內遵守水利疏通之相關規定，即可長期使用水利建造 物即該屋座落之基地。又何家明自64年起與被告就系爭16之 5 地號土地開始簽訂臺北市七星農田水利會建造物使用契約 （下稱建造物使用契約），該契約上亦載明土地之使用目的 係供作基地使用，且系爭房屋係伊全家居住多年之生活空間 ，何家明焉有可能僅與被告訂立短期租約之理，其與被告簽 訂建造物使用契約之目的既為使系爭房屋得在房屋使用年限 內合法使用座落之基地，則建造物使用契約性質上應屬未定 期限之租賃關係，至於契約中雖另有使用期間或定期續約等 相關文字之記載，惟此僅係基於不動產市場行情變化之考量 ，而就租金數額部分另行約定定期更新之條款，並未改變建
造物使用契約為未定期限租賃契約之本質。況依建造物使用 契約第8 條之約定，可知被告僅在何家明使用水利建造物有 違反契約、水利目的、有害公共利益等情事，或基於政府政 策而有收回水利建造物之必要時，始得終止建造物使用契約 ，除此之外，被告並無任意終止契約之權限，甚且建造物使 用契約第8 條第8 款更明訂被告標售何家明所承租之系爭16 之5 地號土地時，何家明享有承購之權利，被告僅得在何家 明不願承購系爭16之5 地號土地時，方可終止建造物使用契 約；此外，被告於72年12月28日開立交付之會有水利建造物 繳納使用費聯單，其下方備註欄第3 點亦明揭土地法第103 條之規定，而該條規定係針對租地建屋之法律關係所作之規 範，顯見被告當時亦認定其與何家明間係成立租地建屋之契 約，否則毋庸特別強調土地法第103 條之規定，由此均足證 明何家明與被告間確實存在未定期限之基地租賃關係。伊全 家於何家明買受系爭房屋後即入住迄今，系爭房屋之座落位 置未曾變更，而依訴外人楊恭莊及許為城對伊所提另案訴訟 （即本院103 年度訴字第1265號拆屋還地等事件，下稱本院 另案訴訟）之複丈成果圖所示，可知系爭房屋之主體（即該 圖所示A2、A3部分）確實座落在系爭16之5 地號土地經重測 、分割後之系爭14之10地號及14之16地號土地上，堪認何家 明與被告間係就包含系爭14之10地號及14之16地號土地在內 之土地成立基地租賃契約，雖其等先前簽訂之契約或被告於 收取租金後開立之收據，曾記載承租之土地為臺北市○○區 ○○段○○○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭319 之1 地 號土地），然系爭319 之1 地號土地經重測後之臺北市○○ 區○○段0 ○段000 ○000 ○地號土地距離系爭14之10地號 及14之16地號土地僅約120 公尺，而何家明除系爭房屋座落 之土地外，並未與被告承租其他土地，由此足以推論上開契 約或收據實係誤植承租之土地地號。又系爭房屋之實際面積 遠大於建造物使用契約所載之面積5.012 坪，被告於簽訂租 約後曾派員至系爭房屋作實地勘察，是其必然知悉系爭房屋 實際使用土地之面積絕非建造物使用契約記載之5.012 坪， 而契約上之所以記載以5.012 坪計算租金，係當時政府機關 為體恤人民，而未依照系爭房屋實際使用面積計算租金，故 何家明與被告訂約時就基地租賃面積之合意實為系爭房屋之 實際使用面積。綜上，何家明於買受系爭房屋後，始在60年 間出具系爭切結書予被告，另與被告自64年起簽訂建造物使 用契約，由此足認何家明當時與被告簽約之目的係欲將承租 之土地長期作為房屋之基地使用，被告雖於76年9 月間以改 善圳路排水工程需要及配合都市計畫為由，片面聲稱已終止
其與何家明間之基地租賃契約，並拒絕收取租金，惟何家明 與被告間既係成立未定期限之基地租賃契約，且何家明未有 任何違反契約之行為，被告亦未證明其所主張之終止契約事 由為真，應認上開未定期限之基地租賃關係未經合法終止， 則於92年6 月2 日何家明過世後，伊自得承受該未定期限之 租賃契約並繼續合法承租使用系爭14之10地號及14之16地號 土地。又伊既為系爭14之10地號及14之16地號土地之承租人 ，則依土地法第104 條第1 項規定，於103 年7 月7 日被告 出賣上開土地時，伊依法即享有以同一條件優先承買之權利 ，且伊得主張優先承買之土地範圍應以系爭房屋現行使用狀 況（含系爭房屋本身及其應留設之法定空地）為準，此自應 包含系爭14之10地號及14之16地號土地之全部範圍。被告前 未通知伊即逕行出售包含系爭14之10地號及14之16地號土地 在內之土地予第三人牟利，顯已違背法令規定，爰依土地法 第104 條第1 項規定提起本件訴訟等語，並聲明：確認原告 就被告所有系爭14之10及14之16地號土地，有以被告所賣出 總價之優先承買權存在。
二、被告則以：系爭319 之1 地號土地與系爭16之5 地號土地自 始即分屬不同地號，且兩地相距非近，而依原告所提繳款收 據可知，於60至63年間，何家明係向伊申請使用系爭319 之 1 地號土地，使用面積為12.012坪，另於64至75年間，則改 租用系爭16之5 地號土地，使用面積為5.012 坪，由此可知 何家明前後向伊申請使用或租用之土地，無論地號、位置、 面積及使用費核算等節，均不相同，是絕無可能何家明實際 上向伊租用系爭16之5 地號土地，惟伊與何家明卻分別於60 至63年間、65年之繳款收據及系爭切結書上將租賃標的誤植 為系爭319 之1 地號土地之情事，故原告主張系爭14之10地 號及14之16地號土地最早源自系爭319 之1 地號土地，嗣該 地變更為系爭16之5 地號土地，後再經重測為系爭14地號土 地，終因逕為分割而來，無值採信。原告所提系爭切結書僅 為何家明單方所出具，無從認定係其與何家明間訂有基地租 賃契約之依據，況系爭切結書記載之標的為系爭319 之1 地 號土地，該地之地目為「水」，伊絕無可能違反灌溉排水目 的而將土地出租予他人作建築基地使用。又無論何家明向伊 申請使用之土地為系爭319 之1 地號土地或系爭16之5 地號 土地，惟兩造約定之土地使用面積僅為12.012坪或5.012 坪 ，足認何家明申請使用上開土地之目的，並非供作建築房屋 之基地使用。縱認系爭切結書所載地號確為系爭16之5 地號 土地之誤植，然伊與何家明自64年起另行簽訂之建造物使用 契約，其中已明定使用期間，故就土地之使用，雙方並未成
立任何未定期限之租賃契約。況何家明購買之系爭房屋係違 法無權占用伊所有之土地在先，伊並無義務考量系爭房屋之 使用年限而與何家明簽訂長期租賃契約，反之，伊係為確保 收回土地之彈性，方與何家明約定使用期間並簽訂建造物使 用契約，故雙方間至多僅存在短期之租賃關係。原告雖主張 何家明於75年至76年間，曾再與伊簽訂建造物使用契約，然 原告並未提出相關契約資料，且即使伊與何家明曾簽訂該段 期間之建造物使用契約，惟伊早在76年9 月間即依契約第8 條之規定，以圳路排水改善工程需要及配合都市計畫為由， 終止契約在案，故自該時起，伊與何家明間即不存在任何租 賃關係。縱認伊於76年間未合法終止契約，然於原訂租期即 76年12月31日屆至前，伊已明確告知何家明拒絕續約，故依 建造物使用契約第7 條規定，伊與何家明間之租賃關係即行 消滅，原告亦無從於何家明過世後因繼承關係而承受任何未 定期限之租賃契約。又因系爭16之5 地號土地經重測為系爭 14地號土地後，迭經分割及徵收，而何家明先前僅向伊租用 5.012 坪之土地面積，且現已無從得知其當時租用土地之確 切位置，而原告亦未能確認何家明向伊承租之土地即係座落 在系爭14之10地號及14之16地號土地上，兩造間復不存在任 何其他土地租賃關係，原告自無從以上開2 地號土地承租人 之身分，對伊主張享有土地法第104 條第1 項之優先承買權 。末者，縱使原告能證明何家明向伊租用之土地即為本院另 案訴訟複丈成果圖所示座落在系爭14之10地號土地之A2及座 落在系爭14之16地號土地之A3部分，惟何家明既僅向其租用 5.012 坪之土地，原告亦不得主張對系爭14之10地號及14之 16地號土地之全部享有優先承買權等語置辯，並聲明：原告 之訴駁回。
三、本件經兩造整理不爭執事項及爭點事項如下（見本院104年 3月20日準備程序筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或 文字用語）
㈠兩造不爭執之事項：
⒈系爭16之5 地號土地於36年7 月1 日登記為被告所有。上開 地號嗣於69年間經實施地籍圖重測後改編為系爭14地號土地 ，並自72年起陸續分割出同小段14之1 至14之30等地號土地 ，其中同小段14、14之1 、14之6 、14之7 、14之10、14之 12至14之16、14之19、14之21、14之24及14之29等地號土地 於分割後仍登記為被告所有。（見本院卷一第85頁至第138 頁、卷二第23頁至第102 頁）
⒉系爭319 之1 地號土地於36年7 月1 日登記為被告所有。上 開地號嗣於75年間經實施地籍圖重測後改編為臺北市○○區
○○段0 ○段000 地號，並逕為分割出同小段857 、858 、 859 、860 、861 等地號土地。（見本院卷一第139 頁至第 165頁）
⒊原告之配偶何家明於53年2 月14日向任和永簽訂房屋買賣契 約，買受未辦保存登記之系爭房屋，該屋門牌號碼嗣經整編 為臺北市○○區○○路0 段000 巷000 號。（見本院卷一第 25頁、第185 頁）
⒋被告第三屆直選會務委員於102 年5 月23日第4 次臨時會議 決議將包含系爭14之10及14之16地號土地在內之4 筆臺北市 士林區福林段2 小段土地出售，出售價格為每平方公尺新臺 幣16萬6,358 元，該出售案及出售價格業經中央主管機關行 政院農業委員會同意備查在案。（見本院卷一第71頁至第73 頁）
㈡本件爭點：
⒈系爭房屋座落之基地地號為何？其實際占用之面積為何？ ⒉系爭房屋占有使用其座落基地之權源為何？
⑴原告之配偶何家明自64年起就系爭16之5 地號土地與被告 簽訂之建造物使用契約，其性質為定期租賃或未定期限租 賃契約？何家明承租之土地面積為何？
⑵承⑴，上開建造物使用契約是否業經被告合法終止，或因 何家明於契約約定期限屆滿前未向被告申請續租而失效？ ⒊原告主張依土地法第104 條第1 項、第2 項規定對被告欲出 售之系爭14之10及14之16地號土地享有依相同出售總價優先 承買之權利，有無理由？
⑴何家明前向被告承租之水利建造物所在位置，是否即為系 爭房屋座落之部分土地？
⑵倘⑴為是，且系爭房屋座落於系爭14之10及14之16地號土 地上，則以何家明先前向被告承租之土地面積，原告可否 就系爭14之10及14之16地號土地之全部主張優先承買權？四、本院之判斷：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上 字第316 號判例要旨參照）。本件原告主張系爭房屋座落在 被告所有之系爭14之10及14之16地號土地上，其因繼承關係 承受其配偶何家明與被告先前簽訂之未定期限租賃契約，故 在被告出售上開土地時，其依土地法第104 條第1 項規定得 對被告主張優先承買權等情，為被告所否認，足見兩造間就
系爭14之10地號及14之16地號土地是否存在未定期限租賃關 係及原告對上開土地之優先承買權存否等節已生爭執而有不 明確之情形，且致原告私法上之地位有受侵害之危險，而該 不明確或危險狀態得以本件確認判決除去之，自應認原告有 即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡依原告所提本院另案訴訟之複丈成果圖，可知系爭房屋之主 體（即該圖所示A2、A3部分）係座落在系爭14之10及14之16 地號土地上，面積分別為29.19 及50.24 平方公尺（見本院 卷一第244 頁），故系爭房屋座落之基地大部分確係位於被 告所有之上開2 地號土地上。
㈢何家明與被告間就系爭16之5 地號土地所簽訂之建造物使用 契約，性質上為基地租賃契約。
原告主張其配偶何家明向被告承租使用之系爭16之5 地號土 地，經重測及分割後即包含系爭14之10及14之16地號土地， 而何家明於買受系爭房屋後，係基於使系爭房屋得合法占有 使用座落之基地，始於60年間出具系爭切結書予被告，並另 自64年起與被告簽訂建造物使用契約，何家明並未與被告簽 訂其他土地之租賃契約，故系爭房屋實際座落之位置即為何 家明向被告承租之土地位置等情，業據提出系爭切結書、何 家明與被告分別在64年1 月31日、69年12月及73年1 月23日 簽訂之建造物使用契約暨使用位置圖及本院另案訴訟之複丈 成果圖為證（見本院卷一第36頁至第38頁、第67頁、第243 頁、第244 頁）。被告雖辯稱系爭16之5 地號土地為水利用 地，其不可能出租灌溉排水設施予他人作為建築房屋之基地 ，且系爭切結書、建造物使用契約及歷年來被告開立之收款 收據、會有土地繳納租金聯單或使用費聯單，其上記載之標 的或為系爭319 之1 地號土地，或為系爭16之5 地號土地， 無從確知何家明使用之水利建造物所在位置，又上開文件中 所記載之使用面積或為12.012坪，或為5.012 坪，此均與系 爭房屋之實際面積不符，難認其與何家明間曾就系爭房屋成 立任何基地租賃關係云云。然查：
⒈參酌原告所提3 份建造物使用契約，其上均記載何家明與被 告簽約使用之水利建造物為系爭16之5 地號土地，使用目的 為「基地」，且依建造物使用契約第8 條第8 款所列：「本 會（即本件被告）依法標售並通知承購而不願承購時」之終 止契約事由（見本院卷一第37頁、第38頁、第67頁），可知 何家明於被告出售系爭16之5 地號土地時，享有承購之權， 再參酌現行法令有關土地所有權人出售土地時，他人得主張 承買權利之規範（如民法第426 條之2 、土地法第104 條等 規定），可知法定得對土地出售者主張優先承買權之人，均
為對土地具有一定使用、收益權限者，諸如承租人、地上權 人或典權人等，而何家明與被告間並未就系爭16之5 地號土 地設定任何用益物權，而何家明亦非無償使用系爭16之5 地 號土地，由此應可推認渠等間所簽訂之建造物使用契約，性 質上屬於租賃契約。另對照原告所提被告於72年12月28日開 立之會有水利建造物繳納使用費聯單備註欄第3 點記載：「 使用人有違背土地法第103 條規定時，本會即隨時終止契約 予以收回水利建造物。」等文字（見本院卷一第198 頁）， 足認被告當時係認定其與何家明間就水利建造物即系爭16之 5 地號土地之使用關係應適用土地法第103 條之規定，而土 地法第103 條已明揭：「租用建築房屋之基地，非因左列情 形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租 人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人 時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年 以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，益證何家明與被 告簽訂建造物使用契約之真意，係為使系爭房屋得合法使用 座落之基地，而被告亦肯認其等間之法律關係為租用基地建 築房屋之租賃關係，否則實難解釋被告預先擬訂供何家明簽 署之建造物使用契約中何以會有前開契約條款之約定及被告 於72年間自行認定何家明使用水利建造物應受土地法第103 條之規範等節。
⒉再繹之原告之弟即證人李明緯到庭證述：「我住的房屋是在 原告104 號房屋（即系爭房屋）的隔壁，我住的房屋座落的 基地也是跟被告租的。」、「（問：何家明買系爭房屋時是 在你購買108 號房屋之前還是之後？）在我之前，基地也是 在我之前先向被告承租…當時我們本來就有房子，就蓋在被 告所有的土地上，所以就跟被告承租土地。」、「我與被告 承租土地應該也是簽訂一樣的契約。我幫何家明保證，他也 在我的契約上面為我保證」、「（除了證人幫何家明保證的 這個契約外，何家明是否還有跟被告承租其他的土地？）沒 有，就我所知就只有這塊土地。」、「（問：證人是否清楚 剛剛提示予你的契約（即建造物使用契約）是在何處簽立？ 連帶保證人都是證人親簽嗎？）在原告的104 號房屋簽的。 第38頁（即64年1 月31日簽訂之建造物使用契約）上我的簽 名是何家明幫我簽的，印章是我自己蓋的。」等內容（見本 院104 年3 月20日準備程序筆錄，本院卷二第9 頁至第10頁 ），堪認何家明係先買受系爭房屋，嗣因系爭房屋係座落在 被告所有之土地上，始與被告就系爭房屋座落之基地簽訂建 造物使用契約，期能以支付對價之方式合法使用房屋之基地 ，而以此推論何家明與被告間確曾成立基地租賃關係，不僅
符合雙方訂約時之真意，亦與前開原告所提文件之文義相符 。又在別無其他客觀事證可認系爭房屋座落位置曾變更之情 形下，系爭房屋於本院另案訴訟中，既經測量確實占用系爭 14之10及14之16地號土地，且參酌原告提出之被告於76年9 月16日發予何家明之七星振財字第790 號函文內容，其中說 明事項第2 點亦明揭「本會前業已函知台端終止『○○區○ ○段0 ○段00地號』部分建造物使用契約在案」等文字（見 本院卷一第201 頁），再對照前開兩造不爭執事項㈠之內容 ，系爭14之10及14之16地號土地係分割自系爭14地號土地， 系爭14地號土地於重測前即為系爭16之5 地號土地，復衡酌 建造物使用契約上所記載使用目的為「基地」之文字，已足 認定何家明與被告分別於64年間、69年間及73年間就系爭16 之5 地號土地所簽訂之3 份建造物使用契約，性質上即為何 家明基於使系爭房屋合法使用座落基地而與被告成立之基地 租賃契約甚明。
⒊被告雖辯稱系爭切結書及其在60至63年間、65年間開立之收 款收據或會有土地繳納使用費聯單上記載之土地均為系爭31 9 之1 地號土地，可認何家明向其申請使用之水利建造物， 未必即為系爭房屋現今座落之土地云云，惟縱認何家明確曾 向被告申請使用亦為被告所有之系爭319 之1 地號土地，此 亦無從改變何家明自64年起曾就系爭16之5 地號土地與被告 簽訂建造物使用契約，且被告亦自64年起至75年間陸續開立 系爭16之5 地號土地之使用費收據予原告等事實（見本院卷 一第194 頁至第200 頁）。至何以被告在65年間係開立收取 系爭319 之1 地號土地之使用費聯單，及建造物使用契約上 所記載之土地面積僅為5.012 坪，顯與系爭房屋使用土地面 積有別部分，因被告與何家明係在60至70年間就被告所有之 水利建造物簽訂上開契約，當時其等係基於何種考量為如此 之約定，或土地使用範圍是否囿於當時測量技術之精準性而 有所落差，甚或被告於使用費收據上是否曾誤植土地地號等 情，均已難考證，然此均不影響系爭房屋座落位置未曾改變 ，而何家明係租用被告所有之土地做為系爭房屋之基地，並 因此支付使用土地對價等事實之認定，故原告主張何家明與 被告間曾就系爭房屋使用土地之範圍，成立基地租賃契約， 其全家歷年來均依約按時給付租金等部分，應值採信，從而 被告前揭所辯，委無可採。
㈣何家明與被告間所成立者係定有期限之租賃契約，且因何家 明於租賃期限屆至前未依約定向被告續約，故該租賃契約業 已消滅。
⒈按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後， 明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽 又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必 須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際 ，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發 生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例要旨 參照）。
⒉何家明與被告於64年間、69年間及73年間簽訂之建造物使用 契約，性質上為基地租賃契約，業經本院認定如前，而原告 另主張何家明既係基於使系爭房屋得合法使用座落之基地而 向被告承租土地，應認其與被告間係存在以系爭房屋之使用 年限為租賃期限之合意，是以渠等間之基地租賃契約應屬未 定期限之租賃契約乙節，復為被告所否認。經查，依原告所 提之3 份建造物使用契約（見本院卷一第37頁、第38頁、第 67頁），其上均已明文記載使用期間為2 年或3 年，且契約 第7 條亦明訂：「契約期屆滿之前1 個月內應到會續約，否 則視為自願放棄論。」，由此足知何家明與被告係成立定有 期限之基地租賃契約，且該契約已有續租應另訂契約之明文 。雖原告辯稱何家明承租土地係供作基地使用，實無可能僅 與被告成立短期租賃契約云云，然查，觀諸土地法第103 條 第1 款將契約年限屆滿作為出租人得收回租用建築房屋之基 地之事由之一，可知基地租賃契約性質上並非必以基地上房 屋之使用年限作為租賃契約之期限，基地租賃契約之當事人 仍可議定較短之租用期間，況本件何家明係買受系爭房屋後 ，為使系爭房屋有合法使用該屋座落之土地之權源，始與被 告簽訂建造物使用契約，已如前述，則在系爭房屋原係無權 占用被告所有之土地之情形下，被告自可提出約定使用期間 及要求原告定期辦理續租手續之條件以確保其收回土地使用 之彈性，換言之，被告就租賃期間之議約權限，並不因何家 明承租土地之目的係作基地使用即行喪失，故原告前揭所辯 ，洵非可採。
⒊依原告所提何家明與被告在73年間簽訂之建造物使用契約， 其上記載使用期間自73年1 月1 日起至74年12月31日止（見 本院卷一第37頁），而參酌原告另提出之被告就系爭16之5 地號土地之使用，於75年9 月15日所開立之會有水利建造物 繳納使用費聯單（見本院卷一第200 頁），應可反推於75年 間，何家明與被告就系爭16之5 地號土地之使用，曾再次簽 訂建造物使用契約，又衡酌原告所提出之3 份建造物使用契 約，其上約定之使用期間約為2 至3 年，由此應得復行推論 何家明與被告間至少在76年間猶存在基地租賃關係。如以75
年1 月1 日為簽約時點向後推算2 或3 年，則何家明與被告 間之基地租賃契約期限屆滿之日可能為76年12月31日或77年 12月31日，然原告並未提出何家明有何在上開期限屆至前1 個月內，依建造物使用契約第7 條之約定向被告辦理續約之 相關事證，雖原告曾執被告於76年9 月16日所發之七星振財 字第790 號函（見本院卷一第201 頁），據此陳稱被告係違 法片面終止基地租賃契約並拒收租金云云，惟何家明與被告 既已在建造物使用契約上約定使用期限及到期續約之條款， 則無論被告所為終止契約之意思表示是否合法，仍不免除何 家明依約應在租賃期限屆至前1 個月內向被告辦理續訂建造 物使用契約之義務。而依原告於本院審理中自承其在被告片 面終止租賃契約後即未繼續給付租金或提存租金等情（見本 院103 年12月5 日準備程序筆錄，本院卷一第173 頁），及 參酌證人李明緯所證：「被告有說不收租金，我們就沒有再 簽約。」等語（見本院104 年3 月20日準備程序筆錄，本院 卷二第10頁），均足認定原告或證人李明緯於被告表達終止 基地租賃契約之意思及拒收租金後，即未有任何其他於租賃 期限屆至前設法向被告要求續約之意思或積極作為，又原告 雖另於本院審理中陳稱：「後來被告就不跟我們簽約，我們 寄存證信函要續約，但是被告就不跟我們簽約。」等語，並 表示會陳報存證信函之內容（見本院103 年12月5 日準備程 序筆錄，本院卷一第173 頁），惟迄未見原告舉證以實其說 。綜此，揆諸前揭判例要旨，應認何家明與被告間之基地租 賃契約，已於75年間再行簽訂之建造物使用契約約定之期限 屆至後，即行失效，且因被告已於76年9 月16日以前開函文 明確表示拒絕續租土地之意，則本件亦不生租賃契約默示更 新之問題，故於92年6 月2 日何家明過世後（見本院卷一第 76頁），原告自亦無從依繼承關係而繼受任何基地租賃契約 ，從而，原告前揭主張被告未合法終止未定期限之基地租賃 契約，其仍為系爭14之10及14之16地號土地之承租人云云， 俱無足採。
㈤綜上，何家明與被告間基於簽訂建造物使用契約而成立之基 地租賃關係，性質上並非未定期限之租賃契約，則原告既未 舉證證明何家明於75年間簽訂之建造物使用契約所約定之使 用期限屆至前，有何向被告表示續約之意思或具體行為，則 應認何家明與被告間之基地租賃契約已因租賃期限屆至而失 效，原告亦無從在何家明過世後繼受基地承租人之地位至明 。從而，於103 年7 月7 日被告通知第三人即訴外人黃琳凱 辦理系爭14之10及14之16地號土地買賣簽約事宜時（見本院 103 年度裁全字第75號假處分事件卷宗第33頁），原告既非
系爭14之10及14之16地號土地之承租人，則其主張依土地法 第104 條第1 項之規定，請求確認其對於被告欲出售予第三 人之上開2 地號土地享有優先承買權云云，自屬乏據。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張何家明與被告間簽 訂之建造物使用契約為未定期限之租賃契約，且該契約未經 合法終止，故其在何家明過世後，即得基於繼承關係承受該 基地租賃契約，並據此主張其現為系爭14之10及14之16地號 土地之承租人，依土地法第104 條第1 項規定，請求確認其 對被告所有之系爭14之10及14之16地號土地，有以被告所賣 出總價之優先承買權存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁 之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 1 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 黃欣怡
法 官 蘇珈漪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 28 日
書記官 簡吟倫