臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第662號
原 告 林育德
訴訟代理人 林素香
被 告 林承德
林建仁
林黃秋梅
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年8月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告等應將門牌號碼彰化縣○○○○路00巷00號三層樓房一棟遷讓返還予原告，併將戶籍遷出。
被告應連帶給付原告新台幣陸仟玖佰玖拾捌元，及自民國106年2月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之駁回。
訴訟費用新台幣壹萬參仟貳佰柒拾陸元由被告等連帶負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣肆拾壹萬參仟參佰參拾參元供擔保後得假執行，惟被告如以新台幣壹佰貳拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、本件被告林承德、林建仁等經合法通知，均未於言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依被告之 聲請，由其一造辯論判決。
二、原告部分：
（一）緣原告於民國（下同）106年1月3日向臺灣彰化地方法院 標購取得座落彰化縣○○鎮○○路00巷00號三層樓房乙棟 及附屬增建部分（下稱系爭建物），持有法院發給權利移 轉證書，並向和美地政事務所辦理所有權移轉於106年1月 20日登記完畢。詎被告等占住系爭房屋，原告既已合法買 受取得所有權，係有正當權源。被告林承德、林建仁、林 黃秋梅拒絕騰空遷讓。被告林建仁於房屋被查封拍賣其本 人在場向彰化地方法院執行處陳明稱：建物無涉及海砂、 漏水等問題亦無非自然死亡事故，為被告等3人自住，顯 現同意配合拍賣程序，亦應知被拍賣即無權利占有居住， 被告堅拒遷讓房屋有違情理法。攸關本案原告歷次善意協 調溝通，請求被告遷讓房屋返還予原告，被告林承德、林 建仁有意遷讓，唯被告林黃秋梅難溝通，又慫恿同為被告 夫與子二人迎合，拒絕搬遷，占據居住，認原告無法可施 ，且蔑視司法，顯現原告標購取得不動產之權利，卻未獲 保障，有失公平之虞。依據鈞院民事執行處105年度司執
字第17317號強制執行事件，本案不動產執行拍賣業經函 和美地政事務所105年5月3日和地一字第1050002597號查 封登記，併根據和美地政事務所核發土地及建物謄本其他 登記事項（限制登記事項）105年6月8日收件彰和資字第 000 00號查封登記證，綜觀被告林黃秋梅俟房屋被查封登 記限制後，始於105年7月27日戶籍遷入登記，先前從未設 籍住進，足證被告林黃秋梅遷入戶籍明顯瑕疵，未具合法 。民事執行處司法事務官斷然單純以「一親屬居住（係指 林黃秋梅）」作不點交之執行未具合理，明是父、母、子 單純直系親屬關係，債權、債務關係應是一體相融，因林 黃秋梅突兀戶籍遷入，並非他人居住，在未查封登記前既 訂立租賃關係，卻作出不點交裁處，令原告無法接受，拍 賣執行處未執行拍賣點交，實有悖法理。原告爰循法具狀 訴求維護法益，以符公平、正義為準則。本案鈞院以106 年度彰簡調字第134號於106年4月12日調解有案，被告林 承德、林建仁未到、僅林黃秋梅有到，獲悉被告林承德、 林建仁有意搬遷，但被告林黃秋梅難溝通，終調解不成立 。再者似單純被告即債務人家屬三人居住而不點交，顯然 有失公平、比例原則。又被告其三人設籍在內，致原告戶 籍無法遷入，亦無法申請地價稅自用住宅優惠稅率，申請 期限至9月22日；另因小孩適學齡，為方便就學急需住進 學區，訴求遷讓房屋，並迅將戶籍遷出，以維適法。（二）原告因車禍，下半身完全癱瘓經濟實非寬裕，被告強佔拒 搬遷，致使無法申辦貸款，遭受損害權利甚鉅。基於被告 並無任何合法權源，占有標得之房屋，從而依民法第767 條，所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。其妨害其所有 權之虞者，得請求防止之。原告以存證信函請求期限106 年2月15日遷讓房屋，被告拒不搬遷，從而請求自106年2 月15日至搬遷日，按每月15日給付房租新台幣（下同）15 ,000元整。並應支付居住期間所使用之水、電及房屋稅、 地價稅等各項費用損害賠償。相當於租金損害一萬五千元 ，伊是以系爭房屋為三層樓，共可以隔三間房間出租，每 間5,000元計算。且是都市計劃內，且當地的景氣不錯， 就在地政事務所旁邊，且旁邊都是做生意的。
（三）聲明：被告等應將門牌座落彰化縣○○鎮○○路00巷00號 三層樓房乙棟，遷讓返還與原告併將戶籍遷出，及自106 年2月15日至遷讓房屋止，租金按每月15日給付新台幣15, 000元，並付居住期間所使用之水、電及房屋稅、地價稅 等各項相關費用。訴訟費用由被告負擔。前項請求，原告
願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告部分：
（一）被告林黃秋梅部分：
⑴我們沒有賣房子，也沒有欠銀行錢，且在銀行還在準時繳 利息，怎麼可能會賣掉？我們沒有賣，只是欠債權人二十 萬元而已，銀行也沒有欠錢。我有收到拍賣的通知，但是 我有把錢還給債權人，他卻沒有處理。調解的時候，是對 方沒有跟我們談。且現在我們一家三口都還住在那裡。 ⑵原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
（二）本件被告林承德、林建仁等均未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
（一）原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之彰院105 年度司執字第17317號權利移轉證書暨執行命令、房屋稅 籍證明書、建物及土地所有權狀、郵局存證信函、土地第 一類登記謄本、被告戶籍謄本、房屋稅繳款書等影本，並 經依職權調閱本院105年度司執字第17317號執行卷宗、10 6年度彰簡字第184號案件卷宗核對屬實；被告林黃秋梅則 到庭否認，並以上開言詞置辯，被告林承德、林建仁等均 已於相當時期受合法之通知而未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀為任何爭執。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求 返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而 僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權 占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正 當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判 決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對於其 主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反 對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。 而事實有常態與變態之分，主張常態事實者無庸負舉證責 任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉 證責任（最高法院85年度台上字第2530號、86年度台上字 第891號、97年度台上字第425號判決意旨參照）。（三）經查：本件被告林黃秋梅否認原告取得系爭建物之有權， 辯稱沒賣房子亦未欠銀行錢云云，然系爭建物業經本院民 事執行處拍賣，由原告拍定並取得權利移轉證書完成登記
等情，業已詳述如前，被告林黃秋梅所辯顯與事實不符， 自無足採，而被告林黃秋梅亦對於被告等三人仍占用系爭 建物一事並不爭執，但無法提出有占用系爭建物之正當權 源之相關證明，是以被告林黃秋梅之抗辯，實不可採，資 可認定被告等人占有系爭土地、建物為無權占有。從而， 原告本諸於民法第767條之所有物返還請求權、所有權侵 害排除請求權，請求被告遷讓返還系爭房地，即屬有據， 應予准許。
（四）末按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應 返還其利益，民法第179條定有明文。次按，依不當得利 之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益 ，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無 權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常 之觀念（最高法院61年台上字第1695判例著有明文可資參 酌）。本件被告無權占有系爭房地已如前述，則原告自得 依據不當得利之法律關係訴請被告給付致原告受有相當於 租金之損害。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項有 明文規定，而所謂土地之總價額係指法定地價，法定地價 係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定 之價額，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條所明 定。經查，原告就被告占用系爭房屋之相當租金之不當得 利應以房屋部分之拍定價額120萬元、4萬元計算建物價值 ，並有本院不動產權利移轉證書在卷為佐，茲審酌被告無 權有之房屋位於彰化縣和美鎮彰美路附近，為鄉鎮地方， 有土地法前開規定之適用，且考量當地工商繁華程度及交 通、生活機能等情，本院認應以該土地申報地價6％計算 相當於租金之不當得利，堪屬適當。準此，原告拍得系爭 建物之價額為1,240,000元，土地部分申報地價為每平方 公尺2,800元，面積57平方公尺，總計為159,600元，土地 及建物合計為1,399,600元，原告每月相當於租金損失之 部分為6,998元【計算式：（1,240,000＋159,600）×6％ ÷12＝6,998元】。是原告得請求被告給付每月相當於租 金之不當得利為6,998元，超逾部分核屬無據，不應准許 。
（五）原告另主張被告應返還自106年2月15日至遷讓房屋止之水 、電及房屋稅、地價稅之相關費用等，原告就該水、電費 用主張之部分負有提出證據之責任，但並未提出，自不可 採信；房屋稅、地價稅之部分，原告既主張其為系爭房地
之所有權人，本應負有繳交上述稅款之法律上義務，被告 等雖無權占用該房地，然已負有返還相當租金價額之不當 得利，尚難課以被告等返還上述稅款之責，原告請求返還 水、電及房屋稅、地價稅之相關費用，不應准許。五、綜上所述，原告依所有權及不當得利之法律關係，並依民法 第767條、第179條之規定，請求被告應自系爭房建物遷讓並 返還原告，及自106年2月15日起至返遷讓之日止，按月連帶 給付原告相當於不當得利之租金6,998元，為有理由，應予 准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依職權宣告 被告得預供擔保免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲 請亦失所依據，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第2項、第385條第1項、第390條第2項、第3 92條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 18 日
台灣彰化地方法院民事第一庭
法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 18 日
書記官 莊何江