臺灣臺北地方法院民事簡易判決
104年度北簡字第11998號
原 告 蕭許劍秋
訴訟代理人 莊鵬飛律師
被 告 陳永隆
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國 105年1月4日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號一樓房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國一百零四年十一月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。訴訟費用新臺幣壹萬零柒佰玖拾元由被告負擔。本判決第一、二項得假執行。被告如以新臺幣玖拾陸萬元、貳萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：被告於民國（下同） 103年11月29日向原告 承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷0○0號1樓之 平面（下稱系爭房屋），租期自103年12月1日起至104年11 月30日止，約定押租金新臺幣（下同）8,000元，並應於每 月1日前繳納月租金8,000元。詎被告遲付104年7月至10月共 4個月份的租金，積欠租金總額已逾2期以上，原告於104年 10月8日以台北雙連郵局第1657號存證信函為終止租約之意 思表示在案，原告自得依民法第455條請求被告騰空遷讓返 還系爭房屋。又因被告尚積欠原告於104年7月至104年10月 租金共32,000元（8,000元×4個月＝32,000元），扣除保證 金8,000元，原告得請求被告給付欠租24,000元【計算式： 32,000元－8,000元＝24,000元】。又兩造間租賃契約已經 終止，被告拒不搬離，原告自得請求被告給付104年11月1日 起之租金損害。並聲明：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還 原告；②被告應給付原告24,000元，及自104年11月1日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。二、被告辯稱略以：被告於99年12月1日向原告承租系爭房屋， 約定每月租金8,000元，並交付押金8,000元。因被告為經濟 弱勢，且與90歲母親同住，故雙方口頭約定，如日後有政府 補貼房屋租金政策，原告須提供所有權資料以利辦理津貼。 嗣被告因符合內政部住宅補貼辦法，104年依法向臺北市都 市發展局申請租金補貼每月4,000元，被告因此向原告請求 提供系爭房屋之土地及房屋所有權狀影本及不動產謄本，惟 原告不願提供，致被告申請遭駁回。如原告不能提供系爭房
屋所有權證明，即非系爭房屋所有權人，自不能以所有權人 身分簽訂房屋租賃契約，更不能要求被告遷讓房屋及繳納租 金云云，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告於 103年11月29日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭租約），將系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自103年 12月1日起至104年11月30日止，每月租金8,000元，應於每 月1日前繳納，惟被告繳納租金至104年6月止，自104年7月 起未繳納租金，經原告於104年8月14日委託莊鵬飛律師事務 所以易衡字第3021號函催告被告於1週內給付積欠之租金 16,000元，因被告遲未給付，原告再於104年10月8日委由訴 外人許麗貞以台北雙連郵局第1657號存證信函通知被告終止 系爭租約，被告於104年10月9日收受等事實，業據原告提出 系爭租約、律師函、存證信函與回執等佐證，且為被告所不 爭執，原告此部分主張堪信為真正。系爭租約已於104年10 月9日終止，應可認定。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；民法第421條第1項定有明文。是租賃 契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方 支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件 （最高法院64年度臺上字第424號判例要旨參照）。被告辯 稱原告非系爭房屋之所有權人，不能向被告請求給付租金或 遷讓房屋云云，委無理由。另被告辯稱兩造曾經口頭約定原 告須提供所有權狀供被告辦理補貼租金之申請云云，未能舉 證以實其說，此部分辯解尚無可採信。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋 者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲 延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物；民法第439條前段、第440條第1、2項、 第455條前段分別定有明文。查系爭租約已於104年10月9日 終止，已如前述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有 據。又被告積欠104年7月起至104年10月9日止之租金合計 26,323元（8,000元×3個月＋8,000元×9/31＝26,323元， 元以下四捨五入），扣抵押金8,000元，被告尚應給付原告 租金18,323元。至104年10月10日起至104年10月31日止之金 額5,677元，應屬相當於租金之不當得利（如後述），原告 主張為租金，尚有誤認。
㈣又按，無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應 返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 ，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害 為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院61年度臺上字第1695號判例及97年度臺 上字第294號判決意旨可資參照）。查系爭租約於104年10月 9日終止，被告自翌日即104年10月10日起即屬無權占有系爭 房屋，則原告依上開規定，請求被告給付自104年10月10日 至104年10月31日止相當於租金之不當得利5,677元（8,000 元×22/31＝5,677元，元以下四捨五入）及自104年11月1日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金額 8,000元之不當得利，亦屬有據。
㈤綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付24,000 元（租金18,323元＋相當於租金之不當得利5,677元），及 自104年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於 租金之不當得利8,000元，為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣 告被告如以主文第4項所示金額為原告預供擔保，得免為假 執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 105 年 1 月 18 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 18 日
書記官 陳福華
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 10,790元
合 計 10,790元