臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度重訴字第二四○二號
原 告
即反訴被告 丁○○
壬○○
庚○○○
己○○
丙○○
戴一義
辛○○○
甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 王惠光律師
被 告
即反訴原告 太平洋新興股份有限公司 設台北市○○○路○段二八五號六
法定代理人 戊○○ 住
訴訟代理人 袁保凱律師
右當事人間請求返還租賃土地事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣肆佰伍拾肆萬貳仟元及自民國八十八年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。反訴原告之訴駁回。
反訴費用由反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾壹萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣肆佰伍拾肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行及反訴原告假執行之聲請均駁回。 事 實
甲、原告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台北縣新店市○○段蕙仁坑小段二二四、二二四之一地號二筆土 地返還予原告，並自民國八十八年九月一日起至返還日止，按月給付原告新台 幣（下同）三十二萬二千元。
（二）被告應給付原告四百五十四萬二千元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十五年六月二十八日與被告訂立租賃契約書，將原告所共有坐落台北 縣新店市○○段蕙仁坑小段二二四、二二四之一地號，面樍四千八百三十六平 方公尺之土地（下稱系爭土地），出租給被告，並約定租賃期間自八十五年七 月一日起至九十一年八月三十一日止，租金自八十五年七月一日起至同年八月 三十一日止，每月一百萬元，其後六年每個月租金三十七萬元。嗣於八十五年 十一月二十九日被告以土地上部分面積為他人占用，占用部分不能使用，要求 減低租金，經協議後租金降為三十二萬二千元。惟被告自簽約迄今，只給付八 十五年七月一日至同年八月三十一日止每月一百萬元之租金共計二百萬元，以 及自八十五年九月至八十六年十一月止，每月三十二萬二千元之租金（扣除百 分之十之稅金，每月實付金額為二十八萬九千八百元）。自八十六年十二月起 即未再給付租金。被告所積欠之租金自八十六年十二月一日起至八十八年八月 三十一日止，共二十一個月，以每月租金三十二萬二千元計算，共積欠六百七 十六萬二千元，扣除押租金二百二十二萬元後，被告尚積欠原告四百五十四萬 二千元之租金，此顯已超過兩期之租額六十四萬四千元（每期三十二萬二千元 ）。爰依民法第四百四十條之規定，終止租賃契約，並請求給付所積欠之租金 四百五十四萬二千元。
（二）按原告於八十八年六月二十八日發函催告被告於文到後十日內給付租金，被告 至今仍拒不給付，依民法第四百四十條之規定，原告自得以起訴狀繕本送達為 終止租賃契約之意思表示，並請求自八十八年九月一日起至系爭土地返還之日 止，按月給付相當於租金三十二萬二千元之不當得利。（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭租賃契約於八十五年六月二十八日訂定時，雙方並未對於本件租賃土地之 使用目的作任何的約定與限制，此從八十五年六月二十八日所簽訂之租賃契約 觀之，並無對土地租賃之目的作任何之約定即可得知。嗣簽約後於八十五年十 一月二十九日被告以本件系爭租賃土地被他人占用，而發函給原告時，才在函 中說明其規劃興建預拌混凝土廠房。其後原告同意減少租金的同意書中，是全 文照引被告的函中說明所載，而出現設立混擬土廠房之用語。因此，本件租賃 並沒有對系爭土地的使用方式及目的作任何約束與限制，而原告在同意書中之 所以出現設立預拌混凝土廠，完全是全文照引被告八十五年十一月二十九日函 的原文所致，並不是對原告土地之用途所做之約定。且被告八十五年十一月二 十九日函的主旨，是在說明其所承租的土地有部分被占用，其之所以提出預拌 混凝土廠事項，是在解釋其本來要設置二套，結果因被占用只能設置一套，由 此更可見原來租賃契約並沒有對使用目的作任何限制與約束。被告在函中提出 興建預拌混凝土廠事宜，也只是在解釋其使用土地之面積受到限制，主旨並不 在其設置預拌混凝工廠。
２、本件系爭土地並沒有無法使用的狀況，此從台北縣政府工務局八十九年五月二 十九日八九北工建字第Ｘ－二五一一號函陳述被告以本件系爭土地申請建照， 台北縣工務局於八十六年六月二十一日及十月二十八日、八十八年一月二十二 日均曾通知起造人，因都市計劃主要計劃發佈及樁位無法確定，請俟簽報縣長 核可後再行辦理等情，即可得知一直到八十八年元月間，台北縣工務局都還通
知被告必須俟簽報縣長核可後再行辦理，被告申請建照的送件並沒有被駁回， 也沒有不能使用的情形。況台北縣政府工務局在八十八年五月三十一日還通知 被告系爭土地可以在附條件下同意核發建照造照，因此本件系爭土地絕無不能 使用之情形。且被告使用系爭土地作為申請建照之用，一直沒有辦理撤件，仍 在申請狀態中，則被告繼續使用原告之土地作為申請建照之用，足見系爭土地 係在被告占有使用中。又系爭土地倘真無法使用，被告早就應該通知原告終止 租約，但被告從未通知原告有任何無法使用之事實，反而一再告知出租人之代 表丁○○，稱其一直在聲請程序中，請暫緩請求租金。誠如被告所自陳之事實 ，其第一次告知丁○○本件系爭土地之使用上有違都市計劃，是在八十八年九 月間，雖然被告辯稱筆誤而主張是八十六年九月間已通知，但八十六年六月間 及十月間，台北縣政府還通知被告，等待縣長批示，不可能八十六年九月間被 告就通知要終止租約，足認被告確係在八十八年九月間方通知原告系爭土地違 反法令無法使用。
３、至系爭租賃契約第五條固約定：「：：租賃期間因人力不可抗拒之天災或政府 主管機關依相關法令執行禁止，以致乙方無法運作或須拆除設備時，本約當然 立即終止。」惟是否有該條文所約定之情形產生，必須由契約當事人主張，倘 未主張，表示契約當事人放棄該項契約上之權利。又對契約條文所約定之狀況 若有所質疑，則應立即主張權利並提出以資解決，但本件租賃土地不僅沒有使 用目的上的限制，而且被告從未主張其租賃土地之目的受到法令限制，甚且繼 續占有使用系爭土地至今，迨至原告起訴後，方主張契約早已經終止，其主張 顯無理由。
４、被告又稱新店安坑地區主要計劃早於八十年八月十日公布，並以原告甲○○女 士之配偶陳正德先生曾經陳情等語。惟查陳正德當初陳情土地改為工業區，但 是並未採納，所以本件系爭土地一直登記為建築用地，並未改變，可見陳正德 陳情改為工業區與被告所辯之新店安坑主要計劃毫無關係。本件系爭土地之登 記地目及狀況，從簽約以前至今並無改變。而被告承租之時，早已將系爭土地 之狀況調查清楚，其係自認有辦法規劃達到其承租之目的才租用的。所謂新店 安坑主要計劃是否有影響被告之租賃目的，因為被告並未舉證，因此原告亦不 得而知，況依臺北縣政府八十九年九月四日八九北府工建字第三三四八一四號 函可知，系爭土地並無不能供為預拌混凝土廠之用途，是被告所辯顯不足採。貳、反訴部分：
一、聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行 。
二、陳述：反訴被告於八十八年六月間發函催告及解約行為之前，反訴原告並沒有主 張終止或解除契約，則本件租賃契約在反訴被告依法解除契約之前，當然有效， 而反訴原告繼續占有使用土地至今，其積欠之租金已遠遠超過其繳交於原告之押 租金。因此其請求押租金之返還，並無理由。況反訴原告既未主張終止租約，因 此系爭租賃契約並不會因租賃契約第五條之約定而終止，已如前述。退萬步言， 縱算本租約已因為租賃契約第五條之約定而終止，但反訴原告占有使用本件系爭 土地至今，尚未返還給反訴被告，則反訴原告依不當得利之規定，亦應給付相當
於租金之不當得利給反訴被告，其不只無法請求返還押租金，亦須給付相當於租 金之不當得利。是以，反訴原告反訴請求反訴被告返還押租金並無理由。參、證據：提出租賃契約書、土地登記謄本、同意書、被告公司函、律師函為證。乙、被告部分：
壹、本訴部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願以現金或大安商業銀 行忠孝分行無記名可轉讓定期存單供擔保請准免予假執行。二、陳述：
（一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，共應於租賃關係存續 中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。兩造間固 有租賃系爭土地之事實，原告亦詳知被告租賃上開土地設立預拌混凝土廠。因 設立預拌混凝土廠造成公害影響較大，必須先經政府主管機關核可始得設立， 被告遂先出資向原告租賃上開土地後向主管機關申請設廠事宜，因被告租賃之 土地需經允准設廠才能使用，故兩造租賃契約第五條約定：「：：租賃期間因 人力不可抗拒之天災或政府主管機關依相關法令執行禁止，以致乙方無法運作 或須拆除設備時，本約當然立即終止，甲方（原告）亦須立即返還押租金予乙 方（被告）：：。」被告於八十五年七月一日開始辦理申請設廠事宜，迄八十 六年九月四日台北縣政府以八六北府工都字第三０四０七五號令發布「擬定新 店安坑地區主要計畫書」後，始知悉被告租賃之土地因坐落於上開主要計畫範 圍，申請設立工廠亦僅限供公害輕微之工廠使用，被告擬設立之預拌混凝土廠 因對公害影響較大，與該計畫之規定相違。被告得知上開計畫之規範後亦於八 十六年九月間將上情告知原告共同之代表人丁○○，當時討論結果，以政府頒 布都市計畫其規範並非雙方所預知，被告不能依法設廠，雙方願依租賃契約約 定內容辦理。被告以政府主管機關既依法令禁止，且原告出租土地不能保持其 合於約定之使用狀態，依租賃契約第五條約定契約當然終止。另租賃之土地因 未加使用，亦曾告知原告丁○○可自行收回並返還押租金。故自八十六年十月 份起未再付租金，而原告押租金並未返還被告。迄八十六年十月二十八日被告 申請之建造執照，經主管機關台北縣政府工務局以八六北工建字第四七二二號 函以「涉及新店安坑主要計畫內容，請俟簽縣長後再行辦理」為由退回申請案 件。至此原告出租土地，被告依法已確定不能設立預拌混凝土廠。上開事實亦 為原告所知悉，應將押租金返還被告，惟竟函催並起訴被告給付租金並返還土 地，其請求及主張顯無理由。
（二）經查，新店安坑地區主要計劃擬定案早於八十年八月十日公告，並於八十年八 月十四日起至九月十三日止展覽一個月，更在同年八月二十七日舉行公開說明 ，原告亦曾知悉，且曾參與，此於協調會中有原告甲○○女士之配偶陳正德先 生之陳情理由紀錄，建議將原告所有之土地即新店市○○段薏仁坑小段二二四 之二二地號土地改為工業區，而遭台北縣都市計畫委員會決議：「不予採納」 可資為證。可知原告早於八十年即知悉出租土地所在地區之都市計劃正在進行 ，系爭土地建議改為工業區亦遭否決，且明知被告承租土地欲設立預拌混凝土 廠，仍匿於告知，致被告付出租金迄政府明令禁止時。按民法第二百六十六條
第一項規定：「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方給付全部不能者，他 方免為對待給付之義務，如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。」台北 縣政府既經發布都市計劃，使原告與被告均無法達成出租及使用租賃土地設置 預拌混凝土廠之目的，此一不可歸責於雙方當事人之事由，致原告無法依租賃 契約繼續出租土地，被告自不須再給付租金。依此則原告應依法令及契約約定 終止租賃契約並返還押租金，惟原告除不返還押租金外，更請求被告給付租金 ，顯無理由。另租賃土地自被告承租時起即維持原狀，未設置或增加任何地上 物，原告原有之地上物亦仍置於土地上，且被告早於八十六年九月間即告知原 告取回土地並返還押租金，僅原告故不返還押租金而已，是被告並無任何占有 或拒不搬遷之意思，亦不生任何返還土地問題。原告請求及主張均與事實不符 ，於法洵屬無據。
（三）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方 之債務相互抵銷；又其相互間債之關係溯及最初得為抵銷時，按抵銷之數額消 減之，民法第三百三十四條及第三百三十五條第一項分別定有明文。原告於八 十六年九月間共同收取被告八十六年九月一日迄八十六年十一月三十日共三個 月期間之租金，每月租金為三十二萬二千元，三個月合計為九十六萬六千元。 惟原告告出租予被告之土地自八十六年九月四日經台北縣政府以八六北府工都 字第三０四０七五號發布「擬定新店安坑地區主要計畫書」，並自發布後第五 日起即八十六年九月九日起開始實施安坑地區都市計畫時起，被告租賃土地設 置預拌混凝土廠之目的即因政府主管機關依法令執行禁止而不能依法使用。依 兩造租賃契約第五條約定，雙方租賃契約應自八十六年九月十日起當然立即終 止，原告除應返還押租金予被告外，仍應將共同收取被告八十六年九月份之柤 金其中八十六年九月十日迄九月三十日之租金部分計二十二萬五千三百四十元 （計算式：332,000÷30×21＝0000000.99）及八十六年十月份租金三十二萬 二千元，八十六年十一月份租金三十二萬二千元，合計共八十六萬五千三百四 十元返還被告，爰依法主張抵銷。
（四）綜上陳述：原告之請求及主張於法顯無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，均 應駁回。
貳、反訴部分：
一、聲明：反訴被告應按附表所載金額返還反訴原告二百二十二萬元及自本反訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告願以現金或 大安商業銀行忠孝分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：
（一）程序部分：
反訴之標的，祗需與本訴之標的或其防禦方法有一牽連者，即得提起，毋須兩 者均相牽連（最高法院七十二年度台上字第三九二六號判決參照）。是反訴被 告於本訴中主張押租金抵銷部分租金，反訴原告就押租金對待請求提起反訴， 應認與本訴之標的及防禦方法具有牽連關係。（二）實體部分：
１、依租賃契約書第六條約定反訴原告分別給付反訴被告按附表所載之押租金，金
額共二百二十二萬元。有關反訴原告向反訴被告租賃土地設廠事宜及經過均詳 如本訴部分答辯理由。
２、反訴原告主張反訴被告應返還押租金二百二十二萬元，係依兩造租賃契約第五 條之約定：「：：租賃期間因人力不可抗拒之天災或政府主管機關依相關法令 執行禁止以致乙方無法運作或須拆除設備時，本約當然立即終止，甲方（反訴 被告）亦須立即返還押租金予乙方（反訴原告）。．．」本件租賃既經政府主 管機關台北縣政府於八十六年九月四日以八六北府工都字第三０四０七五號令 發布「擬定新店安坑地區主要計畫書」都市計劃，將租賃土地加以規範，且反 訴原告預拌混凝土廠之申請亦遭台北縣政府依上開都市計劃規範禁止，使反訴 原告租賃土地設廠之目的已不能實現，反訴被告自應依政府主管機關頒布法令 及契約約定終止租賃契約並返還押租金。為此反訴原告謹依契約及不當得利（ 民法第二百六十六條第二項）等法律關係向反訴被告請求之。參、證據：提出擬定新店安坑地區主要計畫書、都市計劃法臺灣省施行細則、臺北縣 政府八十六年十月二十八日八六北工建字第四七二二號函為證。丙、本院依職權函詢臺北縣政府就系爭土地被告申請建照之情形及可否興建預拌混凝 土廠。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於八十五年六月二十八日與被告訂立租賃契約書，將原告所共有 之系爭土地出租給被告，並約定租賃期間自八十五年七月一日起至九十一年八月 三十一日止，租金自八十五年七月一日起至同年八月三十一日止，每月一百萬元 ，其後六年每個月租金三十七萬元。嗣於八十五年十一月二十九日被告以土地上 部分面積為他人占用，占用部分不能使用，要求減低租金，經協議後租金降為三 十二萬二千元。惟被告自簽約迄今，只給付八十五年七月一日至同年八月三十一 日止每月一百萬元之租金共計二百萬元，以及自八十五年九月至八十六年十一月 止，每月三十二萬二千元之租金（扣除百分之十之稅金，每月實付金額為二十八 萬九千八百元），自八十六年十二月起即未再給付租金。被告所積欠之租金自八 十六年十二月一日起至八十八年八月三十一日止，共二十一個月，以每月租金三 十二萬二千元計算，共積欠六百七十六萬二千元，扣除押租金二百二十二萬元後 ，被告尚積欠原告四百五十四萬二千元之租金，顯已超過兩期之租額六十四萬四 千元（每期三十二萬二千元）。爰依民法第四百四十條之規定，終止租賃契約， 並請求給付所積欠之租金四百五十四萬二千元。又按原告於八十八年六月二十八 日發函催告被告於文到後十日內給付租金，被告至今仍拒不給付，依民法第四百 四十條之規定，原告自得以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，請求 被告將系爭土地返還予原告，並自八十八年九月一日起至系爭土地返還之日止， 按月給付相當於租金三十二萬二千元之不當得利等語。二、被告則以：兩造間固有租賃系爭土地之事實，惟系爭土地係欲設立預拌混凝土廠 一節，為原告知之甚詳，故兩造方於租賃契約第五條約定：「：：租賃期間因人 力所不能抗拒之天災或政府主管機關依相關法令執行禁止以致乙方無法運作或須 拆除設備時，本約當然立即終止，甲方（原告）亦須立即返還押租金予乙方（被
告）：：。」然被告於八十五年七月一日開始辦理申請設廠事宜，迄八十六年九 月四日台北縣政府以八六北府工都字第三０四０七五號令發布「擬定新店安坑地 區主要計畫書」後，始知悉被告租賃之土地因坐落於上開主要計畫範圍，申請設 立工廠亦僅限供公害輕微之工廠使用，被告擬設立之預拌混凝土廠因對公害影響 較大，與該計畫之規定相違。被告得知上開計畫之規範後亦於八十六年九月間將 上情告知原告共同之代表人丁○○，當時討論結果，以政府頒布都市計畫其規範 並非雙方所預知，被告不能依法設廠，雙方願依租賃契約約定內容辦理。是兩造 之租賃契約乃因法令禁止而無法使用系爭土地，依租賃契約第五條約定當然終止 ，故被告自八十六年十月份起未再付租金。又新店安坑地區主要計劃擬定案早於 八十年八月十日公告，並於八十年八月十四日起至九月十三日止展覽一個月，更 在同年八月二十七日舉行公開說明，原告亦曾知悉，且曾參與，此於協調會中有 原告甲○○女士之配偶陳正德先生之陳情理由紀錄，建議將原告所有之土地即新 店市○○段薏仁坑小段二二四之二二地號土地改為工業區，而遭台北縣都市計畫 委員會決議：「不予採納」可資佐證。可知原告早於八十年即知悉出租土地所在 地區之都市計劃正在進行，且明知被告承租土地欲設立預拌混凝土廠，仍匿於告 知，致被告付出租金迄政府明令禁止時。按台北縣政府既經發布都市計劃，使原 告與被告均無法達成出租及使用租賃土地設置預拌混凝土廠之目的，此一不可歸 責於雙方當事人之事由，致原告無法依租賃契約繼續出租土地，被告自不須再給 付租金。另租賃土地自被告承租時起即維持原狀，未設置或增加任何地上物，原 告原有之地上物亦仍置於土地上，且被告早於八十六年九月間即告知原告取回土 地並返還押租金，是被告並無任何占有或拒不搬遷之意思，亦不生任何返還土地 問題，是原告之請求顯無理由。又原告於八十六年九月間共同收取被告自八十六 年九月一日迄八十六年十一月三十日共三個月期間之租金，每月租金為三十二萬 二千元，三個月合計為九十六萬六千元。惟系爭土地設置預拌混凝土廠之目的既 因政府主管機關依法令執行禁止而不能依法使用，依兩造租賃契約第五條約定， 雙方租賃契約應自八十六年九月十日起當然立即終止，是原告共同收取被告自八 十六年九月十日起至八十六年十一月三十日止之租金，共計八十六萬五千三百四 十元應返還被告，爰依法主張抵銷等語置辯。
三、本件原告主張兩造於八十五年六月二十八日簽訂租賃契約書，由原告將其所共有 之系爭土地出租給被告，並約定租賃期間自八十五年七月一日起至九十一年八月 三十一日止，租金自八十五年七月一日起至同年八月三十一日止，每月一百萬元 ，其後六年每個月租金三十七萬元。嗣於八十五年十一月二十九日被告以土地上 部分面積為他人占用，占用部分不能使用，要求減低租金，經協議後租金降為三 十二萬二千元。被告自簽約迄今，已給付八十五年七月一日至同年八月三十一日 止每月一百萬元之租金共計二百萬元，以及自八十五年九月至八十六年十一月止 ，每月三十二萬二千元之租金（扣除百分之十之稅金，每月實付金額為二十八萬 九千八百元）等情，有租賃契約書、土地登記謄本、被告公司函、同意書附卷可 稽，且為被告所不爭，自堪信為真實。是本院應審酌者厥為系爭租賃契約第五條 之真意為何？又開租賃契約究於何時終止？被告是否尚應給付原告租金？茲分述 如下：
（一）按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真 意，最高法院十八年上字第一七二七號判例可資參照。經查，兩造簽訂之租賃 契約書第五條約定：「：：租賃期間因人力所不能抗拒之天災或政府主管機關 依相關法令執行禁止以致乙方無法運作或須拆除設備時，本約當然立即終止， 甲方（原告）亦須立即返還押租金予乙方（被告）：：。」參諸租賃契約第十 條及第十一條分別約定：「如遇政府徵收本租賃契約內土地時，甲方須依被徵 收之土地面積按比例減收租金，若土地被徵收致乙方不能使用時或廠外交通受 限，致乙方無法正常行駛『預拌車』時，乙方得終止本約，甲方亦須立即返還 押租金。」「甲方應無條件提供原擁有之有關證明文件並無條件配合乙方取得 工廠登記證。」及於八十五年十一月二十九日被告以土地上部分面積為他人占 用，占用部分不能使用，要求減低租金，經協議後租金降為三十二萬二千元， 原告並簽立同意書，其上載明：「立書人丁○○等人前將所有座落於新店市○ ○段薏仁坑小段二二四、二二四之一地號之土地計1462.89坪出租於太平洋新 興股份有限公司設立預拌混凝土廠，並訂有租賃契約在案」等情觀之，原告實 難諉稱不知出租系爭土地予被告，並不知被告作何用途。是兩造均明知系出土 地係準備設立預拌混凝土廠，但因設立預拌混凝土廠造成公害影響較大，必須 先經政府主管機關核可始得設立，兩造並不知系爭土地是否可以設立，方會於 租賃契約第五條作特別約定。又上開契約第五條固然約定：「租賃期間因人力 所不能抗拒之天災或政府主管機關依相關法令執行禁止以致乙方無法運作或須 拆除設備時，本約當然立即終止」等語，但亦須承租人即被告為終止租賃契約 之意思表示或告知出租人即原告，系爭土地因法令禁止無法運作時，系爭租賃 契約方為終止，否則因申請設立預拌混凝土廠者為被告，是否得以設立或相關 法令是否禁止，僅有被告知悉，倘被告未為終止契約之意思表示或告知原告系 爭土地無法設立預拌混凝土廠，原告又如何知悉系爭租賃契約已經終止，渠等 可再使用收益系爭土地。
（二）次按乙種工業區以供公害輕微之工廠使用為主，除與工業發展有關之設施不在 此限外，該工業區內之建築物或土地，不得經營水泥、石膏、消石灰或電石之 製造者之工廠，都市計劃法臺灣省施行細則第十八條定有明文。第查，兩造係 於八十五年六月二十八日簽訂租賃契約，被告並於八十五年七月一日開始辦理 申請設廠事宜，經本院函查臺北縣政府就系爭土地被告申請建照之情形及可否 興建預拌混凝土廠，臺北縣政府乃函覆：「二、本案申請地點位於本縣新店安 坑地區主要計畫範圍，大部份劃為工業區，惟因涉及未依都市計畫法第十七條 擬定細部計畫及依同法第二十三條暨都市計畫椿測定及管理辦法規定辦理釘椿 前，其實際分區尚無法確定，指定建築線。三、前項涉及建築線部份，本局考 量避免公私兩損於八十六年六月二十一日及十月二十八日、八十八年元月二十 二日通知起造、設計人該案涉及都市計畫主要計畫發佈及椿位無法確定，請俟 簽報縣長核可後再行辦理。后在八十八年五月三十一日經本縣縣長批示在不抵 觸主要計畫及申請人同意如日後發布擬定細部計畫椿位確定後，如有妨礙情形 同意拆除之原則同意核發建造執照。本局另於八十八年六月十七日依建築法第 三十六條通知申請人，補正其本府環保局專用下水道及建築技術規則設計施工
篇第十三章山坡地專章請建築師及相關專業技師檢討簽證后據以核發執照。惟 申請人至今並未向本局申請複審。」「該基地係屬八十六年九月九日發布實施 之『擬定新店安坑地區主要計畫案』內土地，其土地使用分區為『乙種工業區 』。另查詢是否設置『預拌混凝土廠』乙節，查都市計劃法臺灣省施行細則第 十八條為建築物及土地之使用為負面表列，「預拌混凝土廠」非其否准項目， 其基地如屬法定山坡地，如有山坡地開發建築管理辦法第二章第五條規定及建 築技術規則山坡地第十三專章不得開發地區，仍不得核發建築許可。」有臺北 縣政府工務局八十九年五月二十九日八九北工建字第Ｘ－二五一一號及臺北縣 政府八十九年九月四日八九北府工建字第三三四八一四號函附卷足稽。是依都 市計劃法臺灣省施行細則第十八條之規定及擬定新店安坑地區主要計畫案之內 容，系爭土地並非不能設立預拌混凝土廠，另依臺北縣政府工務局八十六年十 月二十八日八六北工建字第四七二二號函文內容觀之，亦僅是要求被告改正申 請書及設計圖、結構平面及詳圖，且於申請書填寫不全欄之其他項目亦載明「 涉及新店安坑主要計畫內容，請俟簽縣長後再行辦理」等語，並非否決被告之 申請。是被告於八十八年七月二日以臺北縣政府要求被告補正之函件，認臺北 縣政府駁回被告公司建造執照之申請為由，以存證信函主張系爭租約已經當然 終止，即不足採。又被告既尚未經臺北縣政府駁回其建造執照之申請，且臺北 縣政府於八十六年十月二十八日方發函通知被告補正，是被告自不可能於八十 六年九月間即已通知原告丁○○系爭土地無法興建預拌混凝土廠之事宜，且被 告亦無法舉證證明其已通知原告丁○○上開事宜，原告之代表人丁○○並已同 意終止租約返還押租金等情，是被告辯稱其早於八十六年九月間即告知原告取 回土地並返還押租金等語，亦不足採。至被告另稱：系爭土地係位於山坡地地 區，是否能設置預拌混疑土廠，須先依山坡地開發建築管理辦法第二章第五條 及建築技術規則山坡地第十三專章規定加以審查，若違反上開規定，預拌混凝 土廠仍不得核發建築許可等語，惟系爭土地雖屬山坡地，但是否違反山坡地開 發建築管理辦法第二章第五條及建築技術規則山坡地第十三專章規定，並未見 被告舉證以實其說，且亦與被告於八十八年七月二日以存證信函終止系爭租約 之理由並不相符，是被告於八十八年七月二日所為終止系爭租約之意思表示， 並未生效。
（三）復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項 固定有明文，但租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金 抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，則於土地法第一百零三條第四款另 有特別規定，是依特別法優於普通法之原則，本件既是土地之承租，自應適用 土地法第一百零三條第三款之特別規定。再查，被告自八十六年十二月一日起 即未繳納租金，至原告於八十八年六月二十八日發函催告被告給付租金時，共 滿十八個月，以每月租金三十二萬二千元計算，共積欠五百七十九萬六千元， 扣除押租金二百二十二萬元後，被告尚積欠原告三百五十六萬六千元之租金等 情，亦有租賃契約書、同意書、律師函附卷可證，復為被告所不爭執，自堪信 為真實。因之，被告於原告發函催告給付租金時，固積欠三百五十七萬六千元
之租金，但揆諸土地法第一百零三條第四款之規定，被告所積欠之租金，既尚 未達二年以上，是原告以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，亦不合法 。
四、綜上所述，兩造於八十八年七月二日、八十八年九月二十七日分別以存證信函、 起訴狀繕本為終止租約之意思表示，均未生效，則兩造簽訂之租賃契約自仍存續 ，職故，被告並非無權占用系爭土地。又兩造之租賃契約既仍存續，則被告自應 依約給付租金，是被告主張自八十六年九月十日起至八十六年十一月三十日止之 租金共計八十六萬五千三百四十元應返還原告，並依法抵銷等語，亦無足採。從 而，原告依租賃之法律關係請求被告給付租金四百五十四萬二千元，及自起訴狀 繕本送達之翌日即八十八年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，即屬有據，應予准許。至原告另以系爭租約已經終止，被告已無權占用系爭土 地為由，請求被告返還系爭土地，並請求無權占用系爭土地相當於租金之不當得 利，即無依據，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法 律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告主張：依台北縣政府八十六年九月四日八六北府工都字第三０四０ 七五號令發布之「擬定新店安坑地區主要計畫書」都市計劃，將系爭土地加以規 範，且反訴原告預拌混凝土廠之申請亦遭台北縣政府依上開都市計劃規範禁止， 使反訴原告租賃土地設廠之目的已不能實現，反訴被告自應依政府主管機關頒布 法令及契約約定終止租賃契約並返還押租金。為此反訴原告謹依契約及不當得利 （民法第二百六十六條第二項）等法律關係向反訴被告請求返還如附表所示之押 租金等語。反訴被告則以：反訴被告於八十八年六月間發函催告及解約行為之前 ，反訴原告並沒有主張終止或解除契約，則本件租賃契約在反訴被告依法解除契 約之前，當然有效，而反訴原告繼續占有使用土地至今，其積欠之租金已遠遠超 過其繳交於原告之押租金。因此其請求押租金之返還，並無理由。況反訴原告既 未主張終止租約，因此系爭租賃契約並不會因租賃契約第五條之約定而終止。退 萬步言，縱系爭租約已因租賃契約第五條之約定而終止，但反訴原告占有使用本 件系爭土地至今，尚未返還給反訴被告，則反訴原告依不當得利之規定，亦應給 付相當於租金之不當得利給反訴被告，其不只無法請求返還押租金，亦須給付相 當於租金之不當得利。是以，反訴原告反訴請求反訴被告返還押租金並無理由等 語置辯。
二、經查，兩造之租賃契約迄今仍有效存在，已如前述，則反訴原告自無從以租賃契 約已經終止為由，依租賃契約第五條之約定請求返還押租金。從而，反訴原告請 求反訴被告給付如附表所示之押租金，即屬無據，不應准許。又反訴原告之訴既 經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。參、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
肆、結論：
本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴無理由，依民事訴訟法 第七十八條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、 第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十六 日 民事第五庭法 官 林秀圓
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十一 日~B法院書記官
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