最 高 行 政 法 院 判 決
105年度判字第49號
上 訴 人 林榮源
賴玲玉
王林滿女
林美芳
共 同
訴訟代理人 張天欽 律師
張雨新 律師
複 代理 人 王昱文 律師
被 上訴 人 新竹市政府
代 表 人 林智堅
輔助參加人 新竹市東區區公所
代 表 人 柳劍山
參 加 人 林國華
林張素琴
林傅娥
韓明德
韓天生
韓天賜
曾韓金桂
韓玉蘭
上列當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國104年9
月1日臺北高等行政法院103年度訴更一字第92號判決，提起上訴
，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人及訴外人鄭林美津、劉林詳招、林美雲、徐宇泰、徐 維泰、徐永泰、張林月娥（下稱訴外人鄭林美津等7人）與 參加人林國華、林張素琴、林傅娥等3人（下稱林國華等3人 ）間，就新竹市○○段○○段○○○號土地全部（下稱17地號 ）及同小段19、19-1至19-4、50、57、57-1至57-11、63、6 4、73、93、95地號土地（下稱其餘23筆土地）（內）部分 面積訂有新竹市南新字第145號私有耕地租約（下稱第145號 租約）；上訴人及訴外人鄭林美津等7人與參加人韓明德、 韓天生、韓天賜、曾韓金桂、韓玉蘭等5人（下稱韓明德等5 人）間，就其餘23筆土地（內）部分面積訂有南新字第149 號私有耕地租約（下稱第149號租約；與第145號租約合稱系
爭2份租約）。茲因如附表所示13筆土地經被上訴人於民國 77年間完成市地重劃，為新竹西南地區細部計畫範圍土地， 使用分區為第一種住宅用地，屬於建築用地，上訴人於101 年12月28日依平均地權條例第76至78條規定，向被上訴人申 請終止系爭2份租約其中如附表所示部分13筆土地（下合稱 系爭申請案），收回建築使用，案經被上訴人審認因其中19 -1、19-4、57-2、57-6、57-7、57-11地號土地（即附表編 號1-6所示部分土地）承租面積不明，無法計算應補償價額 ，及其中第145號租約尚於訴訟中，故以102年2月21日府地 籍字第1020020104號函（下稱原處分）復上訴人，俟訴訟終 結及確認上開土地出租面積後再行提出，並檢還上訴人提出 之相關資料，而否准其所請。上訴人不服，循序提起行政訴 訟，經原審法院102年度訴字第1141號判決以上訴人應與其 他出租人即訴外人鄭林美津等7人全體共同向參加人全體， 就如附表所示13筆土地部分為終止部分租約之意思表示，始 生效力，僅由上訴人4人為終止之意思表示，尚不生終止租 約之效力為由，而駁回上訴人之訴。上訴人乃提起上訴，經 本院103年度判字第427號判決廢棄，發回原審法院更為審理 ，經原審法院判決撤銷訴願決定及原處分關於駁回新竹市南 新字第145、149號私有耕地租約中，上訴人林榮源就附表編 號7、10、11所示土地、上訴人賴玲玉就附表編號8、9、12 所示土地、上訴人林美芳就附表編號13所示土地於101年12 月28日所為終止耕地租約部分之申請，並命被上訴人就上述 撤銷部分，應依原判決法律見解另為處分，至上訴人其餘之 訴駁回，上訴人就不利部分不服，遂提起本件上訴。二、上訴人起訴主張略以：（一）附表所示13筆土地經被上訴人 於77年間完成市地重劃，為新竹西南地區細部計畫範圍土地 ，使用分區為第一種住宅用地，屬於建築用地，上訴人於10 1年12月28日依平均地權條例第76至78條規定，向被上訴人 申請終止系爭2份租約其中如附表所示部分13筆土地，收回 建築使用，經被上訴人以其中6筆土地承租面積不明，無法 計算應補償價額，及系爭第145號租約尚於訴訟中為由，否 准上訴人之申請。惟關於第145號租約涉訟部分，已經本院 101年度判字第794號判決駁回參加人林國華之訴確定。（二 ）附表所示13筆土地可分為未經分割之7筆土地（即17、50 、63、64、73、93、95地號，下稱系爭7筆土地），及經分 割之其餘6筆土地。其中系爭7筆土地，並無任何面積不明或 不能核算補償費用之問題，被上訴人且就系爭7筆土地可辦 理終止乙節，並無爭執，應可終止契約。至其餘6筆土地部 分，依平均地權條例第78條第1項規定，僅須「終止租約土
地之所有權人」向主管機關申請即可，與一般契約終止需以 私法上意思表示為之者不同，要無民法第258條之適用。而 內政部103年12月8日台內地字第1030324826號函（下稱內政 部103年12月8日函）雖認出租人終止租約應依意思表示向承 租人為終止，並以最高法院97年度台上字第2106號判決見解 為據，惟其解釋並無拘束法院之效力，且其解釋混淆耕地三 七五減租條例第17條規定應與平均地權條例有所區辨。因出 租人選擇用耕地三七五減租條例第17條辦理時，依內政部79 年8月15日台內地字第827373號函釋意旨，出租人應以意思 表示向承租人為終止契約，且在計算地價補償時，乃以該意 思表示到達之日當期公告土地現值為計算標準；惟如出租人 選擇用平均地權條例辦理時，則與耕地三七五減租條例第17 條有所不同，不可一概論之，其程序及補償應依該條例第78 條規定為之。是倘若如被上訴人所稱，縱出租人依平均地權 條例辦理時，仍應要求出租人依意思表示向承租人為終止之 意思時，何以該施行細則關於補償費核算之認定基準，卻係 以土地所有權人依本條例第78條規定以書面向主管機關提出 申請終止租約收件當期之公告土地現值為認定標準？足認立 法者本有意將二者區分，其辦理之方法與程序亦有不同。（ 三）系爭租約於38年間訂定時，系爭第145號、第149號租約 ，兩份租約皆登記重測前新竹市○○段78、92、93、95、10 0、101、110地號等7筆土地，及登記每筆土地謄本之總面積 ，其中第145號租約記載「承租耕作1/3面積計0.5750甲」， 第149號租約登記「承租耕作2/3面積計1.1493甲」等字樣。 嗣歷經被上訴人先後於74、77年間辦理該租約土地重測及重 劃，再經99年土地分割，除17地號單獨屬第145號租約標的 外，其餘各筆地號租賃土地之標示及租額，均顯示第149號 租約承租面積、租額為第145號租約承租面積、租額之2倍， 且依該租約承租人為共耕狀態，更顯見系爭租約之比例仍為 1/3、2/3，未曾有任何改變，由參加人林國華有關其承租是 依照重劃前的耕種面積之陳述，益徵耕種面積亦不因土地重 劃或分割有所改變，並無被上訴人所述有面積不明之情形。 又系爭2份租約承租人係一直依比例共耕所有出租耕地，從 未申請分耕，如何作實際承租耕作位置圖？又系爭土地自編 列為建地後，已無水利設施，並無實質耕作，對於現況一片 荒蕪空地，實無可能去界定、劃分承租人實際『耕作』位置 。且系爭土地既已畫為建築用地，其經濟利用價值與農地自 屬有別；倘因考量承租人之狀況而令分割土地後之單獨所有 權人因他出租人不願配合辦理而無法終止契約，顯不利土地 之利用，而在承租人可依法領取相當補償費之下，其權益自
難謂有受損甚鉅之情，亦無顯失公平之情形。（四）又同一 耕地租約可能涵蓋數筆耕地，但「依法編為建地」且「出租 人欲作建築使用」者可能僅占數筆耕地之一部分。出租人若 非「終止租約之土地」所有權人，其與該土地之利用利害關 係薄弱，若仍須其意思表示始能終止租約，將可能因少數人 阻饒，妨害平均地權條例促進土地利用之立法目的達成。觀 之平均地權條例第78條第1項規定，依同條例第76條規定終 止租賃契約，係由「土地所有權人」申請，而非該「耕地租 約之出租人」申請。因此，於同一耕地租約有數筆耕地，其 耕地所有權人各異之情形，如僅終止部分耕地之租賃關係， 僅須由該耕地之「土地所有權人」為終止之意思表示即可， 無庸由「（全體）出租人」為終止之意思表示。系爭第145 號、第149號租約自89年迄今，承租人皆依其承租之比例， 並依11位出租人各不相同之出租耕地面積，分別繳納不同之 租金，且該租賃契約分別以24筆不同之土地為標的物（其中 第17號土地僅為第145號租約之標的物），且系爭租賃契約 就此24筆土地係分別規定其「承租面積」、「正產物之收穫 總量」及「租額」，足證系爭第145號、第149號租賃契約之 各租賃物（土地）係可分之給付，自屬可分之債。上訴人自 得就其有關之部分個別終止租賃契約，無庸得其他出租人同 意；上訴人已向承租人即參加人為終止租約之意思表示，並 邀集承租人等人出席協調會議。至參加人林國華所指述上訴 人等人取得土地、起訴不合法部分，非本案之爭點，且與事 實不符，所為調查證據之聲請，與本案無關，自無調查必要 等語，求為判決：⒈撤銷原處分及訴願決定。⒉被上訴人就 上訴人針對如附表編號1至13號所示13筆土地，於101年12月 28日提出之申請案，應作成依平均地權條例第77條規定標準 計算參加人應領之補償金，通知參加人領取之處分。三、被上訴人則以：（一）依平均地權條例規定申請租約終止， 在向主管機關提出前，仍應踐行終止權行使，以意思表示向 契約當事人為之。系爭第145號租約，出租人等於101年申請 租約變更時，僅增列分割後地號，面積仍維持原租約，而未 就各租約之單一土地使用範圍逐一約定，租約內載明新興段 1小段19（內）、19-1（內）、19-2（內）、19-3（內）、1 9-4（內）等5筆土地共同出租面積為0.036000公頃，乃屬不 可分；同小段57、57-2、57-6、57-7、57-11地號等亦有與 其他地號出租面積共同記載的不可分情形。就此租約之終止 ，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以 意思表示為之，而契約當事人之一方有數人者，該意思表示 ，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性
。而上訴人僅請求終止同小段19-1、19-4、57-2、57-6、57 -7、57-11地號6筆土地，難認其為獨立租賃關係，無「在可 分之債之債權人或債務人得就其部分為有效終止」之適用。 （二）依耕地三七五租約清理要點第12點規定，系爭2份租 約有其他租佃土地標示不明確之情形者，出租人、承租人應 會同辦理更正，或由一方檢具證明文件單獨申請更正，如出 租人、承租人無法確定各筆租佃範圍或有爭議者，應先申請 勘測，以確定租佃土地標示，並申請更正租約登記。若被上 訴人令其強制終止，亦將因出租面積所在位置及地號不明， 而有難依平均地權條例第77條規定計算補償金之虞，率爾終 止結果恐造成承租人損害，亦使行政處分效力受疑等語，資 為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）依平均 地權條例及同法施行細則規定，若出租之耕地經依法編為建 築用地，出租人為自行建築或出售作為建築使用時，其即取 得平均地權條例第76條規定之契約終止權，乃得以單方之意 思表示片面終止該耕地租約，以促進土地有效利用，健全都 市發展；惟為保障承租人所應受之補償，出租人尚須依同法 第78條規定，以書面向地方主管機關提出申請，經審核符合 規定，始得核准該耕地租約之終止。而地方主管機關之審查 範圍乃包含出租人是否已依平均地權條例第76條第1項規定 向承租人為合法終止耕地租約之意思表示，此參內政部103 年12月8日函釋意旨甚明。而「解除權之行使，應向他方當 事人以意思表示為之。」、「第258條及第260條之規定，於 當事人依法律之規定終止契約者準用之。」民法第258條第1 項、第263條著有規定。是上訴人主張依平均地權條例第78 條第1項規定，僅須「終止租約土地之所有權人」向主管機 關申請即可，與一般契約終止需以私法上意思表示為之者不 同，要無民法第258條之適用云云，乃其主觀見解，已無可 採。（二）次按耕地三七五減租條例第6條第1項、第25條之 規定，耕地租約之訂立非惟應以書面為之，且應由出租人會 同承租人申請登記；而於出租人將其所有權讓典與第三人時 ，亦然。又依臺灣省耕地租約登記辦法第3條第1項、第4條 第1項、第5條第1項第1款、第10條第1項規定，於辦理租約 訂立登記時，應提出土地登記簿謄本；嗣後出租人將耕地轉 讓或出租人死亡等土地所有權人變更之情形，且應為租約出 租人變更登記規定，可見耕地三七五租約登記在確立耕地所 有權人為出租人，以保障承租人權益之情。（三）經查，系 爭2份租約係於38年間，由當時出租耕地即新竹市○○段78 、92、93、95、100、101、110地號土地所有權人林金龍，
分別會同承租人林金城、韓魚所訂立；並約定林金城之承租 耕地比例為承租耕地面積3分之1（第145號租約），韓魚之 承租耕地比例為3分之2（第149號租約）。嗣上開93地號土 地，經政府依當時實施耕者有其田條例徵收後放領予韓魚； 又上開78地號土地，經林金城及韓魚同意林金龍收回自用建 築房屋，且因原訂租約登記面積有誤，經實地測量實際耕作 面積後，由出租人及承租人共同申請租約變更登記；上開租 地嗣因重測及77年間被上訴人辦理土地重劃，經重劃為新興 段1小段17、19、50、57、59、63、64、73、93、95地號， 且為租約之變更登記。上述19、57地號土地（林國華等3人 、韓明德等5人分別承租1/3、2/3）並於100年間依序分割為 19、19-1至19-4地號；57、57-1至57-11地號，迄至101年間 因繼承、贈與、上開耕地之分割，附表所示13筆土地由上訴 人林榮源等人各別取得單獨所有權，系爭2份租約且變更登 記如事實概要欄所述；輔助參加人並陳明該變更登記中就新 竹市○○段○○段50、63、64、73、93、95及第145號租約中 17號土地（即附表編號7-13所示土地），出租人依序經登記 為上訴人林榮源、賴玲玉、賴玲玉、林榮源、林榮源、賴玲 玉、林美芳等人（即土地所有權人），乃兩造及參加人所不 爭，該租約變更登記且經被上訴人准予備查確定，參之上述 租約登記就上開土地部分，非惟登載之出租人可分，且各別 「承租面積」、「正產物之收穫總量」及「租額」亦於系爭 2份租約分別記載明確，復經被上訴人訴訟代理人陳明：此 部分土地為單獨所有權、單獨租約跟面積，原則上終止沒有 問題等語在卷，足見系爭2份租約就此等土地部分係屬可分 之債。上訴人主張其得就附表編號7-13所示土地部分租約， 單獨終止，無庸與系爭2份租約其他出租人共同為之乙節， 即屬可採。（四）次查，關於系爭2份租約其中如附表編號7 -13所示土地部分租約之終止，業經上訴人於101年12月20日 以存證信函通知參加人，且為參加人林國華、韓明德、韓天 生、曾韓金桂、韓玉蘭等人所不爭，自堪信為真實。又原處 分所稱之第145號租約涉訟乙節，已經本院於101年8月24日 以101年度判字第794號判決確定，上開土地部分復無承租面 積不明，無法計算應補償價額情事，則被上訴人否准上訴人 此部分終止租約之申請，於法即有未合。上訴人於101年12 月28日申請終止附表編號1-13部分土地之耕地租約，被上訴 人否准其中關於附表編號7-13部分土地租約之終止，於法未 合；訴願決定就此部分予以維持，亦有未洽。上訴人訴請撤 銷此部分之訴願決定及原處分，為有理由，應予准許。至上 訴人訴請被上訴人就上訴人此部分申請，作成依平均地權條
例第77條規定標準計算參加人應領之補償金，通知參加人領 取，俾被上訴人最終作成核准終止此部分耕地租約部分，因 平均地權條例第78條第1項規定，土地所有權人依同條例第 76條提出終止耕地租約之申請時，直轄市或縣（市）政府經 審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調；承租人 拒不接受協調或對補償金額有爭議時，始由直轄市或縣（市 ）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領 取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。是上訴人 與參加人就附表編號7-13部分土地租約之終止，固未達成協 議，惟乃應先由被上訴人邀集雙方協調，經被上訴人踐行此 協調程序，參加人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，始 生依同條例第77條規定標準計算參加人應領之補償，並通知 領取之情事。上訴人在被上訴人尚未踐行上述協調程序，參 加人是否拒不接受被上訴人協調或對補償金額有爭議，此部 分要件事實猶有未明之情形下，逕為上述請求，難認有理由 ，爰依行政訴訟法第200條第4款規定，判命被上訴人就此應 依本判決上開見解另為處分。（五）另上訴人申請終止系爭 2份租約關於附表編號1-6所示土地部分，查該等地號土地乃 係於100年4月間，分別自新竹市○○段○○段○○○○○○號分 割而出，該等地號土地之承租面積全由母地號即上開19及57 地號轉錄，僅增列分割後地號，面積仍維持原租約，而未就 各筆土地使用範圍逐一約定。其中新興段1小段19-1、19-4 地號與訴外人鄭林美津等人所有同段19、19-2、19-3地號土 地於第145、149號租約共同出租面積分別為0.036公頃、0.0 72公頃；而同段57-2、57-6、57-7、57-11地號與訴外人張 林月娥所有同段57、57-1、57-3、57-4、57-5、57-8、57-9 、57-10地號土地於第145、149號租約共同出租面積則分別 為0.0825公頃、0.1648公頃，核於系爭2份租約就附表編號1 -6所示各筆土地，顯有承租面積不明情事，致無法就系爭2 份租約中如附表編號1-6所示土地部分，確定上訴人各別應 負之補償範圍，上訴人自無從依上開平均地權條例規定，就 此部分單獨為租約之終止。被上訴人以附表編號1-6部分土 地不具獨立之租賃關係，上訴人未與其他出租人共同向參加 人為終止系爭2份租約之意思表示，且此部分土地承租面積 不明，無法計算應補償價額，而未准上訴人此部分終止租約 之申請，洵屬有據；訴願決定遞予維持，亦無不合。上訴人 訴請撤銷此部分之訴願決定及原處分，並就此部分申請作成 依平均地權條例第77條規定標準計算參加人應領之補償金， 通知參加人領取之處分，均無理由，應予駁回。五、上訴人上訴主張略以：（一）原判決未詳查原始母地號之19
、57地號土地，自始即屬「共耕」，未曾指界或劃分耕作之 特定位置，顯不存在所謂「實際耕作面積」，故縱經分割， 就各個子地號之承租比例仍當屬1/3及2/3，即無可能因分割 後產生「實際耕作面積不明」之事；且出租人與承租人間就 承租面積未曾依臺灣省耕地租約登記辦法第4條規定變更承 租面積，此觀卷證資料甚明，原判決自有判決不適用法規及 裁判不憑證據之違法。（二）本件既無承租面積不明之情， 承租人等皆分別繳租，屬於獨立之租賃關係甚明，原判決卻 以意義不明之「不具獨立之租賃關係」而判決上訴人敗訴， 實有判決理由矛盾之違法。（三）參諸內政部71年3月25日 台內地字第75509號函內容之解釋意旨，如有承租人不明或 面積有爭議之理由時，皆可視為協調不成立，出租人僅需將 補償費以整筆土地予以提存，倘系爭2份租約面積有所爭議 時，亦應由該等承租人間自行解決爭議，而非令出租人承擔 所有不利益。然原判決就此函釋之適用情形未見敘明，顯有 判決不備理由之違法。
六、本院查：
㈠、依平均地權條例第1條規定：「平均地權之實施，依本條例 之規定；本條例未規定者，適用土地法及其他有關法律之規 定。」第2條前段規定：「本條例所稱主管機關：在中央為 內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政 府。」第76條第1項規定：「出租耕地經依法編為建築用地 者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止 租約。」第77條第1項規定：「耕地出租人依前條規定終止 租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用 及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告 土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計 土地增值稅後餘額3分之1給予補償。」第78條第1項規定： 「依第76條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面 向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協 議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成 協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償 金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準 計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存 者，准予終止耕地租約。」同法施行細則第98條第1項規定 ：「本條例第77條第1項所稱申請終止租約當期之公告土地 現值，指土地所有權人依本條例第78條規定以書面向直轄市 或縣(市)主管機關提出申請終止租約收件當期之公告土地現 值。」第99條規定：「依本條例第78條規定終止租約之土地 ，應於承租人領取補償費或補償費依法提存後，由直轄市或
縣(市)主管機關逕行辦理終止租約登記。」準此，若出租之 耕地經依法編為建築用地，出租人為自行建築或出售作為建 築使用時，其即取得平均地權條例第76條規定之契約終止權 ，乃得以單方之意思表示片面終止該耕地租約，以促進土地 有效利用，健全都市發展；惟為保障承租人所應受之補償， 出租人尚須依同法第78條規定，以書面向地方主管機關提出 申請，經審核符合規定，始得核准該耕地租約之終止。而地 方主管機關之審查範圍乃包含出租人是否已依平均地權條例 第76條第1項規定向承租人為合法終止耕地租約之意思表示 ，此參平均地權條例中央主管機關內政部本其權責所為103 年12月8日函釋：「……耕地出租人依平均地權條例第76條 至第78條規定向直轄市政府申請終止耕地租約，惟出租人申 請終止耕地租約時，並未通知承租人，則出租人雖向直轄市 政府申請終止租約，因未向承租人為終止租約之意思表示， 尚不生終止法效（參考最高法院97年度台上字第2106號判決 意旨）是以，有關出租人按旨揭平均地權條例規定終止租約 時，是否應先向他方當事人為終止租約意思表示一節，因直 轄市或縣（市）政府受理出租人終止租約申請時，必須審核 出租人與承租人是否達成協議，是出租人向承租人為終止租 約意思表示，即屬應踐行之一定程序……請參依上開規定依 法審認核處。」甚明。而「解除權之行使，應向他方當事人 以意思表示為之。」、「第258條及第260條之規定，於當事 人依法律之規定終止契約者準用之。」民法第258條第1項、 第263條著有規定。是依平均地權條例第78條第1項規定，須 出租人向承租人為終止租約之意思表示，始生終止法效，並 再向直轄市政府申請終止租約，始符該法條立法之意旨。㈡、查上訴人申請終止系爭2份租約關於附表編號1-6所示土地部 分，該等地號土地乃係於100年4月間，分別自新竹市○○段 ○○段○○○○○○號分割而出，該等地號土地之承租面積全由 母地號即上開19及57地號轉錄，僅增列分割後地號，面積仍 維持原租約，而未就各筆土地使用範圍逐一約定。其中新興 段1小段19-1、19-4地號與訴外人鄭林美津等人所有同段19 、19-2、19-3地號土地於第145、149號租約共同出租面積分 別為0.036公頃、0.072公頃；而同段57-2、57-6、57-7、57 -11地號與訴外人張林月娥所有同段57、57-1、57-3、57-4 、57-5、57-8、57-9、57-10地號土地於第145、149號租約 共同出租面積則分別為0.0825公頃、0.1648公頃，核於系爭 2份租約就附表編號1-6所示各筆土地，顯有承租面積不明情 事，亦即系爭2份租約承租面積比例雖為1/3及2/3，但實際 耕作面積未必各依1/3比例及2/3均勻分布於該各筆地號，實
際各承租人在每筆土地所耕作面積均有不同，在未經租賃雙 方確定各筆土地之租賃位置及面積前，尚無法就系爭2份租 約中如附表編號1-6所示土地部分，確定上訴人各別應負之 補償範圍，此租約既源自母地號即上開19及57地號轉錄，租 約所載之「承租面積」、「正產物之收穫總量」及「租額」 均未再就所分割出之各筆地號予以細分，而僅整體記載「承 租面積」、「正產物之收穫總量」及「租額」，自屬不可分 之租約，此與附表編號7-13所示土地，於租約登記就上開土 地部分，非惟登載之出租人可分，且各別「承租面積」、「 正產物之收穫總量」及「租額」亦分別記載明確，系爭2份 租約就此等土地部分係屬可分之債，顯有所別。上訴人自無 從依上開平均地權條例規定，就此部分單獨為租約之終止。 上訴人主張系爭原始母地號之19、57地號土地租約，自始即 屬「共耕」，未曾指界或劃分耕作之特定位置，顯不存在所 謂「實際耕作面積」，無可能因分割後產生「實際耕作面積 不明」之情事，本件屬獨立之租賃契約，可單獨為租約之終 止，自無足採。另上訴人主張內政部71年3月25日台內地字 第75509號函內容之解釋意旨，如有承租人不明或面積有爭 議之理由時，皆可視為協調不成立，出租人僅需將補償費以 整筆土地予以提存，倘第145、149號租約面積有所爭議時， 亦應由該等承租人間自行解決爭議，而非令出租人承擔所有 不利益云云。惟查上訴人此部分主張，非惟未於原審提出， 而經原審審酌，自不得於上訴時另為主張，且該函釋乃在說 明在出租人欲終止租約收回建築時，在承租人失蹤亦無法確 定另有其他有關之當事人亦有承租權之前，似可視為承租人 因故不能協調，仍應由縣市政府依平均地權條例第78條後段 有關規定估計補償金額辦理終止租約。與本件乃因各承租人 實際承租位置及面積尚有未明情形有異，自難引為其得予終 止租約之依據。至參加人林國華所主張，認本件應依耕地三 七五減租條例第26條向新竹市政府租佃委員會申請調處，調 處不成，始由該委員會移送該管司法機關。本件上訴人未依 此即起訴，應予駁回乙節，因本件係因上訴人依平均地權條 例第76條第1項規定，收回自行建築，而請求終止租約。故 依該條例78條第1項向被上訴人提出申請，而非依耕地三七 五減租條例第26條申請調處，自無不合。至參加人林國華其 餘主張原審未審酌本件如終止系爭第145號租約，參加人林 國華將損失補償費數百萬元、上訴人林榮源等人繼承為無效 、被上訴人未依市價將系爭土地調整公告現值云云，因與本 件判決結果無涉，爰不一一論敘。另本院為法律審，參加人 林國華請求為證據調查等，亦難予以審酌，附此敘明。
㈢、綜上所述，上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求 予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 29 日 最高行政法院第一庭
審判長法官 鍾 耀 光
法官 姜 素 娥
法官 黃 淑 玲
法官 林 樹 埔
法官 鄭 小 康
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 105 年 1 月 29 日 書記官 黃 淑 櫻