臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度北簡字第13729號
原 告 顏杏容
訴訟代理人 鄭宗坤
被 告 鄭肯育
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年12月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告自民國102年4月起，向原告承租門牌號碼台 北市○○○路000號5樓之2房屋（下稱系爭房屋），兩造又 於104年4月間簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定自104 年5月1日起續租1年，租金每月新臺幣（下同）26,000元。 詎被告突然於104年8月11日起通知原告終止系爭租約，但被 告沒有權利單方面終止租約，原告已於同年8月23日以LINE 通訊軟體表示不同意原告提前終止系爭租約，後來原告單純 緘默並非承認之意思表示，原告從來都沒有同意過被告提前 終止系爭租約，故系爭租約仍未終止，被告應繼續付租金直 到系爭租約到期日105年4月30日為止，被告卻未給付自104 年10月份起之租金，為此起訴請求被告給付104年10月份至 105年4月份之租金等語。並聲明：被告應給付原告26,000元 ，及自104年11月1日起至105年4月30日止，按月於每月1日 給付原告26,000元。
二、被告則以：被告於104年8月11日通知原告於104年9月底終止 租約，之後原告一直不接被告的電話，被告只好以簡訊及 LINE通訊軟體通知原告，被告於同年8月17日、8月23日、9 月8日、9月17日、10月3日通知原告交屋日期，原告置之不 理，被告於同年10月12日通知原告最後確定於同年10月15日 點交，但同年10月15日從早到晚被告以電話、簡訊、LINE通 訊軟體通知原告，原告仍不接聽、不回覆，仍置之不理，被 告不得已乃將當日度數拍照後到電力公司、水公司、瓦斯公 司繳清至同年10月15日為止之相關費用，也繳清至同年10月 15日止之管理費，並請里長及通報管區員警前來，拍攝系爭 房屋內部已回復原狀之照片及設備操作正常狀況動態測試光 碟後，將系爭房屋之所有鑰匙交付社區管理室總幹事請其轉 交原告，並以簡訊及門口貼字條告知原告。原告仍持有被告 所繳押租金5萬元，在扣除依系爭租約第18條被告應賠償原 告之1個月租金26,000元，再扣除104年10月份半個月租金 13,000元後，原告應歸還被告剩餘的押金11,000元等語，資
為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、查被告自102年間起，向原告承租系爭房屋，原租賃期間104 年4月30日屆滿前，兩造於104年4月24日簽訂系爭租約，約 定由被告繼續向原告承租系爭房屋，並約定租賃期間自104 年5月1日至105年4月30日止，每月租金26,000元，押租金5 萬元；被告已支付原告押租金5萬元；被告已支付原告至104 年9月30日止之租金，並已繳交至104年10月15日之管理費之 事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之房屋租賃契約書， 及被告提出之延平花園大廈管理委員會繳費收據附卷可佐（ 見本院卷第5至9頁、第36頁），堪信為真實。四、本件原告請求被告給付自104年10月1日起至105年4月30日止 之租金，被告則以上揭情詞置辯。茲論述如下： ㈠系爭租約已於104年9月30日發生終止之效力： 1.按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第 1118號著有判例。經查，兩造於系爭租約第7條約定：「契 約期間內乙方（即被告）若擬遷移他處時乙方不得向甲方（ 即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金， 而應無條件將該房屋照原狀還甲方，…」，及於系爭租約第 18條第1款明確約定：「租賃期間內乙方（即被告）若擬提 前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）一個月租金，… 」，此有系爭房屋租賃契約在卷可稽（見本院卷第5至9頁） ，依據契約之文義解釋，應係兩造合意承租人即被告有期前 終止租約之權利，依上開約定，承租人即被告得不附理由於 租期屆滿前單方提前終止租約，但依約應賠償出租人即原告 相當於1個月租金金額之違約金，且倘若被告有預付未到期 之租金時亦不得向原告請求償還。
2.次查，被告主張：被告於104年8月11日通知原告於104年9月 底終止租約，並多次通知原告交還房屋之日期，被告於同年 10月12日通知原告最後確定於同年10月15日點交，被告於同 年10月15日從早到晚以電話、簡訊、LINE通訊軟體通知原告 ，原告均不接聽、不回覆，被告乃於同年10月15日繳清至同 年10月15日為止之水費、電費、瓦斯費、管理費，並請里長 及管區員警前來，拍攝系爭房屋內部已回復原狀之照片及設 備操作正常狀況動態測試光碟後，將系爭房屋之所有鑰匙交 付社區管理室總幹事請其協助轉交原告，並以簡訊及在系爭 房屋門口貼字條等方式告知原告等情，業據被告提出原告不 爭執其真正之簡訊、LINE通訊軟體對談內容、大台北區瓦斯
股份有限公司收據、台北自來水事業處用戶繳費收據、臺灣 電力公司收據、延平花園大廈管理委員會繳費收據、照片、 光碟等件為證（見本院卷第27至53頁），堪信屬實。本件被 告既已於104年8月11日通知原告於104年9月底終止系爭租約 ，則依系爭租約第7條、第18條第1款之上開約定，系爭租約 於104年9月30日即告終止，但被告依約應賠償原告相當於1 個月租金金額之違約金或損害金。是原告依租約請求被告給 付自104年10月1日起至105年4月30日止之租金，洵屬無據。 ㈡關於押租金當然抵充部分：
1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度 台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃 承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償 債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依 約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行 其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金 全額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與 擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與 」。且查，兩造於系爭租約第5條前段約定：「乙方（即被 告）應於訂約時，交於甲方（即原告）新臺幣伍萬元作為押 租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房 屋後無息退還押租保證金。」，故於租賃關係終了、承租人 已返還租賃物，且承租人已支付所有應付之費用後，出租人 即原告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係 終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有 未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當 然抵充清償，而返還餘額。而以押租金自動抵充債務清償之 時點，應於租賃關係終了且返還租賃物當時，即刻發生。 2.本件系爭租約第5條後段雖約定：「如提早解約，必須沒收 押金，房租不得從押金扣。」（見本院卷第6頁），但兩造 於系爭租約第18條第1款已約定「租賃期間內乙方（即被告 ）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）一個月 租金，…」（見本院卷第8頁），系爭租約第5條後段復有提 前終止租約沒收押租金5萬元之約定，性質上均屬違約金之
約定，則兩者合併觀之，被告於租期屆滿前提前終止租約， 約定須賠償原告相當於1個月租金金額26,000元及押租金金 額5萬元，共計76,000元之違約金。然按約定之違約金額過 高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而 契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、 社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履 行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益 等）為衡量標準。本院審酌被告自102年間起，向原告承租 系爭房屋，原租賃期間104年4月30日屆滿前，兩造於104年4 月24日簽訂系爭租約，系爭租約之租賃期間為1年即自104年 5月1日至105年4月30日止，每月租金26,000元，押租金5萬 元，被告嗣於104年8月11日通知原告於104年9月底終止系爭 租約，並於同年10月15日遷離拋棄占有系爭房屋，並斟酌社 會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行 債務時，債權人可享受之一切利益等情，認本件被告提前終 止租約應支付原告相當於1個月租金金額26,000元及押租金 金額5萬元共計76,000元計算之違約金尚屬過高，應予酌減 為共計35,000元為適當。
3.本件兩造間系爭租約業於104年9月30日終止，且經被告多次 通知原告點交後，原告仍未於同年10月15日到現場辦理點交 ，被告已於同年10月15日騰空搬離並拋棄占有系爭房屋將鑰 匙交給社區總幹事轉交原告，已詳如前述。又被告於104年9 月30日系爭租約終止後，自同年10月1日起至同年10月15日 騰空遷讓拋棄占有系爭房屋止，其占有系爭房屋屬無法律上 原因，堪認被告於該期間受有相當於租金額計算之利益，致 原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害， 依民法第179條之規定，被告應返還其自104年10月1日起至 同年10月15日止所受占有系爭房屋相當於半個月租金額即 13,000元（26,000÷2＝13,000）之利益。則依上開說明， 被告應給付原告之提前終止租約違約金35,000元、相當租金 之不當得利13,000元，應於104年10月15日以押租金5萬元當 然抵充。
㈢綜上所述，系爭租約於104年9月30日發生終止之效力，則原 告依系爭租約，請求被告給付104年10月份之租金26,000元 ，及自104年11月1日起至105年4月30日止每月26,000之租金 ，均為無理由。又被告提前終止租約，依系爭租約第18條第 1款、第5條後段，應支付原告相當於1個月租金金額26,000 元及押租金金額5萬元共計76,000元計算之違約金，兩造約 定之此違約金額過高，應予酌減為35,000元；被告應給付原 告之提前終止租約違約金35,000元，及被告應給付原告之自
104年10月1日起至同年10月15日止占有系爭房屋相當租金之 不當得利13,000元，於104年10月15日以押租金5萬元當然抵 充後，已全數清償，附此敘明。
五、從而，原告請求被告給付26,000元，及自104年11月1日起至 105年4月30日止，按月於每月1日給付原告26,000元，為無 理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
書 記 官 劉英芬